Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 15.05.2008, Az. V ZR 178/07

[X.]BESCHLUSS V ZR 178/07 vom 15. Mai 2008 in dem Rechtsstreit

- 2 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat am 15. Mai 2008 durch den [X.] [X.] Dr. [X.], [X.] Lemke und [X.], die Richterin [X.] und [X.] Czub beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin wird das Urteil des 22. Zivilsenats des [X.] vom 10. September 2007 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbe-schwerde, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt 105.467,55 •. Gründe: [X.] Die [X.] kauft [X.] an und veräußert sie nach [X.] von Renovierungsmaßnahmen als Wohnungseigentum weiter. Die Klä-gerin und ihr Ehemann erwarben im März 1996 eine solche Wohnung in [X.]und traten einem Mietpool bei. Die Finanzierung erfolgte im sog. Dortmunder-Modell über ein [X.] und zwei hintereinander ge-schaltete Bausparverträge der [X.]. 1

- 3 -Dem Kaufvertragsabschluss vorangegangen waren [X.], in denen Repräsentanten der [X.]n unter Berücksichtigung der Finan-zierungszinsen, der Sparleistung für das Bausparen, der Verwaltungskosten und der Mieteinnahmen eine Einnahmen- und Ausgaben-Berechnung erstellt hatten. Ferner war der Klägerin und ihrem Ehemann eine als —[X.] bezeichnete Finanzierungsberechnung vorgelegt worden. 2 Mit der Behauptung, falsch beraten worden zu sein, verlangt die Klägerin aus eigenem und aus abgetretenem Recht ihres Ehemanns die Rückabwick-lung des Kaufvertrages und die Feststellung, dass die [X.] zum Ersatz wei-terer Schäden verpflichtet ist. 3 Die Klage ist in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Das [X.] hat die Revision nicht zugelassen; dagegen richtet sich die Beschwerde der Klägerin. 4 I[X.] [X.] Das angefochtene Urteil ist nach § 544 Abs. 7 ZPO aufzuheben, da das Berufungsgericht den Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör in entscheidungserheblicher Weise verletzt hat. 5 1. Die Klage ist unter dem Gesichtpunkt der Schlechterfüllung eines mit der [X.]n zustande gekommenen Beratungsvertrages auch auf die unter-bliebene Aufklärung darüber gestützt worden, dass nach Ablauf der Zinsbin-dung für das [X.] eine weitere Zwischenfinanzierung mit eventuell höherem Zinssatz abzuschließen sein werde und die Zuteilung des [X.] nicht sicher bestimmt werden könne. Entgegen der Auffassung der Be-schwerdeerwiderung hat die Klägerin diesen Beratungsfehler auch in der [X.] angesprochen; dies ergibt sich aus dem Tatbestand des [X.]

- 4 -fochtenen Urteils. Wie diese Erwähnung zeigt, hat das Berufungsgericht den Vortrag der Klägerin zwar nicht übersehen. Dass er in den [X.] aber nicht wieder aufgegriffen wird, macht deutlich, dass das Gericht [X.] nicht erfasst hat. Darin liegt ein Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG (vgl. [X.], [X.], 1762, 1763; [X.], [X.]. v. 21. Mai 2007, [X.], [X.], 1569 Rdn. 5). 2. Der Vortrag ist entscheidungserheblich. 7 Wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt nicht verkennt, bildet die Ermittlung des monatlichen [X.] das Kernstück der von der [X.] geschuldeten Beratung, da sie den Interessenten von der Möglichkeit über-zeugen soll, das Objekt mit seinen Mitteln erwerben und halten zu können (Se-nat, [X.]Z 156, 371, 377). Demgemäß muss der Verkäufer nicht nur über im Zeitpunkt der Beratung absehbare ungünstige Veränderungen der in die Be-rechnung eingestellten Einnahmen und Ausgaben aufklären, sondern auch über Unwägbarkeiten für den monatlichen Eigenaufwand, die sich aus den [X.] des Anlagemodells ergeben (Senat, [X.]. vom 17. Januar 2008, [X.]). 8 Dazu zählt das Risiko, welches sich daraus ergibt, dass die [X.] für das [X.] in aller Regel deutlich kürzer ist als der - zudem nicht sicher bestimmbare - Zeitraum, in dem der Käufer mit den Zinsen dieses Darlehens belastet sein wird. So verhält es sich auch hier, denn dem Vertrag über das [X.] lässt sich entnehmen, dass die Zinsbindungs-frist lediglich fünf Jahre betrug, während die Ansparphase des ersten Bauspar-vertrages auf mindestens zehn Jahre berechnet war. Bereits im Zeitpunkt der Beratung war für die [X.] deshalb erkennbar, dass der errechnete [X.] nur für die ersten fünf Jahre kalkuliert werden konnte. Für die [X.] hing er dagegen maßgeblich von der - nicht vorhersehbaren - [X.]

- 5 -lung der Kapitalmarktzinsen ab. Über das damit verbundene Risiko einer Erhö-hung des monatlichen Aufwands musste die [X.] aufklären (vgl. Senat, Urt. v. 9. November 2007, [X.], [X.], 89, 91 f. Rdn. 22). Entsprechendes gilt im Übrigen für das von der Klägerin in anderem Zu-sammenhang angesprochene Risiko einer Erhöhung des monatlichen [X.] nach Zuteilung des ersten [X.]. Von diesem Zeitpunkt an muss der Käufer drei verschiedene Zahlungen erbringen, nämlich die Zinsen auf das - immer noch zur Hälfte valutierende - [X.], die [X.] für das zugeteilte erste Bauspardarlehen und die Raten für den nunmehr anzusparenden zweiten Bausparvertrag. Selbst wenn das Modell so berechnet sein sollte, dass sich die Tilgungsraten für den zugeteilten ersten Bausparver-trag und die eingesparten Zinsen für das (nunmehr zur Hälfte getilgte) Voraus-darlehen ausgleichen, ergibt sich wiederum eine systemimmanente Ungewiss-heit für den monatlichen Eigenaufwand, weil nicht absehbar ist, wie hoch die Zinsen für das [X.] bei der Zuteilung des ersten [X.], also etwa zehn bis zwölf Jahre nach Vertragsabschluss, sein werden. Auch hierüber muss aufgeklärt werden. 10 I[X.] Weitere Gründe für eine Zulassung der Revision sind von der [X.] nicht aufgezeigt worden. 11 Soweit sie rügt, das Berufungsgericht habe den Vortrag der Klägerin übergangen, wonach die 30 bis 34 Jahre betragende [X.] von der [X.]n unzutreffend mit 26 Jahren angegeben worden sei, lässt sich nicht beurteilen, ob der Vortrag entscheidungserheblich ist. Da die Beschwerde nur auf Vorbringen aus der Berufungsinstanz verweist, ist davon auszugehen, dass dieser Beratungsfehler erstmals in zweiter Instanz vorgebracht worden ist. Dann aber hätte aufgezeigt werden müssen, welcher der in § 531 Abs. 1 ZPO 12

- 6 -genannten Gründe das Berufungsgericht verpflichtete, den Vortrag zu berück-sichtigen. Daran fehlt es. Soweit die Beschwerde Überlegungen zu dem Inhalt einer [X.] anstellt, übersieht sie, dass ein Verkäufer, der den Käufer über die Möglichkeit berät, eine Eigentumswohnung zu erwerben und zu halten, in der Regel nicht die Vorlage einer Rentabilitätsberechnung, sondern nur die korrekte Ermittlung des (monatlichen) [X.] schuldet (Senat, [X.]. v. 12. Ja-nuar 2006, [X.]). Daran ändert sich nicht schon dadurch etwas, dass die Ermittlung des [X.] mit —[X.] überschrieben wird. 13 Eine Divergenz des Berufungsurteils zu der Entscheidung des 34. Se-nats des [X.] vom 24. November 2006 (34 [X.]) liegt nicht vor, denn der darin möglicherweise aufgestellte - unzutreffende - Rechts-satz, dass die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit einer Urkunde auch für eine schriftlich dokumentierte Beratung gelte, war nicht tragend. 14

- 7 -Von einer weiteren Begründung wird abgesehen (§ 544 Abs. 4 Satz 2 ZPO). 15 [X.] Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann Czub Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 15.12.2004 - 2 O 221/04 - [X.], Entscheidung vom 10.09.2007 - 22 U 34/05 -