Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.06.2018, Az. VIII ZR 38/17

Die Beklagte ist seit Anfang 2007 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in [X.]. Die Parteien streiten um die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung. Zu den Betriebskosten enthält der Formularmietvertrag in § 4 ("Miete und Nebenkosten") folgende Regelung:

Der von der Klägerin abgeschlossene Gebäudeversicherungsvertrag (Eigentumsversicherung "All Risk") schließt - zeitlich begrenzt auf 24 Monate - das Risiko eines "Mietverlustes" infolge des versicherten Gebäudeschadens ein.

Die Beklagte meint, im Hinblick auf das Risiko des [X.] seien die Kosten der Gebäudeversicherung nicht umlagefähig; den insoweit herauszurechnenden [X.] habe die Klägerin jedoch nicht ausreichend konkretisiert. Aus diesem Grunde beglich die Beklagte die mit der Betriebskostenabrechnung für das [X.] geltend gemachte Nachforderung von 86,85 € sowie den für das [X.] auf die Position "Versicherungen" entfallenden anteiligen Betrag von 181,30 € nicht.

Das Amtsgericht hat die auf Zahlung von 268,15 € nebst Zinsen gerichtete Klage abgewiesen. Die zugelassene Berufung hat keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter.

Die Revision hat Erfolg.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Die auf die Gebäudeversicherung entfallenden Betriebskosten seien nicht vollständig umlagefähig, weil ein Teil der Versicherungsprämie auf ein mitversichertes Mietausfallrisiko entfalle. Dies seien keine Kosten der im Mietvertrag als umlagefähig vereinbarten Gebäudeversicherung. Insoweit handele es sich nicht um Kosten einer Sachversicherung, die sich nach §§ 88, 89 [X.] auf Leistung desjenigen Betrages richte, der zur Wiederbeschaffung und Wiederherstellung der versicherten Sache erforderlich sei. Die Versicherung des Mietausfallrisikos sichere ihrer Natur nach lediglich einen wirtschaftlichen Folgeschaden ab. Dies diene nicht dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher, sondern vorrangig der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Vermieters. Dass dies dem Mieter in Einzelfällen, etwa bei einem Regressverzicht, reflexartig zugutekomme, ändere an der Beurteilung nichts.

Die Kosten der Gebäudeversicherung seien hier insgesamt nicht umlagefähig, weil die Klägerin ihre Behauptung, im Hinblick auf den mitversicherten Mietausfall sei maximal von einem Prämienanteil von 1 % auszugehen, nicht hinreichend konkretisiert habe, so dass dieser nicht herausrechenbar sei.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

Die geltend gemachte Betriebskostennachforderung steht der Klägerin zu. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts durfte sie die Kosten für die Wohngebäudeversicherung gemäß § 535 Abs. 2, § 556 Abs. 1 Satz 2, 3 [X.], § 2 Nr. 13 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung - [X.]) in Verbindung mit § 4 des [X.] insgesamt in die Betriebskostenabrechnungen für die [X.] und 2013 einstellen. Der (anteiligen) Umlage auf die Beklagte steht nicht entgegen, dass die Versicherung einen etwaigen Mietausfall infolge eines Gebäudeschadens einschließt. Da die Kosten der Gebäudeversicherung auch insoweit umlagefähig sind, kommt es nicht darauf an, ob die Klägerin den auf den Mietausfall entfallenden Prämienanteil hinreichend dargelegt hat.

1. Noch rechtsfehlerfrei - und insoweit unangegriffen - ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die im Mietvertrag vom 17. Januar 2007 zu den Betriebskosten getroffenen formularmäßigen Bestimmungen dahin auszulegen sind, dass die Beklagte die auf den Mieter umgelegten Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1 Satz 2, 3 [X.] in Verbindung mit dem Betriebskostenkatalog in der dazu erlassenen Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 ([X.] I S. 2346, 2347), die den bis 31. Dezember 2003 geltenden Betriebskostenkatalog in der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung ([X.]) abgelöst hat, zu tragen hat. Aus dem vertraglichen Verweis auf die - im Zeitpunkt des [X.] bereits außer [X.] getretene - Anlage 3 zu § 27 der [X.] ergibt sich nichts anderes; dies stellt vielmehr eine unschädliche Falschbezeichnung dar (vgl. [X.]surteil vom 10. Februar 2016 - [X.], NJW 2016, 1308 Rn. 16).

Auch lässt die unter § 4 des [X.] formularmäßig vereinbarte Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung - entgegen der in der mündlichen [X.]sverhandlung geäußerten Auffassung des Prozessbevollmächtigten der Beklagten - keinen Raum für die Anwendung der sich zu Lasten des Klauselverwenders auswirkenden Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 [X.], denn es handelt sich lediglich um eine kurze Erläuterung der umlagefähigen Betriebskosten im Hinblick auf den im Verordnungstext verwendeten Begriff der Kosten der Sachversicherung.

Schließlich steht es der Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung nicht entgegen, dass die Klägerin diese innerhalb der allgemein als "Versicherung" bezeichneten [X.] abgerechnet hat (vgl. [X.]surteile vom 15. Juli 2009 - [X.], [X.], 698 Rn. 18; vom 16. September 2009 - [X.], [X.], 3575 Rn. 7; vom 22. September 2010 - [X.], NJW 2011, 143 Rn. 40; [X.]sbeschluss vom 24. Januar 2017 - [X.], [X.], 205 Rn. 4).

2. Gemäß § 556 Abs. 1 Satz 2, 3 [X.], § 2 Nr. 13 [X.] durfte die Klägerin die Kosten der Gebäudeversicherung insgesamt, mithin unter Einschluss des auf einen etwaigen Mietausfall als Folge eines Gebäudeschadens entfallenden Prämienanteils, als Betriebskosten (anteilig) auf die Beklagte umlegen. Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts ist rechtsfehlerhaft.

a) Betriebskosten sind nach § 2 Nr. 13 [X.] die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung; hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden sowie die Kosten weiterer in der Vorschrift aufgeführter Versicherungen. Darunter fallen grundsätzlich alle Sach- (und Haftpflicht-) Versicherungen, die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen ([X.], Urteil vom 13. Oktober 2010 - [X.], NJW 2010, 3647 Rn. 12 [zu Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 der [X.]]).

b) Nach dieser Maßgabe sind die Kosten einer Gebäudeversicherung auch dann Kosten einer von § 2 Nr. 13 [X.] erfassten, dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienenden Sachversicherung, wenn sie einen etwaigen Mietausfall infolge eines versicherten Gebäudeschadens einschließt.

aa) Die von der Klägerin abgeschlossene Versicherung gehört als Gebäudeversicherung (insgesamt) zu den Sachversicherungen im Sinne von § 2 Nr. 13 [X.].

(1) Bedingungsgemäßer Versicherungsfall ist nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ein Sachschaden des Gebäudes. Dies deckt die Schadensbeseitigungskosten ab und dient der Wiederbeschaffung und Wiederherstellung der versicherten (Miet-)Sache (vgl. §§ 88, 89 [X.]). Ein infolge eines versicherten Gebäudeschadens entstehender Mietausfall ist - anders als bei einer separaten Mietausfallversicherung, die vorrangig die finanziellen Interessen des Vermieters abdeckt und deshalb nicht auf den Mieter einer Wohnung umgelegt werden darf ([X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2018, § 556 Rn. 38b; Wall, [X.], 4. Aufl., Rn. 4301, 4313; BeckOGK-[X.]/Drager, Stand: 1. April 2018, § 2 [X.] Rn. 82; jeweils mwN; siehe auch [X.], [X.] 2016, 837) - kein eigenständiger Versicherungsfall, sondern Bestandteil des Versicherungsfalls der Gebäudeversicherung ([X.]/[X.]/[X.], Wohngebäudeversicherung, 3. Aufl., § 9 Rn. 1 f.).

(2) Der Verordnungsgeber der Betriebskostenverordnung beabsichtigte nicht, die Umlage eines durch die Gebäudeversicherung gedeckten [X.] infolge eines versicherten Gebäudeschadens zu unterbinden und dem Anwendungsbereich des § 2 Nr. 13 [X.] zu entziehen.

(a) Die Mitversicherung eines [X.] als Folge eines Gebäudeschadens ist fester Bestandteil marktüblicher Gebäudeversicherungen (vgl. [X.]t-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 13. Aufl., § 556 Rn. 168; MünchKomm[X.]/[X.]/[X.], 7. Aufl., § 2 [X.] Rn. 61; Wall, aaO Rn. 4301; Bruck/[X.]/[X.], [X.], 9. Aufl. 2012, § 9 [X.] Rn. 1; [X.]/[X.]/[X.], aaO, § 9 Rn. 3; Mühlenmeier, [X.], 111, 112). Die Revision weist mit Recht darauf hin, dass der Ersatz eines [X.] infolge eines Versicherungsfalls, gegen den die Gebäudeversicherung Schutz bietet - zeitlich begrenzt und unter den weiteren Voraussetzungen, dass der Mieter die Zahlung der Miete ganz oder teilweise berechtigt eingestellt hat und der Vermieter die Möglichkeit der Wiederbenutzung nicht schuldhaft verzögert - seit langem Bestandteil der Allgemeinen Bedingungen für die Wohngebäudeversicherung ist (siehe § 1 Nr. 3 Satz 1 Buchst. a, [X.]; § 3 Nr. 1 Buchst. a und Nr. 3 [X.]; jeweils abgedruckt bei [X.]/[X.], [X.], 27. Aufl., [X.], S. 1180; [X.], [X.]; vgl. auch § 9 Nr. 1 Buchst. a, Nr. 2 Buchst. a, [X.] 2010 - Wert 1914, abgedruckt bei [X.]/[X.], aaO, 30. Aufl., [X.], S. 1488 f.). Anhaltspunkte dafür, dass der Verordnungsgeber diese bewährte Handhabung für die Umlage der Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung gemäß § 2 Nr. 13 [X.] hätte aufgeben wollen, sind nicht gegeben.

(b) Zudem ist schon im zeitlichen Geltungsbereich der Zweiten Berechnungsverordnung von der instanzgerichtlichen Rechtsprechung entschieden worden, dass es sich bei den Kosten der Gebäudeversicherung auch dann um solche der Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 der [X.] handele, wenn die den Versicherungsbedingungen entsprechende Ersatzleistung auch den Mietausfall infolge von Feuerschäden und anderen in der Gebäudeversicherung versicherten Gefahren erfasst ([X.], Urteil vom 5. Februar 1998 - 333 [X.]/97, juris Rn. 5). Nichts deutet darauf hin, dass der die Betriebskostenverordnung erlassende Normgeber den Anwendungsbereich des § 2 Nr. 13 [X.] abweichend davon hätte einengen wollen. Vielmehr sollten bewährte und zeitgemäße Regelungen fortgeführt werden ([X.]. 568/03 S. 1). So wurde der Anwendungsbereich des § 2 Nr. 13 [X.] nicht etwa eingeschränkt, sondern im Gegenteil erweitert, indem die Umlage der Elementarschadensversicherung neu eingefügt wurde ([X.]., aaO S. 33). Daher werden rechtliche Vorgaben entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung (ebenso [X.] in [X.]/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 556 Rn. 83, sowie [X.], [X.], 527, 529) durch die Umlage des [X.] infolge eines Versicherungsfalls nicht umgangen.

bb) Die streitgegenständliche Versicherung dient dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher. Sie dient der Wiederherstellung des Gebäudes nach einem Versicherungsfall. Die Mitversicherung eines infolge des Gebäudeschadens entstandenen [X.] gebietet keine andere Beurteilung.

(1) Der Mieter, der die Versicherungsprämie der Gebäudeversicherung (mit-)finanziert, darf im Verhältnis zum Vermieter die berechtigte Erwartung haben, dass ihm seine Aufwendungen im Schadensfall in irgendeiner Weise zugutekommen (vgl. [X.], Urteile vom 13. Dezember 1995 - [X.], [X.]Z 131, 288, 294; vom 3. November 2004 - [X.], [X.], 498, unter 2, 3; vom 13. September 2006 - [X.], [X.]Z 169, 86 Rn. 19, und [X.], [X.], 1530 Rn. 25, sowie [X.], [X.], 1533 Rn. 23; vom 19. November 2014 - [X.], [X.]Z 203, 256 Rn. 32; Beschluss vom 26. Oktober 2016 - [X.], [X.], 29 Rn. 19). Der Mieter, der die Versicherungskosten (anteilig) übernimmt, darf also berechtigterweise vom Vermieter erwarten, hierfür eine Gegenleistung zu erhalten und im Schadensfall einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben ([X.], Urteile vom 13. September 2006 - [X.], aaO, [X.], aaO und [X.], aaO; vom 19. November 2014 - [X.], aaO Rn. 30, 37).

(2) Diesen Anforderungen trägt die im Streit befindliche Gebäudeversicherung hinreichend Rechnung. Die Gegenleistung besteht darin, dass der Mieter in gewisser Weise geschützt ist, wenn er leicht fahrlässig einen Schaden der Mietsache verursacht. Er ist im Verhältnis zum Vermieter nicht nur der Verpflichtung enthoben, einen solcherart verursachten Schaden auf eigene Kosten beseitigen zu müssen ([X.]surteil vom 19. November 2014 - [X.], aaO Rn. 37, 46). Vielmehr ist der Mieter, der fahrlässig einen im Gebäudeversicherungsvertrag abgedeckten Versicherungsfall verursacht hat, nach der gefestigten Rechtsprechung des [X.] regelmäßig auch vor einem Rückgriff des [X.] (§ 86 Abs. 1 [X.]) in der Weise geschützt, dass eine durch die Interessen der Vertragsparteien gerechtfertigte ergänzende Auslegung des [X.] einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Wohnungsmieter den versicherten Schaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat (siehe nur [X.], Urteile vom 8. November 2000 - [X.], [X.]Z 145, 393, 398 ff.; vom 19. November 2014 - [X.], aaO Rn. 28 mwN; Beschluss vom 26. Oktober 2016 - [X.], aaO Rn. 13). Dies kommt dem Mieter einer Wohnung auch im Hinblick auf einen als Schadensfolge mitversicherten Mietausfall zugute, denn der Regressverzicht des Versicherers erstreckt sich auch auf den durch die Gebäudeversicherung gedeckten Mietausfall ([X.], Urteil vom 13. September 2006 - [X.], aaO Rn. 31).

Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der [X.] entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt auf die Berufung der Klägerin zur Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung und zur Stattgabe der Klage.