Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 09.11.2011, Az. VIII ZR 87/11

BUN[X.]ESGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]ES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 87/11
Verkündet am:

9. November 2011

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
[X.] §§ 535, 556, 558; [X.] § 28
Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen im Sinne von §
28 Abs.
4 II.
BV berechtigt einen zur [X.]urchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlas-sung der Wohnung
aus der Preisbindung die nunmehr als "Marktmiete" geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hin-aus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen (Fortführung des [X.] vom 16. Juni 2010 -
VIII
ZR 258/09, [X.], 490).

BGH, Urteil vom 9. November 2011 -
VIII ZR 87/11 -
LG [X.]armstadt

AG [X.]armstadt

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[X.]er VIII.
Zivilsenat des [X.]s hat auf die mündliche Verhandlung vom
9. November 2011 durch [X.] Frellesen
als Vorsitzenden, die Richterin [X.]r. Hessel
sowie [X.] Achilles,
[X.] und
[X.]r. Bünger
für Recht erkannt:

Auf die Revision des
[X.]n wird das Urteil
der 25. Zivilkammer des [X.] vom
23. Februar 2011 aufgehoben.
[X.]ie Berufung der Klägerin gegen das Urteil des [X.] vom 15. September 2010 wird zurückgewiesen.
[X.]ie Klägerin hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
[X.]er [X.] ist seit Juli 1995 Mieter einer mittlerweile der
Klägerin ge-hörenden
und damals noch preisgebundenen Werksmietwohnung in [X.].

.
[X.]ie Preisbindung ist zwischenzeitlich entfallen. [X.]ie Parteien streiten um
die Wirksamkeit einer von der Klägerin geltend gemachten Mieterhöhung. Zuletzt zahlte der Be

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Im
Mietvertrag heißt es unter anderem:

"§
3 [X.] UN[X.] NEBENLEISTUNGEN

(1)
[X.]ie Miete wurde von der [X.] [=
Vermieterin] unter Beachtung der [X.] gesetzlichen Bestimmungen ermittelt.
Sie beträgt bei [X.] monatlich:

Grundmiete:
[X.]M 548,43
Betriebskostenvorauszahlung:
[X.]M 234,00
Heizkostenvorauszahlung:
[X.]M 67,00
Gesamtmiete:
[X.]M 849,43

(2)
In der Grundmiete sind Kostenansätze für die Ausführung von Schönheits-
und Bagatellreparaturen enthalten. [X.]er Kostenansatz für die Schönheitsre-paraturen richtet sich nach den Pauschalen des §
28 der [X.] mit z.Zt. [X.]M 12,00 pro qm Wohnfläche/Jahr, für die Bagatellre-paraturen z.Zt. [X.]M 1,90 pro qm Wohnfläche/Jahr.

"

§ 5 und
§ 7 des [X.]
enthalten Regelungen zur
[X.]urchführung der dem Vermieter obliegenden
Schönheitsreparaturen.
Im August 2009 begehrte die Klägerin von dem [X.]n die Zustim-mung zu einer Mieterhöhung

natlich ab dem 1.
November 2009. Ihr Zustimmungsverlangen erläuterte sie dahin, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die 72,44 m² große Wohnung
nach dem zu-u-
5a, § 26 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (im Folgenden: [X.]),

Schönheitsreparaturen enthalten sei.
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4 -
[X.]as Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhö-hung gerichtete
Klage abgewiesen. [X.]as [X.] hat auf die Berufung der Klägerin der Klage stattgegeben. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelasse-nen Revision verfolgt der [X.] sein Klageabweisungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:
[X.]ie Revision hat Erfolg.
I.
[X.]as Berufungsgericht ([X.], 286) hat zur Begründung seiner Ent-scheidung
im Wesentlichen ausgeführt:
[X.]er Klägerin stehe auf ihr ordnungsgemäß gestelltes Mieterhöhungsver-langen hin gegen den [X.]n gemäß § 558 Abs. 1 [X.] ein Anspruch auf Zustimmung zur
Mieterhöhung in der erkannten Höhe
zu. Für das nicht mehr preisgebundene, sondern nunmehr freie Mietverhältnis belaufe sich die ortsüb-liche Vergleichsmiete unter Zugrundelegung des im Sinne von §
558b Abs.
2 [X.] qualifizierten [X.]armstädter Mietspiegels in der Fassung des Jahres 2008 [X.]ieser Betrag dürfe jedoch hier
überschritten werden.
[X.]ie Klauseln in § 3 Abs. 2 und § 5 Abs. 3 des [X.], welche die Grundlage der begehrten Mieterhöhung bildeten,
seien entgegen der [X.] des Amtsgerichts wirksam. [X.]enn hierbei gehe es nicht um eine Abwäl-zung der Verpflichtung zur [X.]urchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter. [X.]iese Verpflichtung sei vielmehr -
dem gesetzlichen Leitbild entspre-chend -
bei der Vermieterin verblieben. [X.]ass hierfür in § 3 Abs. 2 des Mietver-5
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trages ein Kostenansatz berechnet
worden sei, sei insbesondere mit Blick auf die hierbei in Bezug genommene Zweite Berechnungsverordnung nicht zu [X.]. [X.]as von den Mietvertragsparteien gewählte Vertragsmodell sehe damit vor, dass ein Teil der vom Mieter zu entrichtenden Miete von der Vermie-terin zweckgebunden für die Schönheitsreparaturen bereitzuhalten sei und von ihr sodann nach Maßgabe des § 5 Abs. 3 des [X.] in der Weise [X.] ausgekehrt werde, dass
der Mieter (lediglich)
Anspruch auf Ausführung von Schönheitsreparaturen
habe, soweit diese
von dem in seiner Miete enthaltenen Kostenansatz gedeckt seien.
Bei diesen Gegebenheiten sei die Klägerin berechtigt, die Gesamtmiete auf einen
Betrag zu erhöhen, der über dem Wert der ortsüblichen Vergleichs-miete nach dem qualifizierten [X.]armstädter Mietspiegel liege. [X.]enn diese [X.]
stelle keine absolute Obergrenze dar, sondern könne aufgrund der im Streitfall
zu den Schönheitsreparaturen getroffenen Vereinbarungen real überschritten werden. [X.]em stehe
die Rechtsprechung
des [X.]s nicht entgegen, wonach der Vermieter grundsätzlich nicht berechtigt sei, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete wegen der Ausführung von Schön-heitsreparaturen zu erheben. Hier liege der Fall deshalb an[X.], weil die Ver-mieterin von vornherein zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen sei und mit der getroffenen mietvertraglichen Regelung gerade eine rechtliche Grundlage für die Erhebung des begehrten Zuschlags in Addition zur
ortsüblichen Vergleichsmiete bestanden habe.
Aus dem Umstand, dass die ursprünglich bestehende Preisbindung der Wohnung mittlerweile entfallen sei, ergebe sich nichts Abweichendes. [X.] mache die Klägerin nicht in unzulässiger Weise Beträge für Schön-heitsreparaturen doppelt geltend. [X.]er Wegfall der Preisbindung habe vielmehr nur zur Folge, dass die bis dahin geschuldete Kostenmiete nunmehr als so ge-10
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nannte Marktmiete zu zahlen sei. Nach der Rechtsprechung des Bundesge-richtshofs (Urteil vom 16. Juni 2010 -
VIII
ZR 258/09) habe sich dadurch aber
die Miethöhe nicht geändert oder gar verringert. Eine Änderung sei mit dem Wegfall der öffentlichen Bindung nur insoweit eingetreten, als der Vermieter nun Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. [X.] geltend machen könne. [X.]amit sei [X.] nach
dem Wegfall der Preisbindung die bis dahin geschuldete Kostenmie-te einschließlich des Bestandteils für Schönheitsreparaturen als Gesamtmarkt-miete vom [X.]n zu entrichten gewesen, ohne dass es darauf ankomme, ob die Klägerin den Schönheitsreparaturzuschlag in der Grundmiete [X.] oder in ihrem Mieterhöhungsverlangen 40,73

"Betrag für Schönheits-reparaturen"
errechnet habe.
In der im [X.]armstädter Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen [X.] sei nach der insoweit eingeholten Auskunft des
Amts für [X.] der Stadt [X.]armstadt
ein Ansatz für Schönheitsreparaturen nicht in
messbarer Weise enthalten. Etwaige vertragliche Verpflichtungen des Mieters zur [X.]urchführung von Schönheitsreparaturen seien hierbei ebenso unberück-sichtigt geblieben wie Vertragsgestaltungen, bei denen
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wie hier
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neben der Miete ein monatlich zusätzlich zu zahlender Betrag für Schönheitsreparaturen vereinbart gewesen sei. [X.]enn auch
diesen Betrag habe man für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herausgerechnet. Trotz dieses methodisch zu beanstandenden Vorgehens bilde der [X.]armstädter Mietspiegel aber eine aus-reichende Beurteilungsgrundlage, da nach den Erfahrungen des Berufungsge-richts die vorliegende Fallgestaltung sehr selten vorkomme
und deshalb wegen ihrer statistischen Bedeutungslosigkeit für den ausgewiesenen Vergleichsmie-tenwert nicht ins Gewicht falle.

Angesichts des geschilderten Vorgehens bei der Erstellung des [X.]armstädter Mietspiegels entspreche
die
dort ausgewiesene Vergleichsmiete 12
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bei der streitgegenständlichen Wohnung nur der
Nettomiete
ohne den Zuschlag für die Renovierungskosten. Nur insoweit bestehe eine Vergleichbarkeit auf-grund einer gleichen Mietstruktur. [X.]as gelte umso mehr, als der in Rede ste-hende Mietvertrag gerade zeige, dass es durchaus Verträge gebe, in denen
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ähnlich wie bei Inklusivmieten
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ein solcher Zuschlag vereinbart worden
sei,
und es deshalb -
an[X.] als in den vom [X.] entschiedenen Fäl-len
-
gerade nicht als ungewiss angesehen werden könne, ob sich ein derartiger Zuschlag
am Markt realisieren lasse. Nur durch die Gewährung des Zuschlags werde deshalb die Struktur des vereinbarten Mietverhältnisses gewahrt.

II.
[X.]iese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
[X.]as Berufungsgericht hat die Regelungen, die in § 5 und § 7 des von der Rechtsvorgängerin der Klägerin verwendeten Formularmietvertrags
zur [X.]urch-führung von Schönheitsreparaturen
getroffen sind,
für wirksam gehalten. Ob dieser von der Revision angegriffenen Beurteilung zu folgen
ist (dazu auch [X.], [X.], 290, 291), kann dahingestellt bleiben. [X.]enn selbst
im Falle einer Wirksamkeit dieser Regelungen steht der Klägerin ein Anspruch gemäß
§
558 Abs. 1 Satz 1 [X.] auf Zustimmung zur Erhöhung der ortsüblichen [X.] um einen -
wie auch immer zu bemessenden
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Zuschlag nicht zu.
1. [X.]er Wegfall der Preisbindung hat -
wovon auch das Berufungsgericht ausgeht
-
nicht zu einer Änderung der Miethöhe
geführt. Vielmehr gilt die zuletzt geschuldete Kostenmiete als Ausgangsmiete für die nicht mehr preisgebundene
Wohnung fort. [X.]er [X.] ist deshalb
verpflichtet, die zuletzt an die Klägerin
gezahlte Kostenmiete -
mithin die bisherige Grundmiete nebst Betriebskosten-14
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vorauszahlungen und Zuschlägen nach § 26 NMV
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nunmehr als "Marktmiete" weiter zu entrichten.
Zudem ist die Klägerin berechtigt, diese "Marktmiete"
nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung nach Maßgabe von
§§
558
ff. [X.]
an die ortsübliche Vergleichsmiete heranzuführen, wenn und soweit sie dahinter zurückbleibt (Senatsurteil vom 16. Juni 2010 -
VIII
ZR 258/09, [X.], 490 Rn. 13, 16). Letztgenannte Voraussetzung
ist
bei dem von der Kläge-rin erhobenen Mieterhöhungsverlangen
indessen nicht gegeben.
2.
[X.]er Senat hat für preisfreien Wohnraum, bei dem
die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wegen Unwirksamkeit einer formularmä-ßigen Abwälzungsklausel bei dem Vermieter verblieben war, entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, von dem Mieter eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen (Senatsurteile vom
9. Juli 2008 -
VIII
ZR 181/07, [X.], 186 Rn. 10 ff., und [X.], [X.], 487 Rn. 13 ff.; vom 11. Februar 2009 -
VIII
ZR 118/07, [X.], 240 Rn. 10). Für die vorliegende Fallgestaltung
gilt nichts anderes.
a) Einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie ihn die
Klägerin geltend macht, sieht das Gesetz nicht vor. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 [X.] kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen. [X.]ies steht auch in Einklang mit dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung, die es dem Vermieter ermöglichen soll, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. [X.]anach bilden die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. [X.]er von der Klägerin geltend gemach-te Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine [X.]urchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre je-17
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doch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der [X.] (Senatsurteile vom 9. Juli
2008 -
VIII
ZR 181/07 und [X.], sowie vom 11. Februar 2009 -
VIII
ZR 118/07; jeweils aaO).
b)
Nicht gefolgt werden kann
deshalb
dem Berufungsgericht, soweit es in dem
Kostenansatz für Schönheitsreparaturen ein im Rahmen des §
558 [X.] eigenständig zu berücksichtigendes Merkmal der Mietstruktur sieht und meint, nur durch Gewährung eines entsprechenden Zuschlags zu der im [X.]armstädter Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen
Vergleichsmiete eine
hiervon abwei-chende Struktur des vereinbarten Mietverhältnisses hinreichend berücksichti-gen zu können.
Insbesondere trägt -
wie der
Senat bereits in seinen Urteilen vom 9. Juli 2008 ([X.], aaO Rn.
14
ff., und [X.], aaO Rn.
17
ff.) klargestellt hat
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der vom Berufungsgericht gezogene Vergleich mit einer vereinbarten (Teil-)Inklusivmiete nicht. [X.]ass
die
darin enthaltenen Be-triebskosten bei
einer
Mieterhöhung nach §§ 558 ff. [X.] auf der Grundlage eines Mietspiegels zur Herstellung einer Vergleichbarkeit der
([X.] mit einer
im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen
Nettomiete über einen Zuschlag gesondert erfasst werden
(dazu Senatsurteil vom 20. Januar 2010 -
VIII
ZR 141/09, [X.], 161 Rn. 13 f. mwN), hat seinen Grund darin, dass §
556 Abs. 1 [X.] in Ergänzung zu der in § 535 Abs. 2 [X.] geregelten Mietzahlungspflicht eigens klarstellt, dass sich das Entgelt für die Gebrauchs-gewährung, also die Miete, grundsätzlich aus den Bestandteilen Grundmiete und Betriebskosten zusammensetzt und dass mit der Grundmiete die bloße Überlassung des vermieteten Wohnraums an sich abgegolten wird, während die Betriebskosten auf eine Abgeltung sonstiger Nebenleistungen des [X.] im Zusammenhang mit der Überlassung abzielen (BT-[X.]rucks. 14/4553,
S.
50).
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Um
derartige, eine unterschiedliche Mietstruktur begründende Kosten handelt es sich
hier aber nicht. Es geht vielmehr
um eine Kostenposition, die
lediglich im Rahmen der Kalkulation der Grundmiete von Bedeutung ist (Se-natsbeschluss
vom 30. Oktober 1984 -
VIII ARZ 1/84, [X.], 363, 368, 371; [X.], [X.] 2009, 422, 423
mwN). [X.]ass der betreffende Kostenansatz im Mietver-trag als Bestandteil der Grundmiete eigens aufgeführt worden ist, führt auch nicht dazu, dass er außerhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete gesondert zu berücksichtigen wäre.
[X.]enn es hat sich dabei im Rahmen der ursprünglich vereinbarten Kostenmiete um Bewirtschaftungskosten im Sinne von § 18 Abs. 1, § 24 Abs. 1 Nr. 4, § 28 Abs. 1 [X.] gehandelt, die gemäß § 28 Abs. 4 Satz 2 II.
BV neben den nach § 28 Abs. 2
II.
BV in Ansatz gebrachten Instandhaltungskosten gesondert angesetzt werden durften. Mit Fortfall der öffentlichen Bindung ist dieser Bestandteil der Grundmiete in der nunmehr
unverändert zu entrichtenden Marktmiete als deren Bestandteil aufge-gangen, ohne dass sich an der Höhe der geschuldeten Miete etwas geändert hat oder der Kostenansatz zu einem gesondert zur Marktmiete zu zahlenden Zuschlag geworden ist (vgl. Senatsurteil vom 16. Juni 2010 -
VIII
ZR 258/09, aaO Rn. 13 ff.).
c)
[X.]as Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig.
Insbesondere ist der
in der Grundmiete
aufgegangene
Kostenansatz für durchzuführende Schönheitsreparaturen nicht als weiterer
wertbildender Faktor im Rahmen der Vergleichsmietenbildung zu berücksichtigen und der im Miet-spiegel ausgewiesenen Vergleichsmiete aufzuschlagen. [X.]enn das Vorhanden-sein eines derartigen Mietbestandteils gehört nicht zu den in §
558 Abs.
2 Satz
1 [X.] mit Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des [X.] aufgezählten wohnwertbildenden Merkmalen. Zwar erfassen diese ge-setzlichen Vergleichskriterien die für eine Bestimmung der Miethöhe maßgebli-chen Einflüsse nicht vollständig.
[X.]ie Kriterien lassen sich aber,
sofern man sie 20
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überhaupt als erweiterungsfähig ansehen will,
zumindest nicht hinsichtlich sol-cher Faktoren erweitern, die nicht den in
ihnen zum Ausdruck kommenden [X.] Bezug zum
Gebrauchswert einer Wohnung haben, so dass Um-stände in der Person des Vermieters oder des Mieters für die Bestimmung der Vergleichsmiete grundsätzlich ebenso ohne Bedeutung sind wie etwa die Art der Finanzierung des gemieteten Wohnraums ([X.], [X.], 472 f.; [X.]., [X.], 290, 292; [X.]/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 558 [X.] Rn. 54, 96 f. mwN). Gleiches gilt für bestimmte Vertragsmerkmale eines Mietverhältnisses wie zum Beispiel das Vorhandensein einer Renovierungs-klausel oder sonstiger Kostenklauseln ([X.], aaO; [X.], [X.], 551
ff.; [X.], [X.], 163, 164).
[X.]er
vorliegend in der Nettomiete
aufge-gangene Kostenansatz
zur Bestreitung künftiger Schönheitsreparaturen stellt deshalb kein Merkmal dar, das es rechtfertigt, die nach Maßgabe des § 558 Abs. 2 [X.] gebildete und im [X.]armstädter Mietspiegel ausgewiesene [X.] um einen zusätzlichen Betrag zu erhöhen.

III.
Nach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO).
[X.]er Senat ent-scheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren tatsächlichen Feststellun-gen bedarf und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§
563 Abs.
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ZPO). [X.]ies führt zur Zurückweisung der Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts.
[X.]r. Frellesen
[X.]r. Hessel
[X.]

[X.]
[X.]r. Bünger
Vorinstanzen:
AG [X.]armstadt, Entscheidung vom 15.09.2010 -
315 C 141/10 -

LG [X.]armstadt, Entscheidung vom 23.02.2011 -
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