Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 05.03.2008, Az. VIII ZR 37/07

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 5. März 2008 [X.], Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 280 Abs. 1, § 538 Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechte-rungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsrepa-raturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung besei-tigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht (Fortführung des [X.] vom 28. Juni 2006 - [X.], [X.], 2915). [X.], Urteil vom 5. März 2008 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Januar 2008 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] und [X.], die Richterin [X.] sowie [X.] Achilles für Recht erkannt: Die Revision der [X.]n gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des [X.] vom 21. Januar 2007 wird [X.]. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die [X.] zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger waren in der [X.] vom 1. August 2002 bis zum 31. Juli 2004 Mieter einer Wohnung der [X.]n in [X.]. Der zugrunde liegende Mietver-trag lautet auszugsweise in § 11: 1 "1. Die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit, und zwar auch die ersten Schönheitsreparaturen, übernimmt der Mieter auf eigene Kosten. Für diese Schönheitsreparaturen gelten folgende Fristen: Küche, Bad, WC und Diele alle 3 Jahre, die übrigen Räume alle 5 Jahre. Den Innenanstrich der Fenster und Türen sowie den Anstrich der Fußleisten, Heizkörper und Heizrohre kann der Vermieter alle 7 Jahre beanspruchen. 2. (...) 3. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des [X.], beteiligt sich der [X.] bei seinem Auszug zeitanteilig wie folgt an den erforderlichen Renovie-rungskosten: - 3 - Liegen die letzten Schönheitsreparaturen in Küche, Baderäumen und Du-schen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33 %, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 66 % der erforderlichen Re-novierungskosten. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen in Wohn- und Schlafräumen, Flu-ren, Dielen und Toiletten während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20 %, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 40 %, (...) der erforderlichen Renovierungskosten. (...)" Im Vertragsformular wurde unter § 11 Nr. 5 ("Die Parteien treffen im Üb-rigen folgende Vereinbarungen") mit Schreibmaschine unter anderem folgender Satz eingefügt: 2 "Bitte möglichst nicht rauchen, (...)" 3 Mit der Klage haben die Kläger zunächst die Rückzahlung der geleiste-ten Kaution in Höhe von 1.710 • nebst Zinsen verlangt. Die [X.] hat die Aufrechnung mit Gegenforderungen erklärt, nämlich den Renovierungskosten gemäß Rechnung vom 23. Dezember 2004 über 1.969,56 • sowie zwei weite-ren Beträgen (58,67 • für Installationsarbeiten und 55,90 • für den Austausch von Türschlössern). Nachdem die Kläger die Aufrechnung in Höhe von 267,47 • (58,67 • für Installationsarbeiten und 208,80 • aus der Rechnung vom 23. Dezember 2004 für Lackierarbeiten an zwei Türen mit Schlagstellen) akzep-tiert und die Klage teilweise zurückgenommen haben, haben sie in erster In-stanz noch die Zahlung von 1.442,53 • nebst Zinsen beantragt. Die [X.] hat behauptet, die Kläger hätten in der Wohnung extrem stark geraucht. Nach deren Auszug seien die Decken und Wände in zwei [X.] sowie sämtliche Türen der Wohnung durch Zigarettenqualm stark vergilbt gewesen. Der Zigarettengeruch habe sich in die Tapeten "eingefressen", was eine Neutapezierung notwendig gemacht habe. Ferner sei die Neulackierung 4 - 4 - aller sechs Türen erforderlich gewesen. Insgesamt seien durch von den Klägern verursachte Nikotinablagerungen die in der Rechnung vom 23. Dezember 2004 aufgeführten Renovierungskosten von 1.969,56 • entstanden. 5 Das Amtsgericht hat die [X.] antragsgemäß verurteilt. Das [X.] hat die Aufrechnung der [X.]n mit den Kosten für den Aus-tausch der Türschlösser (55,90 •) als berechtigt angesehen und die [X.] unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Zahlung von 1.386,63 • nebst Zinsen verurteilt. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht zuge-lassene Revision der [X.]n, mit der sie ihr Ziel einer vollständigen [X.] weiter verfolgt. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht hat [X.] soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse [X.] zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: 7 Die von der [X.]n gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch der Kläger erklärte Aufrechnung mit einem Anspruch auf Ersatz der Renovie-rungskosten in Höhe von insgesamt 1.969,56 • greife über den von den [X.] akzeptierten Teilbetrag von 208,80 • nicht durch. 8 Auf die im Mietvertrag enthaltenen Klauseln zur Übernahme der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch die Mieter könne die [X.] ihre Forderung schon deshalb nicht stützen, weil die dort genannten 9 - 5 - Fristen bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht abgelaufen gewesen seien. 10 Ein Anspruch der [X.]n auf Ersatz der Renovierungskosten folge auch nicht aus der [X.] in § 11 Nr. 3 des [X.]. Diese Vertragsbestimmung sei nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.] unwirk-sam. Es handele sich um eine unzulässige "starre" [X.], weil der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom [X.]-ablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsrepa-raturen auch dann verpflichtet sein soll, wenn ein entsprechender [X.] aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbildes der Wohnung noch nicht gegeben ist. Die Kläger müssten auch nicht nach § 280 Abs. 1 [X.] Schadensersatz leisten. Dies gelte auch dann, wenn man den Vortrag der [X.]n zugrunde lege. 11 Die Kläger hätten mit der [X.]n keine Vereinbarung getroffen, [X.] es ihnen untersagt gewesen wäre, in der Wohnung zu rauchen, oder [X.] der Umfang des Rauchens verbindlich beschränkt worden wäre. Der [X.] in § 11 Nr. 5 des [X.] sei ausdrücklich als Bitte formuliert. [X.] könne nicht festgestellt werden, dass sich die Kläger mit dem nötigen [X.] einem rechtswirksamen Rauchverbot unterworfen hätten. 12 In Ermangelung einer das Rauchen untersagenden oder einschränken-den Vereinbarung verhalte sich ein Mieter, der in der Wohnung rauche und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursache, nicht vertragswid-rig. Auch wenn aufgrund starken Rauchens durch den Mieter innerhalb von zwei Jahren eine Neutapezierung der Decken und Wände sowie eine Neula-ckierung der Türen erforderlich würden, gelte nichts anderes. 13 - 6 - Regelmäßiges Rauchen führe nach einer gewissen [X.] zwangsläufig zu Gebrauchsspuren, die im Falle eines Mieterwechsels eine Renovierung erfor-derlich machten. Die damit verbundenen Kosten könne der Vermieter in der Regel mit einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel auf den Mieter [X.]. 14 15 Gehe es um die Frage, ob ein Mieter durch das Rauchen in der [X.] vertragliche Pflichten verletze, erscheine es jedenfalls dann nicht sachge-recht, nach der Intensität des Rauchens zu differenzieren, wenn die durch das Rauchen herbeigeführten Gebrauchsspuren durch einen Neuanstrich und ge-gebenenfalls durch eine Neutapezierung beseitigt werden könnten. Der privaten Lebensführung des Mieters [X.] nicht nur die Entscheidung, zu rauchen oder nicht zu rauchen, sondern auch die Entscheidung, in einem bestimmten Ausmaß zu rauchen. In welchen Fällen ein Mieter aufgrund einer solchen Ent-scheidung vertragswidrig handele, müsse er nach seiner für den Vermieter er-kennbaren Interessenlage einigermaßen zuverlässig abschätzen können. Das wäre nicht gewährleistet, wenn das vertragliche Recht des Mieters zu rauchen von der [X.]spanne abhinge, innerhalb derer infolge des Rauchens eine "ma-lermäßige Renovierung" der Wohnung erforderlich werde. [X.] Diese Beurteilung hält einer rechtlichen Nachprüfung stand. Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch der [X.]n auf Ersatz der zur [X.] gestellten Renovierungskosten verneint und sie zur Auszahlung der Mietkaution in der jetzt noch streitigen Höhe verurteilt. 16 1. Die [X.] hat weder Anspruch auf Schadensersatz statt der Leis-tung (§ 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 [X.]) wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen nach dem [X.] in § 11 Nr. 1 des [X.] 17 - 7 - noch Anspruch auf zeitanteilige Kostenbeteiligung gemäß § 11 Nr. 3 des [X.] ([X.]). Denn beide Klauseln sind, wie das Berufungsge-richt richtig gesehen hat, hinsichtlich der zugrunde gelegten Fristen starr und deshalb gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.] unwirksam (vgl. [X.]s-urteile vom 5. April 2006 - [X.] ZR 178/05, [X.], 1728, [X.]. 11 f.; vom 18. Oktober 2006 - [X.] ZR 52/06, [X.], 3778, [X.]. 19 ff.; jeweils m.w.N.). 2. Die [X.] kann auch nicht Schadensersatz wegen vertragswidrigen Verhaltens (§ 280 Abs. 1 [X.]) verlangen. 18 a) Ein vertragliches Rauchverbot oder eine das Rauchen einschränkende Vereinbarung hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint. Seine Ausle-gung, dem Zusatz in § 11 Nr. 5 des Vertrages ("Bitte möglichst nicht rauchen, –") könne aufgrund der Formulierung als Bitte und der Einschränkung "mög-lichst" ein Rechtsbindungswille der Kläger nicht entnommen werden, ist als tat-richterliche Würdigung in der Revisionsinstanz nur beschränkt überprüfbar. Das gilt auch für den Fall, dass der Zusatz nicht zwischen den Parteien individuell ausgehandelt wurde. Denn wenn es sich um einen von der [X.]n bei jedem Vertragsabschluss formularmäßig verwendeten Zusatz handeln sollte, geht dessen Anwendungsbereich nicht über den Bezirk des [X.] hin-aus, sodass kein Bedürfnis nach einer einheitlichen Auslegung besteht (vgl. [X.] 112, 204, 210 m.w.N.). Die Auslegung des [X.] kann des-halb nur daraufhin nachgeprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein aner-kannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemeine Erfahrungssätze oder [X.] verletzt worden sind. Derartige Fehler zeigt die Revision nicht auf. Das vom Tatrichter gefundene Ergebnis ist möglich und daher für die Revisionsinstanz bindend (vgl. [X.]surteil vom 18. Juli 2007 [X.] [X.] ZR 285/06, NJW 2007, 3122, [X.]. 10, m.w.N.). 19 - 8 - b) Ein Schadensersatzanspruch der [X.]n ergibt sich auch nicht aus einer über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehenden Schädigung der Mietsache (§ 538 [X.]). 20 21 aa) Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nach § 538 [X.] nicht zu vertreten. Wie der [X.] bereits entschieden hat, verhält sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht, grundsätzlich nicht ver-tragswidrig, auch wenn er hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen ver-ursacht ([X.]surteil vom 28. Juni 2006 - [X.], [X.], 2915, [X.]. 23). [X.] hat der [X.] allerdings, ob ausnahmsweise eine vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr umfasste Nutzung der Wohnung [X.] ist, wenn "exzessives" Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit einen [X.] Renovierungsbedarf zur Folge hat (aaO). In Rechtsprechung und Schrifttum ist umstritten, ob "exzessives" Rau-chen in der Wohnung zu Schadensersatzansprüchen des Vermieters führen kann. Nach einer verbreiteten und auch vom Berufungsgericht vertretenen [X.] ist das zu verneinen ([X.], [X.], 469; [X.], [X.], 596; [X.], [X.], 689; [X.]/[X.], [X.] (2006), § 538 Rdnr. 3; MünchKomm[X.]/[X.], 5. Aufl., § 538 Rdnr. 3; wohl auch [X.], Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., S. 18 f.; [X.], [X.], 878, 879). Danach ist auch exzessives Rauchen vom vertragsgemäßen Mietgebrauch gedeckt. Rauchen sei Konsequenz freier Willensentscheidung des Mieters und als Teil eines sozialadäquaten Verhaltens in der Wohnung als Zentrum seiner Lebensgestaltung hinzunehmen. Nach an-derer Ansicht ist exzessives Rauchen geeignet, Schadensersatzansprüche des Vermieters zu begründen ([X.], [X.] 2006, 287; [X.], [X.], 288; [X.], [X.], 603; [X.], [X.] - 9 - 2000, 710; [X.], [X.], 657; [X.], [X.], 1141; Soergel/[X.], [X.], 13. Aufl., § 538 Rdnr. 1; Stapel, [X.], 595, 598; [X.], [X.], 734, 735). Da ein exzessives, zu einer nachhaltigen Schädigung führendes Verhalten des Mieters stets als vertragswidrig anzuse-hen sei, müsse dies auch für übermäßiges intensives Rauchen gelten. 23 Der [X.] entscheidet die Frage dahin, dass das Rauchen in einer Miet-wohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und eine Scha-densersatzpflicht des Mieters begründet, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsrepara-turen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vor-zeitig [X.] wie hier nach Darstellung der [X.]n schon nach zwei Jahren [X.] ent-standen ist. Der Vermieter wird dadurch, dass der Mieter die durch [X.] verursachten Gebrauchsspuren nicht zu vertreten hat, soweit sie sich (noch) durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, nicht unbillig benachtei-ligt. Denn der Vermieter hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der er-forderlichen Schönheitsreparaturen [X.] auch im Wege formularvertraglicher Ver-einbarung [X.] auf den Mieter abzuwälzen, wie es in der Praxis weithin üblich ist. Wenn es [X.] wie im vorliegenden Fall [X.] an einer wirksamen Vereinbarung zur Abwälzung der Renovierungspflichten fehlt, sodass es bei der [X.] nach § 535 Abs. 1 Satz 2 [X.] bleibt, so geht dies zu Lasten des Vermieters [X.] hier der [X.]n [X.] als Verwender der unzulässigen Formularklausel (vgl. [X.]surteil vom 28. Juni 2006, aaO, [X.]. 25). [X.]) Schadensersatz wegen der behaupteten Spuren des Tabakkonsums in der von den Klägern gemieteten Wohnung könnte die [X.] daher nur dann beanspruchen, wenn diese Spuren sich nicht durch [X.] - 10 - ren im vorgenannten Sinne hätten beseitigen lassen. Das ist indessen nach dem eigenen Sachvortrag der [X.]n in den Tatsacheninstanzen nicht der Fall, denn sowohl das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken als auch die Lackierung von Türen stellen Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung dar. Ball [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 05.07.2006 - 5 C 5/06 - [X.], Entscheidung vom 21.01.2007 - 6 S 191/06 -