Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 06.02.2014, Az. III ZR 131/13

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
III ZR 131/13

Verkündet am:

6. Februar 2014

F r e i t a g

Justizamtsinspektor

als Urkundsbeamter

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja

BGB § 652 Abs. 1

Zur wirtschaftlichen Kongruenz des vom Makler nachgewiesenen zum abge-schlossenen Grundstückskaufvertrag bei erheblichen Preisnachlässen (hier: mehr als 50
%).

[X.], Urteil vom 6. Februar 2014 -
III ZR 131/13 -
OLG [X.]

[X.]

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Der III.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 6.
Februar 2014
durch den Vizepräsidenten [X.] und [X.]
[X.], [X.], [X.] und Reiter

für Recht erkannt:

Auf die Revision der [X.] wird das Urteil des 18. Zivilsenats des [X.] vom 21.
März 2013 aufgehoben.

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der [X.] für Handelssachen des [X.] vom 10.
Juli 2012 wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Rechtsmittelzüge hat die Klägerin zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Zahlung einer Maklercourtage.

Die Klägerin, eine Immobilienmaklerin, fragte Anfang Dezember 2010 per E-Mail bei der [X.], einer expandierenden B.

Unternehmens-gruppe, unter Hinweis auf eine Provisionspflicht in Höhe von 3
% zuzüglich Mehrwertsteuer an, ob diese Interesse an der Benennung einer Gewerbeimmo-bilie im B.

Süden habe. Nachdem dies
die Beklagte
bejaht hatte, be-1
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nannte die Klägerin der [X.] per Telefax vom 7.
Dezember 2010 die [X.] der Verkäuferin zu einem Kaufpreis von 1,1
Mio.

sie ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen, in denen unter Nummer
10 ausge-führt war, dass der Provisionsanspruch auch entstehe, wenn der [X.] abgeschlossen werde, die vom Angebot abwichen, oder wenn und soweit im zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit einem ersten Vertrag vertragliche Erweiterungen, Ergänzungen zustande kämen bezie-hungsweise
ein gleiches oder ähnliches Geschäft abgeschlossen werde.

Im Juli 2011 erwarb die Tochtergesellschaft der [X.], die G.

Bauelemente GmbH,
die Immobilie zu einem Kaufpreis von 525.000

30.
November 2011 stellte die Klägerin der [X.] eine Käufercourtage von 18.742,50

Mehrwertsteuer in Rechnung. Die Beklagte ist insbe-sondere der Auffassung, dass
wegen der großen Preisabweichung die wirt-schaftliche Gleichwertigkeit des angebotenen und des zustande gekommenen Kaufvertrags nicht mehr gegeben sei.

Die
Klage ist vom [X.] abgewiesen worden. Auf die von der Klä-gerin eingelegte Berufung hat das Berufungsgericht die Beklagte nach dem Klageantrag verurteilt.

Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der [X.].

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Entscheidungsgründe

Die Revision hat Erfolg und führt zur Wiederherstellung des landgerichtli-chen Urteils.

I.

Das Berufungsgericht hat die Verurteilung der [X.] auf einen [X.] gemäß §
652 Abs.
1 BGB gegründet. Die Beklagte könne sich nicht auf eine fehlende Kongruenz des nachgewiesenen Vertrags mit dem letzt-lich durch die Tochterfirma
der [X.]
abgeschlossenen Vertrag berufen, weil sie das Kaufobjekt zu einem deutlich günstigeren Kaufpreis erworben ha-be. Allerdings könne sich die Klägerin insoweit nicht auf die Regelung in Num-mer
10 ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen stützen, da diese unwirksam sei. Eine Identität des beabsichtigten mit dem tatsächlich zustande [X.] sei vorliegend aufgrund dessen, dass der tatsächliche [X.]
% des von
der Klägerin benannten betrage, nicht gegeben.

Die fehlende Kongruenz beider Verträge hindere jedoch gleichwohl [X.] einen [X.]anspruch der Klägerin nicht. Entgegen der Auffassung einiger anderer Oberlandesgerichte und des überwiegenden Teils
des Schrift-tums habe der Makler seinen Lohn stets dann verdient, wenn der Maklerkunde das Objekt zu einem niedrigeren Kaufpreis, als er Gegenstand des Nachweises gewesen sei,
und damit jedenfalls nicht zu drückenderen
wirtschaftlichen Be-dingungen erworben habe. In einem solchen Fall liege eine wirtschaftliche Gleichwertigkeit des angestrebten mit dem abgeschlossenen Geschäft vor, auf-grund derer eine Kongruenz beider Verträge ausnahmsweise entbehrlich sei. Weiche der zustande gekommene Hauptvertrag bei Preisdifferenzen zugunsten 6
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des Maklerkunden von dem vom Makler nachgewiesenen ab, erziele der Kunde regelmäßig den mit dem Maklervertrag angestrebten wirtschaftlichen Erfolg. Ohne Hinzutreten besonderer Umstände erscheine es als treuwidrig, wenn sich der Maklerkunde dann auf diese Abweichung berufe und eine Zahlung des [X.] deshalb verweigere.
Auch im vorliegenden Fall sehe der [X.] die Berufung der [X.] auf die für sie günstige Preisdifferenz als mit den Grundsätzen von
[X.] und Glauben nicht vereinbar
an. Hier trete hinzu, dass nach den Angaben des Geschäftsführers der Klägerin in der mündlichen Ver-handlung vor dem Berufungsgericht im gewerblichen Bereich der zunächst vom Käufer genannten Preisvorstellung häufig schon keine übermäßige Aussage-kraft zukomme, da zumindest in diesen Fällen
ein Kaufinteressent stets [X.] eine sogenannte [X.] vornehme und regelmäßig so-dann der Preis nachverhandelt werde. Zudem werde gerade im gewerblichen Bereich der Preis
maßgeblich durch die konkrete Verwendungsabsicht des Käufers bestimmt. Dies sei auch vorliegend
der
Fall gewesen. So
ergebe sich aus der Aussage des Zeugen [X.]

, dass
die Beklagte ihr Preisangebot anhand des [X.] abzüglich der Abbruchkosten für die aufstehen-den Gebäude kalkuliert habe. Bei einer solchen Interessenlage, bei der die nicht nur geringe Reduzierung des zunächst vom Makler benannten [X.] allein darauf beruhe, dass aufstehende und zum Verkauf mit angebotene Immobilien für den Käufer nicht von Interesse seien, sei
die spätere Berufung des als Käufer aufgetretenen Maklerkunden auf eine fehlende Kongruenz des nachgewiesenen mit
dem
zustande gekommenen Hauptvertrag
mit den Grundsätzen von [X.] und Glauben nicht vereinbar. Auch die weiteren Voraus-setzungen des [X.] seien gegeben.

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II.

Das Berufungsurteil hält den Angriffen der Revision nicht stand.

Nach §
652 Abs.
1 Satz
1 BGB steht dem Makler eine Vergütung nur zu, wenn der beabsichtigte Vertrag tatsächlich zustande kommt. Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrags mit anderem Inhalt, so entsteht kein Anspruch auf [X.].
Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt aber dann in Betracht, wenn der Kunde mit dem tatsächlich abgeschlossenen [X.] wirtschaftlich denselben Erfolg erzielt. Dabei sind stets die Besonderheiten des Einzelfalls maßgebend. Ob sie vorliegen, ist in erster Linie eine Frage tat-richterlicher Beurteilung (ständige [X.]srechtsprechung, vgl.
zuletzt Urteil vom 13.
Dezember 2007 -
III
ZR 163/07, [X.], 651 Rn.
16 mwN).

1.
Die Annahme des Berufungsgerichts, bei [X.] zugunsten des Maklerkunden,
also zu für ihn günstigeren Bedingungen,
werde stets der wirtschaftliche Erfolg des nachgewiesenen [X.] erreicht und es ver-stoße daher
gegen [X.] und Glauben, wenn der Maklerkunde sich auf eine feh-lende Kongruenz berufe, steht in Widerspruch zu der Rechtsprechung des [X.], von der abzuweichen kein Grund ersichtlich ist.
Der Bun-desgerichtshof hat zur wirtschaftlichen Gleichwertigkeit des abgeschlossenen Vertrags im Verhältnis zu dem im Maklervertrag zugrunde gelegten ausgeführt,
dass es bei Grundstücksgeschäften häufig vorkomme, dass [X.] ihre
Vorstellungen
nicht voll verwirklichen könnten, die sie bei Beginn der Vertragsverhandlungen und bei Beauftragung des Maklers gehabt hätten; das erforderliche (gegenseitige) Nachgeben,
um den Vertragsschluss herbeizufüh-ren, könne
sich dabei nicht nur auf die Höhe des Kaufpreises und die Nebenbe-stimmungen, sondern auch auf den Umfang der Sachleistung beziehen. Soweit 9
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sich die Abweichungen im Rahmen dessen hielten, womit der Maklerkunde bei der Beauftragung des Maklers gerechnet habe, könnten sie den Provisionsan-spruch nicht ausschließen (vgl. [X.], Urteil vom 28.
Januar 1987 -
IVa
ZR 45/85, NJW 1987, 1628 zum [X.]; vgl. auch [X.], Urteil vom 26.
September 1979
-
IV
ZR 92/78, [X.], 123, 124).
Dementspre-chend hat sich der [X.] in seinem Urteil vom 13. Dezember 2007 die Frage gestellt, ob wegen der [X.] die notwendige (wirtschaftliche) Kongruenz des abgeschlossenen Vertrags mit der nachgewiesenen Gelegen-heit fehle, diese
jedoch
im konkreten Fall wegen
des geringen Umfangs des gewährten Preisnachlasses (circa 15 %)
verneint
(III
ZR 163/07, [X.], 651 Rn.
26). In einem weiteren Fall hat der [X.] die Abweichung des Kauf-preises zwischen nachgewiesenem
und tatsächlich abgeschlossenem Vertrag unter dem Blickpunkt der wirtschaftlichen Gleichwertigkeit geprüft, diese freilich deshalb für gegeben erachtet, weil
der niedrigere Kaufpreis
unter Berücksichti-gung
von (zu übernehmenden) Verbindlichkeiten zustande gekommen war (vgl. [X.]surteil vom 7.
Mai 1998
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III
ZR 18/97, NJW 1998, 2277, 2278 f
zum Nachweismakler).

2.
Entscheidend ist danach, ob sich unter Würdigung aller besonderen Um-stände der abgeschlossene Vertrag als ein wirtschaftlich anderer darstellt, als der nach dem Maklervertrag nachzuweisende. Dabei ist bei für den [X.] günstigen [X.] besonders in den Blick zu nehmen, ob diese sich noch in einem erwartbaren Rahmen bewegen, oder ob letztlich die abwei-chende Preisgestaltung auf
Umständen beruht, die die wirtschaftliche Identität des nachgewiesenen zum abgeschlossenen Geschäft
in Frage stellen.
Dabei ist kein allzu strenger
Maßstab anzulegen, da sich insbesondere bei [X.], die längere [X.] angeboten werden, der Preis typischerweise nach un-ten bewegt
(vgl. [X.]/[X.], Maklerrecht, 6. Aufl., Rn. 438 ff).
Preis-12
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nachlässe von bis zu 15 % stellen die wirtschaftliche Kongruenz im Allgemeinen nicht in Frage (s. [X.]surteil vom 13.
Dezember 2007 aaO), bei [X.] -
wie hier -
von mehr als 50 % ist sie regelmäßig zu verneinen.

Im vorliegenden Fall hat das Berufungsgericht in tatrichterlicher Würdi-gung die Kongruenz des abgeschlossenen zum nachgewiesenen [X.]. Diese tatrichterliche Würdigung nimmt die Revision als ihr günstig hin.

Soweit das Berufungsgericht meint, die Beklagte verstoße gegen [X.] und Glauben, wenn sie sich auf diese Inkongruenz berufe, weil sie mit niedrige-rem Mitteleinsatz den
gewünschten
wirtschaftlichen Erfolg erreicht
habe, hält dies den Angriffen der Revision nicht stand. Das Berufungsgericht hat den von ihm selbst festgestellten tatsächlichen Umständen für die [X.] nicht die Bedeutung beigemessen, die ihnen
zukommen.

Das Berufungsgericht stellt fest, dass die [X.] darauf beruhte, dass nur der Grundstückswert abzüglich der Abbruchkosten für die aufstehenden Gebäude Maßstab für die Kaufpreiskalkulation
der Kaufvertrags-parteien war. Bei Gewerbeimmobilienkäufen
sei
stets die Verwendungsabsicht maßgebend für die [X.] und deshalb
sei
diesem Umstand, dass der Kaufpreis nur auf der Basis des reinen [X.] berechnet worden sei, keine besondere Bedeutung beizumessen. Dabei übersieht das Berufungsgericht, dass ein bebautes Grundstück
nachgewiesen worden ist. Die Kaufpreisangabe im Nachweis beruhte ersichtlich darauf, dass der Wert der Immobilie ganz wesentlich durch den Wert der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude begründet wurde. Wirtschaftlich gesehen ist aber nur ein Grundstück ohne die aufstehenden
und
wesentlich wertbildenden Gebäude verkauft
wor-den. Sogar die Abbruchkosten hatte wirtschaftlich der Verkäufer zu tragen, da 13
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diese vom Grundstückswert abgezogen worden waren. Wenn jedoch ein Grundstück mit wesentlich wertbildender Bebauung angeboten wird und der Kaufvertrag sich wirtschaftlich gesehen nur auf ein unbebautes Grundstück [X.] und
deshalb
der Kaufpreis wie im vorliegenden Fall weniger als
50
% des vom Makler erbrachten Nachweises beträgt, kann der abgeschlossene Kaufver-trag nicht mehr als wirtschaftlich gleichwertig zu dem vom Makler nachgewie-senen möglichen Grundstücksgeschäft angesehen werden.

Somit wird durch
die vom Berufungsgericht angestellten Erwägungen letztlich nur die von ihm zuvor bejahte
Inkongruenz unterstrichen. Da in einem solchen
Fall
der zustande
gekommene
Hauptvertrag
bei wertender Betrachtung nicht dem Vertrag entspricht, auf den sich die Maklerleistung bezogen hat, ist es nur folgerichtig, dass der Makler keine Vergütung erhält; die vom Berufungs-gericht in diesem Zusammenhang angestellten Erwägungen zu [X.] und Glau-ben vermögen über die fehlende wirtschaftliche Kongruenz nicht hinwegzuhel-fen
(so im Ergebnis auch [X.], NJW-RR 1998, 565 f; [X.], NJW-RR 2000, 1505 f; [X.], [X.], 713; [X.], [X.], 194 f; [X.], [X.] 2010, 615
f).

Mangels Kongruenz zwischen dem abgeschlossenen
und dem
nachge-wiesenen Kaufvertrag steht der Klägerin kein [X.]anspruch zu. Ein sol-cher ergibt
sich auch
nicht aus Nummer
10 ihrer Allgemeinen Geschäftsbedin-gungen, weil diese Regelung -
wie
das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat und von der [X.] auch nicht angegriffen worden ist -
nach §
307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.

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3.
Das Urteil des Berufungsgerichts ist deshalb aufzuheben. Der [X.] kann die Sache selbst entscheiden, da diese entscheidungsreif ist (§
562 Abs.
1, §
563 Abs.
3 BGB).

[X.]

[X.]

[X.]

[X.]
Reiter
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 10.07.2012 -
15 O 70/12 -

OLG [X.], Entscheidung vom 21.03.2013 -
I-18 [X.]/12 -

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