Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 05.11.2004, Az. LwZR 2/04

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] 2/04 Verkündet am: 5. November 2004 K a n i k, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in der Landwirtschaftssache

- 2 - Der [X.], [X.], hat auf die mündli-che Verhandlung vom 5. November 2004 durch den Vizepräsidenten des [X.] [X.] und die Richter Prof. Dr. Krüger und [X.] sowie [X.] und [X.] für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des [X.] des [X.] vom 8. Januar 2004 wird auf Kosten der Kläger zurückgewiesen.

Von Rechts wegen Tatbestand:

Mit schriftlichem Vertrag vom 18. November/1. Dezember 1996 pachtete die Beklagte für die [X.] vom 1. Oktober 1996 bis 30. September 2008 Acker- und Grünland zur Größe von 5,8198 ha, welches sie bereits vorher - zu einem niedrigeren Pachtzins - auf die Dauer von 6 Jahren gepachtet hatte. In dem Vertragsformular ist als Verpächter die "Erbengemeinschaft S. , [X.], H. " aufgeführt; "für den Verpächter" wurde das [X.], L.
H. und [X.]-[X.] S. un-terschrieben. In § 9 des Vertrags heißt es u.a.:

"Beabsichtigt der Verpächter oder ein Familienmitglied 1. Grades (Ehepartner oder Kinder) seine Flächen selbst zu bewirtschaften, - 3 - wird eine Kündigungsfrist von 12 Monaten vor dem beabsichtigten Pachtende vereinbart". Die Klausel wurde von der Beklagten auf Wunsch anderer Verpächter, mit denen sie gleichlautende Verträge abgeschlossen hatte, auch in diesen Vertrag aufgenommen, ohne daß die Verpächter das zuvor gewünscht hatten.

Die Kläger haben die [X.] erworben; sie wurden als neue Ei-gentümer in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 21. November 2001 kündigten sie gegenüber der Beklagten das Pachtverhältnis unter [X.] auf die Klausel in § 9 mit der Begründung, daß sie die Flächen zur Bewirt-schaftung ihres landwirtschaftlichen Betriebs benötigten. Die Beklagte hält die Kündigung für unwirksam.

Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - hat die auf Herausgabe der Flächen gerichtete Klage abgewiesen. Die Berufung der Kläger ist erfolglos geblieben. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision verfol-gen sie ihre Klage weiter. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:
[X.]

Das Berufungsgericht meint, das Sonderkündigungsrecht in § 9 des Pachtvertrags sei auf die Mitglieder der [X.] und deren Familienangehörige beschränkt. Die vereinbarte Pachtdauer von 12 Jahren - 4 - bringe den Willen der Vertragsparteien zum Ausdruck, vorher grundsätzlich keine einseitige Lösung von dem Vertrag zu gestatten. Dem liefe es zuwider, wenn jeder Erwerber der Flächen jederzeit das Pachtverhältnis einseitig been-den könnte. Die Beklagte müsse befürchten, daß zu einem nicht vorhersehba-ren [X.]punkt ein Konkurrent die Flächen kaufe und für die eigene Bewirtschaf-tung beanspruche. Die Beschränkung des Sonderkündigungsrechts auf einen bestimmten Personenkreis sei weitgehend hinfällig, wenn jeder Erwerber die Absicht der Eigenbewirtschaftung geltend machen könne. Für die Beklagte bleibe das Risiko einer vorzeitigen Vertragsbeendigung nur dann überschau-bar, wenn das Sonderkündigungsrecht ausschließlich dem ursprünglichen [X.] zustehe; denn sie habe keine Möglichkeit, sich eine auch nur [X.] gesicherte Erkenntnis darüber zu verschaffen, ob die Flächen während der Laufzeit des [X.] erworben würden und dieser die Voraussetzungen für das Sonderkündigungsrecht erfülle. Daß die Beklagte ein solches unkalkulierbares Risiko habe übernehmen wollen, könnten die [X.] Verpächter nicht angenommen haben. Durch den Abschluß lang-fristiger Pachtverträge erhalte der Pächter die notwendige Sicherheit, um die Bewirtschaftung der Flächen und die Anschaffung der entsprechenden [X.] planen zu können; auch würden nur langfristige Pachtverträge als ausreichende Beleihungsgrundlage bei der Vergabe von Krediten angesehen. Diese erkennbaren Interessen des Pächters sprächen ebenfalls für eine ein-schränkende Auslegung der [X.]. Schließlich sei auch zu be-rücksichtigen, daß die Beklagte mit dem Abschluß des Pachtvertrags einer Er-höhung des [X.] zugestimmt habe. Es sei wenig wahrscheinlich, daß sie den erhöhten Pachtzins auch vereinbart hätte, wenn jeder Landwirt die [X.] während der Vertragslaufzeit habe erwerben und danach herausverlan-gen können. [X.] stünden die Vorschriften der §§ 581 Abs. 2, 566 BGB, - 5 - wonach bei der Veräußerung der Pachtsache der neue Eigentümer in sämtli-che dem ursprünglichen Verpächter eingeräumten Rechte eintritt, nicht entge-gen. Der Grundsatz der Vertragsfreiheit erlaube den Vertragsparteien, die tat-bestandlichen Voraussetzungen eines von ihnen vereinbarten Kündigungs-rechts zu regeln und dieses Recht so zu beschränken, daß es nur zugunsten des ursprünglichen Verpächters gelte.

Das hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand.

I[X.]

Die Revision ist zulässig. Dem steht nicht entgegen, daß ein Zulas-sungsgrund nach § 543 Abs. 2 ZPO nicht ersichtlich ist und von dem [X.]sgericht auch nicht angeführt wird. Das Revisionsgericht ist an die Zulas-sung gebunden (§ 543 Abs. 2 Satz 2 ZPO).

II[X.]
Das Rechtsmittel ist jedoch unbegründet.

1. Ohne Rechtsfehler nimmt das Berufungsgericht an, daß das Sonder-kündigungsrecht nur für die Mitglieder der [X.] , deren Ehepartner und Kinder gilt. Die dagegen erhobenen [X.] der Kläger bleiben ohne Erfolg.
- 6 - a) Handelt es sich bei der [X.] um eine [X.] im Sinne des § 1 [X.] (jetzt § 305 Abs. 1 BGB), wie es der Prozeßbevollmächtigte der Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem [X.] vertreten hat, ist die Auslegung des Berufungsgerichts für das Revisionsge-richt bindend (§§ 545, 560 ZPO). Denn es ist weder festgestellt noch ersicht-lich, daß der Anwendungsbereich der Klausel über den Bezirk des Berufungs-gerichts hinausgeht (vgl. [X.], 365, 368). In diesem Fall ist die Revision von vornherein unbegründet.

b) Ist die Klausel dagegen als Individualvereinbarung anzusehen, unter-liegt ihre Auslegung der rechtlichen Überprüfung durch den Senat. Allerdings ist die Auslegung und Würdigung in erster Linie Sache des Tatrichters. Das Revisionsgericht kann sie aber darauf überprüfen, ob der Aus-legungsstoff vollständig berücksichtigt worden ist und ob gesetzliche oder all-gemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Er-fahrungssätze verletzt sind (siehe nur [X.], Urt. v. 26. September 2003, [X.], NJW 2003, 3769 m.w.N.). Gemessen daran ist die Auslegung des [X.]sgerichts nicht zu beanstanden.

[X.]) Entgegen der Auffassung der Kläger setzt das Auslegungsergebnis nicht voraus, daß die Vertragsparteien an eine Veräußerung der [X.] gedacht haben. Hätten sie diese Möglichkeit in ihre Überlegungen einbezogen, spräche das eher gegen die Auslegung des Berufungsgerichts, weil dann nahe läge, daß sie es bei der gesetzlichen Regelung des Eintritts des Erwerbers in die Rechte und Pflichten des Veräußerers als Verpächter (§§ 593b, 566 Abs. 1 BGB) belassen wollten. - 7 -

bb) Den Klägern kann auch nicht darin gefolgt werden, dem [X.] stehe der Grundsatz entgegen, daß eine Vertragsurkunde die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der beurkundeten [X.] begründe (siehe nur [X.], Urt. v. 26. November 1997, [X.], NJW-RR 1998, 1064, 1065 m.w.N.). Darum geht es hier nicht. Der Grundsatz stellt keine Auslegungsregel dar, sondern eine Beweiserleichterung für die Auslegungstatsachen (vgl. [X.], Urt. v. 5. Februar 1999, [X.], NJW 1999, 1702, 1703; Urt. v. 5. Juli 2002, [X.], [X.], 3164, 3165 m. Anm. Laumen [X.]Report 2002, 861). Damit hat die Auslegung des [X.]sgerichts jedoch nichts zu tun, weil sie auf dem Urkundeninhalt selbst be-ruht und außerhalb der Urkunde liegende Umstände nicht entgegenstehen.

cc) Das Berufungsgericht hat auch nicht gegen die sogenannte Andeu-tungsformel verstoßen, wonach bei der Auslegung formbedürftiger Rechtsge-schäfte außerhalb der Vertragsurkunde liegende Umstände zwar berücksichtigt werden dürfen, das Auslegungsergebnis aber in der formgerechten Urkunde einen wenn auch nur unvollkommenen oder andeutungsweisen Ausdruck ge-funden haben muß ([X.], Urt. v. 12. Juli 1996, [X.], NJW 1996, 2792, 2793). Das trifft hier zu, denn es muß sich nicht aus dem Wortlaut der Klausel von selbst erschließen.

c) Die Kläger irren schließlich, wenn sie meinen, das [X.] habe zur Folge, daß die nach § 14 des Vertrags erforderliche Schriftform nicht gewahrt sei. Die Auslegung führt nämlich zu keiner zusätzlichen [X.] und auch keiner Vertragsänderung, die der Schriftform bedürfen. - 8 - 2. Ebenfalls ohne Erfolg rügt die Revision, daß die Angabe der "[X.]" als Verpächter in dem Vertragsformular nicht ausreiche, das Schriftformerfordernis des § 585a BGB zu erfüllen.

a) Ein [X.] genügt dann der Schriftform, wenn sich alle [X.], insbesondere der Pachtgegenstand, der Pachtzins sowie die Dauer und die Parteien des Pachtverhältnisses aus der Urkunde ergeben. Hierbei sind auch die Vertragsparteien genau zu bezeich-nen, da der [X.], der das Schriftformerfordernis unter anderem dient, nur dann genügt ist, wenn die genaue Bezeichnung des Verpächters aus der Vertragsurkunde ersichtlich ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn auf [X.] eine Personenmehrheit beteiligt ist. Für einen Grundstücks-erwerber, dessen Informationsbedürfnis die in § 585a BGB vorgeschriebene Schriftform vorrangig dient, ist es zudem von wesentlicher Bedeutung, erken-nen zu können, wer als Verpächter den Pachtvertrag abgeschlossen hat. Inso-weit gilt nichts anderes als für das Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. bei einem Mietvertrag (siehe dazu [X.], Urt. v. 11. September 2002, [X.], [X.], 3389, 3391 m.w.N.). Denn der Hauptzweck des [X.] ist mit dem des § 566 BGB a.F. identisch; dem [X.] soll es ermöglicht werden, sich über den Inhalt der auf ihn übergehenden lang-fristigen Bindungen durch Vertragseinsicht zuverlässig zu unterrichten (Stau-dinger/Pikalo/[X.], BGB [1996], § 585a [X.]. 3).

b) Diesen Anforderungen genügt das Vertragsformular. Zwar ist darin als Verpächter lediglich die [X.]aufgeführt. Diese war nicht Vertragspartei, weil der Pachtvertrag mit den einzelnen Erben zustande ge-kommen ist (vgl. [X.], Urt. v. 11. September 2002, [X.]O, 3390). Aus der Ver-- 9 - tragsurkunde war aber für einen Erwerber der [X.] erkennbar, wer auf der Seite des Verpächters Vertragspartei geworden ist, weil die Anschrift der Erben in der Urkunde angegeben ist und sie den Vertrag mit ihren Vor- und Zunamen unterschrieben haben. Damit bestand für einen Erwerber die Mög-lichkeit, anhand der Vertragsurkunde die Erben zu ermitteln. Das reicht für die Erfüllung des Schriftformerfordernisses des § 585a BGB aus. [X.]
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Wenzel
Krüger [X.]