Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 10.02.2016, Az. VIII ZR 137/15

[X.]:[X.]:[X.]:2016:100216UVIIIZR137.15.0

BUN[X.]S[X.]RICHTSHOF

IM [X.] [X.]S VOLKES

URTEIL
VIII ZR 137/15
Verkündet am:

10. Februar 2016

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 556 Abs. 1 Satz 2
In
der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die -
auch formularmäßige -
Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tra-gen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Be-zugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 [X.] und die Betriebskostenverordnung vom 25.
November 2003 ([X.]l. I. S. 2347) ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz
2 [X.] definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskos-ten vereinbart.

[X.], Urteil vom 10. Februar
2016 -
VIII ZR 137/15 -
LG [X.]

AG [X.]

-
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Der VIII.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Milger, [X.] Achilles, die Richterin Dr.
Fetzer sowie [X.]
Bünger und Kosziol
im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 12. Januar 2016

für Recht erkannt:
Auf die Revision der [X.]
wird das Urteil der 6. Zivilkam-mer des [X.] vom 28. Mai 2015 aufgehoben.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil
des Amtsgerichts [X.] vom 2.
September 2013 wird zurückgewiesen, soweit die Beklagten
verurteilt worden sind, an die [X.]

sowie vorgerichtliche
Anwaltskosten in Hö10

jeweils nebst Zinsen, zu zahlen.
Wegen der Betriebskostenvorauszahlung für den Monat April 2012

wird die Sache zur neuen [X.] und Entscheidung, auch über die Kosten des [X.], an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Beklagten waren bis zum 31. Juli 2012 Mieter einer Wohnung der [X.]
in K.

. Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagten zur [X.]
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gung von Betriebskosten verpflichtet waren. Der Formularmietvertrag vom 27.
April 2007 enthält in § 4 ("Miete") zu den Betriebskosten folgende Regelun-gen:
Ziffer 1:
"Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung (Abwasser, Gebühren, Steuern, Versi-cherung etc) 100 EUR."

Ziffer 3:
"Für Art und Umfang der Betriebskosten ist die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung maßgebend."
Darüber hinaus hatten die [X.] mit einem mündlich geschlosse-nen Mietvertrag
Wohnräume
in einem angrenzenden Gebäude gemietet. Auch dieses Mietverhältnis endete
zum 31. Juli 2012.
Die [X.]
haben die Zahlung rückständiger Miete aus beiden Mietverhältnissen für den Zeitraum Januar bis Juli 2012 in Höhe von 4.209,56

a-nuar bis April
2012) nebst Zinsen und Ersatz vorgerichtlicher Anwaltsgebüh-ren und der Kosten einer Meldeauskunft begehrt.
Die Beklagten haben ge-genüber dem Zahlungsanspruch hilfsweise die Aufrechnung mit einem Berei-cherungsanspruch erklärt, den sie darauf stützen, dass die in der [X.] auf die Betriebskosten erbrachten Zahlungen mangels wirksamer Umla-gevereinbarung ohne Rechtsgrund erfolgt seien.
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Die Klage hat vor dem Amtsgericht in vollem Umfang Erfolg gehabt. In der Berufungsinstanz haben die Parteien den Rechtsstreit in Höhe eines [X.] von 300

März 2012) in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Im Übri-gen hat das [X.] auf die Berufung der Beklagten das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren
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soweit sie es nicht in der Hauptsache für erledigt erklärt haben -
weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.

I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
Den [X.] habe zwar für die Monate Januar bis Juli 2012 ein [X.] auf Zahlung rückständiger ([X.] in Höhe von 3.809,5e-standen.
Betriebskosten für den Monat April
2012 hätten
die [X.]
hin-gegen mangels wirksamer Umlagevereinbarung nicht verlangen
können. Die ihnen zustehenden Mietforderungen
seien jedoch
durch die von den Beklagten erklärte Aufrechnung erloschen. Denn die im Zeitraum Januar 2009 bis März 2012 von den Beklagten erbrachten
Vorauszahlungen seien -
mangels wirksa-mer Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten -
ohne Rechtsgrund erbracht worden, so dass den Beklagten ein
entsprechender
Anspruch
aus un-4
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gerechtfertigter Bereicherung nach § 812 Abs. 1 [X.] zugestanden habe, mit dem sie wirksam aufgerechnet hätten.
Zwar sei anerkannt, dass die Verpflichtung zur Tragung von Betriebskos-ten -
auch in einem Formularvertrag -
dadurch wirksam dem Mieter auferlegt werden könne, dass auf eine geltende Rechtsverordnung verwiesen werde, also in der Vergangenheit auf die Anlage 3 zu § 27 der [X.] und aktuell auf die Betriebskostenverordnung. Hier sei der Mietver-trag, der auf die genannte Anlage 3 zu § 27 der [X.] verweise, aber am 27. April 2007 und mithin zu einem Zeitpunkt [X.] worden, zu dem die genannte Anlage gar nicht mehr in [X.] gewe-sen sei. Die Bezugnahme auf nicht mehr geltende Vorschriften sei jedoch un-wirksam. Auch der im Mietvertrag enthaltene Zusatz "in ihrer jeweils geltenden Fassung"
vermöge daran nichts zu ändern, weil es die Anlage 3 in der aktuellen Fassung nicht mehr gebe. Die im Mietvertrag enthaltene Regelung zu den Be-triebskosten sei
damit zumindest unklar, und auch
§ 2 der Betriebskostenver-ordnung,
der an die Stelle der Anlage 3 zu § 27 der [X.]
Berechnungsver-ordnung getreten sei, könne nicht herangezogen werden.
Angesichts der unwirksamen Betriebskostenvereinbarung könnten die [X.] keine Vorauszahlungen verlangen und stehe den Beklagten
bezüg-lich erbrachter Vorauszahlungen ein Bereicherungsanspruch aus §
812 [X.] zu. Die
Beklagten
seien
daher -
entgegen der Ansicht des Amtsgerichts -
nicht verpflichtet, für den Monat April
2012 eine Vorauszahlung zu erbringen. [X.] der bereits erbrachten Vorauszahlungen
stehe den Beklagten ein Rückforderungsanspruch nach § 812 [X.] zu. Die
insoweit erklärte Aufrech-nung sei deshalb wirksam mit der Folge, dass
die [X.] erloschen sei.

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II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind die den [X.] gemäß § 535 Abs.

n-sen) nicht durch Aufrechnung erloschen. Denn den Beklagten steht hinsichtlich der von Januar 2009 bis März 2012 geleisteten [X.] kein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 [X.]) zu. Anders als das Berufungsgericht meint, sind sie nach § 4 Ziffer 1 und 3 des [X.] zur Tragung der Betriebskosten und zur Erbringung monatlicher Vorauszahlungen verpflichtet. Die genannten Regelungen im [X.] sind ausreichend bestimmt und halten einer [X.] stand. Aus diesen Gründen kann mit der vom Berufungsgericht gege-benen Begründung auch ein Anspruch auf Leistung einer Betriebskostenvor--
hinsichtlich der Monate Mai bis Juli 2012 ist der Rechtsstreit in der Berufungsinstanz übereinstimmend für erle-digt erklärt worden -
nicht verneint werden.
1. Nach der Rechtsprechung des Senats bedarf es zu einer wirksamen Umlagevereinbarung von Betriebskosten in der Wohnraummiete -
auch in ei-nem Formularvertrag -
nicht der Aufzählung der einzelnen Betriebskosten. Vielmehr hat es der Senat -
jedenfalls soweit es nicht um "sonstige"
Betriebs-kosten im Sinne von Nr. 17
der Anlage 3 zu § 27 der [X.] Berechnungsver-ordnung
geht -
genügen lassen, dass
auf die Betriebskosten gemäß der Anlage 3 zu §
27 der [X.] Berechnungsverordnung verwiesen wird
(Senatsurteile vom
7. April 2004 -
VIII ZR 167/03, [X.], 417 unter [X.]; vom 27.
Juni 2007 -
VIII ZR 202/06, [X.], 3060 Rn. 19; vom 13. Januar 2010 -
VIII ZR 128/08, [X.], 1198 Rn. 19).
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Um eine derartige Klausel
geht es auch hier. Entgegen der Auffassung, die das Berufungsgericht im [X.] an [X.] (Schmidt-Futterer/[X.],
[X.], 12. Aufl., § 556 Rn. 46; ähnlich [X.] WuM 2010, 13; Lüt-zenkirchen in Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. § 556 Rn. 319; [X.] NZM 2015, 47, 49)
vertritt, ist es
ohne Bedeutung, dass die Anlage 3 zu §
27 der [X.] Berechnungsverordnung
bei Abschluss des Mietvertrags nicht mehr in [X.], sondern inzwischen durch die -
im wesentlichen inhaltsgleiche -
[X.] ersetzt worden war.
2.
Die im Mietvertrag vom 27. April 2007 zu den Betriebskosten ge-troffenen formularmäßigen
Bestimmungen sind dahin auszulegen, dass die [X.] die Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1 Satz 2 [X.] in Verbindung mit dem Betriebskostenkatalog in der dazu erlassenen Betriebskostenverordnung zu
tragen haben.

a) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und [X.] Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be-teiligten Kreise verstanden werden (st. Rspr.; vgl. [X.], Urteile vom 9. April 2014 -
VIII ZR 404/12, [X.]Z 200, 362 Rn. 37; vom 9. Februar 2011 -
VIII ZR 295/09, [X.], 1860 Rn. 29; vom 23. Februar 2011 -
XII [X.], [X.], 1190 Rn. 10;
vom 17. April 2013 -
VIII [X.]/12, NJW 2013, 1805 Rn. 9; jeweils mwN).
Dabei ist vor allem zu berücksichtigen, dass der Begriff der Betriebskos-ten seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und später durch Gesetz definiert
ist. Bereits in der am 1. November 1957 in [X.] getretenen [X.]
Berechnungsverordnung ([X.]l. I S.
1719) findet sich in § 27 die Definition, dass es sich dabei um die Kosten handelt, die "dem Eigentümer durch das Ei-12
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gentum oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entste-hen".
Seit dem 1. Januar 2007 ist dieselbe
Definition nunmehr
in §
556 Abs. 1 Satz 2 [X.] selbst enthalten
-
unter Verweis auf die Aufstellung der [X.] vom 25. November 2003 ([X.]l. I S. 2347), die den
bis 31.
Dezember 2003 geltenden Betriebskostenkatalog in der Anlage 3 zu § 27 der [X.] Berechnungsverordnung abgelöst hat.
Angesichts der vorbeschriebenen Gesetzeslage, die den Begriff der Be-triebskosten in der Wohnraummiete seit langem festlegt, ist der hier im Mietver-trag verwendete Begriff der Betriebskosten ohne Weiteres
in diesem Sinne zu verstehen, das heißt wie jetzt in § 556 Abs. 1 Satz 2 [X.] geregelt
und in dem aufgrund der darin enthaltenen Ermächtigung erlassenen Betriebskostenkatalog erläutert. Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien
von einem anderen Begriff der Betriebskosten ausgegangen sind, sind vom
Berufungsgericht nicht festgestellt und auch sonst nicht ersichtlich.
Insbesondere ergibt sich aus dem Verweis auf die
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im Zeitpunkt des [X.] bereits außer [X.] getretene -
Anlage 3 zu
§ 27 der [X.] Berechnungsverordnung nichts anderes. Dies gilt -
entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts -
schon deshalb, weil § 4 des Mietvertrags
auf die jeweils aktuelle Fassung der [X.] verweist. Damit ist bei verständiger Würdigung unmissverständlich
klarge-stellt, dass der jeweilige Betriebskostenkatalog gemeint ist, so wie er sich aus der gültigen
Verordnung
zu den in der Wohnraummiete umlegbaren Betriebs-kosten ergibt.
Dass dieser Betriebskostenkatalog bereits bei Abschluss des Mietvertrags der Parteien nicht mehr in der [X.]
Berechnungsverordnung,
sondern in der Betriebskostenverordnung enthalten war, ist eine unschädliche Falschbezeichnung.
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b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind die mietvertrag-lichen Bestimmungen zu den Betriebskosten auch nicht unklar; insbesondere liegt ein Verstoß gegen das Transparenzgebot
(§ 307 Abs. 1 Satz 2 [X.])
nicht vor.
aa) Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 [X.] kann sich eine unangemessene Benachteiligung
des Vertragspartners auch daraus ergeben, dass die Bestim-mung nicht klar und verständlich ist. Das
Transparenzgebot verpflichtet den
Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen nach [X.] und Glauben, die Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile
vom 20.
Juli 2005 -
VIII ZR 121/04, [X.]Z 164, 11, 16,
und vom 26.
Oktober 2005 -
VIII ZR 48/05, [X.]Z 165, 12, 21 f.). Das Transparenzgebot schließt das Bestimmtheitsgebot ein und verlangt, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen einer Klausel so genau beschrieben werden, dass für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen (Senatsurteil vom 20.
Juli 2005 -
VIII ZR 121/04, aaO mwN). Allerdings
gebietet es das Transparenzgebot darüber hin-aus nicht, die aus dem Gesetz oder der Rechtsnatur eines Vertrages folgenden Rechte der Vertragsparteien ausdrücklich oder vollständig zu regeln oder den Vertragspartner darüber zu belehren (st. Rspr.; vgl. [X.],
Urteile vom 14. Mai 1996 -
XI ZR 257/94, [X.]Z 133, 25, 32; vom 5. November 1998 -
III ZR 226/97, NJW 1999, 276 unter 2; vom 22. März 2000 -
IV ZR 23/99, [X.], 2103 unter II 4 a; vom 16. April 2010 -
V
ZR 175/09, [X.], 1861 Rn. 18; vom 9. Juni 2011 -
III ZR 157/10, [X.], 1678 Rn. 44; vom 8. November 2012 -
VII ZR 191/12, [X.], 132 Rn. 19; jeweils mwN). Etwaige Missver-ständnisse muss der Verwender sich in dieser Hinsicht vielmehr nur dann zu-rechnen lassen, wenn er die Gefahr von Fehlvorstellungen bei seinen Kunden durch eine unklare oder mehrdeutige Klauselformulierung oder -gestaltung 17
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selbst hervorgerufen oder verstärkt hat ([X.], Urteil vom 5. November 1998
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III ZR 226/97, aaO; vom 8. November 2012 -
VII ZR 191/12, aaO Rn. 23).
[X.]) So liegt der Fall hier aber nicht.
Wie bereits ausgeführt, ist der Begriff der Betriebskosten seit langem gesetzlich definiert und durch die Aufzählung der einzelnen Betriebskostenarten in einer hierzu ergangenen Verordnung und dem darin enthaltenen Betriebskostenkatalog erläutert. Zudem
ist es auch -
so-wohl im [X.] als auch im preisgebundenen Wohnraum -
seit Jahrzehnten allgemein üblich, in
Mietverträgen
die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren und abzurechnen, die nach den genannten Definitionen umlagefä-hig sind. Angesichts dessen bedarf der Begriff der "Betriebskosten"
in der Wohnraummiete grundsätzlich keiner
Erläuterung oder Aufschlüsselung, da er als bekannt vorausgesetzt werden kann und für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und
verständlich
(§
307 Abs. 1 Satz 2 [X.])
ist (so bereits [X.], [X.] 2003, 446 sowie in MünchKomm[X.], 6. Aufl., § 556 Rn.
18; ebenso [X.], 647, 648). Die Möglichkeit, dass der Verwender sich ungerechtfertigte Beurteilungsspielräume verschaffen könn-te, erscheint angesichts der gesetzlichen Definition und Aufzählung der einzel-nen Betriebskostenarten
im Betriebskostenkatalog
ausgeschlossen.
Eine andere Beurteilung käme
allenfalls in Betracht, falls durch
Zusätze oder weitere Bestimmungen
im Mietvertrag
unklar würde, ob "die Betriebskos-ten"
im Sinne sämtlicher umlegbarer Betriebskosten oder nur einzelner
Be-triebskostenarten
gemeint sind.
Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Er ergibt sich insbesondere nicht daraus, dass der
Mietvertrag einen Hinweis auf die zum damaligen Zeitpunkt bereits außer [X.] getretene Anlage 3 zu § 27 der [X.] Berechnungsverordnung enthält. Denn aus diesem Umstand ergeben sich keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass etwas anderes gemeint gewesen sein
könnte als die Abwälzung sämtlicher umlegbarer Betriebskosten. Auch die in 19
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§
4 des Mietvertrags enthaltene beispielhafte Aufzählung einzelner Betriebskos-ten mit dem Zusatz "etc"
zeigt unabweisbar, dass eine umfassende Umlagever-einbarung im gesetzlich zulässigen Umfang gemeint war.

III.
Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO).
1. Der Senat entscheidet in der Sache selbst, soweit es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies betrifft die von den [X.] geltend gemachten Mietforderungen in Höhe von 3.809,58

sowie die vorge-richtlichen Anwaltskosten und die Kosten einer Meldeauskunft, jeweils nebst Zinsen.
Da die Beklagten die Betriebskosten zu tragen und für den Zeitraum von Januar 2009 bis einschließlich März 2012 die vereinbarten Vorauszahlungen zu entrichten hatten, sind sie -
nachdem die Parteien den Rechtsstreit in Höhe [X.] übereinstimmend für erledigt erklärt haben -
zur Zahlung dieses Betrages (nebst Zinsen) verpflichtet, dessen Höhe zwischen den Parteien nicht im Streit steht. Die von den Beklagten insoweit erklärte Aufrechnung geht ins Leere, weil ihnen kein Anspruch auf Rückzahlung erbrachter Nebenkostenvorauszahlungen zusteht.
Zudem haben die Beklagten den [X.] gemäß §
280 Abs. 2, §§
286, 288 Abs. 4, § 249 Abs. 1 [X.] die gemachten außergerichtlichen [X.] und gemäß § 280 Abs.1, § 249 Abs. 1 [X.]
die Kosten für die ein-geholte Meldeauskunft, jeweils nebst Zinsen, zu erstatten.
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Die
Berufung der Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil ist daher hinsichtlich der vorgenannten Ansprüche zurückzuweisen.
2. Soweit das Berufungsgericht die Klage bezüglich der Vorauszahlung der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif
und insoweit an das Berufungs-gericht zurückzuverweisen (§
563 Abs.
1 Satz
1 ZPO). Denn die ursprünglich geschuldeten und damit von den Beklagten zunächst auch zu verzinsenden Vorauszahlungen stehen den [X.] nicht mehr zu, weil vor dem Schluss der mündlichen Berufungsverhandlung Abrechnungsreife eingetreten ist (hier mit dem Ablauf des 31. Dezember 2013; § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.]). Die [X.] können daher nur noch einen sich aus einer ordnungsgemäßen Neben-

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kostenabrechnung ergebenden Saldo verlangen und -
wozu ihnen Gele-genheit zu geben ist -
die Klage gemäß § 264 Nr. 3 ZPO entsprechend umstel-len (vgl. Senatsurteil vom 16. Juni 2010 -
VIII ZR 258/09, [X.], 145 Rn. 22 mwN).

[X.] [X.]

Dr. Fetzer

Dr. Bünger Kosziol
Vorinstanzen:
AG [X.], Entscheidung vom 02.09.2013 -
29 [X.] -

LG [X.], Entscheidung vom 28.05.2015 -
6 [X.]/13 -

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