Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 18.12.2002, Az. XII ZR 253/01

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/01Verkündet am:18. Dezember 2002Küpferle,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:jaBGHZ: neinBGB § 566 a.F.Werden Essentialia des Mietvertrages in Anlagen ausgelagert, auf die im [X.] genommen wird, so muß zur Wahrung der Schriftform die Anlage im Mietver-trag so genau bezeichnet werden, daß eine zweifelsfreie Zuordnung möglich ist(Fortführung von [X.], 357; 142, 158).BGH, Urteil vom 18. Dezember 2002 - [X.]/01 - OLGHammLGBochum- 2 -Der XII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 18. Dezember 2002 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und [X.], Prof. Dr. [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Die Revision gegen das Urteil des 30. Zivilsenats des [X.] vom 31. August 2001 wird auf Kosten der [X.] zurückgewiesen.Von Rechts [X.]:Der Kläger macht gegenüber den Beklagten restliche Ansprüche aus ei-nem Untermietvertrag für die [X.] von Januar 1998 bis einschließlich Juni 1999geltend.Die Eheleute [X.] und [X.] [X.] vermieteten mit schriftlichem Vertragfür die [X.] vom 1. Oktober 1990 bis 30. September 2000 ein Ladenlokal an [X.] [X.] GmbH & Co. KG. Diese vermietete das Objekt mit schriftli-chem Untermietvertrag vom 28. Januar 1994 an den Kläger. Ziffer 2 diesesUntermietvertrages lautet:"Der Untermieter verpflichtet sich, sämtliche sich aus diesem [X.] als Anlage beigefügten Mietvertrag zwischen den [X.]und der Firma [X.]ergebenden Verpflichtungen in ei-- 3 -gener Verantwortung als eigene Pflichten zu übernehmen und dafür [X.] Kläger vermietete die Räumlichkeiten mit schriftlichem "[X.]" vom 28. Oktober 1995 bis zum 30. September 2000 an die [X.] weiter. Ziffer 4 dieses Vertrages lautet:"Der Untermieter verpflichtet sich, sämtliche sich aus diesem [X.] als Anlage beigefügten Mietvertrag zwischen den [X.] und der Firma [X.]ergebenden Verpflichtungen in ei-gener Verantwortung als eigene Pflichten zu übernehmen und dafür zuhaften.Der vorgenannte Mietvertrag zwischen den Eheleuten [X.]und [X.] [X.]wird insoweit integraler Bestandteil dieses [X.]es. Dies gilt gleichfalls für den Vertrag zwischen der [X.]und dem Untervermieter."Die beiden in Ziffer 4 des Vertrages vom 28. Oktober 1995 als Anlagebezeichneten Mietverträge aus den Jahren 1990 und 1994 zwischen [X.] undFa. [X.]einerseits und Fa. [X.] und Kläger andererseits wurden mitdem zwischen den Parteien geschlossenen Untermietvertrag nicht verbunden.Zwischen den Parteien besteht [X.], ob und wann sie den Beklagten bekanntgemacht und ausgehändigt worden sind.Mit Schreiben vom 27. März 1997 kündigten die Beklagten unter [X.] auf mangelnde Schriftform den Vertrag mit dem Kläger zum Ablauf desnächsten möglichen Quartals, spätestens jedoch zum 30. September 1997. [X.] widersprach der Kündigung auf Grund der vereinbarten Vertragsdauer- 4 -bis zum 30. September 2000, vermietete das Objekt jedoch mit [X.] Beklagten an einen Dritten weiter.Die Klage auf Zahlung von Miete einschließlich Nebenkosten und Ausla-gen in Höhe von 51.712,16 DM nebst Zinsen hat das [X.] abgewiesen.Das Berufungsgericht hat die Beklagten antragsgemäß zur Zahlung von51.712,16 DM nebst Zinsen verurteilt. Dagegen wenden sich die Beklagten mitihrer vom [X.] zugelassenen Revision.Entscheidungsgründe:Die Revision bleibt ohne Erfolg.1. Das [X.] hat ausgeführt, die Beklagten schuldeten [X.] Kläger verlangte restliche Miete, da der Untermietvertrag durch ihre or-dentliche Kündigung nicht beendet worden sei. Die Befristung [X.] sei wirksam vereinbart, da die Schriftform des § 566Satz 1 BGB eingehalten sei. Deshalb komme eine Kündigung nach § 566Satz 2 BGB nicht in Betracht. Zwar müsse die Zusammengehörigkeit [X.] mit den beiden Anlagen zweifelsfrei kenntlich gemacht werden.Dazu sei aber eine körperliche Verbindung nicht nötig. Vielmehr reiche es aus,daß sich die Einheit aus anderen Umständen zweifelsfrei ergebe, etwa [X.] wechselseitige Bezugnahme in den mehreren die Gesamtregelung ent-haltenden Schriftstücken. Erforderlich sei eine solche Rückverweisung in [X.] auf die [X.] jedoch nicht. Dem Schutzzweck des § 566 [X.] genügt, wenn ein späterer Grundstückserwerber durch den Hinweis [X.] auf die Existenz eines ergänzenden Schriftstückes aufmerksam- 5 -gemacht werde und aufgrund von Art und Inhalt der Verweisung eine gedankli-che Verbindung mit der Anlage hergestellt werden könne. Dies sei hier der Fall.Ein späterer Erwerber habe dem Vertrag sicher entnehmen können, daß sichder Inhalt der mietvertraglichen Regelung nicht allein aus ihm, sondern auchaus den darin in Bezug genommenen Anlagen ergebe. Daß die Anlagen nichtvon den Parteien unterzeichnet seien, schade nicht. Es reiche aus, daß sie vonden damaligen Vertragsparteien unterzeichnet seien. Für Nachtrags- und [X.] und im Falle des Mieterwechsels sei anerkannt, daß [X.] nicht von denselben Parteien unterzeichnet sein müsse wie [X.] bzw. die Auswechslungsvereinbarung. Durch die Unterzeichnung [X.] seien die in Bezug genommenen Verträge [X.]. Ob sie bei Vertragsunterzeichnung vorgelegt worden bzw. den [X.] bekannt gemacht worden seien, sei ohne rechtliche Bedeutung. [X.] sei nur, daß sie im [X.]punkt der Unterzeichnung des Hauptvertragesexistent gewesen seien, was hier zwischen den Partein außer [X.] stehe.2. Die Ausführungen des [X.]s halten einer rechtlichenNachprüfung stand.a) Nach § 566 BGB a.F. ist eine Befristung im Mietvertrag nur wirksam,wenn die Schriftform eingehalten ist. Bei [X.] ist diese gewahrt, wenn die-selbe Urkunde von beiden Vertragsparteien unterzeichnet wird (§ 126 Abs. 2Satz 1 BGB). Das bedeutet, daß alle wesentlichen vertraglichen Abreden in [X.] Urkunde enthalten sein müssen (Prinzip der Einheitlichkeit der Vertragsur-kunde; vgl. hierzu [X.]surteil vom 24. September 1997 - [X.] - ZMR1998, 12 f. = NJW 1998, 58 f.). Die Rechtsprechung hatte zunächst gefordert,daß die Einheit der Urkunde äußerlich durch Beifügung der in Bezug genom-menen Urkunden zur [X.] in Erscheinung treten müsse und die bloßegedankliche Verbindung, die in der Bezugnahme liege, nicht ausreiche (BGHZ- 6 -40, 255, 263). Notwendig sei in jedem Fall eine Verbindung, deren Auflösungnur durch teilweise Substanzverletzung oder Gewaltanwendung möglich sei. [X.] vom 24. September 1997 (aaO 16) hat der [X.] jedoch entschieden,daß die feste körperliche Verbindung der einzelnen Blätter nicht erforderlich sei,wenn sich die Einheit der Urkunde aus anderen eindeutigen Merkmalen ergebe,zu denen insbesondere fortlaufende Paginierung, fortlaufende Numerierung dereinzelnen Textabschnitte sowie ein über das jeweilige Seitenende [X.] gehörten. Diese "gedankliche" Verbindung mehrerer Blätter zu einer ein-heitlichen Urkunde hat der [X.]. Zivilsenat dahin fortgeführt, daß die [X.] § 126 BGB keine körperliche Verbindung der Urkunde mit den in [X.] Anlagen verlange, sondern auch dann gewahrt sei, wenn sich dieEinheit von Urkunde und Anlagen aus der Verweisung sowie der [X.] Vertragsparteien auf jedem Blatt der Anlage ergebe (Urteil vom 21. [X.] - [X.] ZR 93/97 - NJW 1999, 1104, 1105). Der erkennende [X.] hat dieEinheit der Vertragsurkunde ferner in einem Fall bejaht, in dem im [X.] eine Anlage Bezug genommen und alle Blätter der Anlage von den [X.] waren (Urteil vom 29. September 1999 - [X.]/98 - NJW 2000, 354, 357). Er hat dabei auch ausgeführt, daß es der Ein-deutigkeit der Verweisung nicht entgegenstehe, wenn ein als Anlage bezeich-netes Schriftstück keine ausdrückliche Rückverweisung auf den Mietvertragenthalte, da es für den Schutzzweck des § 566 BGB ausreiche, daß ein späte-rer Grundstückserwerber durch die Verweisung im Hauptvertrag auf die Exi-stenz einer Anlage hingewiesen werde. Darüber hinaus hat der [X.] die Ein-haltung der Schriftform für einen [X.] bejaht, wenn eine Nach-tragsurkunde auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und zum [X.], es solle unter Einbeziehung der Nachträge bei dem verbleiben, wasfrüher formgültig niedergelegt war ([X.]surteil vom 23. Februar 2000 - [X.]/97 - NJW-RR 2000, 744, 745). Diese Form der Bezugnahme hat unter dem- 7 -Stichwort "Auflockerungsrechtsprechung" Eingang in Rechtsprechung und Lite-ratur gefunden ([X.]surteil vom 24. September 1997 aaO 13; Pa-landt/[X.] BGB 60. Aufl. § 566 a.[X.]. 17).b) Diese Grundsätze hat das [X.] beachtet.aa) Zu Unrecht beruft sich die Revision darauf, das [X.]sei von der Entscheidung vom 29. September 1999 (aaO) abgewichen, wonachneben der Bezugnahme im Hauptvertrag auf die Anlage zumindest eine Para-phierung der [X.] durch die Vertragsparteien erforderlich sei. In die-sem Sinne kann die [X.]srechtsprechung nicht verstanden werden. Der [X.]hat in dieser Entscheidung keine Mindestanforderungen für die Wahrung derUrkundeneinheit aufgestellt, insbesondere nicht zwingend eine Paraphierunggefordert, sondern lediglich zum Ausdruck gebracht, daß die Bezugnahme [X.] auf eine Anlage in Verbindung mit der Paraphierung der Anlagejedenfalls zur Wahrung der Schriftform ausreicht. Auch die Formulierung "[X.]" (im [X.]surteil vom 25. Oktober 2000 - [X.] - [X.], 43,44) läßt den [X.] erkennen. Bei der Vielzahl denkbarer Vertrags-gestaltungen lassen sich Mindestanforderungen schwer formulieren. Der [X.]hat stets darauf hingewiesen, entscheidendes Kriterium müsse die zweifelsfreieBezugnahme der [X.] auf die Anlage sein (Urteil vom 25. [X.] aaO 44). Entgegen der Auffassung der Revision ist diese im vorliegendenFall gegeben. Im Vertrag zwischen den Parteien (Unter-Untermietvertrag) [X.] genommen auf den Vertrag zwischen dem Kläger und der Firma [X.](Untermietvertrag) und den Vertrag zwischen der Firma [X.] undden Eheleuten [X.] (Hauptmietvertrag). Vertragsgegenstand ist stets dasgleiche Mietobjekt, das jeweils weitervermietet wird. Diese Form der [X.] enthält eine ausreichende Identifizierung der in Bezug genommenenVerträge. Eine Paraphierung ist - über die Bezugnahme hinaus - nicht geboten,- 8 -um eine zweifelsfreie Zuordnung sicherzustellen. Der Eindeutigkeit der Verwei-sung steht auch nicht entgegen, daß die in Bezug genommenen Verträge keineRückverweisung auf den Vertrag zwischen den Parteien enthalten, aus ihnenalso nicht zu entnehmen ist, daß sie diesen Vertrag ergänzen. Für den [X.] des § 566 BGB a.F. reicht es nämlich aus, daß ein späterer Grund-stückserwerber durch die Verweisung im Hauptvertrag auf die Existenz einerAnlage hingewiesen wird (vgl. [X.]surteil vom 29. September 1999 aaO 357).bb) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die "[X.]" könne hier deshalb nicht zur Anwendung kommen, weil die [X.] nicht identisch seien mit den Parteien der in Bezug genommenenVerträge. Entscheidend für die Frage der Einheitlichkeit der Urkunde ist nicht,daß die Vertragsparteien den früheren Vertrag, auf den Bezug genommen wird,geschlossen haben, sondern ob dieser in der [X.] hinreichend [X.] bezeichnet wird. So hat es, worauf das Berufungsgericht zutreffend hin-weist, die Rechtsprechung für die Wahrung der Schriftform ausreichen lassen,wenn bei Eintritt eines neuen Mieters in einen Mietvertrag die Urkunde überdessen Vertragseintritt eine ausdrückliche Bezugnahme auf den [X.] enthält. Der [X.] hat dabei ausdrücklich darauf hingewiesen, [X.] vom Erfordernis der körperlichen Verbindung mehrerer Urkundenauch dann zuzulassen sind, wenn die [X.] und der [X.] nicht von denselben Parteien oder ihren [X.] unterzeichnet wurden ([X.]sbeschluß vom 17. September 1997- XII ZR 296/95 - NJW 1998, 62 m.w.[X.]) Die Revision rügt weiter, die Beweis- und Warnfunktion der Schriftformerfordere die Beifügung der in Bezug genommenen Anlagen. Nur so könne dervollständige Vertragsinhalt klargestellt und den Parteien der Inhalt der von ih-- 9 -nen beabsichtigten langfristigen Bindung vor Augen geführt werden. Auch [X.] bleibt der Erfolg versagt.§ 566 BGB a.F. verfolgt vor allem den Zweck, es dem Grundstückser-werber, der nach § 571 BGB a.F. in bestehende Mietverträge eintritt, zu er-leichtern, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unter-richten (st.Rspr., vgl. nur [X.]surteil vom 24. September 1997 aaO 16). Soweit§ 566 BGB a.F. durch die Schriftform daneben auch die Beweisbarkeit langfri-stiger Abreden und eine gewisse Warnfunktion sicherstellen soll, sind dieseZwecke nachrangig ([X.]surteil vom 24. September 1997 aaO) und stehender Einhaltung der Schriftform hier nicht entgegen.Entgegen der Auffassung der Revision ist im übrigen aber auch [X.] hinreichend Rechnung getragen. Sie ist erfüllt, wenn dem Erklä-renden der formbedürftige Inhalt seiner Erklärung hinreichend verdeutlicht wird([X.]surteil vom 24. September 1997 aaO 15). Das ist hier der Fall. Im Vertragist klargestellt, daß der Mieter die Verpflichtung seiner Vermieter gegenüberderen Vermieter als eigene übernimmt. Diese Formulierung ist eindeutig.HahneGerber[X.][X.]Vézina