Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 01.02.2013, Az. V ZR 72/11

BUNDESGERICHTSHOF

I[X.] NA[X.]EN DES VOLKES

URTEIL
V [X.]
Verkündet am:

1. Februar 2013

Langendörfer-Kunz

Justizanges[X.]ll[X.]

als Urkundsbeamtin

der Geschäftss[X.]lle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 433 Abs. 1
a)
Vermit[X.]ln die von dem Verkäufer eines Hausgrundstücks angegebenen [X.]ie[X.]innahmen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgrund besonderer Umstände ein falsches Bild über die Ertragsfähigkeit des Grundstücks, muss er den Käufer über diese Umstände aufklären, wenn sie für dessen Kaufent-schluss erkennbar von Bedeutung sind.
b)
Die in einem Kaufvertrag vereinbar[X.]n Informationspflich[X.]n können über das hinausgehen, was der Verkäufer aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis mitzu[X.]ilen verpflich[X.]t gewesen wäre.

[X.], Ur[X.]il vom 1. Februar 2013 -
V [X.] -
O[X.]

[X.]

-
2 -

Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 1. Februar 2013
durch die
Vorsitzende Rich[X.]rin Dr.
Stresemann und die
Rich[X.]r [X.],
Prof. Dr. Schmidt-Räntsch, Dr. Czub
und Dr.
Kazele

für Recht erkannt:
Auf die Revision des [X.] wird -
un[X.]r Zurückweisung des Rechtsmit[X.]ls im Übrigen -
das Ur[X.]il des 4. Zivilsenats des [X.] vom 23. Februar 2011 im Kos[X.]n-punkt und insoweit aufgehoben, als die Klage abgewiesen worden ist.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kos[X.]n des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von
Rechts wegen

Tatbestand:
[X.]it notariellem Vertrag vom 14. [X.]ärz 2007 verkauf[X.] der Beklag[X.] der [X.] (im Folgenden: Schuldnerin) un[X.]r anderem ein mit einem Ein-kaufszentrum bebau[X.]s Grundstück in [X.].

. Der Kaufpreis errechnet worden. Die Richtigkeit dieser [X.]ie[X.]n wurde von dem Beklag[X.]n garan-tiert.
Von der mehr als 7.000 qm großen Gesamtfläche des Einkaufszentrums war mehr als die Hälf[X.] durch Verträge aus den Jahren 1993 und 1994 für die Dauer von 15 Jahren an die S.

AG (im Folgenden: Hauptmie[X.]r) für [X.] die Flächen im Zeitpunkt des 1
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Kaufvertragsschlusses allerdings nicht mehr selbst, sondern hat[X.] sie, mit [X.] einer leers[X.]henden Teilfläche von etwa 900 qm, un[X.]rvermie[X.]t. Der aus den Un[X.]rmietverhältnissen durchschnittlich erziel[X.] [X.]ietzins betrug bei Abschluss

aufgrund eines Exposés [X.], dass Teile der von der Hauptmie[X.]rin angemie[X.][X.]n Flächen un[X.]rvermie[X.]t waren.
In dem notariellen Kaufvertrag garantier[X.] der Beklag[X.], dass die von den [X.]ie[X.]rn geschulde[X.] jährliche Nettokaltmie[X.] den in einer Anlage aufgeführ[X.]n Be-trägen entspricht, und dass dem Käufer und seinen Bera[X.]rn die [X.]ietvertragsun-[X.]rlagen einschließlich aller Nachträge und Zusatzvereinbarungen sowie der [X.]ie[X.]rkorrespondenz übergeben werden. Ferner heißt es in dem
Vertrag, die Schuldnerin werde den Kaufgegenstand in [X.]chnischer, wirtschaftlicher und recht-licher Hinsicht überprüfen lassen (due dilligence) und behal[X.] sich daher das Recht vor, innerhalb von neun Tagen nach Vertragsschluss Nachverhandlungen zu verlangen, bei deren Schei[X.]rn jede Par[X.]i vom Vertrag zurücktre[X.]n könne.
Im Hinblick auf die von den Hauptmie[X.]n erheblich abweichenden Un[X.]r-mie[X.]n hat die Schuldnerin von dem Beklag[X.]n Zahlung von 2.794.340,56

r-langt. Der Beklag[X.] hat im Wege der Widerklage die Freigabe von [X.]ietausfall-bürgschaf[X.]n verlangt, die er der Schuldnerin vertragsgemäß ges[X.]llt hat[X.]. Das [X.] hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Das [X.] hat die Berufung der Schuldnerin -
un[X.]r Fests[X.]llung der Erle-digung des mit der Widerklage verfolg[X.]n Anspruchs -
zurückgewiesen. [X.]it der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger, der als Insolvenzver-wal[X.]r über das Vermögen der Schuldnerin den Rechtsstreit aufgenommen hat, die Anträge auf Zahlung und auf Abweisung der Widerklage wei[X.]r.
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Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint, der Beklag[X.] sei nicht gehal[X.]n gewesen, die Schuldnerin unaufgefordert über die Höhe der Un[X.]rmie[X.]n zu informieren. Die Schuldnerin habe gewusst, dass die [X.] nur noch eine kurze Lauf-zeit gehabt hät[X.]n,
und dass die von der Hauptmie[X.]rin angemie[X.][X.]n Flächen un-[X.]rvermie[X.]t gewesen seien. Ihr sei daher das Risiko bekannt gewesen, bei der anschließenden Neuvermietung die bis dahin erziel[X.]n [X.]ie[X.]n nicht mehr realisie-ren
zu können. Jedenfalls habe der Beklag[X.]n davon ausgehen dürfen.

II.
A.
Zur Klage
Die Erwägungen des Berufungsgerichts hal[X.]n revisionsrechtlicher Über-prüfung nicht
in allen Punk[X.]n stand.
1. Ohne Rechtsfehler verneint das Berufungsgericht einen Schadenser-satzanspruch der Schuldnerin nach §
280 Abs. 1 Satz 1 [X.] i.V.m. §
311 Abs. 2 Nr.
1, § 241 Abs.
2
[X.] wegen schuldhaf[X.]r Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht durch den Beklag[X.]n. Dieser muss[X.] die Schuldnerin nach den gegebenen Umständen nicht ungefragt darauf hinweisen, dass die von der Hauptmie[X.]rin erziel[X.]n Un[X.]rmie[X.]n weniger als ein Vier[X.]l der im Kaufvertrag garantier[X.]n (und von der Hauptmie[X.]rin tatsächlich gezahl[X.]n) Hauptmie[X.]n be-trugen.
a) Allerdings bes[X.]ht auch bei Vertragsverhandlungen, in denen die Par[X.]i-en entgegengesetz[X.] In[X.]ressen verfolgen, für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen 5
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verei[X.]ln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die [X.]it[X.]ilung nach [X.] und Glauben un[X.]r Berücksichtigung der Vertragsanschauung redlicherweise erwar[X.]n darf (Senat, Ur[X.]ile vom 2. Februar 1996 -
V [X.], [X.]Z 132, 30, 34 und vom 11.
November 2011 -
V [X.], NJW 2012, 846, 847 Rn.
6; [X.], Ur[X.]il vom 11.
August 2010 -
XII ZR 192/08, NJW 2010, 3362 Rn. 22 jeweils mwN). Dabei kann der Verkäufer auch verpflich[X.]t sein, den Käufer über Umstände aufzuklären, die für dessen Preiskal-kulation wesentlich sind, wenn er erkennt, dass der Käufer sein Angebot auf der Grundlage falscher Vors[X.]llungen abgibt (vgl. [X.], Ur[X.]il vom 26.
April 1972

VIII
ZR 32/71, W[X.] 1972, 854, 856).
Eine
erhebliche Diskrepanz zwischen den vereinbar[X.]n [X.]ie[X.]n für das Kaufobjekt und die von dem
[X.]ie[X.]r erziel[X.]n Un[X.]rmie[X.]n kann ein solcher Um-stand sein. Da sich ein vertraglich vereinbar[X.]r [X.]ietzins in der Regel nach markt-wirtschaftlichen Gesichtspunk[X.]n bildet, gilt der zur Zeit des Vertragsabschlusses von dem Eigentümer
aus dem Grundstück gezogene Nutzen nach der Verkehrs-anschauung als ein sicherer [X.]aßstab und als eine der wichtigs[X.]n Grundlagen für die Ertragsfähigkeit und damit für die Wertschätzung eines
Hausgrundstücks ([X.], Ur[X.]ile vom 19. Oktober 1980 -
V [X.], NJW 1981, 45, 46
und
vom 5.
Oktober 2001 -
V [X.], W[X.] 2002, 195, 196;
Beschluss vom 10. Januar 2008 -
V [X.], Grundeigentum 2008, 983, 984); dies ist auch der Grund [X.], dass die tatsächlichen [X.]ie[X.]rträge -
wie auch hier geschehen -
in Grund-stückskaufverträgen aufgeführt werden. Vermit[X.]ln die im Zeitpunkt des Vertrags-schlusses erziel[X.]n [X.]ie[X.]n aufgrund besonderer Umstände ein falsches Bild über die Ertragsfähigkeit des Grundstücks, ist also die übliche Schlussfolgerung von den vereinbar[X.]n [X.]ie[X.]n auf die Ertragsfähigkeit nicht gerechtfertigt, muss der Verkäufer den Käufer hierüber ungefragt aufklären. Der Verkäufer hat den Käufer daher darüber zu informieren, dass die von ihm angegebenen [X.]ie[X.]n zwar [X.] und vereinnahmt worden sind, aber die rechtlich zulässige (vgl. Senat, Ur[X.]ile vom 2. Dezember 1988 -
V [X.], NJW 1989, 1795 und vom 22. Juni 1990

V
ZR 126/89, NJW-RR 1990, 1161, 1162 und Beschluss vom 10. Januar 2008 9
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V [X.], Rn. 16 -
Wohnhausgrundstücke) oder die von Kos[X.]nträgern als er-stattungsfähig anerkann[X.] Höhe (Ur[X.]il vom 26.
Januar 1996
-
V [X.], NJW-RR 1996, 690 -
Seniorenheimgrundstück) übers[X.]igen.

b) Die Aufklärungspflicht setzt allerdings voraus, dass sich die Fehlvors[X.]l-lung des Käufers auf Umstände bezieht, die für seinen Kaufentschluss erkennbar von wesentlicher Bedeutung sind (vgl. [X.], Ur[X.]il vom 13. Juli 1983

VIII
ZR 142/82, W[X.] 1983, 1006, 1007).
Davon wird in der Regel auszugehen sein, wenn der Kaufpreis, wie hier, auf der Grundlage der aktuellen Jahresmie[X.]n ermit[X.]lt wird. Anders kann es sich allerdings verhal[X.]n, wenn der Kaufpreis, den ein Käufer zu zahlen bereit ist, nicht an die tatsächliche Nutzung des Grundstücks im Ver-kaufszeitpunkt anknüpft. So liegt
es hier. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklag[X.] habe nicht davon ausgehen müssen, dass die Schuldnerin nicht bereit wäre, das Grundstück zu dem vereinbar[X.]n Preis zu kaufen, wenn ihr
die Diskre-panz zwischen der Höhe der [X.]ie[X.]n und der Höhe der Un[X.]rmie[X.]n bekannt wäre, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Der Kaufpreis war ersichtlich nicht im Hinblick auf die tatsächliche Nutzung des Einkaufszentrums im Verkaufszeit-punkt bestimmt worden; denn diese war von einer bereits mehrjährigen Aufgabe der Nutzung durch den Hauptmie[X.]r, einer nur noch zweijährigen Restlaufzeit der (langfristigen) [X.] und erheblichen Leerständen bei den vermietba-ren Flächen geprägt.
Wenn die Schuldnerin in Kenntnis dieser Umstände einen Kaufpreis akzeptier[X.], der auf der Grundlage der von der Hauptmie[X.]rin -
ersicht-lich
nur noch mit Rücksicht auf ihre Bindung an die 1993 bzw. 1994 geschlosse-nen [X.]ietverträge -
gezahl[X.]n [X.]ie[X.]innahmen bemessen war, durf[X.] der Beklag[X.] davon ausgehen, dass die Schuldnerin -
eine Investmentgesellschaft -
eigene Pläne hinsichtlich des Einkaufszentrums verfolg[X.], mit denen sie die Erwartung verband, einen entsprechenden Ertrag aus dem Grundstück zu erwirtschaf[X.]n.

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2. Das Berufungsur[X.]il ist jedoch deshalb rechtsfehlerhaft, weil das [X.] den vorgetragenen Sachverhalt nicht un[X.]r allen in Betracht [X.] rechtlichen Gesichtspunk[X.]n gewürdigt hat. Es hat nicht berücksichtigt, dass die Klage wegen eines
Schadensersatzanspruchs
nach § 280 Abs. 1 Satz 1 [X.] wegen Nich[X.]rfüllung einer im Kaufvertrag vereinbar[X.]n Informationspflicht
begründet sein kann.
a) Ein Verkäufer kann sich vertraglich dazu verpflich[X.]n, dem Käufer be-stimm[X.] Auskünf[X.] zu er[X.]ilen oder Un[X.]rlagen vorzulegen. Die in einem Kaufver-trag vereinbar[X.]n Informationspflich[X.]n können über das hinausgehen, was der Verkäufer auf Grund der sich aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis nach §
311 Abs.
2 Nr. 1 [X.] ergebenden Pflicht nach § 241 Abs. 2 [X.] zur Rück-sichtnahme auf die In[X.]ressen des Käufers mitzu[X.]ilen verpflich[X.]t ist (vgl. B.
Grunewald, Kaufrecht, § 6 Rn. 9; [X.]/[X.], [X.], 7. Auflage, § 437 [X.]. 76).
b) So ist es hier. Die Revision verweist dazu auf das Vorbringen der Schuldnerin, dass der Beklag[X.] in dem Kaufvertrag solche Informationspflich[X.]n übernommen, aber nicht erfüllt habe.
aa) Der Beklag[X.]
hat in Nr.
12 des notariellen Vertrags im Hinblick auf die Überprüfung des [X.] durch die Schuldnerin
garantiert, der Schuld-nerin und deren Bera[X.]rn nicht nur sämtliche [X.]ietvertragsun[X.]rlagen, sondern auch die [X.]ie[X.]rkorrespondenz zu übergeben. Zu dieser gehör[X.] der von der Schuldnerin im [X.] vorgeleg[X.] Schriftwechsel zwischen der [X.] des Beklag[X.]n und der Hauptmie[X.]rin aus den Jahren 1997, 2002 und 2003, in der diese die Höhe der jeweiligen Un[X.]rmie[X.]n mit[X.]il[X.] und in Bezug darauf -
wenn auch vergeblich -
um eine [X.]ilweise Entlassung aus dem [X.]ietvertrag und um eine [X.]ietminderung bat.
Diese Korrespondenz mit den beige-füg[X.]n Un[X.]rmietverträgen hät[X.] der Beklag[X.] nach der vertraglichen Vereinbarung vorlegen müssen. Fests[X.]llungen, dass er dieser Verpflichtung nachgekommen ist, 11
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fehlen, weil das Berufungsgericht seine Prüfung auf die Verletzung vorvertragli-cher Aufklärungspflich[X.]n beschränkt und sich mit dem auf die vertraglich verein-bar[X.]n Informationspflich[X.]n bezogenen Vorbringen nicht befasst hat.
bb) Dieses Vorbringen ist jedoch erheblich. Der Kläger könn[X.] im Fall der Verletzung der vertraglichen Informationspflicht -
wie bei einer vorvertraglichen [X.] -
von dem Beklag[X.]n im Wege des Schadensersatzes den Betrag verlangen, um den die Schuldnerin den Kaufgegenstand zu [X.]uer er-worben hat (vgl. zum Schadensersatz aus vorvertraglichem Verschulden: Senats-ur[X.]ile vom 6. April 2001 -
V [X.], NJW 2001, 2875, 2877 und vom 19. [X.]ai 2006 -
V [X.], [X.]Z 168, 35, 39 Rn. 22). Diese Gleichs[X.]llung in den Rechtsfolgen ist deshalb gebo[X.]n, weil die Überprüfung des [X.] -
zu deren Durchführung die Un[X.]rlagen vorzulegen waren -
über den Zeitpunkt des Vertragsschlusses andauer[X.] und die Schuldnerin sich das Recht vorbehal[X.]n hat-[X.], noch nach dem Vertragsschluss innerhalb einer bestimm[X.]n Frist eine Nach-verhandlung zur Anpassung des Vertrages zu verlangen.
Dass die Schuldnerin von diesem Recht auch dann keinen Gebrauch [X.] hät[X.], wenn der Beklag[X.] seine Informationspflicht durch Vorlage der Un[X.]r-lagen erfüllt und die Schuldnerin dadurch von den Un[X.]rmie[X.]n und dem darauf gestütz[X.]n Begehren der [X.]ie[X.]rin auf Herabsetzung der [X.]ie[X.]n Kenntnis erlangt hät[X.], ist weder festges[X.]llt noch vorgetragen.
III.
Das Berufungsur[X.]il ist deshalb insoweit aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei-sen (§
562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 ZPO), da die Sache nicht entscheidungsreif ist. Für das wei[X.]re Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:
1. Ob der Beklag[X.] seiner vertraglichen Informationspflicht durch Vorlage der [X.]ie[X.]rkorrespondenz nachgekommen ist, wird noch festzus[X.]llen sein.
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2. Der Kläger hät[X.] darzulegen und zu beweisen, dass im Fall der Erfüllung der Informationspflicht es für die Schuldnerin vernünftigerweise nur die [X.]öglichkeit gegeben hät[X.], in Ausübung ihres vertraglichen
Rechts eine Vertragsanpassung zu verlangen. [X.] es sich so, wäre zuguns[X.]n des [X.] der bei der Verlet-zung von Aufklärungspflich[X.]n gel[X.]nde Grundsatz anzuwenden, dass derjenige, der vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflich[X.]n verletzt, beweispflichtig dafür ist, dass der Schaden auch dann eingetre[X.]n wäre, wenn er sich [X.] verhal[X.]n hät[X.] (vgl. Senat, Ur[X.]ile vom 6. April 2001 -
V [X.], NJW 2001, 2021, 2022 und vom 30. November 2007 -
V [X.], [X.], 649, 650 Rn. 10), weil der Geschädig[X.] die Informationen über die Un[X.]rmie[X.]n und das Begehren des [X.]ie[X.]rs auf Herabsetzung der [X.]ie[X.] unbeach[X.]t gelassen und den Vertrag so wie geschehen abgeschlossen hät[X.] .
3. Soll[X.] eigewandt werden, dass die Schuldnerin auf die ihr angebo[X.]nen Informationen über die Un[X.]rmietverhältnisse verzich[X.]t habe, wäre dies von dem Beklag[X.]n darzulegen und zu beweisen.
4. Ein dem Kläger wegen schuldhaf[X.]r Verletzung vertraglicher Informa-tionspflich[X.]n zuzuerkennender
Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 Satz
1 [X.] wäre nicht nach § 254 Abs. 1 [X.] zu kürzen. Im Fall einer Verletzung von Informationspflich[X.]n kommt ein [X.]itverschulden desjenigen, dem die zu er[X.]i-lenden Informationen vorenthal[X.]n wurden, nämlich nur un[X.]r besonderen Um-ständen zur Anrechnung, da sich dieser auf die Richtigkeit und Vollständigkeit ihm er[X.]il[X.]n Informationen verlassen darf (vgl. [X.], Ur[X.]il vom 8. Juli 2010

III
ZR 249/09, [X.]Z 186, 152, 159 Rn. 21 mwN). Daran ändert auch die [X.]it[X.]ilung in dem Kaufvertrag nichts, dass die Schuldnerin den Kaufgegenstand in [X.]chnischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht einer Überprüfung (Due Diligence) un[X.]r-ziehen
werde. Ob sich aus einer solchen Vertragsbestimmung eine vorvertragliche Obliegenheit des Käufers ergibt, den Kaufgegenstand sachverständig un[X.]rsuchen
zu lassen (verneinend: [X.]/Körber, BB 2001, 841, 846, 848; grundsätzlich bejahend: [X.]/[X.], [X.], 216, 221), kann hier dahins[X.]hen. 19
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Ein [X.]itverschulden des Käufers ist nämlich zu verneinen, wenn er -
wie es hier die Schuldnerin un[X.]r
Einschaltung von Anwäl[X.]n und Un[X.]rnehmensbera[X.]rn getan hat -
eine solche Risikoprüfung durchgeführt, der Verkäufer jedoch seine vertragli-chen Informationspflich[X.]n durch die Vorlage unvollständiger Un[X.]rlagen verletzt hat (vgl. OLG [X.]ünchen, Ur[X.]il vom 26. Juli 2006

7
U 2128/06, Rn. 115, juris).
B.
Zur Widerklage
Diese ist zu Recht abgewiesen worden, weil die Bürgschaft nach Nr. 3.1.5 des Kaufvertrags zurückzugeben war, nachdem
feststand, dass die verbürg[X.] Verbindlichkeit des
Verkäufers
durch den Ablauf der [X.]ietzeit erloschen war. Ein Zurückbehaltungsrecht der Schuldnerin nach § 273 [X.] bes[X.]ht aus den in dem von dem Berufungsgericht in Bezug genommenen Gründen des erstinstanzlichen Ur[X.]ils nicht. Die Revision hat insoweit auch nichts vorgebracht.
Stresemann

Lemke

Schmidt-Räntsch

Czub

Kazele
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 07.05.2009 -
333 O 178/08 -

O[X.], Entscheidung vom 23.02.2011 -
4 [X.]/09 -

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