Bundesgerichtshof, Beschluss vom 06.12.2018, Az. V ZB 134/17

Die Beteiligte zu 2 und der während des Verfahrens verstorbene, von ihr allein beerbte frühere Beteiligte zu 1 verkauften vier Eigentumswohnungen, die ihnen seinerzeit gemeinsam gehörten und jetzt im Eigentum der Beteiligten zu 2 stehen, an die Beteiligte zu 3, wobei sie in [X.]elben notariellen Urkunde zugleich die Auflassung erklärten. Nach der Teilungserklärung bedarf die Veräußerung des Wohnungseigentums der Billigung des Verwalters. Nachdem der Verwalter zunächst die Zustimmung zur Veräußerung vor dem mit der Durchführung des Vertrages betrauten Notar erklärt und das Grundbuchamt die bewilligte Vormerkung zur Sicherung des Auflassungsanspruchs eingetragen hatte, widerrief er am 11. Juli 2016 seine Zustimmung gegenüber dem Notar und teilte das dem Grundbuchamt mit. Am 6. September 2016 beantragte der Notar die Eintragung der Auflassung.

Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 13. September 2016 das Fehlen der Verwalterzustimmung beanstandet. Das [X.] hat die Beschwerde der Beteiligten zu 2 zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde wendet sich die Beteiligte zu 2 weiter gegen die Zwischenverfügung des [X.].

Das Beschwerdegericht, dessen Entscheidung unter anderem in [X.] 2017, 575 veröffentlicht worden ist, meint, das von dem Grundbuchamt aufgezeigte [X.] bestehe, weil der Verwalter seine Zustimmung wirksam widerrufen habe. Zwar sei umstritten, ob eine nach § 12 [X.] erforderliche Zustimmung zu der Übertragung des Wohnungseigentums nach ihrem Zugang noch widerrufen werden könne. Jedenfalls bis zu der Stellung des Eintragungsantrags bei dem Grundbuchamt müsse die Zustimmungserklärung aber gemäß § 183 Satz 1 [X.] als widerruflich angesehen werden. Das entspreche auch herrschender Ansicht zu der entsprechenden Regelung in § 5 Abs. 1 [X.], der § 12 [X.] nachgebildet sei.

Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die nach § 78 Abs. 1 GBO statthafte und gemäß § 78 Abs. 3 GBO in Verbindung mit § 71 FamFG auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet.

1. Das Verfahren ist als Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit durch den Tod des früheren Beteiligten zu 1 nicht unterbrochen worden. Die durch die Einlegung eines Rechtsmittels erlangte Rechtsstellung geht in diesen Verfahren mit dem Tode des bisherigen Beschwerdeführers grundsätzlich ohne weiteres auf dessen Rechtsnachfolger über. Wer das ist, bestimmt sich nach dem materiellen Recht, das von dem Gericht von Amts wegen zu prüfen und zu ermitteln ist (vgl. [X.], Beschluss vom 19. Februar 2009 - [X.], [X.], 872 Rn. 6 f.). Das ist nach dem vorgelegten Erbschein die jetzige Beteiligte zu 2 als dessen Alleinerbin.

2. Das Beschwerdegericht nimmt zu Recht an, dass die Zwischenverfügung des [X.] zulässig war. Mit einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO kann dem Antragsteller zwar nicht die Beibringung der Eintragungsbewilligung eines unmittelbar betroffenen [X.], wohl aber die Beibringung von Zustimmungen nur mittelbar Betroffener aufgegeben werden (vgl. [X.], Beschlüsse vom 29. Juni 2017 - [X.], [X.] 2017, 782 Rn. 5 und vom 12. Oktober 2017 - [X.] 131/16, [X.] 2018, 67 Rn. 5). Zu den nur mittelbar Betroffenen gehört bei der Veräußerung eines Wohnungseigentumsrechts der Verwalter, dessen Zustimmung die Veräußerung bedarf.

3. Zutreffend nimmt das Beschwerdegericht weiter an, dass das Grundbuchamt ein im Grundbuch eingetragenes Zustimmungserfordernis nach § 12 Abs. 1 [X.] von Amts wegen zu beachten hat. Denn die Veräußerung ist nach § 12 Abs. 3 [X.] unwirksam, solange die erforderliche Zustimmung nicht erteilt worden ist. Ist die Zustimmung - wie hier - von dem Verwalter zu erklären, so sind die Zustimmungserklärung in der Form des § 29 GBO sowie die [X.] desjenigen, der die Erklärung abgegeben hat, gemäß § 26 Abs. 3 [X.] nachzuweisen (vgl. [X.], Beschluss vom 11. Oktober 2012 - [X.] 2/12, [X.]Z 195, 120 Rn. 6).

4. Diese Nachweise sind hier aber auch erbracht worden. Entgegen der Auffassung des [X.] steht der Wirksamkeit der von dem Verwalter erklärten Zustimmung deren Widerruf nicht entgegen, weshalb das Grundbuchamt die Eintragung nicht von der Vorlage einer erneuten Zustimmungserklärung abhängig machen durfte.

a) Die Zustimmung zu der Veräußerung des Wohnungseigentums ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, deren Voraussetzungen und Wirksamkeit nach den §§ 182 ff. [X.] zu beurteilen sind (vgl. BayObLG, [X.] 1992, 229, 230; [X.], [X.] 2011, 528; [X.], NJW-RR 2001, 1525, 1526; [X.]/Suilmann, [X.], 14. Aufl., § 12 Rn. 32; [X.]/[X.]/[X.], Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl., § 14 Rn. 68; [X.]/Skauradszun, [X.] [1. 12. 2018], § 12 Rn. 13; [X.], GBO, 31. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 38.1; [X.] in [X.], [X.], 5. Aufl., § 12 Rn. 34; jurisPK-[X.]/[X.], 8. Aufl., § 12 [X.] Rn. 42 ff.; Kümmel/Vandenhouten in [X.]/Vandenhouten, [X.], 12. Aufl., § 12 Rn. 29; [X.]/[X.]/[X.], [X.], 4. Aufl., § 12 Rn. 88; [X.] in [X.]/[X.], [X.], 3. Aufl., § 12 Rn. 10; [X.]/[X.], [X.], 9. Aufl., § 12 Rn. 13; Gutachten des [X.], DNotI-Report 2004, 165; 2010, 209, 210; aA [X.] [X.]/Hügel [1. 11. 2018], § 12 [X.] Rn. 8; Hügel/[X.], [X.], 2. Aufl., § 12 Rn. 41 f.; Hügel, [X.] 2010, 457, 458; unklar [X.]/[X.], [X.] [2018], § 12 [X.] Rn. 44, 50 f.; [X.]., [X.] 2012, 11, 13 und 15 und [X.] 2013, 132, 133). Nach § 183 Satz 1 [X.] ist die vorherige Zustimmung (Einwilligung) bis zu der Vornahme des Rechtsgeschäfts widerruflich, soweit nicht aus dem ihrer Erteilung zugrunde liegenden Rechtsverhältnis sich ein anderes ergibt. Folglich ist die Einwilligung des Zustimmungsverpflichteten zu dem Vertrag, mit dem sich der Wohnungseigentümer zu einer Übertragung des Wohnungseigentums auf den Erwerber verpflichtet, bis zu dem Vertragsschluss widerruflich, die nach Vertragsschluss erteilte Zustimmung (Genehmigung) hingegen in Bezug auf das Verpflichtungsgeschäft unwiderruflich.

b) Allerdings ist umstritten, ob und wenn ja bis zu welchem Zeitpunkt die Zustimmung zu dem dinglichen Rechtsgeschäft, also zu der Verfügung des Wohnungseigentümers über das Wohnungseigentum, widerrufen werden kann.

aa) Nach einer in Literatur und Rechtsprechung vertretenen Ansicht, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, ist die Einwilligung gemäß § 183 Satz 1 [X.] widerruflich, bis die dingliche Einigung nach § 873 Abs. 2 [X.] bindend geworden und der Eintragungsantrag gestellt worden ist (vgl. [X.], [X.] 2012, 273, 274; [X.], [X.] 2011, 528; [X.], NJW-RR 2001, 1525, 1526; jurisPK-[X.]/[X.], 8. Aufl., § 12 [X.] Rn. 44 f.; Sauren, [X.], 6. Aufl., § 12 Rn. 15, 15a; [X.] in [X.]/[X.], [X.], 3. Aufl., § 12 Rn. 8). Zur Begründung wird angeführt, dass das Zustimmungserfordernis eine von dem Gesetz zugelassene Ausnahme von dem in § 137 Satz 1 [X.] aufgestellten Verbot der rechtsgeschäftlichen Verfügungsbeschränkung darstelle. Die Zustimmung müsse in dem Zeitpunkt vorliegen, in dem die Verfügung wirksam werden solle, bei einer Verfügung über das Wohnungseigentum also bei der Eintragung dieser Rechtsänderung in das Grundbuch. Gehöre die Eintragung aber zum Tatbestand des zustimmungsbedürftigen Rechtsgeschäfts, sei eine zuvor erteilte Zustimmung eine Einwilligung im Sinne des § 183 [X.], die bis zur Vornahme der Eintragung widerruflich sei. Werde allerdings der Widerruf erst erklärt, nachdem die Einigung über die Rechtsänderung gemäß § 873 Abs. 2 [X.] bindend geworden sei, so habe der dadurch bewirkte erneute Eintritt der Verfügungsbeschränkung gemäß § 878 [X.] keinen Einfluss auf die bereits wirksam erfolgte Einigung (vgl. [X.], NJW-RR 2001, 1525, 1526).

bb) Nach anderer Ansicht ist die Zustimmung bereits dann unwiderruflich, wenn sie wirksam geworden ist (vgl. [X.]/[X.]/[X.], Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl., § 14 Rn. 68; [X.]/Skauradszun, [X.] [1. 12. 2018], § 12 Rn. 6, 13; [X.] [X.]/Hügel [1. 11. 2018], § 12 [X.] Rn. 8; [X.]/[X.], [X.] [2018], § 12 [X.] Rn. 50; [X.], [X.] 2010, 394, 396; [X.], [X.] 2012, 11, 15; Skauradszun/[X.], [X.] 2017, 578, 579 f.). Teilweise wird das Zustimmungserfordernis als auf [X.] des Rechts liegende Einschränkung eingeordnet, weshalb die Zustimmung unmittelbar rechtsgestaltend sei (vgl. [X.] [X.]/Hügel [1. 11. 2018], § 12 [X.] Rn. 8: „Fungibilitätsbeschränkung“; [X.]/Skauradszun, [X.] [1. 12. 2018], § 12 Rn. 5: „Inhaltsbestimmung des Mitgliedschaftsrechtes“; offen lassend [X.], [X.] 2010, 394, 396). Andere sehen in der Zustimmung eine Vollzugsvoraussetzung und kein materielles Mitwirkungserfordernis wie in § 182 [X.] (vgl. [X.], [X.] 2013, 130, 132). Sofern die §§ 182 ff. [X.] anzuwenden seien, handele es sich jedenfalls um einen Fall, in dem sich im Sinne von § 183 Satz 1 Halbsatz 2 [X.] aus dem der Erteilung der Zustimmung zugrunde liegenden Rechtsverhältnis ein anderes ergebe (vgl. [X.]/[X.], [X.] [2018], § 12 [X.] Rn. 50; [X.]., [X.] 2012, 11, 15).

cc) Nach einer weiteren Ansicht kann eine wirksam gewordene Zustimmung nach Abschluss des zur Veräußerung verpflichtenden Vertrages nicht mehr gemäß § 183 Satz 1 [X.] widerrufen werden (vgl. [X.], [X.] 2011, 268; KG, [X.] 2012, 227; [X.], [X.] 2011, 486, 487; [X.]/Suilmann, [X.], 14. Aufl., § 12 Rn. 33; [X.]/[X.]/Kössinger, GBO, 4. Aufl., § 19 Rn. 203; [X.] [X.]/Bub [1. 11. 2018], § 183 Rn. 3; [X.] [X.]/Hogenschurz [1. 1. 2018], § 12 Rn. 40; [X.], GBO, 31. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 38.1; Hügel/[X.], [X.], 2. Aufl., § 12 Rn. 42; [X.] in [X.], [X.], 5. Aufl., § 12 Rn. 34; MüKo[X.]/[X.], 7. Aufl., § 12 [X.] Rn. 44 ff.; [X.], Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2904a; [X.]/[X.], [X.] [2014], § 183 Rn. 28; [X.], [X.], § 12 Rn. 120; Kesseler, [X.] 2005, 543, 547 f.; Hügel, [X.] 2010, 457, 458 f.; [X.], [X.] 2017, 341, 345). Zwar besteht innerhalb dieser Ansicht keine Einigkeit über die dogmatische Einordnung (vgl. MüKo[X.]/[X.], 7. Aufl., § 12 [X.] Rn. 3 und [X.], [X.], § 12 Rn. 19: „Verfügungs-beschränkung“; [X.]/Suilmann, [X.], 14. Aufl., § 12 Rn. 33: „Inhaltsbestimmung“; [X.]/[X.]/Kössinger, GBO, 4. Aufl., § 19 Rn. 203; Hügel/[X.], [X.], 2. Aufl., § 12 Rn. 42 und [X.]/[X.], [X.] [2014], § 183 Rn. 28: „Fungibilitätsbeschränkung“). Ein Widerruf nach Wirksamkeit des Verpflichtungsgeschäftes sei aber mit den Bedürfnissen des [X.] nicht vereinbar und vernachlässige, dass die Zustimmung zu Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft nur einheitlich erteilt werden könne. Das Kausalgeschäft werde durch einen Widerruf nicht mehr in seiner Wirksamkeit berührt (vgl. MüKo[X.]/[X.], 7. Aufl., § 12 [X.] Rn. 44 f.; [X.]/Suilmann, [X.], 14. Aufl., § 12 Rn. 33; [X.]/[X.], [X.] [2014], § 183 Rn. 28).

dd) Der [X.] hat die Frage für § 12 [X.] bislang nicht entschieden, sondern ausdrücklich offen gelassen (vgl. [X.], Beschlüsse vom 11. Oktober 2012 - [X.] 2/12, [X.]Z 195, 120 Rn. 12, 16) und vom 13. Juni 2013 - [X.] 94/12, [X.] 2013, 402 Rn. 10). In der Vergangenheit ist er allerdings davon ausgegangen, dass das Zustimmungserfordernis nach § 12 [X.] eine Ausnahme von § 137 [X.] darstellt (vgl. [X.], Beschluss vom 15. Juni 1962 - [X.] 2/62, [X.]Z 37, 203, 206 f.; ähnlich im Beschluss vom 24. November 1978 - [X.] 2/78, [X.]Z 73, 150, 154). Er hält es ferner für zulässig, durch Regelungen nach § 15 [X.] als Ausgestaltung des Inhalts des Wohnungseigentums ein Zustimmungserfordernis etwa für mit dem Gebrauch des Wohnungseigentums verbundene dingliche Rechte (Wohnungsrecht nach § 1093 [X.] oder Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht nach § 31 [X.]) vorzusehen ([X.], Beschluss vom 15. Juni 1962 - [X.] 2/62, [X.]Z 37, 203, 208 f.; ähnlich schon [X.], Beschluss vom 13. Januar 1956 - [X.] 49/55, [X.]Z 19, 355, 359).

Für das Zustimmungserfordernis nach § 5 Abs. 1 [X.], an das die Regelung in § 12 [X.] anknüpft und auf dessen Verständnis sich das Beschwerdegericht entscheidend stützt, hat der [X.] die Streitfrage - nach Erlass der Beschwerdeentscheidung - im Sinne der zuletzt genannten Meinung entschieden. Ist als Inhalt des Erbbaurechts vereinbart, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf, wird die erteilte Zustimmung unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist ([X.], Beschluss vom 29. Juni 2017 - [X.], [X.] 2017, 575 Rn. 13). Diese Entscheidung ist ungeachtet teilweise geäußerter Kritik an Elementen der Begründung im Ergebnis zustimmend aufgenommen worden ([X.], [X.] 2017, 785; [X.]/[X.]/Kössinger, GBO, 4. Aufl., § 19 Rn. 205 f.; [X.]. [X.] 2018, 253, 255; [X.], [X.] 2018, 413, 416 ff.). Der [X.] hat seine Entscheidung auch damit begründet, dass der dem Zustimmungsvorbehalt des § 5 Abs. 1 [X.] nachgebildete Zustimmungsvorbehalt des § 12 [X.] nach inzwischen überwiegender Ansicht im gleichen Sinne verstanden wird (Beschluss vom 29. Juni 2017 - [X.], [X.] 2017, 782 Rn. 20), und damit schon seinerzeit zu erkennen gegeben, dass er die Vorschrift ebenso versteht.

c) Daran hält der [X.] fest. Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass der Wohnungseigentümer zur Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder - wie hier - des Verwalters bedarf, wird die erteilte Zustimmung unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist.

aa) Allerdings setzt die Eintragung des Erwerbers von Wohnungseigentum nach dem im [X.] Sachenrecht geltenden Abstraktionsprinzip neben dem schuldrechtlichen Kausalgeschäft, das die Verpflichtung zur Veräußerung enthält, nach § 1 Abs. 2, §§ 3, 8 [X.], §§ 873, 925 [X.] eine Einigung über den Übergang des Wohnungseigentums auf den Erwerber und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch voraus. Ist zum Inhalt des Sondereigentums ein Zustimmungsvorbehalt für den Fall der Veräußerung gemäß § 12 Abs. 1 [X.] vereinbart, ist deshalb die Zustimmung - hier - des Verwalters nach § 12 Abs. 3 Satz 1 [X.] für beide Verträge erforderlich, für das schuldrechtliche Kausalgeschäft ebenso wie für die Auflassung als dingliches Erfüllungsgeschäft. Da die Übereignung des Wohnungseigentums ein mehraktiges Rechtsgeschäft ist, das erst mit der Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch als letztem Teilakt vorgenommen ist, könnte die Zustimmung nach § 183 Satz 1 Halbsatz 1 [X.] so lange widerrufen werden, bis die Einigung zwischen dem bisherigen Wohnungseigentümer und dem Erwerber nach § 878, § 873 Abs. 2 [X.] bindend geworden ist. [X.] ist die Übereignung bis zu diesem Zeitpunkt nach § 183 Satz 1 Halbsatz 2 [X.] aber nur, soweit sich nicht aus dem Rechtsverhältnis, das der Erteilung der Einwilligung zugrunde liegt, hier also der Vereinbarung des [X.] gemäß §§ 3, 8 und 12 [X.], ein anderes ergibt.

bb) Das ist bei der Vereinbarung eines [X.] für die Veräußerung von Wohnungseigentum nach § 12 [X.] der Fall. Dabei kommt es auf die Frage nach der dogmatischen Einordnung des Zustimmungserfordernisses nicht entscheidend an. Bis zu welchem Zeitpunkt die Zustimmung widerrufen werden kann, lässt sich nur nach Entstehungsgeschichte, Systematik sowie Sinn und Zweck der Zulassung des [X.] in § 12 [X.] beantworten. Sie ergeben, dass die Zustimmung zu der Veräußerung des Wohnungseigentums nur einheitlich erteilt und nicht mehr widerrufen werden kann, nachdem das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft wirksam geworden ist.

(1) Mit der Zulassung eines [X.] für die Veräußerung von Wohnungseigentum will der Gesetzgeber einem - je nach der Person des Zustimmungsverpflichteten unterschiedlichen - [X.] der anderen Wohnungseigentümer oder des [X.] Rechnung tragen (vgl. [X.], Beschluss vom 29. Juni 2017 - [X.], [X.] 2017, 782 Rn. 15 für das Erbbaurecht). Wird die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder - gewissermaßen stellvertretend für sie (vgl. dazu: [X.], Urteil vom 13. Mai 2011 - [X.], NJW-RR 2011, 1453 Rn. 9; [X.], Urteil vom 26. September 1990 - [X.], [X.]Z 112, 240, 242) - des Verwalters der Anlage vorgesehen, geht es um deren Interesse, sich gegen „das Eindringen unerwünschter Personen in die Gemeinschaft und gegen sonstige unerwünschte Veränderungen im Personenkreis der Teilhaber zu schützen“ (BT-Drucks. 16/887 [X.]1). Das grundsätzlich mögliche ([X.]/Suilmann, [X.], 14. Aufl., § 12 Rn. 28; [X.]/Skauradszun, [X.] [1. 7. 2018], § 12 Rn. 22; [X.] in [X.], [X.], 5. Aufl., § 12 Rn. 20; [X.]/[X.], [X.] [2018], § 12 [X.] Rn. 32a) Erfordernis der Zustimmung eines externen [X.] dient dagegen keinem einheitlichen [X.]. Es könnte etwa darauf gerichtet sein, eine zweckentsprechende Nutzung der Einheiten sicherzustellen (vgl. [X.] in [X.], [X.], 5. Aufl., § 12 Rn. 17). Das Erfordernis der Zustimmung eines Grundpfandrechtsgläubigers, dessen Zulässigkeit aber mit Blick auf § 1136 [X.] umstritten ist (dafür [X.]/Suilmann, [X.], 14. Aufl., § 12 Rn. 28; [X.]/[X.], [X.], 78. Aufl., § 12 [X.] Rn. 6; dagegen [X.] in [X.], [X.], 5. Aufl., § 12 Rn. 20; [X.]/[X.], [2018], § 12 [X.] Rn. 32a), und hier nicht entschieden werden muss, würde dazu dienen, diesem die Prüfung zu ermöglichen, ob der Eigentumswechsel seine Sicherungsinteressen berührt.

Bei diesen unterschiedlichen [X.] geht es aber stets um die Beurteilung des Erwerbs des Wohnungseigentums als eines [X.]s. Für dessen Beurteilung kommt es entscheidend auf die meist eher personellen Auswirkungen des Erwerbsvorgangs oder auf seine Auswirkungen auf das geschützte wirtschaftliche oder auch öffentliche Anliegen an. Die technischen Einzelheiten, die für den Vollzug des Erwerbs erforderlich sind, spielen bei der Entscheidung über die Erteilung oder die Versagung der Zustimmung zu dem in diesem Sinne verstandenen Erwerb keine Rolle. Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass die Veräußerung einen [X.] darstellt, dem der Wohnungseigentümer oder der Dritte nur einheitlich entweder zustimmen oder die Zustimmung versagen kann. Das kommt auch im Text der Vorschrift zum Ausdruck. Anknüpfungspunkt ist nach § 12 Abs. 1 [X.] ebenso wie in dem legislativen Vorbild dieser Regelung (§ 5 Abs. 1 [X.]) eine Vereinbarung über die [X.] „der Veräußerung“. Der Gesetzgeber präzisiert dann in § 12 Abs. 3 Satz 1 [X.], dass nicht nur die in § 12 Abs. 3 Satz 1 [X.] als Übertragung des Wohnungseigentums im Sinne von § 873 Abs. 1, § 925 [X.] definierte Veräußerung, sondern auch die Verpflichtung zu dieser Veräußerung von dem Zustimmungsvorbehalt erfasst wird.

(2) Die Differenzierung zwischen Kausal- und Verfügungsgeschäft dient aber nicht dem Ziel, den geschilderten [X.] künstlich in zwei Teile zu zerlegen und die getrennte und je für sich isoliert zu betrachtende Zustimmungsbedürftigkeit beider Geschäfte anzuordnen. Sie hat auch nicht den Zweck, dem zustimmungsberechtigten Wohnungseigentümer, dem Verwalter oder dem [X.] die Gelegenheit zu verschaffen, die einmal erteilte Zustimmung zu dem Erwerb noch einmal zu überdenken und sie bei Bedarf zu widerrufen. Mit der [X.] beider Rechtsgeschäfte soll gewährleistet werden, dass der Gleichlauf des rechtlichen Schicksals des schuldrechtlichen [X.] und des dinglichen Verfügungsgeschäft trotz ihrer Trennung aufgrund des Abstraktionsprinzips erhalten bleibt. Zur Vermeidung einer Umgehung und zur effizienten Durchsetzung des [X.] muss der Zustimmungsvorbehalt das dingliche Geschäft erfassen (Erste Beilage zum [X.] und [X.] Staatsanzeiger Nr. 26, 1919, [X.], [X.]. für den Zustimmungsvorbehalt nach § 5 Abs. 1 [X.]). Mit der Geltung des [X.] auch für das schuldrechtliche Kausalgeschäft soll der veräußernde Wohnungseigentümer ersichtlich davor geschützt werden, seine Verpflichtungen aus diesem Kausalgeschäft erfüllen zu müssen, obwohl er hierzu vor der Erteilung der Zustimmung bzw. nach ihrer Versagung nicht (mehr) in der Lage ist. Diesem Regelungsziel liefe es zuwider, wenn der Widerruf der Zustimmung zu dem Verfügungsgeschäft gemäß § 12 Abs. 1 u. 3 [X.] noch zu einem Zeitpunkt möglich wäre, in dem das Verpflichtungsgeschäft bereits wirksam und bindend geworden ist. Der Veräußerer bliebe in einer solchen Situation dem Erwerber gegenüber schuldrechtlich verpflichtet, ohne diesen Anspruch erfüllen zu können. Zudem liefe der Erwerber regelmäßig Gefahr, dass der Kaufpreis zu einem Zeitpunkt fällig wird, zu dem nicht sichergestellt ist, dass alle Voraussetzungen für die Vertragsdurchführung gegeben sind. Auch mit „kunstgerechter Vertragsgestaltung“ (so [X.], [X.] 2017, 785) ließe sich dieses Ergebnis nur vermeiden, wenn man - auf welchem technischen Weg auch immer - die Wirksamkeit des [X.] oder jedenfalls die Fälligkeit der in ihm begründeten Verpflichtungen von seiner Erfüllung abhängig machte (vgl. zum Ganzen [X.], Beschluss vom 29. Juni 2017 - [X.], [X.] 2017, 782 Rn. 17 f. für das Erbbaurecht). Das stellte das Abstraktionsprinzip gewissermaßen auf den Kopf und machte es praktisch unmöglich, die wechselseitige Verknüpfung der Verpflichtungen aus gegenseitigen Verträgen wie dem Kaufvertrag in der gewohnten Weise sachgerecht auszugestalten (zu den Schwierigkeiten: [X.], [X.] 2017, 444 f.; [X.], [X.] 2017, 341, 346 f.).

(3) Sinn und Zweck von § 12 [X.] erfordern es, auch unter Berücksichtigung der Interessen des veräußernden Wohnungseigentümers, des Erwerbers und des zustimmungspflichtigen Wohnungseigentümers bzw. - hier - Verwalters oder [X.] nicht, letzterem den Widerruf seiner zu der Veräußerung des Wohnungseigentums erteilten Zustimmung in Bezug auf das dingliche Rechtsgeschäft zu ermöglichen. Dieser hat es in der Hand, vor Erteilung der Zustimmung zu prüfen, ob wichtige Gründe (vgl. § 12 Abs. 2 Satz 1 [X.]) für deren Verweigerung vorliegen. Aber auch wenn ihm trotz entsprechender Prüfung erst nach Erteilung der Zustimmung Umstände bekannt werden, die ihn zur Versagung der Zustimmung berechtigten, erscheint der zustimmungsberechtigte Wohnungseigentümer oder Dritte hinsichtlich der [X.]keit seiner Erklärung nicht schutzbedürftiger und -würdiger als der veräußernde Wohnungseigentümer, der bei einem möglichen Widerruf der Zustimmung seine wirksam bleibende schuldrechtliche Verpflichtung zur Übertragung des Wohnungseigentums nicht mehr erfüllen könnte.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 61 Abs. 1 in Verbindung mit § 36 Abs. 1 und 3 GNotKG.