Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 15.12.2017, Az. V ZR 257/16

[X.]:[X.]:[X.]:2017:151217UVZR257.16.0

BUN[X.]SGERI[X.]HTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
V ZR
257/16
Verkündet am:

15. Dezember 2017

Rinke

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2
a)
Der Erwerber von Wohnungs-
oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erhe-bung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde (Fortführung von [X.], Beschluss vom 21.
April 1988 -
V [X.], [X.]Z
104, 197).
b)
Die anteiligen Beiträge der Wohnungseigentümer zu einer Sonderumlage werden erst mit Abruf durch den Verwalter fällig. Sollen die Beiträge abwei-chend von §
28 Abs.
2 [X.] sofort fällig werden, bedarf es einer ausdrückli-chen Regelung in dem Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage.
[X.], Urteil vom 15. Dezember 2017 -
V [X.] -
LG Stuttgart

[X.]

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Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 15.
Dezember 2017
durch die Vorsitzende
Richterin Dr.
Stresemann, die Richterinnen Dr.
Brückner und Weinland und [X.]
Kazele und Dr.
Hamdorf

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des [X.]

10.
Zivilkammer
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vom 12. Oktober 2016 wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

In der Eigentümerversammlung der klagenden [X.] vom 28. August 2014 wurden u.a. folgende Be-schlüsse gefasst:

Die dringenden Baumaßnahmen werden gemäß vorliegenden Unterlagen ein-stimmig beschlossen.

Der Beklagte wurde am 31. Oktober 2014 als Eigentümer eines Miteigen-tumsanteils an dem Grundstück R.-Straße
15 verbunden mit dem Sondereigen-tum an einer Garage in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 1
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11.
Dezember 2014 forderte der Verwalter den Beklagten erfolglos zur Zahlung des auf dessen Miteigentumsanteil entfallenden Anteils der Sonderumlage von 2.400

Das Amtsgericht hat der Zahlungsklage der Klägerin stattgegeben; die seitens des Beklagten hiergegen eingelegte Berufung hat das [X.] zu-rückgewiesen. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin
beantragt, verfolgt der Beklagte seinen Antrag auf Klageabweisung weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht meint, der Beklagte sei zur Zahlung der anteiligen Sonderumlage verpflichtet. Erwerber von Wohnungseigentum hafteten für [X.] aus [X.], die vor ihrem Eigentumserwerb gefasst worden seien, wenn die Beiträge erst nach dem Eigentumserwerb fällig würden. [X.] sei hier gemäß §
28 Abs. 2 [X.] erst mit ihrem Abruf durch den Verwalter fällig geworden, mithin nach dem Eigentumserwerb des Beklagten. Zwar könnten Beschlüsse über [X.] bei dringenden Instandset-zungsmaßnahmen unter Umständen so ausgelegt werden, dass die jeweiligen Anteile sofort zur Zahlung fällig würden. Allein der Umstand, dass die [X.] in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung und zur [X.] dringender Baumaßnahmen beschlossen worden sei, genüge hierfür jedoch nicht.
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II.

Dies hält rechtlicher Nachprüfung stand. Zutreffend geht das Berufungs-gericht davon aus, dass der
Beklagte anteilig die beschlossene Sonderumlage schuldet.

1. Nach § 16 Abs. 2 [X.] ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftli-chen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung und
Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Die Vorschrift ist auch dann anwendbar, wenn die Verpflichtungen aus einer Sonderumlage resultieren (vgl. Senat, Beschluss vom 18. Mai 1989

V
ZB
14/88, [X.]Z 107, 285, 287; [X.], Beschluss vom 24. März 1983

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ZB 28/82, [X.]Z 87, 138, 139 f.; BayObLG, [X.], 918, 919). Die Klägerin hat daher einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung des auf seinen Miteigentumsanteil entfallenden Anteils (§ 16 Abs. 1 Satz
2 i.V.m. § 1 Abs. 6 [X.]) der Sonderumlage.

2. Entgegen der Auffassung der Revision steht dieser Zahlungsverpflich-tung nicht entgegen, dass die Sonderumlage vor der Eintragung des Beklagten als Teileigentümer in das Grundbuch beschlossen wurde.

a) Nach der Rechtsprechung des Senats hat der Wohnungseigentümer die [X.] zu leisten, die während der Dauer seiner Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft aufgrund von wirksam beschlossenen Wirt-schaftsplänen oder [X.] fällig werden

haftet der Erwerber einer Eigentumswohnung für Verbindlichkeiten der [X.] untereinander, die in der anteilmäßigen Verpflichtung zum 5
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Tragen der Lasten und Kosten (§ 16 Abs. 2 [X.]) wurzeln, etwa auch dann, wenn es sich um Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre han-delt, sofern nur der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, durch den die Nachforderungen begründet wurden (§ 28 Abs. 5 [X.]), erst nach dem Eigentumserwerb gefasst worden ist (Senat, Beschluss vom 21. April 1988

V
[X.], [X.]Z 104, 197; vgl. auch Beschluss vom 30. November 1995

V
ZB
16/95, [X.]Z 131, 228, 230). Für Verbindlichkeiten, die noch vor seinem Eigentumserwerb begründet worden und fällig geworden sind, haftet der [X.] hingegen nicht (vgl. Senat, Beschluss vom 18. Mai 1989 -
V [X.], [X.]Z 107, 285, 288; Beschluss vom 23. September 1999 -
V [X.], [X.]Z 142, 290, 299).

b) Offen gelassen hat der Senat bislang, ob der Erwerber auch [X.] schuldet, die noch vor dem Eigentumswechsel beschlossen, aber erst für einen danach liegenden Zeitpunkt fällig gestellt wurden (vgl. Senat, [X.] vom 21. April 1988 -
V [X.], [X.]Z 104, 197, 204). Diese Frage ist umstritten.

aa) In der Literatur stellen einige Stimmen in dieser Konstellation nicht auf die Fälligkeit der Beitragsleistung, sondern darauf ab, dass diese mit der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer entstehe und erfüllbar sei (vgl. Soergel/Stürner, [X.], 12. Aufl., § 16 [X.] Rn.
8c; [X.], Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 6. Aufl., 6. Teil, Rn.
59 ff.; [X.], [X.], 162, 165).

bb) Die überwiegende Ansicht in Rechtsprechung und Literatur wendet hingegen die Fälligkeitstheorie auch hier an mit der Folge, dass der Erwerber für die während seiner Mitgliedschaft in der [X.] fällig gewordenen
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Beiträge zu einer Sonderumlage unabhängig davon haftet, ob er zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Umlage schon Mitglied der [X.] war (vgl. [X.], NJW-RR 1996, 911, 912; [X.], [X.], 351, 352; [X.], [X.], 497, 498; [X.], NJW-RR 2009, 1167, 1168; [X.]/[X.] in Riecke/[X.], [X.], 4. Aufl., § 16 Rn. 214; MüKo[X.]/[X.], 7. Aufl., § 16 [X.] Rn. 75; [X.]/[X.], [01.07.2017], §
16 [X.]
Rn. 59; [X.]/Häublein, [2018], § 28 [X.] Rn.
202 ff.; [X.]/[X.], [01.07.2017], § 28 [X.] Rn. 71; Hügel/[X.], [X.], 2.
Aufl., § 28 Rn.
61; [X.]/[X.], [X.], 76. Aufl., § 16 [X.] Rn. 47, §
28 [X.] Rn.
19).

cc) Der Senat entscheidet die Streitfrage im Sinne der letztgenannten Ansicht. Der Erwerber von Wohnungs-
oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Er-hebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde.

(1) [X.] ist eine Ergänzung des geltenden Wirtschafts-plans und kann als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung beschlossen wer-den, wenn die Ansätze des Wirtschaftsplans unrichtig waren, durch neue [X.] überholt werden oder wenn der Plan aus anderen Gründen nicht [X.] werden kann (vgl. Senat, Beschluss vom 15.
Juni 1989 -
V [X.], [X.]Z 108, 44, 47; Urteil vom 13. Januar 2012 -
V [X.], [X.], 125, 126). Sie folgt daher den für den Wirtschaftsplan geltenden Regeln (vgl. [X.], NJW-RR 1996, 911; [X.], [X.], 1039; [X.], [X.], 94, 96 f.; [X.] in [X.]/Then, [X.], 3. Aufl., § 28 Rn.
24; [X.] [X.]/Hügel, [15.06.2017], § 28 [X.] Rn. 9). Dies rechtfertigt es, die Sonderumlage nicht anders zu behandeln als andere nach dem Wirt-schaftsplan von den Wohnungseigentümern zu erbringende Vorschüsse (§ 28 12
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Abs. 2 [X.]), namentlich Wohngeldforderungen, für die nach der [X.] bei einem Eigentumswechsel innerhalb des Wirtschaftsjahres -
und so-mit nach Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan -
bis zu dem Zeitpunkt des [X.] der Veräußerer (vgl. Senat, Beschluss vom 30. No-vember 1995 -
V [X.], [X.]Z 131, 228, 231 f.) und ab diesem Zeitpunkt der Erwerber (vgl. Senat, Beschluss vom 21. April 1988 -
V [X.], [X.]Z 104, 197, 201) bzw. Ersteher (vgl. [X.], Beschluss vom 27. Juni 1985

VII
ZB
16/84, [X.]Z 95, 118, 121) haftet.

(2) Zwar handelt es sich bei dem Wohngeld regelmäßig um monatlich wiederkehrende Vorschusszahlungen, während [X.] oftmals als einmalige Beiträge zur Finanzierung einer entstandenen oder absehbaren [X.] beschlossen werden. Dies allein rechtfertigt aber keine unter-schiedliche Behandlung, zumal die Wohnungseigentümer auch für Sonderum-lagen beschließen können, dass diese
als Vorschüsse in monatlichen Raten zu zahlen sind (vgl. etwa [X.], NJW-RR 2009, 1167) oder dass eine anstehende bauliche Maßnahme durch eine Kreditaufnahme finanziert werden soll (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 25. September 2015 -
V
ZR
244/14, [X.]Z 207, 99) und die Darlehensraten als Sonderumlage anteilig von den [X.]n getragen werden.

(3) Etwas anderes folgt entgegen der Ansicht der Revision auch nicht daraus, dass der Erwerber an einem vor dem Eigentumswechsel gefassten [X.] über eine Sonderumlage mangels Eigentümerstellung nicht mitwirken konnte, denn die Bindung des Sonderrechtsnachfolgers eines [X.] an Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht die Aus-nahme, sondern die in § 10 Abs. 4 [X.] angeordnete Regel. Diese Vorschrift stellt zugleich den von der Revision vermissten Rechtsgrund für den Übergang 14
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der Beitragspflicht auf den Beklagten als Sonderrechtsnachfolger des bisheri-gen Eigentümers dar. Der Übergang der Beitragspflicht auf den Erwerber führt auch zu interessengerechten Ergebnissen, da regelmäßig dieser und nicht sein Rechtsvorgänger den Nutzen aus der mit der Sonderumlage finanzierten Bau-maßnahme zieht. Dem Risiko des Erwerbers, dass eine Sonderumlage nach Abschluss des Kaufvertrages und vor dem Eigentumswechsel beschlossen, aber erst nach dem Eigentumswechsel fällig wird, kann durch entsprechende kaufvertragliche Regelungen Rechnung getragen werden.

2. Zutreffend geht das Berufungsgericht auch davon aus, dass die [X.] hier nicht schon mit dem Beschluss über ihre Erhebung, sondern erst mit dem Abruf durch den Verwalter und somit nach dem Eigentumswechsel fällig wurde.

a) In der Literatur ist allerdings umstritten, wann anteilig von den [X.]n geschuldete Zahlungen auf beschlossene [X.] fällig werden.

aa) Nach einer Ansicht werden [X.] gemäß § 271 Abs. 1 [X.] sofort fällig, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer keine andere Fälligkeitsregelung enthält (Hügel/[X.], [X.], 2. Aufl., §
28 Rn. 61; [X.] in [X.]/Then, [X.], 3. Aufl., § 28 Rn. 28; [X.]/[X.], [X.], 76. Aufl., § 28 [X.] Rn. 19; [X.]/[X.], [01.07.2017], § 16 [X.] Rn. 57.1; NK-[X.]/[X.], 4.
Aufl., § 16 [X.] Rn.
43).

bb) Die Gegenansicht wendet auf [X.] § 28 Abs. 2 [X.] an, wonach die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, nach Abruf durch den [X.] dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leis-16
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ten (vgl. [X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., § 28 Rn. 48; MüKo[X.]/[X.], 7.
Aufl., §
28 [X.] Rn. 19; [X.]/[X.], [01.07.2017], § 28 [X.] Rn.
71; [X.] in: jurisPK-[X.], 8. Aufl., § 28 [X.] Rn. 57, 74, 77; [X.]/[X.], Immobilienrecht, 2. Aufl., § 28 [X.] Rn. 8; wohl auch [X.]/Häublein, [X.] [2018], §
28 [X.] Rn. 171).

cc) Die letztgenannte Auffassung ist richtig. Da die Sonderumlage einen Nachtrag zum [X.] der [X.] darstellt, begründet der Beschluss über die Sonderumlage für die Wohnungseigentümer eine Pflicht zur Vorschusszahlung gemäß § 28 Abs. 2 [X.] (Senat, Beschluss vom 15. Juni 1989 -
V [X.], [X.]Z 108, 44, 47). Die anteiligen Beiträge der [X.] zu einer Sonderumlage werden danach erst mit Abruf durch den Verwalter fällig. § 28 Abs. 2 [X.] geht als spezielle Regelung für die nach dem Wirtschaftsplan zu erbringenden
Vorschusszahlungen der [X.] der allgemeinen Regelung über die Leistungszeit in § 271 Abs. 1 [X.] vor. Es besteht auch kein Anlass, abweichend von dieser Systematik eine sofortige Fälligkeit von [X.] anzunehmen. Dass die Wohnungseigentümer erst nach Abruf durch den Verwalter verpflichtet sind, die dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten, entspricht nämlich im Regelfall auch dann ihren Interessen, wenn es sich um eine dringliche Maß-nahme handelt. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, erfordert nicht jede Dringlichkeit die sofortige Fälligstellung der Sonderumlage. Die [X.] haben vielmehr ein generelles Interesse daran, ihre anteiligen Beiträge
zu der Sonderumlage erst leisten zu müssen, wenn die beschlossenen Beiträge für die Finanzierung der anstehenden, aber noch nicht beauftragten Maßnahme tatsächlich benötigt werden. Da der Verwalter sowohl die finanzielle Lage der Wohnungseigentümergemeinschaft kennt als auch die anstehenden 20
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Maßnahmen in deren Namen zu beauftragen hat, kann er im Regelfall am bes-ten einschätzen, wann letzteres der Fall ist.

b) Allerdings räumt § 28 Abs. 2 [X.] dem Verwalter kein alleiniges, die Entscheidungsmacht der Wohnungseigentümer [X.] Recht zur Fällig-keitsbestimmung ein; diese können durch Beschluss nach § 21 Abs. 7 [X.] die Fälligkeit von [X.]n abweichend regeln (vgl. Senat, Beschluss vom 2.
Oktober 2003 -
V [X.], [X.]Z 156, 279, 289), folglich auch die [X.] Fälligkeit einer Sonderumlage beschließen. Der angefochtene [X.], den der Senat in vollem Umfang ohne Bindung an die Auslegung durch

und normativ zu erfolgen hat (Senat, Urteil vom 8. Mai 2015

V
ZR 163/14, [X.] 2015, 328 Rn. 16), enthält eine solche Fälligkeitsregelung aber nicht. Dass die Sonderumlage der Finanzierung einer dringenden Bau-maßnahme dienen sollte, reicht hierfür nicht aus. Nach dem oben Gesagten rechtfertigt es die Interessenlage der Wohnungseigentümer nicht, Beschlüsse über [X.]
zur Finanzierung dringender Reparaturmaßnahmen [X.] dahin auszulegen, dass die anteiligen Beiträge zu der Umlage sofort fällig sein sollen. Sollen die Beiträge abweichend von § 28 Abs.
2 [X.] sofort fällig werden, bedarf es vielmehr einer ausdrücklichen Regelung in dem Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage. Eine solche Regelung enthält der ange-griffene Beschluss nicht.
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III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann Brückner Weinland

Kazele Hamdorf

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 02.03.2016 -
10 [X.] 1853/15 [X.] -

LG Stuttgart, Entscheidung vom 12.10.2016 -
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