Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 14.01.2009, Az. VIII ZR 71/08

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 14. Januar 2009 [X.], Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB § 139, § 306, § 307 Abs. 1 Satz 1 Bb Treffen starre und deshalb unwirksame [X.]n zur Vornahme der laufen-den Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer [X.] bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der [X.] nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie gemäß § 139 BGB von der [X.] der [X.] erfasst (Fortführung [X.]surteil vom 5. April 2006 [X.], [X.], 2116). [X.], Urteil vom 14. Januar 2009 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. Januar 2009 durch den Vorsitzenden [X.], den [X.], die Richterinnen [X.] und [X.] und [X.] Achilles für Recht erkannt: Auf die Revision des [X.] wird das Urteil der 4. Zivilkammer des [X.] vom 25. Januar 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte hatte von März 2000 bis Mai 2006 vom Kläger eine Zwei-zimmerwohnung in [X.]

gemietet. Zu den Schönheitsreparaturen enthält § 16 des vom Kläger verwendeten [X.] vom 12. Februar 2000 folgende Bestimmung: 1 "1. Schönheitsreparaturen, nämlich das Anstreichen, Kalken oder Ta-pezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkör-per, Versorgungsleitungen sowie sämtliche anderen Anstriche in-nerhalb der Wohnung einschließlich derjenigen an [X.], hat der Mieter während der laufenden Mietzeit fachgerecht dem Zwecke und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig [X.] 3 - zuführen, und zwar während der Mietzeit mindestens in folgenden Zeitabständen:
In Wohnküchen spätestens alle 2 Jahre; in Koch- und Essküchen oder Kochnischen spätestens alle 3 Jahre; in Bädern und Räumen mit [X.] spätestens alle 3 Jahre; in Wohn- und Schlafräumen spätestens alle 5 Jahre; in Fluren, Dielen und Toiletten spätestens alle 5 Jahre; in sonstigen Nebenräumen, auch Kellerräumen, Bodenkam-mern spätestens alle 7 Jahre.
Die Innenseiten der Außenfenster und Außentüren sind alle 4 Jahre fachgerecht zu streichen und zu lackieren. Soweit der Zustand des Mietobjekts es erfordert, sind die Schönheitsreparaturen schon [X.] auszuführen [im Folgenden: Klausel 1]. 2. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Räume unabhängig von der Dauer in dem Zustand zurückzugeben, der [X.] ordnungsgemäßen Instandsetzung im Sinne des Absatzes 1 entspricht. Der Vermieter ist berechtigt, mit Rücksicht auf die Neuvermietung der Wohnung anstelle der nach Absatz 1 zu erbringenden Leistung eine Ablösungssumme zu verlangen, die den voraussichtlichen Kos-ten der Instandsetzung entspricht. Die Höhe dieser Kosten ist durch Kostenvoranschlag eines Malermeisters nachzuweisen [im Folgen-den: Klausel 2]." In § 30 Abs. 1 bestimmt der Formularmietvertrag außerdem, dass durch etwaige Ungültigkeit einer oder mehrerer Bestimmungen dieses Vertrages die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt werde. 2 Anlässlich der Wohnungsübergabe unterzeichneten die Parteien am 6. März 2000 ein maschinenschriftlich gefertigtes Übergabeprotokoll, das unter Ziff. 6 folgende Regelung enthält: 3 - 4 - "Herr U. [= Beklagter] übernimmt vom Vormieter M. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben." Der Kläger hat vom Beklagten, der mit Schreiben vom 24. Mai 2006 eine Durchführung von Schönheitsreparaturen abgelehnt hat, den Ersatz der Kosten für die nach seiner Behauptung erforderlichen Renovierungsarbeiten in Höhe von insgesamt 1.232,61 • sowie für die Beseitigung von [X.] in [X.] von 812 • beansprucht und hiergegen die vom Beklagten geleistete Mietsi-cherheit von 758,32 • verrechnet. Der Beklagte hat widerklagend die Rückzah-lung der Mietsicherheit in voller Höhe verlangt. 4 Das Amtsgericht hat die Klage lediglich hinsichtlich der [X.] mit einem Betrag von 350 • als begründet angesehen und den Kläger unter Verrechnung dieses Anspruchs mit der Mietsicherheit auf die Widerklage zur Zahlung von 408,32 • nebst Zinsen verurteilt sowie die weitergehende Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des [X.] zurückgewie-sen. Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner vom Berufungsgericht zuge-lassenen Revision, mit der er nur noch seinen Schadensersatzanspruch wegen der unterbliebenen Wohnungsrenovierung weiterverfolgt, soweit dieser nicht durch Verrechnung mit dem restlichen Anspruch des Beklagten auf Rückzah-lung der Mietsicherheit erloschen ist, und sich gegen seine auf die Widerklage hin erfolgte Verurteilung wendet. 5 - 5 - Entscheidungsgründe: 6 Die Revision hat Erfolg. [X.] 7 Das Berufungsgericht hat, soweit hier von Interesse, ausgeführt: 8 Die in den Klauseln 1 und 2 des [X.] getroffenen Re-gelungen zu den Schönheitsreparaturen seien wegen ihres [X.] unwirksam. Das Übermaß der überbürdeten Pflichten ergebe sich daraus, dass zu den auf den Mieter abgewälzten laufenden Instandhaltungspflichten mit der Endrenovierungsklausel noch die Pflicht treten soll, den nachvertraglichen [X.] zu tragen. Insoweit könne sich der Kläger wegen des [X.] auch nicht zu seinen Gunsten darauf berufen, dass die Klausel 1 unwirksam sei. Durch die im [X.] getroffene Regelung seien die genannten beiden Klauseln weder im Sinne einer konkreti-sierenden Vereinbarung ersetzt noch nach § 141 BGB bestätigt worden, weil der Beklagte, der bis Anfang 2006 keine Kenntnis von der Unwirksamkeit der beiden Klauseln gehabt habe, dem [X.] eine solche Bedeutung ersichtlich nicht beigemessen habe. Ersetzt worden sei durch die Individualvereinbarung des [X.]s lediglich die Klausel 2. Dagegen habe die Klausel 1 [X.] wenn auch unwirksam, weil sie den Mieter aufgrund ihrer starren Fristenregelung unangemessen benachteilige [X.] neben der Individualvereinbarung fortbestanden. Die im [X.] geregelte Endrenovierungspflicht werde als Individualvereinbarung zwar nicht von § 307 BGB erfasst und sei als solche rechtlich nicht zu beanstanden. Ebenso wenig sei sie dergestalt von der Klausel 1 abhängig, dass deren Un-wirksamkeit zwangsläufig die Unwirksamkeit der im Übergabeprotokoll [X.] zur Folge habe. Jedoch ließen sich [X.] anders als [X.] 6 - haltlich selbständige, nur in einem äußeren sprachlichen Zusammenhang ste-hende Regelungen [X.] die Bestimmungen zur Vornahme der laufenden Schön-heitsreparaturen und der Endrenovierung auch unter Berücksichtigung der sal-vatorischen Klausel des [X.] wegen ihrer inneren Zusammengehörig-keit nicht in einen zulässigen und einen unzulässigen Teil aufteilen. Dadurch ergebe sich jedenfalls aus der Sicht des Mieters ein Summierungseffekt. Dieser benachteilige den Mieter wegen der unbedingten Verpflichtung zur Renovierung auch ohne bestehenden Renovierungsbedarf unangemessen und führe zu [X.] Unwirksamkeit der zur Überwälzung von Schönheitsreparaturen getroffenen Regelungen insgesamt. I[X.] Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein [X.] des [X.] gegen den Beklagten auf Schadensersatz statt der Leistung gemäß § 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB wegen unterlassener Schönheitsrepara-turen nicht verneint werden. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ist die dem Beklagten im Protokoll der Wohnungsübergabe auferlegte Endrenovie-rungspflicht rechtlich nicht zu beanstanden, wenn dies [X.] wie für das Revisions-verfahren zu unterstellen ist [X.] auf einer individuellen Vereinbarung der Parteien beruht. 9 1. Allerdings geht das Berufungsgericht zutreffend davon aus, dass der Anspruch nicht auf die in Klausel 2 vorgesehene Endrenovierungspflicht des Mieters gestützt werden kann. Diese Klausel, die zudem nach der von der [X.] nicht beanstandeten Sichtweise des Berufungsgerichts durch die in Ziff. 6 des Übergabeprotokolls getroffene Individualvereinbarung ersetzt worden ist, ist nach der Rechtsprechung des [X.]s als starre, vom [X.] der 10 - 7 - Wohnung losgelöste Endrenovierungsklausel gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ([X.], [X.]surteil vom 12. September 2007 [X.] [X.] ZR 316/06, [X.], 3776, [X.]. 13 m.w.[X.]). Dasselbe gilt für die in Klausel 1 durch einen star-ren Fristenplan gekennzeichnete Überwälzung der Pflicht zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ([X.]surteil vom 5. April 2006 [X.] [X.] ZR 106/05, [X.], 2113, [X.]. 12 ff. m.w.[X.]). Auch diese rechtliche Bewertung greift die Revision nicht an. 2. Zu Recht rügt die Revision jedoch, dass das Berufungsgericht auch die [X.], die für sich allein schon den aus der verweigerten Endrenovierung abgeleiteten Schadensersatzan-spruch tragen würde, als unwirksam angesehen hat. 11 a) Dabei hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend ange-nommen, dass eine solche, von ihm als Individualvereinbarung gewertete Ab-rede nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegt und auch nicht derge-stalt von der Klausel 1 abhängig ist, dass die Unwirksamkeit dieser Klausel zwangsläufig auf die [X.] [X.]. Jedenfalls als Gegenstand einer isolierten Individualvereinbarung be-stehen gegen die Wirksamkeit einer solchen Abrede keine durchgreifenden rechtlichen Bedenken, auch wenn danach die [X.] vom aktuellen Erhaltungszustand der Wohnung eingreifen soll ([X.]surteil vom 5. April 2006 [X.], [X.], 2116, [X.]. 17, 20). 12 b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts folgt eine [X.] der getroffenen [X.] auch nicht daraus, dass der Mieter durch ihr Zusammentreffen mit der Klausel 1 und einen dadurch eintre-tenden Summierungseffekt unangemessen belastet werde. Dieser Summie-rungseffekt ist ein besonderes Wertungskriterium zur Beurteilung einer von 13 - 8 - § 307 BGB erfassten unangemessenen Benachteiligung des Klauselgegners durch eine [X.]. Von der Feststellung eines derartigen Effekts wird deshalb auch nur die [X.] betroffen, während die Individualverein-barung, die den in den §§ 305 ff. [X.] aufgestellten Regeln nicht unterliegt, grundsätzlich wirksam bleibt ([X.]surteil vom 5. April 2006 [X.], aaO; [X.], NJW 2008, 2065, 2069). Der [X.] hat es zwar für denkbar gehalten, dass in einem derartigen Fall die beiden Klauseln wegen ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitli-ches Rechtsgeschäft im Sinne des § 139 BGB darstellen, das bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel insgesamt nichtig ist ([X.]surteil vom 5. April 2006 [X.], aaO, [X.]. 20). Dem hat aber eine Sachverhaltsgestaltung zugrunde gelegen, bei der die Formularbedingung und die individuelle Abrede gleichzeitig vereinbart worden sind. Hier ist die Endrenovierungspflicht dagegen in individueller Form nachträglich vereinbart und auf diese Weise in einen Miet-vertrag eingefügt worden, dessen beide [X.]n über eine laufende und eine Endrenovierungspflicht des Mieters gemäß § 307 BGB nie wirksam geworden waren, ohne dass dies nach § 306 Abs. 1 BGB den Bestand des [X.] im Übrigen berührt hat. Durch die im Protokoll der Wohnungs-übergabe vereinbarte Endrenovierungspflicht haben die Parteien dem [X.] Mietvertrag also nur später noch eine weitere Abrede hinzugefügt, ohne den sonstigen Bestand an Rechten und Pflichten zu verändern. 14 II[X.] Mit der gegebenen Begründung kann das Berufungsurteil daher keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht [X.] von seinem Rechtsstand-punkt aus folgerichtig [X.] sich bislang nicht mit der Behauptung des Beklagten 15 - 9 - auseinander gesetzt hat, bei dem [X.] handele es sich um einen Protokollvordruck, der vom Kläger nach Art Allgemeiner Geschäfts-bedingungen immer wieder verwendet werde. Außerdem hat das Berufungsge-richt zur Höhe des behaupteten Schadens bislang keine Feststellungen getrof-fen. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 09.05.2007 - 552 C 15466/06 - [X.], Entscheidung vom 25.01.2008 - 4 S 43/07 -