Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 29.02.2012, Az. VIII ZR 155/11

VIII. Zivilsenat | REWIS RS 2012, 8683

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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 155/11
Verkündet am:

29. Februar 2012

Ring,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB § 536
Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partyge-räusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftre-ten; der Vorlage eines "Protokolls" bedarf es nicht.
[X.], Urteil vom 29. Februar 2012 -
VIII ZR 155/11 -
LG [X.]

AG [X.]-Mitte

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. Februar 2012
durch den Vorsitzenden [X.], die Richterin Dr.
Milger, die
Richter Dr.
Achilles und Dr.
Schneider sowie die Richterin Dr.
Fetzer
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der [X.] des [X.] vom 28. Januar 2011 aufgehoben (mit Ausnahme der nicht angefochtenen Entscheidung über die Unter-lassungswiderklage).
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des
Berufungsgerichts
zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Beklagten sind seit 1999 Mieter einer Wohnung in [X.] M.

; die Bruttomiete betrug zulesich die Wohnung der Beklagten befindet,
im Jahr 2005 erworben. Sie
vermietet
freiwerdende Wohnungen nicht wieder an [X.], sondern als möblierte Appartements kurzzeitig an Touristen. Mit Schreiben vom 20. August 2007 zeig-ten die Beklagten an, dass es durch die Vermietung an überwiegend junge [X.] zu erheblichen Beeinträchtigungen
des Mietgebrauchs komme, [X.]
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sondere
in Form von Lärm und [X.]. Für den Fall der Nichtabhilfe kündig-ten die Beklagten
eine Mietminderung von zunächst 15 % an.
Im Zeitraum von September 2007 bis Oktober 2008 reduzierten
die [X.] die Mietzahlungen unter Hinweis auf die von ihnen geltend gemachten Mängel
um monatlich 15 %, von November 2008 bis Juni 2009 um jeweils 20 % der Bruttomiete. Mit Schreiben vom 14. Januar 2009 erklärte die Klägerin die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung
des Mietverhältnisses, unter an-derem wegen des nach ihrer Auffassung aufgelaufenen [X.]. Am 12.
Juni 2009 zahlten die Beklagten einen Betrag von [X.] der Rückforderung.
Die Klägerin
hat
Räumung der Mietwohnung
begehrt.
Die Beklagten ha-ben im Wege der Widerklage
Rückzahlung des unter Vorbehalt
gezahlten Be-trages nebst Zinsen, Feststellung einer Mietminderung von 20
% ab Januar 2008
sowie Unterlassung der Vermietung an Touristen
verlangt. Das Amtsge-richt hat die Klage abgewiesen und die Klägerin unter Abweisung der [X.] Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert, der
Klage stattgegeben und
die Widerklage
auf Rückzahlung überzahlter Miete insgesamt
abgewiesen.
Die von den Beklagten hinsichtlich des auf eine Minderungsquote von 30 % erweiterten Feststellungsantrags
und des Unterlassungsantrags
ein-gelegte
Anschlussberufung hat es zurückgewiesen.
Mit der vom Senat insoweit zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils bezüglich der Klage und der Widerklage auf Zahlung sowie die Feststellung ihrer Berechtigung zur Mietminderung ab Januar 2008 in Höhe von 30 % der Bruttomiete.
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Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse,
im Wesentlichen ausgeführt:
Das Mietverhältnis der [X.]en sei
durch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung der Klägerin vom
14. Januar 2009 beendet worden. Die Beklagten hätten sich zu diesem Zeitpunkt mit einem -
zwei Monatsmieten übersteigenden
-

t-gegen der Auffassung der Beklagten sei die Miete nicht gemäß §
536 Abs.
1 BGB gemindert gewesen. Es könne nicht ohne weiteres unterstellt werden, dass dort wohnende Feriengäste Beeinträchtigungen verursachten, die über einen normalen Wohngebrauch hinausgingen.
Die Beklagten hätten nicht hinreichend dargetan, dass durch die Vermie-tung an Touristen eine Gebrauchsbeeinträchtigung eingetreten sei. Als Maß-stab sei darauf abzustellen, was die Beklagten aufgrund ihrer Anmietung einer Wohnung in einem großen Haus in einer zentralen [X.]er Innenstadtlage [X.] erwarten dürfen. Geräusche, die Folge der Nutzung der Wohnung zum Auf-enthalt von Menschen seien, wie etwa Laufen, ein gewisses
Poltern, Weinen von Kindern, sowie
die Nutzung der Gemeinschaftsflächen seien deshalb hin-zunehmen. Das gleiche gelte für einzelne Streitigkeiten in den späten [X.], gelegentliches Feiern, [X.], Verschmutzungen von Flur, [X.] und Fahrstuhl.
Der bei Ferienwohnungen häufige Mieterwechsel führe als solcher nicht zu Beeinträchtigungen, die sich signifikant von denen anderer Wohnnutzung abheben würden.
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Es lägen auch keine Anhaltspunkte vor, dass es an einem Verschulden der Beklagten im Hinblick auf die aufgelaufenen Mietrückstände fehle. Zwar sei dies bei einem Irrtum über die Höhe einer Mietminderung in gewissem Umfang denkbar, nicht aber, wenn -
wie hier
-
überhaupt kein Mangel vorliege. Eine fal-sche Beurteilung der rechtlichen Voraussetzungen und der sich
daraus erge-benden Rechtsfolgen falle in den Risikobereich der Beklagten, die sich insoweit auch ein Verschulden ihrer Rechtsberater zurechnen lassen müssten.

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung
nicht stand. Die Annahme
des Berufungsgerichts, die Beklagten hätten konkrete Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs nicht vorgetragen, verletzt die Beklagten in ihrem Anspruch auf rechtliches Gehör
(Art. 103 Abs. 1 GG). Da die
noch im Streit befindlichen [X.] davon abhängen, ob -
wie nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Beklagten zu unterstellen ist
-
die von den Beklagten geltend gemachten Mängel
vorliegen,
hat
das Berufungsurteil im Umfang
der Anfechtung
keinen Bestand.
1. Im
Ausgangspunkt
zutreffend hat das
Berufungsgericht
allerdings an-genommen, dass eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin liegt, dass die Klägerin frei gewordene Wohnungen in der Anlage nicht mehr an [X.], sondern an Feriengäste und Touristen
vermietet, also regelmä-ßig für einen Zeitraum von wenigen Tagen oder Wochen.
Denn die Überlas-sung an Feriengäste führt nicht zwangsläufig
zu Beeinträchtigungen
der übrigen Mieter, die über das Maß von Störungen hinausgehen, die bei einer [X.] typischerweise zu erwarten
und in einer Wohnanlage mit vielen [X.]en kaum zu vermeiden sind. Vielmehr kommt es entscheidend darauf an, wie die 8
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konkrete Nutzung durch Feriengäste ausgestaltet ist.
Auch bei
der
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vergleich-baren
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Frage der Vermietung an Feriengäste innerhalb einer Wohnungseigen-tümergemeinschaft ist nach der Rechtsprechung des [X.] maß-geblich, inwieweit durch die konkrete Art der Ausgestaltung der Vermietung an Feriengäste über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil entsteht
([X.], Urteil vom 15. Januar 2010 -
V
ZR 72/09, NJW 2010, 3093 Rn. 16 ff., 23 mwN). Im Rahmen der -
ähnlich gelager-ten
-
Frage, ob der Wohnraummieter im Einzelfall vom Vermieter die Gestattung einer teilgewerblichen Nutzung verlangen kann, stellt der
Senat ebenfalls ent-scheidend auf die konkrete Ausgestaltung der Nutzung ab, insbesondere ob sie so organisiert ist, dass von einem etwaigen Publikumsverkehr keine weiterge-henden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen
Wohnnutzung (Senatsurteil vom 14. Juli 2009 -
VIII
ZR 165/08, [X.], 3157 Rn. 15).
2. Zutreffend ist auch noch der weitere Ausgangspunkt
des [X.]s, dass in einem Mehrfamilienhaus gelegentlich auftretende Beeinträchti-gungen wie etwa einzelne Streitigkeiten von Bewohnern oder gelegentliches Feiern als sozialadäquat hinzunehmen und noch
nicht als Sachmangel gemäß § 536 BGB anzusehen sind.
3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gehen aber die
Ein-wirkungen, die nach der Darstellung der Beklagten
durch die Vermietungspraxis der Klägerin verursacht werden, über derartige geringfügige oder nur gelegent-liche und
beim Zusammenleben mehrerer [X.]en in einem Haus kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen
weit hinaus.
a) Wie die Revision unter Bezugnahme auf den Sachvortrag der Beklag-ten in den Tatsacheninstanzen zu Recht geltend macht, haben die Beklagten im 11
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Einzelnen dargelegt, dass das Geschäftsmodell der Klägerin vorzugsweise [X.] Stadttouristen anzieht und es praktisch täglich, insbesondere zu üblichen Ruhezeiten (nach 22 Uhr) zu Beeinträchtigungen der Bewohner durch laute Partys der Touristen oder durch Lärm bei deren
Heimkehr von nächtlichen Un-ternehmungen
kommt. Eine besondere Intensität haben diese Beeinträchtigun-gen nach dem Vortrag der Beklagten deshalb, weil die Klägerin an Ort und Stel-le
nicht
mit einer ständig besetzten Rezeption
vertreten ist, um die Touristen zu empfangen, die jeweilige Ferienwohnung zu übergeben und etwaige Ausschrei-tungen oder Verstöße gegen die Hausordnung von vornherein zu unterbinden.
Das
Fehlen
einer
Rezeption und die unzureichende Kennzeichnung der Ferien-appartements führen
nach dem Vortrag der Beklagten dazu, dass häufig, ins-besondere
nachts, bei ihnen Touristen klingeln, die
ihr Appartement nicht [X.]. Die von der Klägerin angebotenen Aufbettungen hätten
eine starke Bele-gung der Appartements und
darüber hinaus Beeinträchtigungen durch vielfa-chen
Zu-
und Abtransport der Betten zur Folge. Ferner haben die Beklagten
eine
ständige und gravierende Verschmutzung des Treppenhauses
und der [X.],
die
häufige Blockade des Fahrstuhls sowie Beeinträchtigungen durch die auch am Sonntag arbeitenden Putzkolonnen der Klägerin bean-standet.
In den von den Beklagten über einen längeren Zeitraum geführten [X.] sind konkrete und erhebliche Beeinträchtigungen im Einzelnen doku-mentiert.
b)
Der
Grundsatz des rechtlichen Gehörs verpflichtet das Gericht, den entscheidungserheblichen Sachvortrag der [X.] in der nach Art. 103 GG ge-botenen Weise zur Kenntnis zu nehmen
und die angebotenen Beweise zu er-heben (vgl. auch [X.], Beschlüsse vom 2.
Juni 2008 -
II
ZR 121/07, NJW-RR 2008, 1311 Rn. 2; vom 19. Juni 2008 -
VII
ZR 127/06, [X.], 644 Rn.
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f.; vom 20. Mai 2010 -
V
ZR 201/09, juris Rn. 6; vom 25. Oktober
2011
-
VIII
ZR 125/11,
NJW 2012, 382
Rn. 13).
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Hiergegen hat das Berufungsgericht verstoßen, indem es sich über den
vorstehend wiedergegebenen
konkreten Sachvortrag der Beklagten
mit der pauschalen Bewertung hinweggesetzt hat, die Beklagten hätten keine Beein-trächtigungen vorgetragen, die über das bei einem Wohnhaus in zentraler [X.] ohnehin zu [X.] hinausgingen. Das [X.] überspannt die Substantiierungsanforderungen
in unvertretbarer Weise, indem es über die von den Beklagten bereits
-
minutiös -
gemachten Angaben hinaus eine weitere Konkretisierung der Vorfälle und der
Beeinträchtigung der Wohnung der Beklagten verlangt.

Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die [X.] Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der [X.] entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind (vgl. [X.], Urteile vom 12. Juli 1984 -
VII
ZR 123/83, NJW 1984, 2888 unter II 1 a; vom 21. Januar 1999 -
VII
ZR 398/97, NJW 1999, 1859 unter [X.]; Beschlüsse vom 1. Juni 2005 -
XII
ZR 275/02, NJW 2005, 2710 unter II 2 a; vom 21. Mai 2007 -
II
ZR 266/04, NJW-RR 2007, 1409 Rn. 8; Senatsbeschluss vom 25. Oktober
2011 -
VIII
ZR 125/11,
aaO
Rn. 14). Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen [X.] der [X.] zu entscheiden, ob
die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen ([X.], Urteile vom 12.
Juli 1984 -
VII
ZR 123/83, aaO mwN; vom 13. Dezember 2002 -
V
ZR 359/01, NJW-RR 2003, 491 unter II 2 a; Senatsbeschluss vom 25. Oktober
2011 -
VIII
ZR 125/11, aaO
Rn. 14). Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sa-che des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei [X.] die benannten Zeugen oder die zu vernehmende [X.] nach weiteren [X.] zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen 15
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Streitfragen zu unterbreiten (vgl. [X.], Urteile vom 12. Juli 1984 -
VII
ZR 123/83, aaO unter II 1 b; vom 21.
Januar 1999 -
VII
ZR 398/97, aaO unter II 2 b; Beschlüsse vom 21. Mai 2007 -
II
ZR 266/04, aaO; vom 12. Juni 2008 -
V
ZR 223/07, aaO Rn. 7).
Da die Minderung nach §
536 Abs.
1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Ge-brauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen (vgl. [X.], Urteil vom 27. Februar 1991 -
XII
ZR 47/90, NJW-RR 1991, 779 unter 2
c; [X.], Beschluss vom 11. Juni 1997 -
XII
ZR 254/95, [X.], 488 unter [X.]; jeweils zu §
537 [X.], Senatsbeschluss vom 25. Oktober
2011
-
VIII
ZR 125/11, aaO).
Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder [X.] ist deshalb die Vorlage eines "Protokolls"
nicht erforderlich.
Viel-mehr
genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von
Beeinträchtigungen
(Partygeräusche, Musik,
Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur
o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher
Frequenz diese ungefähr auftreten. Dies gilt erst recht, wenn die
Umstände -
hier insbesondere die Ausrichtung der Touristenwohnungen auf ein junges Publikum, Fehlen einer ständig besetzten Rezeption, Angebot von "Auf-bettungen"
-
das Auftreten derartiger
Beeinträchtigungen ohnehin
nahelegen.

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III.
Nach alledem kann das Berufungsurteil im Umfang der Anfechtung kei-nen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben
(§ 561 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine
nähe-ren
Feststellungen zu
den geltend gemachten
Beeinträchtigungen
getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das [X.] zurückzuverweisen; hierbei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch.
[X.]
Dr. Milger
Dr. Achilles

Dr. Schneider
Dr. Fetzer
Vorinstanzen:
AG [X.]-Mitte, Entscheidung vom 07.04.2010 -
15 [X.]/09 -

LG [X.], Entscheidung vom 28.01.2011 -
63 S 240/10 -

18

Meta

VIII ZR 155/11

29.02.2012

Bundesgerichtshof VIII. Zivilsenat

Sachgebiet: ZR

Zitier­vorschlag: Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 29.02.2012, Az. VIII ZR 155/11 (REWIS RS 2012, 8683)

Papier­fundstellen: REWIS RS 2012, 8683

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VIII ZR 155/11

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