Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 20.09.2006, Az. VIII ZR 103/06

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/06 Verkündet am: 20. September 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB §§ 556a Abs. 1 Satz 1, 307 Abs. 1 Satz 1 Bb, Abs. 2 Nr. 1 Die formularvertragliche Beteiligung des Mie[X.]s einer Erdgeschosswohnung an den [X.] benachteiligt diesen nicht unangemessen. [X.], Urteil vom 20. September 2006 - [X.]/06 - [X.] AG Gießen - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 9. August 2006 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] [X.], die Rich[X.]innen [X.] und [X.] sowie [X.] Dr. [X.] für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des [X.] - 1. Zivilkammer - vom 22. März 2006 wird [X.]. Die Beklagten tragen die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Beklagten waren aufgrund eines Mietvertrags vom 11. Juni 2002 mit der Rechtsvorgängerin des Klägers ab dem 1. September 2002 Mie[X.] einer Eigentumswohnung im Erdgeschoss einer Seniorenanlage in [X.]

. Das Haus ist mit einem Aufzug ausgestattet. Ein mit dem Aufzug [X.] oder Dachboden gehörte nicht zum Mietobjekt der Beklagten. 1 Nr. 3.2 des Mietvertrags lautet: 2 "Neben der Miete werden Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung umgelegt und in Form von mo-natlichen Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung erhoben. - 3 - Die von dieser Vorauszahlung erfassten Betriebskosten sind in der Anlage 'Betriebskostenaufstellung' enthalten, welche wesentlicher Vertragsbestandteil ist. Die monatliche Vorauszahlung beträgt [X.] z.Zt. insgesamt [X.] 75,-." In der Anlage heißt es un[X.] der Überschrift Betriebskostenaufstellung: 3 "Die in Punkt 3.2 des Mietvertrags vom 11.06.02 ausgewiesene monatliche Betriebskostenvorauszahlung setzt sich zur [X.] aus folgenden Positionen zusammen: ... 4. Aufzug/Aufzüge ..." Der Kläger hat von den Beklagten für das [X.] eine Nebenkosten-nachzahlung verlangt, in der ein anteiliger, nach dem Maßstab der Wohnfläche umgeleg[X.] Betrag von 141,37 • für Betriebskosten des Aufzugs enthalten ist. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Auf die zugelassene Beru-fung hat das [X.] die Beklagten auch zur Zahlung der [X.] verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 4 - 4 - Entscheidungsgründe: [X.] 5 Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger könne Zahlung der [X.] verlangen. Diese seien gemäß Nr. 3.2 des Mietver-trags in Verbindung mit der I[X.] Berechnungsverordnung umlagefähig. Die formularmäßige [X.] der [X.] sei nicht wegen unan-gemessener Benachteiligung der Beklagten gemäß § 307 Abs. 1 und 2 BGB unwirksam. Das gelte für Mie[X.] einer Erdgeschosswohnung auch dann, wenn sie keinen Nutzen von dem Aufzug hätten. Der Vermie[X.] einer solchen [X.] lege insoweit lediglich seine Preisgestaltung offen und verlagere das [X.] der Kostenveränderung auf den Mie[X.]. Eine rechnerisch exakte Abrechnung sei ohnehin kaum möglich, denn bei mehrstöckigen Gebäuden müsste auch zwischen den Mie[X.]n im ersten Stock und jenen im obersten Stockwerk [X.] werden, weil die Inanspruchnahme des Aufzugs un[X.]schiedlich groß sei. Gegen eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten spreche auch die Regelung in § 24 Abs. 2 der [X.]. Danach seien grundsätzlich auch Wohnungsmie[X.] im Erdgeschoss an den [X.] zu beteiligen; also sei die Regelung im Mietvertrag der Parteien mit den wesentli-chen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung vereinbar. 6 [X.] im Mietvertrag der Parteien sei auch nicht mit der Folge des § 305c BGB überraschend. Das Vorhandensein eines Aufzugs sei für die [X.] offensichtlich gewesen. Es sei weit verbreitet, die durch einen Aufzug entstehenden Kosten auf die Mie[X.] insgesamt umzulegen. Auch als Mie[X.] [X.] hätten die Beklagten damit rechnen müssen. 7 - 5 - I[X.] 8 Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der Kläger hat gemäß Nr. 3.2 des Mietvertrags gegen die Beklagten ei-nen Anspruch auf Zahlung von Betriebskosten für das [X.] auch im [X.] auf die [X.]. 9 1. Im Mietvertrag ist in Nr. 3.2 in Verbindung mit der Anlage "Betriebskos-tenaufstellung" gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbart, dass die Beklagten anteilige [X.] zu tragen haben. Kosten des Aufzugbetriebs sind um-lagefähige Betriebskosten (früher § 27 Abs. 1 I[X.] Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990, [X.], in [X.] mit Anlage 3 Nr. 7; seit 1. Januar 2004 § 2 Nr. 7 der [X.] vom 25. November 2003, [X.] [X.]). 10 Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht auch in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise angenommen, dass es sich bei der formularmäßig vereinbarten Beteiligung der Beklagten als [X.]mie[X.] an den [X.] nicht um eine überraschende Klausel im Sinne von § 305c Abs. 1 BGB handelt. 11 2. Die formularvertragliche [X.] der [X.] auf die Mie[X.] [X.] hält der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 Satz 1 BGB stand. Eine gegen die Gebote von [X.] und Glauben ver-stoßende unangemessene Benachteiligung des Mie[X.]s liegt nicht vor, insbe-sondere weicht die Abrede nicht von wesentlichen Grundgedanken der gesetz-lichen Regelung ab. Dem steht nicht entgegen, dass der Kläger die [X.] nach der Wohnfläche umgelegt hat, ohne die Beklagten davon [X.] - nehmen, obwohl ihnen das Vorhandensein eines Fahrstuhls keinen objektiven Gebrauchsvorteil gewährte. 13 a) Allerdings kommt eine Heranziehung des § 24 Abs. 2 der [X.] (NMV) als wesentlicher Grundgedanke der gesetzlichen Regelung bei Wohnraum, der - wie die von den Beklagten gemietete [X.] - nicht der Preisbindung un[X.]liegt, entgegen der Auffassung des [X.] nicht in Betracht. Für preisgebundenen Wohnraum bestimmt § 24 Abs. 2 Satz 1 NMV, dass die Kosten des Betriebs von Aufzügen nach dem [X.] der Wohnflächen umgelegt werden dürfen, sofern nicht im Einverneh-men mit allen Mie[X.]n ein anderer [X.]maßstab vereinbart ist. Nach § 24 Abs. 2 Satz [X.] kann Wohnraum im Erdgeschoss von der [X.] ausge-nommen werden. [X.]) Die Wertung des § 24 Abs. 2 Satz 1 NMV wird vielfach auf [X.] übertragen. Daraus folge, dass die anteilige [X.] der [X.] auf den Mie[X.] einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung in der Regel möglich sei. Der Gesetz- und Verordnungsgeber sehe es regelmäßig nicht als unangemessene Benachteiligung an, wenn der Mie[X.] einer solchen Wohnung unabhängig vom objektiven Nutzen mit der [X.] für einen Fahr-stuhl belastet werde ([X.], [X.] 1994, 765; [X.], [X.] 1995, 567; [X.], [X.], 597; Bub in Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., [X.] [X.]. 437b; [X.] in Emme-rich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 556a [X.]. 22). Nach anderer Ansicht soll der dem Vermie[X.] durch § 24 Abs. 2 Satz [X.] gewährte [X.] stets dahingehend reduziert sein, dass der Mie[X.] einer (preisgebunde-nen) Wohnung im Erdgeschoss von der [X.] der [X.] ausge-nommen werden müsse, wenn er aus dem Vorhandensein eines Fahrstuhls 14 - 7 - objektiv keinen Nutzen ziehen könne ([X.], [X.], 558; [X.], [X.], 92; [X.], [X.] 2002, 333). 15 [X.]) Die Streitfrage bedarf hier keiner Entscheidung. § 24 Abs. [X.] ist eine Regelung des [X.] Wohnungsbaurechts, die nach dem Regelungsplan des Gesetzgebers bereits deshalb nicht für andere Sachverhalte herangezogen werden kann, weil es sich um eine auslaufende, nur noch auf den Altbestand im [X.] Wohnungsbau anzuwendende Regelung handelt. Der Gesetzgeber hat das Recht des [X.] Wohnungsbaus durch das Wohnraumförderungsgesetz vom 13. September 2001 ([X.] I S. 2376 - [X.]) mit Wirkung ab dem [X.] auf eine neue gesetzliche Grundlage gestellt. Aufgrund dessen ist die [X.] nur noch nach Maßgabe der Übergangsbestim-mung des § 50 [X.] wei[X.]hin anzuwenden. Soweit das [X.] keine Sonderregelung trifft, gelten im Verhältnis der [X.] un[X.]einander die allgemeinen wohnraummietrechtlichen Bestimmun-gen (Begründung des Gesetzentwurfs, BT-Drucks. 14/5538 S. 33 f.; vgl. auch Senatsurteil vom 8. März 2006 - [X.] ZR 78/05, [X.], 1419 un[X.] II A 1 a [X.] (1) zu § 20 Abs. 2 Satz [X.]). b) Die formularmäßige Beteiligung auch des Mie[X.]s einer im [X.] gelegenen Wohnung an den [X.] nach dem Maßstab der Wohnfläche entspricht jedoch dem Grundgedanken des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB. Nach dieser Bestimmung sind Betriebskosten grundsätzlich - vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen oder anderweitiger Vorschriften - nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Im Anwendungsbereich des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB ist dabei grundsätzlich auf die Gesamtwohnfläche abzustellen (Senatsurteil vom 31. Mai 2006 - [X.] ZR 159/05, [X.], 440 un[X.] II 3 a [X.]). Nur für Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mie[X.] abhängen, gilt dies nicht (§ 556a 16 - 8 - Abs. 1 Satz 2 BGB). Diese Vorschrift greift jedoch nicht ein, weil es hier nicht um eine erfasste Verursachung geht. § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB bietet auch keinen Anhaltspunkt dafür, dass der Mie[X.] einer Erdgeschosswohnung keinen Anteil an den [X.] zu tragen hat, wenn er ihn nicht sinnvoll nutzen kann (so aber wohl [X.], [X.], 783, 790). Dass der [X.] für den Fall einer - wie hier - fehlenden Vereinbarung des [X.]-schlüssels und vorbehaltlich einer anderweitigen gesetzlichen Regelung vorge-schrieben ist, beruht auf der Wertung des Gesetzgebers, dass dieser Vertei-lungsschlüssel für alle Betriebskosten, für die kein anderer Abrechnungsmaß-stab gilt, sachgerecht ist. Mit Rücksicht darauf stellt es keine Abweichung von der gesetzlichen Regelung dar, dass der Kläger die Beklagten nicht von der [X.] der [X.] ausgenommen hat. c) Die anteilige [X.] dieser Kosten benachteiligt die Beklagten auch im Übrigen nicht unangemessen, selbst wenn sie den Aufzug nicht sinnvoll nut-zen konnten (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). 17 Auch in Rechtsprechung und Schrifttum ist die Meinung verbreitet, dass die formularmäßige Vereinbarung, die im Erdgeschoss wohnenden Mie[X.] un-abhängig vom konkreten Nutzen an den Betriebskosten eines Fahrstuhls zu beteiligen, nicht gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB verstößt ([X.], [X.], 228; [X.], [X.], 597; [X.] [X.]O, § 556a [X.]. 22; [X.], Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., [X.]n. [X.], 5156 f.; vgl. auch [X.], [X.], 270). Nach anderer Ansicht scheidet eine Um-lage von [X.] auf den Mie[X.] einer im Erdgeschoss gelegenen [X.] aus, wenn er den Aufzug nicht sinnvoll nutzen könne. Andernfalls werde dieser Mie[X.] in unbilliger Weise mit der Subventionierung von Annehmlichkei-ten für andere Mie[X.] belastet ([X.] in [X.]t-Fut[X.]er, Mietrecht, 18 - 9 - 8. Aufl., § 556a [X.]. 101; siehe auch Wall in [X.]/[X.], Betriebs-kostenkommentar, 2004, § 2 Nr. 7 [X.] [X.]. 24). 19 Der Senat hält die erstgenannte Ansicht für richtig. Betriebskosten, die nicht von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung [X.], werden vielfach von den einzelnen Mie[X.]n in un[X.]schiedlichem [X.] verursacht oder es werden die damit verbundenen Vorteile von ihnen in un[X.]schiedlichem Maße genutzt. Das gilt ebenso wie für die Kosten eines [X.] etwa für die Kosten einer Gemeinschaftsantenne, die Kosten der [X.] von Eingang und Treppenhaus, die Kosten der Reinigung dieser Bereiche oder die Kosten der Gartenpflege (vgl. zu letz[X.]en Senatsurteil vom 26. Mai 2004 - [X.] ZR 135/03, [X.], 399). Eine nach der jeweiligen Verursachung oder tatsächlichen Nutzung differenzierende [X.] dieser Kosten auf die [X.] wäre vielfach nicht praktikabel und hätte eine erhebliche Unübersichtlichkeit und möglicherweise auch laufende Veränderungen in der Abrechnung zur Fol-ge. Im Falle der [X.] etwa wäre für eine streng verursachungsge-rechte und am Vorteilsprinzip ausgerichtete Zuordnung nicht nur eine Un[X.]-scheidung zwischen den [X.] und den Mie[X.]n der übrigen Stockwerke erforderlich, sondern müsste darüber hinaus eine Differenzierung nach der Stockwerkshöhe der einzelnen Wohnungen und möglicherweise auch nach der Zahl der Nutzer je Wohnung erfolgen. Es sprechen deshalb auf Seiten des Vermie[X.]s Gründe der Praktikabili-tät und auf Seiten der Mie[X.] Gründe der Nachvollziehbarkeit und besseren Überprüfbarkeit der Abrechnung für eine generalisierende Betrachtungsweise ([X.] [X.]O, § 556a [X.]. 22; [X.] [X.]O, [X.]. 4004). Soweit die [X.] zur Entstehung der Gesamtkosten in un[X.]schiedlichem Maße beitragen oder davon in un[X.]schiedlichem Umfang profitieren, sind gewisse Ungenauig-keiten bei der Verteilung von Betriebskosten dann nicht zu vermeiden. Der [X.] - 10 - [X.] muss die Abrechnung nach einem einheitlichen, generalisierenden Maßstab trotz gegebenenfalls un[X.]schiedlicher Verursachungsanteile der Mietparteien grundsätzlich hinnehmen (Senatsurteil vom 8. März 2006, [X.]O, un[X.] II A 1 a [X.] (2)). Denn die oben genannten Gründe lassen die damit für die Mie[X.] bestimm-[X.] Wohnungen im Einzelfall möglicherweise verbundenen Nachteile nicht als eine - die Gebote von [X.] und Glauben missachtende - unangemessene Be-nachteiligung erscheinen, zumal sich die Vor- und Nachteile bei den verschie-denen Betriebskostenarten insgesamt auch ausgleichen können. Diese [X.] entspricht zudem der Intention des Gesetzgebers, der mit der Regelung des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB, nach der vorbehaltlich anderweitiger Vereinba-rungen und Vorschriften die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind, die [X.] von Betriebskosten leich[X.] handha[X.]ar machen wollte (Begründung des Gesetzentwurfs, BT-Drucks. 14/4553, [X.]). 3. Es liegt auch kein Fall krasser Unbilligkeit vor, welcher dem Mie[X.] im Einzelfall einen Anspruch aus § 242 BGB auf eine Umstellung des [X.]-maßstabes eröffnen kann (vgl. BT-Drucks [X.]O; Senatsurteil vom 31. Mai 2006, [X.]O, un[X.] II 3 a [X.]; [X.] [X.]O, [X.]. 4119). Entgegen der Ansicht der [X.] 11 - sion können die Beklagten daher auch aus den Grundsätzen von [X.] und Glauben (§ 242 BGB) nichts Wei[X.]gehendes zu ihren Gunsten herleiten. [X.][X.] [X.] [X.] Dr. [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 04.01.2006 - 45 MC 836/05 - [X.], Entscheidung vom [X.] - 1 S 45/06 -