Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 03.07.2014, Az. III ZR 530/13

[X.]R: ja

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
III ZR
530/13

Verkündet am:

3. Juli 2014

K i e f e r

Justizangestellter

als Urkundsbeamter

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

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Der III.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 3.
Juli 2014
durch den Vizepräsidenten [X.] sowie die Richter
Dr.
[X.], [X.], [X.] und Reiter

für Recht erkannt:

Auf die Revision der [X.]n wird das Urteil des 8. Zivilsenats des [X.] vom
14.
November 2013 aufge-hoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des [X.], an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Klägerin nimmt die [X.] auf Zahlung von [X.] in [X.].

Am 21.
März 2011
unterzeichnete der Geschäftsführer der [X.]n eine "[X.]" mit folgendem Inhalt:

"Hiermit bestätigte ich, M.

W.

als Geschäftsführer der W.

-D.

-GmbH,
dass [X.] die Immobilie Hotel A.

mit Wohnungen und Bürofläche in [X.]

,

mit einer Gesamtfl.
von 2.877
m² und einer Grundstücksfläche (von) 5.891
m²
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durch Herrn H.

-J.

H.

GF
der e.

GmbH am 12.11.2010 und 02.12.2010 zum Kauf per E-Mail nachgewiesen wurde.

[X.] wurde ein Kaufpreis in Höhe von 600.000

.
benannt.

Die Immobilie wurde
von [X.] im Beisein von Herrn H.

am 21.03.2011 besichtigt.

Ich erkenne die Höhe der Provision in Höhe von 5
% des Kaufpreises [X.] [X.] sowie deren Fälligkeit bei Kaufpreisfälligkeit eines notariellen Kaufvertrages an.

Nach dem Vortrag der Klägerin
waren bei der Besichtigung am 21.
März 2011 neben den Geschäftsführern der Parteien der Vertreter der Verkäuferin (M.

AG) A.

B.

, dessen Sekretä-rin sowie der Inhaber der Firma K.

Immobilien anwesend, wobei ihr [X.] H.

den Vertreter der Verkäuferin vorgestellt habe und an-schließend das anstehende Geschäft besprochen und
die Kontaktdaten der potentiellen Parteien des Kaufvertrags ausgetauscht worden seien. Die Beklag-te
hat hierzu geltend gemacht, sie habe die Kontaktdaten der Verkäuferin "be-reits vor irgendeiner Besichtigung, auf welche sich die Klägerin stützt", von ei-nem Makler namens [X.]

erhalten.

Am 24.
März 2011
unterzeichnete die [X.], vertreten durch K.

L.

, eine Bestätigung der Firma K.

Immobilien, wonach ihr
von dieser in Vertretung der Klägerin auf der Grundlage der [X.] vom 21.
März 2011 verschiedene Unterlagen -
unter anderem
ein Exposé, eine Flur-karte, Grundrisse
sowie
eine Mietenaufstellung
-
übergeben worden seien.

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4

-

Am 23. Juni 2011
schloss die Verkäuferin, vertreten durch A.

B.

, einen notariellen Kaufvertrag über das Objekt mit der S.

Immobilien GmbH zum Preis von 450.000

-
unter derselben Adresse wie die [X.] ansässigen, am 3.
Februar 2011 gegründeten und am 16. März 2011 im Handelsregister eingetragenen
-
Käufe-rin war ebenfalls M.

W.

. Dieser war des Weiteren
Geschäftsführer und ([X.] der
D.

Immobilien Holding GmbH, die wiederum [X.] die einzige Gesellschafterin der [X.]n und der Käuferin ist.

Das [X.] hat der Klage stattgegeben. Das [X.] hat die Berufung der [X.]n zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der [X.]n.

Entscheidungsgründe

Die Revision der [X.]n ist zulässig und führt unter Aufhebung des angefochtenen Urteils zur Zurückverweisung der Sache an die Vorinstanz.

I.

Das Berufungsgericht ist in Übereinstimmung mit dem [X.] davon ausgegangen, dass durch die Unterzeichnung der [X.] zwischen den Parteien ein Nachweismaklervertrag abgeschlossen wurde. In der Übergabe der Bestätigung liege ein hinreichend deutliches Provisionsver-langen der Klägerin. Dieses sei als Angebot auf Abschluss eines [X.] zu werten. Der Text lasse nur die Auslegung zu, dass die Klägerin bei Ab-5
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schluss eines Kaufvertrags über das streitgegenständliche Grundstück die [X.] einer Provision durch die [X.] erwarte. Dass der Geschäftsführer der [X.]n die Erklärung anders verstanden habe, trage diese
im Übrigen selbst nicht vor. Mit Unterzeichnung habe der Geschäftsführer das Angebot für die [X.] angenommen.

Eine ausreichende Nachweisleistung liege vor. Die Klägerin habe vorge-tragen, bei der Besichtigung des Hotels sei auch ein Vertreter der
Verkäuferin
anwesend gewesen. Die entsprechenden Daten seien ausgetauscht worden. Danach sei die Nachweismaklerleistung vollumfänglich erbracht. Die [X.] äußere sich nicht konkret dazu, wer bei der Besichtigung zugegen gewesen sei, sondern führe lediglich aus, bereits vorher die entsprechenden Kontaktdaten durch einen anderen Makler erhalten zu haben. Dies habe das [X.] zu-treffend für unbeachtlich gehalten, da die [X.] sich nicht dazu äußere, wann konkret sie diese Daten erhalten haben wolle, vor oder nachdem ihr das Hotel A.

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noch vor der Besichtigung
-
per E-Mail durch die Klägerin nachgewiesen worden sei. Die behauptete Vorkenntnis habe die [X.] damit nicht schlüssig dargelegt. Letztlich bedürfe dies aber auch keiner näheren Auf-klärung. Es sei nicht erforderlich, dass die [X.] die Kontaktdaten durch die Klägerin erhalten habe. Die Leistung der Klägerin liege dann im Nachweis der Verkaufsgelegenheit sowie in der Durchführung der Besichtigung. Dass diese Leistungen für die [X.] provisionswürdig gewesen seien, ergebe sich aus der unterzeichneten Provisionsverpflichtung. Sollte sie diese trotz Vorkenntnis von dem Objekt unterzeichnet haben, hätte sie sich damit entsprechend [X.] verpflichtet.

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Der erforderliche Hauptvertrag sei zustande gekommen. Dieser sei mit dem nachgewiesenen Vertrag auch wirtschaftlich identisch. Daran ändere nichts, dass nicht die [X.], sondern ihre Schwestergesellschaft das Hotel erworben habe. Beide seien gesellschaftsrechtlich so eng miteinander verbun-den, dass es gegen [X.] und Glauben verstoße, wenn sich die [X.] auf die formale Personenverschiedenheit berufe. Es wäre unredlich, wenn durch Steu-erung, welche Immobiliengesellschaft im Einzelfall Erwerberin werde, die Provi-sionspflicht umgangen werden könne.

Ebenfalls unerheblich sei, dass die Käuferin die Immobilie um 25
% günstiger als in der [X.] angegeben erworben habe. Zwar sei die inhaltliche Kongruenz zwischen Makler-
und Hauptvertrag nicht mehr gegeben, wenn erhebliche [X.] zu Lasten des [X.] bestünden. Dies gelte aber nicht im umgekehrten Falle. Für die Annahme wirtschaftlicher Identität in Fällen einer erheblichen Preisreduzierung spreche, dass andernfalls für den Makler ein ganz erheblicher Interessenkonflikt auftrete, sofern er seinen Kunden (Erwerber) bei den Preisverhandlungen unterstütze.

Die Kausalität der Maklerleistung für den Vertragsabschluss sei aufgrund der zeitlichen Nähe der Verträge zu vermuten. Die [X.] habe die Vermu-tung auch nicht entkräftet.

II.

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in vollem Um-fang stand.

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1.
Das Berufungsgericht ist zunächst rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass zwischen den Parteien ein Nachweismaklervertrag zustande gekommen ist. Die [X.] enthält ein hinreichend deutliches Provisi-onsverlangen gegenüber der
[X.]n (vgl. zur diesbezüglichen Auslegung
eines Objektnachweises auch Senat, Urteil vom 4.
November 1999 -
III
ZR 223/98, [X.], 282, 284; siehe auch Senat, Urteil vom 3.
Mai 2012 -
III
ZR 62/11, [X.], 812 Rn. 13; [X.]/[X.], Maklerrecht, 6.
Aufl., Rn.
114). Das darin liegende Angebot auf Abschluss eines [X.] hat die [X.] durch die Unterzeichnung angenommen. Der Umstand, dass zu diesem [X.]punkt bereits [X.] erbracht worden waren, steht dem nicht entgegen. Denn ein Maklervertrag kann auch noch nach erfolgter Makler-leistung abgeschlossen werden
(vgl. nur [X.], Urteile vom 18.
September 1985 -
IVa
ZR 139/83, [X.], 1422, 1423; vom 10.
Oktober 1990 -
IV
ZR 280/89, NJW 1991, 490; vom 6.
Februar 1991 -
IV
ZR 265/89, NJW-RR 1991, 686, 687
und vom 6.
März 1991 -
IV
ZR 53/90, NJW-RR 1991, 820, 821).
Zwar weist die [X.] zu Recht darauf hin, dass ein Makler, der sein Wissen ohne eindeuti-ges [X.] oder zeitgleich mit dem [X.] vorzeitig preisgibt, auf eigenes Risiko handelt und allein (ohne weitere [X.]) die Ausnutzung dieses Wissens durch den Kunden keinen Provisionsanspruch des Maklers begründet
(vgl. nur [X.], Urteil
vom 25.
September 1985 -
IVa
ZR 22/84, NJW 1986, 177, 178; Senat, Urteil vom 6.
Dezember 2001 -
III
ZR 296/00, NJW 2001, 817, 818; [X.]/[X.], 6. Aufl., §
652 Rn.
50 mwN). Soweit der Kunde deshalb regelmäßig keinen Anlass hat, noch nach Erhalt des Nachweises eine Vergütung
zu übernehmen, steht dies im vorliegenden Fall der
Annahme eines [X.] aber nicht entgegen. Es ist Sache des Kun-den, bei einem bereits voreilig erteilten Nachweis den anschließenden [X.] des ihm angetragenen [X.] zu verweigern. Dies hat der [X.] der [X.]n aber nicht getan, sondern in eindeutiger Weise eine 14
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Provisionsverpflichtung für die [X.] übernommen.
Die Auffassung der [X.], die Erklärung sei nicht ausreichend, da deren Wortlaut nicht zu ent-nehmen
sei, wofür und unter welchen Voraussetzungen sie bereit gewesen sei, eine
Maklerprovision zu bezahlen -
das Provisionsversprechen betreffe genau genommen nur die Höhe der Provision, nicht die Pflicht zu
deren
Zahlung; nicht geregelt sei, ob sie nach der
Unterzeichnung noch weitere Leistungen der Klä-gerin (z.B. eine Vermittlungstätigkeit) erwartet habe
-, vermag der Senat nicht zu teilen. Die Erklärung ist insoweit nicht unklar, sondern bringt deutlich zum Ausdruck, dass die [X.] für die erbrachten Nachweisleistungen der Kläge-rin im Fall des Vertragsabschlusses eine Vergütung zahlen will. Wer sich aber schriftlich dazu verpflichtet, eine Maklercourtage zu entrichten, wenn bereits erbrachte [X.] zum beabsichtigten Hauptvertrag führen, muss sich daran festhalten lassen (vgl. auch [X.], Urteil vom 10.
Oktober 1990 aaO).

2.
Die nach §
652 Abs. 1 BGB dem Nachweismakler obliegende Leistung besteht in dem "Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags"
(Hauptvertrag). Damit ist eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden ge-meint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptver-trag einzutreten. Beim Immobilienkauf erfordert dieser Nachweis in der Regel neben der eindeutigen Bezeichnung des Objekts konkrete Angaben zu der Per-son, die zu substantiellen Verhandlungen über den Vertragsschluss berechtigt ist (vgl. nur Senat, Urteile vom 25.
Februar 1999 -
III
ZR 191/98, [X.]Z 141, 40, 46; vom 16.
Dezember 2004 -
III
ZR 119/04, [X.]Z 161, 349, 355 und vom 6.
Juli 2006 -
III
ZR 379/04, [X.], 3062 Rn. 13). Die Klägerin hat hier eine solche Maklerleistung erbracht. Sie hat der [X.]n das streitgegenständliche Objekt am 12.
November und
2.
Dezember 2010 zum Kauf per E-Mail nachge-wiesen und am 21.
März 2011 eine Besichtigung des Objekts unter Mitwirkung 15
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des Vertreters der Verkäuferin B.

durchgeführt. Insoweit heißt es auch in der Revisionsbegründung der [X.]n, die Klägerin habe "unwiderspro-chen"
vorgetragen, dass der Geschäftsführer der Verkäuferin bei der Besichti-gung anwesend gewesen sei und bei dieser Gelegenheit Kontaktdaten mit dem Geschäftsführer der [X.]n ausgetauscht habe. Der in diesem Zusammen-hang von der [X.]n erhobene Einwand der Vorkenntnis -
sie habe die Kon-taktdaten bereits vorher und damit vor Vollendung der Nachweisleistung der Klägerin erhalten
-
ist dabei für die Frage, ob eine Nachweisleistung
vorliegt, nicht erheblich; er kann allenfalls
für die Frage der Ursächlichkeit für den späte-ren Vertragsabschluss von Bedeutung sein (vgl. nur [X.], Urteil vom 20.
No-vember
1997 -
III
ZR 57/96, NJW-RR 1998, 411, 412; [X.]/[X.] aaO Rn. 264).

3.
Insoweit setzt der Provisionsanspruch des Maklers nach §
652 Abs.
1 BGB weiter voraus, dass kommt, das heißt
die von ihm entfaltete Nachweistätigkeit für den Abschluss des [X.] kausal geworden ist. Dies bedeutet nicht, dass sein Handeln allein ursächlich sein muss oder auch nur die Hauptursache bildet; es reicht aus, wenn das Verhalten des Maklers zumindest mitursächlich geworden ist. Hierbei genügt allerdings nicht, dass die
Maklertätigkeit auf anderem
Weg [X.] kausal den Abschluss bewirkt hat; vielmehr muss der Hauptvertrag bei wertender Betrachtung sich zumindest auch als Ergebnis einer dafür wesent-lichen Maklerleistung darstellen (vgl. nur [X.], Urteile vom 11.
März 1970
-
IV
ZR 803/68, [X.], 855, 856; vom 20.
April 1983 -
IVa
ZR 232/81, NJW 1983, 1849
f
und
vom 27.
Januar 1988 -
IVa
ZR 237/86, NJW-RR 1988, 942;

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Senat, Urteile vom 25.
Februar 1999 -
III
ZR 191/98, [X.]Z 141, 40, 45; vom 13.
Dezember 2007 -
III
ZR 163/07, [X.], 651 Rn. 12). Für die Kausalität trägt grundsätzlich der Makler die Darlegungs-
und Beweislast. Der Schluss auf den notwendigen [X.] ergibt sich dabei von selbst, wenn der Nachweistätigkeit der Vertragsschluss in angemessenem [X.]abstand folgt
(vgl. nur Senat, Urteile vom 25.
Februar 1999 aaO S.
44;
vom 6.
Juli 2006
-
III
ZR 379/04, [X.], 3062 Rn.
18
und vom 13.
Dezember 2007 aaO Rn.
10, jeweils mwN). Für eine entsprechende tatsächliche Vermutung besteht allerdings kein Raum, wenn der Kunde die ihm vom Makler gegebenen [X.] zuvor bereits anderweitig erlangt hat. Denn dann spricht nichts dafür, dass gerade die Hinweise des Maklers zum Erfolg (Abschluss des [X.]) geführt haben. Jedoch steht, da [X.] ausreicht,
eine [X.] einem Vergütungsanspruch des Maklers nicht entgegen, falls dieser
-
über die Mitteilung der bereits bekannten Umstände hinaus
-
dem Kunden ei-ne wesentliche Maklerleistung erbringt
(vgl. [X.], Urteile vom 6.
Dezember 1978 -
IV
ZR 28/78, [X.], 439, 440; vom 9.
November 1983 -
IVa
ZR 60/82, [X.], 62, 63
und vom 4.
Oktober 1995 -
IV
ZR 163/94, NJW-RR 1996, 114, 115; Senat, Urteil vom 20.
November 1997 -
III
ZR 57/96, NJW-RR 1998, 411, 412; siehe auch [X.], Urteil vom 10.
Februar 1971 -
IV
ZR 85/69, NJW 1971, 1133, 1134 f
und [X.]/[X.]
aaO § 652 Rn. 182); auch inso-weit kann im Übrigen für die Kausalität je nach den Umständen des Einzelfalls eine tatsächliche Vermutung sprechen
(vgl. [X.], Urteil vom 26.
April 1978
-
IV
ZR 66/77, [X.], 885, 886; [X.]/[X.] aaO
Rn. 264; [X.]/[X.] aaO §
652 Rn.
190).

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Hiervon ausgehend ist es im Ergebnis nicht zu beanstanden, dass die Instanzgerichte die von der [X.]n zur behaupteten Vorkenntnis benannten Zeugen nicht vernommen haben. Denn der diesbezügliche Vortrag der [X.] ist nicht entscheidungserheblich. Die Klägerin hat eine wesentliche Makler-leistung erbracht. Sie hat zunächst der [X.]n das streitgegenständliche Objekt am 12.
November 2010 und 2.
Dezember 2010 zum Kauf per E-Mail nachgewiesen. Später hat sie dann einen Besichtigungstermin mit der [X.] sowie dem Vertreter der Verkäuferin B.

abgestimmt
und bei der Besichtigung den unmittelbaren Kontakt zwischen der Verkäuferin und der [X.] hergestellt. Hierzu hat bereits das [X.]
zutreffend festgestellt,
dass die Klägerin damit einen wesentlichen Beitrag für den Abschluss des Hauptvertrages geliefert habe. Auch nach Auffassung des Senats rechtfertigt dieser Ablauf die Annahme einer wesentlichen für den Vertragsschluss vom 23.
Juni 2011 zumindest mitursächlichen Maklerleistung. Dies hat letztlich die [X.] selbst nicht anders gesehen, wie die nach der Besichtigung erfolgte Verpflichtungserklärung ihres Geschäftsführers deutlich macht.
Dass nach der Besichtigung etwas geschehen ist, was
die [X.] des klägerischen Verhaltens in Frage stellen könnte, macht die Revision nicht geltend. Insoweit kommt es nicht einmal mehr darauf an, dass die Klägerin ihrerseits noch nach der Besichtigung durch die Übergabe verschiedenster Unterlagen für die Be-klagte
und damit für den Vertragsschluss tätig geworden ist.

4.
Nach §
652 Abs. 1 BGB steht dem Makler allerdings eine
Provision nur dann zu, wenn der Vertrag, mit dessen Herbeiführung er beauftragt ist, tatsäch-lich zustande kommt. Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines [X.] mit anderem Inhalt, so entsteht kein Anspruch auf [X.]. Dies be-deutet allerdings nicht, dass sich das nachgewiesene und das abgeschlossene Geschäft vollständig decken
müssen. Ausreichend ist, dass bei wirtschaftlicher 17
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-

Betrachtungsweise in persönlicher und inhaltlicher Hinsicht Kongruenz besteht (vgl. nur
[X.], Urteile vom 30.
November 1983 -
IVa
58/82, [X.], 342; vom 14.
Dezember 1983 -
IVa
ZR 66/82, [X.], 412, 416; vom 21.
Oktober 1987 -
IVa
ZR 103/86, NJW 1988, 967, 968; Senat, Urteile vom 5.
Oktober 1995 -
III
ZR 10/95, NJW 1995, 3311; vom 20.
November 1997 -
III
ZR 57/96, NJW-RR 1998, 411; vom 8.
April 2004 -
III
ZR 20/03, NJW-RR 2004, 851, 852; vom 13.
Dezember 2007 -
III
ZR 163/07, [X.], 651 Rn.
16
und vom 6.
Februar 2014 -
III
ZR 131/13, [X.], 705 Rn. 10).

a) Beim Erwerb des nachgewiesenen Objekts durch einen [X.] kann die wirtschaftliche Identität bejaht werden, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem [X.] besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirt-schaftliche Beziehungen bestehen. Die insoweit unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls vorzunehmende Bewertung ist dabei grundsätzlich Sache des Tatrichters. Maßgeblich für die Bejahung eines Provisionsanspruchs ist, ob
der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehung zu dem Erwerber ge-gen [X.] und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, der ur-sprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht von ihm, sondern von dem
[X.] abgeschlossen worden (vgl. nur [X.], Urteile vom 14.
Dezember 1959 -
II
ZR 241/58, [X.] 1960, 283 f
und vom 10.
Oktober 1990 -
IV
ZR 280/89, NJW 1991, 490; Senat, Urteile vom 5.
Oktober 1995, vom 20.
November 1997
und vom 8.
April 2004, jeweils aaO
sowie vom 13.
Dezember 2007 aaO Rn.
22).
Soweit das Berufungsgericht -
in Übereinstimmung mit dem [X.]
-
da-von ausgegangen ist, dass hier die Voraussetzungen persönlicher Kongruenz gegeben sind, weist diese Bewertung keine Rechtsfehler auf und wird mit der Revision zu Recht auch nicht näher in Frage gestellt.

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b) Rechtsfehlerhaft ist allerdings das Berufungsgericht davon ausgegan-gen, dass bei [X.] zugunsten des Maklerkunden, also beim Er-werb zu für ihn günstigeren Bedingungen, stets die wirtschaftliche Identität des beauftragten mit dem nachgewiesenen Maklergeschäft besteht.

Der [X.] hat zur wirtschaftlichen Gleichwertigkeit des ab-geschlossenen Vertrags im Verhältnis zu dem im Maklervertrag zugrunde ge-legten Vertrag ausgeführt, dass es bei [X.] häufig vorkom-me, dass [X.] ihre Vorstellungen, die sie bei Beginn der [X.]verhandlungen und bei Beauftragung des Maklers gehabt hätten,
nicht voll verwirklichen könnten. Das erforderliche (gegenseitige) Nachgeben, um den Vertragsschluss herbeizuführen, könne sich dabei auf die Höhe des [X.] und die Nebenbestimmungen, aber auch auf den Umfang der Sachleistung beziehen. Soweit sich die Abweichungen im Rahmen dessen hielten, womit der Maklerkunde bei der Beauftragung des Maklers
gerechnet habe, könnten sie den Provisionsanspruch nicht ausschließen (vgl. [X.], Urteil vom 28.
Januar 1987
-
IVa
ZR 45/85, NJW 1987, 1628 zum [X.]; vgl. auch Urteil vom 26.
September 1979 -
IV
ZR 92/78, [X.], 123, 124). Dementsprechend hat sich der Senat in seinem Urteil vom 13.
Dezember 2007 (aaO Rn. 26) die Frage gestellt, ob wegen der Kaufpreisreduzierung die not-wendige (wirtschaftliche)
Kongruenz des abgeschlossenen Vertrags mit der nachgewiesenen Gelegenheit fehle, diese jedoch im konkreten Fall wegen des geringen Umfangs des gewährten Preisnachlasses (ca. 15
%) verneint. In ei-nem weiteren Fall hat der Senat die wirtschaftliche Gleichwertigkeit für gegeben erachtet, weil der niedrigere Kaufpreis unter Berücksichtigung von (zu über-nehmenden) Verbindlichkeiten zustande gekommen war (vgl. Urteil vom 7.
Mai 1998 -
III
ZR 18/97, NJW 1998, 2277, 2278
f zum Nachweismakler). [X.] ist letztlich, wie der Senat in seinem -
nach Erlass der angefochtenen Ent-20
21
-

14

-

scheidung ergangenen -
Urteil vom 6.
Februar 2014 (aaO Rn.
12) betont hat, ob sich nach Würdigung aller Umstände des Einzelfalls der abgeschlossene [X.] als ein wirtschaftlich anderer darstellt als der nach dem Maklervertrag nachzuweisende
Vertrag. Dabei ist bei für den Maklerkunden günstigen Preis-abweichungen besonders in den Blick zu nehmen, ob diese sich noch in einem erwartbaren
Rahmen bewegen, oder ob letztlich die abweichende [X.] auf Umständen beruht, die die wirtschaftliche Identität des nachgewiese-nen zum abgeschlossenen Geschäft in Frage stellen. Dabei ist kein allzu stren-ger Maßstab anzulegen, da sich insbesondere bei Grundstücken, die längere [X.] angeboten werden, der Preis typischerweise nach unten bewegt. [X.] von bis zu 15
% stellen die wirtschaftliche Kongruenz im Allgemeinen nicht in Frage, bei Preisnachlässen von mehr als 50
% ist sie regelmäßig zu verneinen.

Ob der hier vorliegende Preisnachlass von 25
% nach Maßgabe der vor-stehenden Ausführungen und unter Berücksichtigung der Umstände
des kon-kreten Falls dazu führt, dass sich der abgeschlossene Vertrag als ein wirtschaft-lich anderer darstellt als der nach dem Maklervertrag nachzuweisende
Vertrag, hat das Berufungsgericht in tatrichterlicher Würdigung zu entscheiden.
Hierzu gibt ihm die Aufhebung und Zurückverweisung Gelegenheit.

Insoweit
weist der Senat
darauf hin, dass zwar der Makler die Darle-gungs-
und Beweislast für die wirtschaftliche Kongruenz trägt, dass aber bezüg-lich der Umstände, die nicht ihm, sondern nur dem Maklerkunden bekannt sind -
wie etwa
der Verlauf
der Vertragsverhandlungen zwischen Verkäufer-
und

22
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-

15

-

Käuferseite
-
den Maklerkunden eine sekundäre Darlegungslast
trifft
(vgl. auch Senatsurteil vom 7. Mai 1998 aaO S. 2279).

[X.]
[X.]

[X.]

[X.]

Reiter
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 20.12.2012 -
44 [X.] 187/12 -

O[X.], Entscheidung vom 14.11.2013 -
8 [X.] -