Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 16.06.2010, Az. VIII ZR 258/09

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/09 Verkündet am: 16. Juni 2010 [X.], Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: [X.] § 3 Abs. 1, § 26 Bei Wegfall der Preisbindung ist die zuletzt geschuldete Kostenmiete - einschließlich etwaiger Zuschläge nach § 26 NMV - nunmehr als "Marktmiete" zu zahlen. [X.] § 560 Abs. 4, § 556 Abs. 3 Satz 3 Die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist steht einer Anpassung der Vorauszahlun-gen nach § 560 Abs. 4 [X.] nicht entgegen. [X.], Urteil vom 16. Juni 2010 - [X.]/09 - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. Juni 2010 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] Frellesen, die Richterinnen [X.] und [X.] sowie [X.] Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 8. Zivilkammer des [X.] vom 27. August 2009 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Beklagten zur Zahlung von mehr als 1.905,34 • nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 1.775,34 • seit dem 14. Mai 2008 und auf weitere 130 • seit dem 17. Januar 2009 verurteilt worden sind. Das weitergehende Rechtsmittel wird bezüglich der zur [X.] aus den [X.] bis 2006 als unzulässig verwor-fen und im Übrigen zurückgewiesen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen
- 3 - Tatbestand: 1 Die Beklagten haben von der Rechtsvorgängerin der Klägerin im März 2001 eine Wohnung in [X.]gemietet. Die Wohnung war Anfang der 70er Jahre mit Hilfe von Wohnungsfürsorgemitteln des [X.] gebaut worden, um preisgünstigen Wohnraum für Bedienstete des [X.] zu schaffen. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin hatte sich verpflichtet, die geförderten [X.] nur an solche Personen zu vermieten, die ihr vom [X.] als Mieter be-nannt waren. Um die Vermietung an die nicht zu diesem Personenkreis gehö-renden Beklagten zu ermöglichen, hatte die zuständige Behörde im Jahr 2001 eine entsprechende Freistellung von der Zweckbindung ausgesprochen. Der Fördervertrag verpflichtete die Bauherrin für diesen Fall, vom Mieter neben der Einzelmiete einen Zuschlag wegen erhöhter Aufwendungen zu verlangen; war diese Miete nach den örtlichen Gegebenheiten nicht zu erzielen, hatte die Bau-herrin gemäß § 5 (2) des [X.] die höchst erzielbare Miete (Marktmie-te) zu erheben. Dementsprechend sieht der mit den Beklagten abgeschlossene Mietvertrag vor, dass die Beklagten neben der Grundmiete und den [X.] einen "[X.]" in Höhe von 28,37 • mo-natlich an die Vermieterin zu zahlen haben. Zusätzlich entrichteten die [X.] bis zum Wegfall der Mietpreisbindung (Ende 2003) eine Fehlbelegungsab-gabe an die [X.] [X.] . Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete für den [X.]raum März 2006 bis April 2008 in Anspruch. Die Parteien streiten [X.], ob die Beklagten für diesen [X.]raum trotz Wegfalls der Preisbindung den [X.] von 28,37 • monatlich schulden und ob die Klägerin - im [X.] an die im April 2007 erteilte Nebenkostenabrechnung für das [X.] - ab Juni 2007 entsprechend erhöhte Nebenkostenvorauszahlungen ver-langen kann. Ferner steht im Streit, ob den Beklagten aus den - nach ihrer [X.] - 4 - fassung fehlerhaften - Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 [X.] zustehen, mit denen sie gegen Mietforderungen der Klägerin aufgerechnet haben. 3 Die Klägerin hat Zahlung von 2.168,57 • nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagten zur Zahlung von 747,90 • nebst Zinsen verurteilt und die weitergehende Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das [X.] das erstinstanzliche Urteil unter Zurückweisung des weiterge-henden Rechtsmittels und der [X.]berufung der Beklagten abgeändert und die Beklagten zur Zahlung von insgesamt 2.158,46 • nebst Zinsen verur-teilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die [X.] ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat nur zu einem geringen Teil Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 5 Der Klägerin stehe auch nach dem Wegfall der Preisbindung die bisheri-ge Miete einschließlich des als [X.] bezeichneten Anteils zu. Dieser in § 2 des Mietvertrags ausgewiesene Zuschlag entspreche dem [X.], den der [X.] geleistet hätte, wenn die Beklagten zu dem Kreis der vom [X.] benannten Personen gehört hätten. Es handele sich somit um einen Zuschlag, der vom Mieter an den Vermieter zu zahlen sei, weil dieser wegen der Freistellung der Wohnung von der Belegbindung einen [X.] - 5 - nachteil in entsprechender Höhe erleide. Es sei nicht erheblich, ob die [X.] den Zuschlag während der [X.] wegen der von ihnen getrage-nen Fehlbelegungsabgabe nicht hätten zahlen müssen. Entscheidend sei, dass der Zuschlag im [X.]punkt des Fortfalls der Preisbindung gemäß §§ 26, 3 Abs. 1 NMV Teil der Miete gewesen sei. Vertragliche oder gesetzliche Bestim-mungen, nach denen dieser Bestandteil der Kostenmiete mit dem Fortfall der Preisbindung entfallen solle, bestünden nicht. Für die Frage, ob der Mieter nach Fortfall der Preisbindung die gesamte Kostenmiete einschließlich des Zuschlags oder nur die Grundmiete nebst [X.] schulde, sei das Verhältnis von Kostenmiete und ortsüblicher Miete maßgeblich. Regelmäßig liege die Kostenmiete auch dann, wenn sie - wie hier - einen Zuschlag nach § 26 NMV enthalte, deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die in § 2 des [X.] enthaltene Rege-lung sorge dafür, dass die ortsübliche Vergleichsmiete bei Ende der [X.] nicht geringer sei als die den Zuschlag enthaltende Kostenmiete. Würden hingegen Zuschläge nach § 26 NMV mit dem Ende der Mietpreisbindung entfal-len, wäre es geboten, den Besonderheiten früherer Mietpreisbindung dadurch Rechnung zu tragen, dass eine Ausnahme von der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 [X.] gälte. Derartige Ausnahmen seien vom Gesetz in § 558 Abs. 4 [X.] aber nur für Fehlbelegungsabgaben und nicht für Zuschläge nach § 26 NMV vorgesehen. Dies spreche dagegen, einen Zuschlag nach § 26 NMV bei Wegfall der Preisbindung "automatisch" aus der geschuldeten Miete [X.], auch wenn der ursprüngliche Grund für den Ansatz entfallen sei. 7 Die Klage sei auch bezüglich der erhöhten [X.] für die [X.] ab Juni 2007 begründet. Die Klägerin habe nach erfolgter Abrechnung der Nebenkosten für das [X.] entsprechend höhere Vorauszahlungen verlangen dürfen. Dem stehe nicht entgegen, dass die Klägerin diese [X.] - 6 - nung nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.] erteilt habe. Der Anspruch auf Nachzahlung betreffe einen anderen Abrechnungszeitraum als der Anspruch auf Vorauszahlungen. Nachteile für den Mieter seien aufgrund der verspäteten Abrechnung mit Blick auf die Vorauszahlungen nicht zu [X.], da sich ein Erhöhungsverlangen nicht rückwirkend auswirke. [X.] Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung - im Rahmen des be-schränkten Umfangs der Zulassung der Revision - überwiegend stand. [X.] erhöhte [X.] für das [X.] - insgesamt 253,12 • - hat das Berufungsgericht der Klägerin zu Unrecht zugebilligt, weil es nicht berücksichtigt hat, dass im [X.]punkt der letzten Verhandlung für diesen [X.]raum bereits Abrechnungsreife eingetreten war. 9 1. Die Revision ist, soweit sie gegen die Entscheidung des Berufungsge-richts über die zur Aufrechnung gestellten [X.] der [X.] aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 wendet, unstatthaft und damit unzulässig (§ 543 Abs. 1 ZPO), weil die Revision insoweit nicht zugelassen ist. Das Berufungsgericht hat die Revision nur beschränkt [X.], nämlich wegen des von der Klägerin begehrten [X.]s von monatlich 28,37 • und wegen der ab Juni 2007 erhöhten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Das ergibt sich zwar nicht aus dem Tenor, wohl aber, was nach der Rechtsprechung des [X.] ausreicht ([X.] 153, 358, 360 f. m.w.[X.]), eindeutig aus den Gründen des Urteils. Das Berufungsge-richt hat die Zulassung der Revision damit begründet, dass seine Entscheidung zum [X.] nach Wegfall der Preisbindung und zur Anpassung von Vorauszahlungen aufgrund einer verspäteten Betriebskostenabrechnung 10 - 7 - von Urteilen anderer Kammern des [X.] beziehungsweise des [X.]s Berlin abweiche. Dies betrifft nur den Anspruch der Klägerin auf Zahlung des [X.]s sowie zusätzlicher (erhöhter) Betriebskos-tenvorauszahlungen ab Juni 2007, nicht aber die von den Beklagten zur [X.] gestellten Forderungen auf Auskehrung (behaupteter) Guthaben aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung der Revisions-zulassung ist auch wirksam. Denn die Zulassung der Revision kann auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs beschränkt werden, welcher Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf den der Revisionskläger seine Revision beschränken könnte (st. Rspr., z.B. Senatsurteile vom 27. [X.] 2010 - [X.] ZR 159/09, [X.], 163, [X.]. 16; vom 28. Oktober 2009 - [X.] ZR 164/08, [X.], 733, [X.]. 13). So verhält es sich hier, denn die [X.] hätten ihr Rechtsmittel wirksam auf den [X.] und die von der Klägerin ab Juni 2007 zusätzlich verlangten [X.] beschränken und die Entscheidung des [X.] zum Nichtbestehen der von ihnen zur Aufrechnung gestellten Ansprüche auf Erstattung von [X.] aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 hinneh-men können. 11 2. Im Hinblick auf den von der Klägerin begehrten Mietzuschlag ist die Revision unbegründet. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Klägerin der als "[X.]" bezeichnete Betrag in Höhe von 28,37 • monatlich auch nach dem Wegfall der Preisbindung als Teil der Miete zusteht. 12 a) Der Wegfall der Preisbindung führt nicht zu einer Änderung der [X.]. Der Mieter bleibt vielmehr verpflichtet, die zuletzt an den Vermieter [X.] - 8 - zahlte Kostenmiete - mithin die bisherige Grundmiete nebst Betriebskostenvor-auszahlungen und Zuschlägen nach § 26 NMV - nunmehr als "Marktmiete" - weiter zu entrichten. Zutreffend hat das Berufungsgericht in diesem Zusam-menhang darauf abgestellt, dass eine Ermäßigung der Miete mit dem Wegfall der öffentlichen Bindung weder in dem zwischen den Parteien [X.] noch in den gesetzlichen Regelungen vorgesehen ist (zum Fehlen einer gesetzlichen Regelung vgl. [X.], [X.], 333 f.). Eine Änderung tritt durch den Wegfall der öffentlichen Bindung deshalb nur insoweit ein, als der Vermieter von diesem [X.]punkt an Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. [X.] geltend machen kann. Nach der Rechtsprechung des Senats sind dabei hinsichtlich der Berechnung der Kappungsgrenze auch während der [X.] vorgenommene Mieterhöhungen wegen Kapitalkostensteigerungen zu berücksichtigen (Senatsurteil vom 28. April 2004 - [X.] ZR 178/03, [X.], 545, unter [X.]); dies setzt als selbstverständlich voraus, dass auch derartige Mietbestandteile bei Wegfall der Preisbindung in die nunmehr als Marktmiete geschuldete Miete einfließen, die Miethöhe sich allein durch den Wegfall der Preisbindung mithin nicht ändert. b) Auch aus dem Zweck des [X.]s, die beim Vermieter preisgebundenen Wohnraums durch die Fehlbelegung entstehenden Mehrkos-ten abzudecken, folgt nicht, dass dieser Zuschlag - ebenso wie die Mehrkos-ten - mit dem Ende der Preisbindung entfällt und sich die Miete somit ermäßigt. Die Revision übersieht, dass es mit dem Wegfall der Preisbindung nicht mehr auf die dem Vermieter entstehenden Kosten ankommt und der Mieter deshalb nicht einwenden kann, die Miete müsse angesichts der Verringerung der lau-fenden Aufwendungen gemäß § 5 NMV gesenkt werden. 14 c) Entgegen der Auffassung der Revision führt die Fortgeltung der zuletzt geschuldeten Kostenmiete (einschließlich eines etwaigen [X.]s) 15 - 9 - als Ausgangsmiete für die nunmehr preisfreie Wohnung auch nicht zu einer zweckwidrigen Besserstellung des Vermieters im Vergleich zu Wohnungen, bei denen der [X.] während der Dauer der Preisbindung nicht er-hoben wurde. 16 Die Miethöhe bleibt in allen Fällen zunächst unverändert. Der [X.] zwischen Mietverhältnissen mit und solche ohne [X.] besteht bei Wegfall der Preisbindung nur darin, dass im letzteren Fall eine hö-here Differenz zur ortsüblichen Vergleichsmiete besteht, so dass der Vermieter eine Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit Rücksicht auf die Sperrfrist und die Kappungsgrenze möglicherweise nicht alsbald nach dem Wegfall der Preisbindung realisieren kann. Dies ist aber eine notwendige Folge der für den (berechtigten) Sozialmieter besonders günstigen Miete. Die von der Revision vertretene Auffassung würde dazu führen, dass sich die Miete für ei-nen nicht zum berechtigten Personenkreis gehörenden Mieter mit dem Wegfall der Preisbindung vermindern und auf ein regelmäßig deutlich unter der ortsübli-chen Vergleichsmiete liegendes Niveau sinken würde. Für eine derartige Be-nachteiligung des Vermieters gibt es keinen Grund. Nach der Entlassung einer Wohnung aus der Preisbindung darf der Vermieter - im Rahmen des § 558 [X.] - die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete heranführen; ein Wegfall eines vom Mieter während der Dauer der Preisbindung geschuldeten Zuschlags würde im Ergebnis darauf hinauslaufen, dass an die Stelle der öffentlichen [X.] einer Wohnung nunmehr zunächst deren Subventionierung durch den Vermieter selbst tritt (vgl. [X.], aaO, 334). d) Entgegen der Auffassung der Revision hat der [X.] auch nicht deshalb unberücksichtigt zu bleiben, weil er schon während der Preisbindung zu Unrecht erhoben worden wäre. Die zeitgleiche Entrichtung der Fehlbelegungsabgabe an die [X.] stand der Erhebung eines 17 - 10 - [X.]s nicht entgegen, denn beide Instrumente haben unter-schiedliche Voraussetzungen und dienen unterschiedlichen Zwecken. 18 Der an den Vermieter gemäß § 26 Abs. 4 NMV entrichtete Kostenzu-schlag trägt dem Umstand Rechnung, dass dieser für Wohnungen, die er nicht an einen Mieter aus dem berechtigten Personenkreis (hier: [X.]bedienstete) vermietet, eine geringere Subvention erhält und ihm deshalb höhere Kosten entstehen. Bei der Fehlbelegungsabgabe handelt es sich hingegen nicht um eine Mietzahlung an den Vermieter, sondern um eine Leistung des Mieters an die öffentliche Hand ("[X.]", vgl. [X.], NJW 1988, 2529). Sie dient dem Zweck, die nicht gerechtfertigte ("fehlgeleitete") Subventionierung (teilweise) abzuschöpfen, die eintritt, wenn die Kostenmiete (einschließlich et-waiger Zuschläge) für eine Wohnung deutlich unter der ortsüblichen [X.] liegt, der Mieter dieser Wohnung aber nicht oder nicht mehr zu dem begünstigten Personenkreis für eine Sozialwohnung gehört. d) Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass auch die Regelung des § 558 Abs. 4 Satz 1 [X.] gegen einen "automatischen" Wegfall des [X.] nach § 26 Abs. 4 NMV zum Ende der Preisbindung spricht. § 558 Abs. 4 Satz 1 [X.] trifft hinsichtlich der Kappungsgrenze eine besondere Regelung für den Fall, dass eine Verpflichtung des Mieters zur Zahlung einer Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den A[X.]au der Fehlsubventio-nierung im Wohnungswesen wegen Wegfalls der öffentlichen Bindung erlo-schen ist. In diesem Fall gilt die Kappungsgrenze nicht, soweit eine vom [X.] geltend gemachte Mieterhöhung den Betrag der zuletzt entrichteten Ausgleichszahlung nicht übersteigt. Mit dieser Regelung soll erreicht werden, dass die Belastung des Mieters mit Wohnkosten nicht wegen der [X.] am Ende der Mietpreisbindung sinkt, obwohl eine Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für den Mieter wirtschaftlich keine höhere Belas-19 - 11 [X.] bedeutet als er vorher für Miete und Fehlbelegungsabgabe aufzubringen hatte ([X.]t-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 [X.] Rdnr. 183 m.w.[X.]). 20 Bezüglich des [X.], um den die Parteien hier ausschließlich streiten, bedarf es keiner Ausnahme von der Kappungsgrenze, weil er als Teil der Kostenmiete bei Wegfall der Preisbindung in die nunmehr geschuldete "Marktmiete" einfließt. Eine Benachteiligung des Mieters ist damit nicht verbun-den, weil sich die Höhe der Miete nicht ändert und die Kostenmiete ohnehin regelmäßig deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Zutreffend hat das Berufungsgericht insoweit darauf abgestellt, dass die insgesamt zu [X.] Kostenmiete mit Rücksicht auf die Regelung in § 5 (2) des [X.] auch bei Erhebung eines Zuschlags zur Einzelmiete die Marktmiete regelmäßig nicht übersteigt. Ein Wegfall des [X.]s bei Beendigung der öf-fentlichen Bindung würde demgegenüber - wie bereits dargelegt - zu einer dem Vermieter nicht zumutbaren und durch berechtigte [X.] nicht gebo-tenen Absenkung der Miete anlässlich des Wegfalls der öffentlichen Bindung führen. 3. Soweit die Revision sich gegen erhöhte Betriebskostenvorauszahlun-gen für die [X.] ab Juni 2007 wendet, hat sie für die Monate Juni bis Dezember 2007 Erfolg; im Übrigen ist sie unbegründet. 21 a) Der für den [X.]raum März bis Dezember 2007 noch im Streit befindli-che Betrag erhöhter [X.] (insgesamt 253,26 •) steht der Klägerin schon deshalb nicht mehr zu, weil die Jahresfrist für die [X.] der Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2007 vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht abgelaufen ist. Vom [X.]punkt der Abrechnungsreife an kann der Vermieter einen Anspruch auf [X.] - 12 - auszahlungen aber nicht mehr geltend machen (vgl. Senatsurteil vom 27. No-vember 2002 - [X.] ZR 108/02, [X.], 196, unter [X.]; [X.], [X.], 150). Er kann nur noch die sich aus der Abrechnung ergebenden Beträge verlangen und die Klage gemäß § 264 Nr. 3 ZPO entsprechend umstellen ([X.], [X.], 882, 884 f.; [X.], [X.] der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., [X.]. 93; [X.]/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556 Rdnr. 201). b) Hingegen war für die Betriebskosten des [X.] die Abrechnungsfrist bis zum Schluss der Berufungsverhandlung (7. August 2009) noch nicht abgelaufen, so dass die Klägerin nicht an der weiteren Geltendma-chung von Vorauszahlungen gehindert war. Die insoweit noch im Streit befindli-chen [X.] für die Monate Januar bis April 2008 standen der Klä-gerin ungeachtet der verspäteten Abrechnung für das [X.] zu. 23 aa) Gemäß § 560 Abs. 4 [X.] kann jede Vertragspartei nach einer [X.] durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Dies hat die Klägerin getan, indem sie mit der Abrechnung für das [X.] die monatlichen Vorauszahlungen entsprechend erhöht hat. Entgegen der Auffassung der Revision steht dieser Anpassung der [X.] nicht entgegen, dass die Klägerin die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.] für den [X.] nicht eingehalten hat und des-halb mit der Geltendmachung einer Nachforderung von Betriebskosten für das betreffende Abrechnungsjahr ausgeschlossen ist (§ 556 Abs. 3 Satz 3 [X.]). Zwar wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur teil-weise die Auffassung vertreten, eine Anpassung der Vorauszahlungen durch den Vermieter nach § 560 Abs. 4 [X.] setze voraus, dass die vorangegangene Abrechnung zu einer Nachforderung des Vermieters geführt habe, woran es bei 24 - 13 - einer verspäteten Abrechnung des Vermieters fehle ([X.], [X.], 339; [X.]/[X.], [X.] (2006), § 560 Rdnr. 47). 25 Das Gesetz sieht jedoch über den Nachforderungsausschluss für den verspätet abgerechneten [X.]raum hinaus keine Sanktion für die verspätete [X.] vor. Der Vorzug gebührt daher der Gegenmeinung, die eine Anpas-sung der Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 [X.] auch nach verspäteter Abrechnung für zulässig hält (MünchKomm[X.]/[X.], [X.], 5. Aufl., § 560 Rdnr. 30; [X.], aaO, [X.] Rdnr. 21; Derckx, [X.], 321, 324 f.). Entgegen der Auffassung der Revision ist dem Vermieter die Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 [X.] auch nicht deshalb verwehrt, weil im Hinblick auf die nicht fristgerecht erstellte Abrechnung zu besorgen sei, dass er auch künftige Abrechnungen verspätet erstellen werde. Der Mieter ist gegen Nachteile, die ihm durch eine verspätete Abrechnung des Vermieters entstehen können, durch den Ausschluss von Nachforderungen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 [X.]) und das Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvoraus-zahlungen (vgl. dazu Senatsurteil vom 29. März 2006 - [X.] ZR 191/05, [X.], 533, [X.]. 13) hinreichend geschützt. Die Anpassung der Vorauszahlungen an die jeweils letzte Betriebskostenabrechnung stellt sicher, dass die [X.] - im Interesse beider Vertragsparteien - den voraussichtlich tatsäch-lich entstehenden Kosten möglichst nahe kommen. Für eine Ausnahme bei nicht fristgerechter Abrechnung besteht kein Anlass. [X.]) Auf die von der Revision gegen die inhaltliche Richtigkeit der [X.] für das [X.] erhobenen Einwendungen kommt es nicht an. Für eine Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 [X.] genügt eine for-mell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung (Senatsurteil vom 28. No-vember 2007 - [X.] ZR 145/07, [X.], 121, [X.]. 15, 18). 26 - 14 - I[X.] 27 Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben, soweit es der Klägerin für Juni bis Dezember 2007 erhöhte Vorauszahlungen (insgesamt 253,12 •) zugesprochen hat. Die Sache ist insoweit nicht zur Endentscheidung reif, weil der Klägerin Gelegenheit zu geben ist, die Abrechnung für das [X.] vorzu-legen und die Klage entsprechend umzustellen (vgl. Senatsurteil vom 19. No-vember 2008 - [X.] ZR 295/07, [X.], 78, [X.]. 34). Im Umfang der Aufhe-bung ist die Sache daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Be-rufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das weiterge-hende Rechtsmittel ist bezüglich der Aufrechnung als unzulässig zu verwerfen und im Übrigen zurückzuweisen. [X.] [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom [X.] - 558 C 10992/08 - [X.], Entscheidung vom [X.] - 8 S 14/09 -