Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 242/13
Verkündet am:

18. März 2015

Ring,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Ges[X.]häftsstelle

in dem Re[X.]htsstreit

Na[X.]hs[X.]hlagewerk:
ja
[X.]Z:
ja
[X.]R:
ja
BGB § 307 Abs. 1 Satz 1 Bb
[X.]n bena[X.]hteiligen den Mieter na[X.]h § 307 Abs. 1 BGB unan-gemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragss[X.]hluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukom-menden Kostenbelastung mehrfa[X.]h hypothetis[X.]he Betra[X.]htungen anzustellen, die eine si[X.]here Eins[X.]hätzung der tatsä[X.]hli[X.]hen Kostenbelastung ni[X.]ht zulassen (teilwei-se Aufgabe von [X.], Urteil vom 26. September 2007 -
[X.], NJW 2007, 3632 Rn. 14 ff.).

[X.], Urteil vom 18. März 2015 -
VIII ZR 242/13 -
LG [X.]

AG [X.]

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Der VIII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündli[X.]he Verhandlung vom 18. März 2015 dur[X.]h die Vorsitzende Ri[X.]hterin Dr.
Milger, die Ri[X.]hterin Dr.
Hessel sowie [X.]
[X.], Dr.
Bünger und Kosziol

für Re[X.]ht erkannt:
Auf die Revision der [X.]n wird das Urteil der 12. Zivilkammer des [X.] vom 10. Juli 2013 aufgehoben.
Die Sa[X.]he wird zur neuen Verhandlung und Ents[X.]heidung, au[X.]h über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-ri[X.]ht zurü[X.]kverwiesen.
Von Re[X.]hts wegen

Tatbestand:
Die [X.] war vom 15. Januar 2008 bis zum 30. April 2011
Mieterin einer Wohnung der Klägerin in [X.]. Ob die [X.] die Wohnung bei Mietbeginn in renoviertem Zustand
übernommen hatte, ist zwis[X.]hen den [X.] streitig.
Der Mietvertrag vom 29. November 2007 enthält unter anderem folgende Formularbestimmungen:
"§ 8 S[X.]hönheitsreparaturen
1.
Der Mieter verpfli[X.]htet si[X.]h, S[X.]hönheitsreparaturen na[X.]h Maßgabe von Ziffer 2 und 3 dur[X.]hzuführen. S[X.]hönheitsreparaturen umfassen 1
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das Anstrei[X.]hen, Kalken oder Tapezieren der Wände und De[X.]ken, das Strei[X.]hen der Fußböden und den Innenanstri[X.]h der Fenster, das Strei[X.]hen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtli-[X.]he anderen Anstri[X.]he innerhalb der gemieteten Räume eins[X.]hließ-li[X.]h derjenigen an [X.].
2.
Die S[X.]hönheitsreparaturen sind fa[X.]hgere[X.]ht, dem Zwe[X.]k und der Art der Mieträume entspre[X.]hend regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerhebli[X.]h dur[X.]h den [X.] beeinträ[X.]htigt ist. Dies ist im Allgemeinen na[X.]h folgenden Zeitabständen der Fall: in Kü[X.]he, Bädern und Dus[X.]hen alle 3 Jahre, in Wohn-
und S[X.]hlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jah-re, in allen anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. Die Erneuerung der Anstri[X.]he von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an [X.] ist regelmäßig na[X.]h 6 Jahren erforderli[X.]h, wenn das Aussehen mehr als nur unerhebli[X.]h dur[X.]h den Gebrau[X.]h beeinträ[X.]htigt ist.
3.
Abgeltung bei Auszug (Quotenklausel):
Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtli[X.]he S[X.]hönheitsreparaturen no[X.]h ni[X.]ht fällig, so hat der Mieter die zu [X.] Kosten zeitanteilig an den Vermieter im Allgemeinen na[X.]h folgender Maßgabe (Quote) zu bezahlen: Liegen die letzten S[X.]hön-heitsreparaturen gere[X.]hnet ab Übergabe der Mietsa[X.]he während der Mietzeit bei den Nassräumen (Kü[X.]hen, Bädern und Dus[X.]hen) länger als ein Jahr
zurü[X.]k, so zahlt der Mieter 33,33 % der Kosten; liegen sie länger als 2 Jahre zurü[X.]k 66,66 %. Liegen die letzten [X.] während der Mietzeit bei den
Wohn-
und S[X.]hlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten länger als ein Jahr zurü[X.]k, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurü[X.]k 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %. Liegen die letzten S[X.]hönheitsreparaturen während der Mietzeit bei allen anderen Ne-benräumen länger als ein Jahr zurü[X.]k, so zahlt der Mieter 14,28 % der Kosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurü[X.]k 28,56 %, bei mehr als 3
Jahren 42,84 %, bei mehr als 4 Jahren 57,12 %, bei mehr als
5 Jahren 71,40 %, und bei mehr als 6 Jahren 85,68 %. Liegen die letzten S[X.]hönheitsreparaturen während der Mietzeit für Fenster, Tü-ren, Heizkörper, Versorgungsleitungen und an [X.] länger
als ein Jahr zurü[X.]k, so zahlt der Mieter 16,66 % der Kosten, na[X.]h
2 Jahren 33,33 %, na[X.]h 3 Jahren 50 %, na[X.]h 4 Jahren 66,66 %, na[X.]h 5 Jahren 83,33 %.
Dem Mieter bleibt es unbenommen na[X.]hzuweisen, wann und in wel-[X.]hem Umfang die Wohnung zuletzt renoviert wurde und dass der Zu-stand der Wohnung eine Verlängerung der oben genannten Fristen -
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zulässt. Führt der Mieter diesen Na[X.]hweis, so hat der Vermieter die Quote na[X.]h billigem Ermessen angemessen zu senken.
Die Bere[X.]hnung erfolgt aufgrund eines Kostenvorans[X.]hlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfa[X.]hbetriebs. Dem Mieter bleibt es unbenommen, den Kostenvorans[X.]hlag des Vermieters anzuzwei-feln, indem er den Kostenvorans[X.]hlag eines anderen Malerfa[X.]hbe-triebs beibringt.
Der Mieter hat die Mögli[X.]hkeit, selbst zu
renovieren und seine [X.] abzuwenden. Die S[X.]hönheitsreparaturen müssen [X.] in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden. Ist der Mieter einer entspre[X.]henden Aufforderung mit Fristsetzung ni[X.]ht oder nur unzu-rei[X.]hend na[X.]hgekommen, so hat er die entspre[X.]hende Quote gemäß Kostenvorans[X.]hlag zu zahlen.
4.
Die Fristen gemäß Ziffer 2 und 3 beginnen ab Übergabe der [X.] zu laufen. Sie beginnen für die einzelnen Räume na[X.]h [X.]er Erledigung der Arbeiten jeweils wieder neu. Der Mieter kann na[X.]hweisen, dass die Mietsa[X.]he na[X.]h Ablauf der genannten
Fristen no[X.]h ni[X.]ht renovierungsbedürftig ist."
Mit ihrer Klage nimmt die Klägerin die [X.] -
na[X.]h Abzug der geleis-teten Kaution in Höhe von 767,-

in Anspru[X.]h. Sie ist der Auffassung, ihr stehe wegen des exzessiven Rau[X.]hens der [X.]n in der Wohnung ein Anspru[X.]h in dieser Höhe zu, da die [X.] ihrer Verpfli[X.]htung zur Vornahme der S[X.]hönheitsreparaturen während der Miet-zeit ni[X.]ht na[X.]hgekommen sei. Jedenfalls sei die Klage hinsi[X.]htli[X.]h der S[X.]hön-Betrag na[X.]h der [X.] in § 8 Nr. 3, 4 des Mietvertrags er-re[X.]hne.
Das Amtsgeri[X.]ht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläge-rin hat das [X.] das amtsgeri[X.]htli[X.]he Urteil abgeändert und die [X.] e-rufungsgeri[X.]ht zugelassenen Revision begehrt die [X.] die [X.] des amtsgeri[X.]htli[X.]hen Urteils.
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Ents[X.]heidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgeri[X.]ht hat zur Begründung seiner Ents[X.]heidung im [X.] ausgeführt:
Die [X.] hätte die Wohnung aufgrund der mit § 8 Nr. 2 des [X.] wirksam auf sie
übertragenen
S[X.]hönheitsreparaturverpfli[X.]htung
innerhalb der dort bestimmten Fristen renovieren müssen, so dass sie nunmehr "eigent-li[X.]h anteilig"
die Kosten
der von der Klägerin dur[X.]hgeführten Renovierung der Wohnung zu tragen habe.
Dem stehe der Vortrag der [X.]n, sie habe die Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen, ni[X.]ht entgegen, denn
die freiwillige Übernahme der Wohnung in unrenoviertem Zustand entbinde die [X.] ni[X.]ht von den vertragli[X.]h vereinbarten weiteren Renovierungsverpfli[X.]h-tungen.
Unabhängig
hiervon stehe der Klägerin hinsi[X.]htli[X.]h der [X.] ein S[X.]hadensersatzanspru[X.]h auf den insoweit geltend gema[X.]hten Be-trag
in vollem Umfang zu, weil
die [X.] unstreitig innerhalb der Wohnung gerau[X.]ht habe. Zwar gehöre das Rau[X.]hen in einer Mietwohnung an si[X.]h zum vertragsgemäßen Gebrau[X.]h. Jedo[X.]h halte si[X.]h im Streitfall die dur[X.]h das [X.] verursa[X.]hte Abnutzung ni[X.]ht mehr innerhalb des Übli[X.]hen. Ausweisli[X.]h der vorgelegten Fotos seien die Wände "mehr oder minder"
mit Rau[X.]hablage-rungen überzogen. Es sei geri[X.]htsbekannt, dass derartige Ablagerungen au[X.]h bei mehrmaligem Darüberstrei[X.]hen immer wieder zum Vors[X.]hein kämen.
[X.] ihres Rau[X.]hverhaltens
habe die [X.] davon ausgehen müssen, dass sie die S[X.]hönheitsreparaturen in vollem Umfang bereits vor dem Ablauf der in 5
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der [X.] genannten Fristen hätte vornehmen
müssen, weil die Wohnung "im wahrsten Sinne des Wortes verrau[X.]ht"
gewesen sei.
Neben den Kosten für die Maler-
und Tapezierarbeiten könne die Kläge-rin au[X.]h die geltend gema[X.]hten Reinigungskosten beanspru[X.]hen. Na[X.]h § 14 des Mietvertrags habe die [X.] die Wohnung "in sauberem Zustand"
zu-rü[X.]kgeben müssen. Da die Fensterrahmen, die Türen und der Fliesenspiegel bei Rü[X.]kgabe stark vers[X.]hmutzt
gewesen seien, seien die auf 15s[X.]hätzenden Reinigungskosten hier ersatzfähig. Da die Klägerin die Wohnung na[X.]h Auszug erst habe renovieren müssen, sei au[X.]h der geltend gema[X.]hte Mietausfall in Höhe von 425,ein ersatzfähiger S[X.]haden.

II.
Diese Beurteilung hält re[X.]htli[X.]her Na[X.]hprüfung ni[X.]ht stand.
Mit der vom Berufungsgeri[X.]ht gegebenen Begründung kann
weder
ein S[X.]hadensersatzanspru[X.]h der Klägerin aus § 280 Abs. 1 BGB wegen "exzessi-ven Rau[X.]hens",
no[X.]h aus § 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen [X.] der der
[X.]n in § 8 Nr. 2 des Mietvertrags übertragenen Pfli[X.]ht auf Vornahme der S[X.]hönheitsreparaturen bejaht werden. Ein auf die [X.] in § 8 Nr. 3, 4 des Mietvertrags
gestützter Anspru[X.]h auf anteilige Erstattung
der von der Klägerin für die Renovierung der Wohnung aufgewende-ten Kosten besteht ni[X.]ht.
1. Ein S[X.]hadenersatzanspru[X.]h aus § 280 Abs. 1 BGB wegen "exzessi-ven Rau[X.]hens"
ist bereits ni[X.]ht s[X.]hlüssig von der Klägerin dargetan
worden.

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Wie das Berufungsgeri[X.]ht im Ansatz ri[X.]htig erkannt hat, verhält si[X.]h ein Mieter, der in der angemieteten Wohnung rau[X.]ht, grundsätzli[X.]h ni[X.]ht vertrags-widrig (Senatsurteile
vom 28. Juni 2006 -
VIII ZR 124/05, [X.], 2915
Rn. 23; vom 5. März 2008 -
VIII ZR 37/07, NJW 2008, 1439
Rn. 21). Ein S[X.]ha-densersatzanspru[X.]h wegen Übers[X.]hreitung des vertragsgemäßen Gebrau[X.]hs kommt vielmehr nur dann in Betra[X.]ht, wenn die Wohnung dur[X.]h das Rau[X.]hen derart bes[X.]hädigt wird, dass die Gebrau[X.]hsspuren
im Rahmen der Vornahme von übli[X.]hen S[X.]hönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der [X.] Bere[X.]hnungsverordnung ni[X.]ht mehr beseitigt werden können (Senatsurteil vom 5. März 2008 -
VIII ZR 37/07, [X.]O Rn. 23).
Im Streitfall ist weder festgestellt no[X.]h ersi[X.]htli[X.]h, dass [X.] im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Bere[X.]hnungsverordnung ni[X.]ht ausgerei[X.]ht hätten, die in der Wohnung vorhandenen Gebrau[X.]hsspuren zu beseitigen. In der von der Klägerin vorgelegten Malerre[X.]hnung
werden ledig-li[X.]h Leistungen (Tapezieren, Spa[X.]hteln, Grundieren, Strei[X.]hen) genannt, die übli[X.]herweise veranlasst sind, um S[X.]hönheitsreparaturen auszuführen.
Soweit in der "POS 4"
dieser Re[X.]hnung aufgeführt ist "De[X.]ken und Wandflä[X.]hen mit Isolierfarbe (Nikotin vergilbt) zwis[X.]hen und s[X.]hlussbes[X.]hi[X.]hten"
geht
aus dem Vortrag der Klägerin ni[X.]ht hervor, ob diese Maßnahme auss[X.]hließli[X.]h zur Re-novierung erforderli[X.]h war oder ob sie ganz oder teilweise
der Vorbeugung ge-gen künftige Rau[X.]hspuren in der Wohnung dient.
2. Mit der vom Berufungsgeri[X.]ht gegebenen Begründung kann au[X.]h ein S[X.]hadensersatzanspru[X.]h der Klägerin na[X.]h § 280 Abs. 1,
3, § 281 Abs. 1 Satz
1 BGB wegen Verletzung der dur[X.]h § 8 Nr. 2 des Mietvertrags formular-mäßig auf die [X.] übertragenen Pfli[X.]ht auf Vornahme der [X.] ni[X.]ht bejaht werden.
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a) Entgegen der Auffassung der Revision folgt dies allerdings ni[X.]ht s[X.]hon daraus, dass die Renovierungsverpfli[X.]htung na[X.]h § 8 Nr. 2 des Mietvertrags "regelmäßig"
dann einsetzt, wenn das Aussehen der Wohnräume "mehr als nur unerhebli[X.]h dur[X.]h den Gebrau[X.]h beeinträ[X.]htigt wird".
Die im Streitfall verwendete [X.] geht vielmehr -
wie das Berufungsgeri[X.]ht zutreffend erkannt hat -
ni[X.]ht über den tatsä[X.]hli[X.]hen [X.] hinaus, weil die in § 8 Nr. 2 des [X.] aufgeführten [X.] na[X.]h dem Wortlaut der Bestimmung nur für einen "im [X.]"
entstehenden Renovierungsbedarf gelten sollen (vgl. Senatsurteil vom 13. Juli 2005 -
VIII ZR 351/04, NJW 2005, 3416 unter [X.]; Senatsbes[X.]hluss vom 20.
März 2012 -
VIII ZR 192/11, [X.], 527
Rn. 3 mwN) und dem [X.] na[X.]h § 8 Nr. 4 des Mietvertrags in allen Fällen einer fristgemäß fälligen Re-novierungsverpfli[X.]htung der Na[X.]hweis offen steht, dass aufgrund des tatsä[X.]hli-[X.]hen Zustands der Wohnung no[X.]h keine Renovierung erforderli[X.]h ist.
Soweit die Klausel bestimmt, dass die Renovierungsverpfli[X.]htung "re-gelmäßig"
(das heißt im Kontext der na[X.]hfolgenden Regelung: na[X.]h Ablauf der im [X.]) einsetzt, wenn das Aussehen der [X.] "mehr als nur unerhebli[X.]h dur[X.]h den Gebrau[X.]h beeinträ[X.]htigt wird", bena[X.]h-teiligt sie den Mieter ni[X.]ht unangemessen; denn mit dieser Formulierung wird nur die für den dur[X.]hs[X.]hnittli[X.]hen und verständigen Mieter ohne weiteres er-kennbare Selbstverständli[X.]hkeit ausgespro[X.]hen, dass unerhebli[X.]he [X.]sspuren eine Renovierungsverpfli[X.]htung ni[X.]ht auslösen.
b) Die Wirksamkeit der [X.] s[X.]heitert au[X.]h ni[X.]ht, wie die Revision meint,
daran, dass der Klausel ni[X.]ht mit hinrei[X.]hender Klarheit ent-nommen werden könnte, ob nur der Innenanstri[X.]h oder au[X.]h der Außenanstri[X.]h der Türen ges[X.]huldet sei. Die Klausel stellt in § 8 Nr. 1 hinrei[X.]hend deutli[X.]h 16
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klar, dass nur der Innenanstri[X.]h verlangt ist. Zum einen steht die Erwähnung der Türen in unmittelbarem Zusammenhang
mit dem "Innenanstri[X.]h der
Fenster", zum anderen endet die Textpassage, in der die Türen erwähnt wer-den, mit der Wendung "sowie sämtli[X.]he anderen Anstri[X.]he innerhalb der gemie-teten Räume eins[X.]hließli[X.]h derjenigen
an [X.]". Damit wird jedem dur[X.]hs[X.]hnittli[X.]hen verständigen Mieter au[X.]h bei kundenfeindli[X.]hster Auslegung verständli[X.]h, dass er nur den Innenanstri[X.]h der Türen s[X.]huldet (vgl. au[X.]h Se-natsbes[X.]hluss
vom 20. März 2012 -
VIII ZR 192/11,
[X.]O
Rn. 10 f.).

[X.]) Die Klage kann jedo[X.]h auf der Grundlage der bisher vom Berufungs-geri[X.]ht getroffenen Feststellungen deshalb ni[X.]ht mit Erfolg auf die Verletzung der in § 8 Abs. 2 des Mietvertrags auf die [X.] abgewälzten Pfli[X.]ht zur [X.] von S[X.]hönheitsreparaturen gestützt werden, weil
aufgrund des [X.] den Parteien insoweit streitigen Vortrags
revisionsre[X.]htli[X.]h zu unterstel-len ist, dass die Wohnung an die [X.] bei Mietbeginn unrenoviert überge-ben wurde. Unter dieser Maßgabe bena[X.]hteiligt die [X.] die [X.] na[X.]h § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen und ist [X.] unwirksam.
[X.]) Das Berufungsgeri[X.]ht hält die [X.], ungea[X.]htet dessen, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben worden sei, unter [X.] auf die bisherige Re[X.]htspre[X.]hung des [X.] für wirksam, da sie die Renovierungsverpfli[X.]htung auf einen je na[X.]h Abnutzung bedarfsorien-tierten, flexiblen [X.] stütze. Dem kann ni[X.]ht gefolgt werden.
[X.]) Wie der Senat in dem am heutigen Tag (18. März 2015) verkündeten Urteil in der Sa[X.]he VIII ZR 185/14 (zur Veröffentli[X.]hung in [X.]Z bestimmt) un-ter Aufgabe seiner bisherige Re[X.]htspre[X.]hung ents[X.]hieden hat, halten bei un-renoviert oder
renovierungsbedürftig
überlassenen Wohnungen vorformulierte
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Klauseln, die den Mieter während der Mietzeit na[X.]h Ablauf bestimmter,
von [X.] oder Übergabe der Wohnung an bere[X.]hneter (übli[X.]her) Fristen verpfli[X.]hten, S[X.]hönheitsreparaturen vorzunehmen, der Inhaltskontrolle na[X.]h §
307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1
BGB au[X.]h dann ni[X.]ht stand, wenn die Fristen -
wie hier -
im Übrigen flexibel (bedarfsorientiert) gestaltet sind. Die unange-messene Bena[X.]hteiligung des Mieters liegt bei Übernahme einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen
Wohnung darin, dass der Wortlaut sol[X.]her Klau-seln bei der gebotenen kundenfeindli[X.]hsten Auslegung den Mieter au[X.]h zur Beseitigung von Gebrau[X.]hsspuren der Wohnung verpfli[X.]htet, die ni[X.]ht von ihm, sondern von dem Vormieter verursa[X.]ht worden sind (Senatsurteil vom 18. März 2015 -
VIII ZR 185/14, unter [X.], zur Veröffentli[X.]hung in [X.]Z bestimmt).
[X.][X.]) So verhält es si[X.]h aufgrund des revisionsre[X.]htli[X.]h zu unterstellenden Vortrags der [X.]n au[X.]h im Streitfall. Die Regelung
in § 8 Nr. 2 des [X.] führt bei kundenfeindli[X.]hster Auslegung dazu, dass die der [X.]n auferlegte Renovierungsverpfli[X.]htung au[X.]h die
Beseitigung von Gebrau[X.]hsspu-ren umfasst, die ni[X.]ht von ihr, sondern von einem
Vormieter
verursa[X.]ht wurden.
3. Der von der Klägerin geltend gema[X.]hte Anspru[X.]h kann au[X.]h ni[X.]ht in anteiliger Höhe -
unabhängig davon, ob die Wohnung der [X.]n bei [X.] renoviert oder unrenoviert übergeben worden war -
auf die [X.] in § 8 Abs. 3, 4 des Mietvertrags gestützt werden. Denn [X.], die dem Mieter einer Wohnung einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten für S[X.]hönheitsreparaturen für den Fall auferlegen, dass das Mietverhältnis vor Fälligkeit der ihm dur[X.]h eine weitere
Formularbestim-mung übertragenen Verpfli[X.]htung zur Vornahme von S[X.]hönheitsreparaturen endet, bena[X.]hteiligen den Mieter na[X.]h § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemes-sen und sind daher unwirksam, weil sie von ihm verlangen, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypo-23
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thetis[X.]he Betra[X.]htungen anzustellen, die eine si[X.]here Eins[X.]hätzung der tat-sä[X.]hli[X.]hen Kostenbelastung ni[X.]ht zulassen.

a) In seiner älteren Re[X.]htspre[X.]hung hat der Senat zunä[X.]hst allerdings
[X.]n, denen [X.]n zugrunde lagen, die [X.], unveränderbare Renovierungsfristen vorsahen, für wirksam angesehen,
wenn die für die Dur[X.]hführung wie für die anteilige Abgeltung maßgebli[X.]hen Fristen ni[X.]ht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen
(Se-natsbes[X.]hluss [Re[X.]htsents[X.]heid] vom 6. Juli 1988
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[X.] 1/88, [X.]Z 105, 71, 84 ff.).
b)
Die Anknüpfung an "starre", vom konkreten Bedarf losgelöste [X.], sei es in Gestalt "übli[X.]her"
Renovierungsfristen (Re[X.]htsent-s[X.]heid vom 1. Juli 1987 -
VIII [X.] 9/86, [X.]Z 101, 253, 266, 268) oder in Form von Mindestfristen (Re[X.]htsents[X.]heid vom 6.
Juli 1988 -
VIII [X.] 1/88, [X.]O S. 72), ist jedo[X.]h seit längerem überholt. Seit
dem Urteil
vom 23.
Juni 2004 (VIII
ZR 361/03, NJW
2004, 2586 unter [X.]) ist es ständige Re[X.]htspre[X.]hung des Senats, dass vorformulierte Fristenpläne, um der Inhaltskontrolle am Maß-stab des §
307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB standzuhalten, so abgefasst sein müssen, dass der konkrete Renovierungsbedarf der einzelnen Räume Be-rü[X.]ksi[X.]htigung findet, mithin der [X.] nur den Charakter einer Ri[X.]htlinie und unverbindli[X.]hen Orientierungshilfe hat, von der im Einzelfall bei gutem Er-haltungszustand der Mieträume au[X.]h na[X.]h oben abgewi[X.]hen werden kann.
[X.]) In seinem Urteil vom 26. September 2007 ([X.], NJW 2007, 3632) hat der Senat diese Erwägungen aufgegriffen und hat -
den Re[X.]htsent-s[X.]heid vom 6. Juli 1988 (VIII [X.] 1/88,
[X.]O) fortentwi[X.]kelnd -
ents[X.]hieden, dass eine an eine [X.] mit flexiblem [X.] anknüpfende [X.]
die Interessen des
Mieters, jedenfalls bei einer zu 25
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Vertragsbeginn renoviert überlassenen Wohnung, in den Fällen
wahre, in de-nen
die [X.] dahin ausgelegt werden könne, dass die bisherige [X.] ins Verhältnis zu setzen sei
zu der Zeit, na[X.]h der bei Fortdauer des Mietverhältnisses, also bei einer weiteren Nutzung der Wohnung dur[X.]h den [X.], voraussi[X.]htli[X.]h eine Renovierung erforderli[X.]h sein würde. Der Mieter werde bei dieser Auslegung an den Kosten der Renovierung nur in dem Umfang beteiligt, in dem sie von ihm selbst verursa[X.]ht worden seien (Senatsur-teil vom 26. September 2007
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[X.], [X.]O Rn. 14 ff., 17). Der Senat hat in der Ents[X.]heidung vom 23. September 2007 ([X.], [X.]O Rn. 29) weiter ausgeführt, dass es für die Bestimmung des Fristenzeitraums, na[X.]h dem unter Berü[X.]ksi[X.]htigung des konkreten Erhaltungszustands der Wohnung eine Renovierung erforderli[X.]h sein wird, einer hypothetis[X.]hen Forts[X.]hreibung des bisherigen Wohnverhaltens des Mieters bedürfe
sowie der Feststellung, wann bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses Renovierungsbedarf zu erwarten sei.
d) Der Senat hat bereits in seinem Hinweisbes[X.]hluss vom 22. Januar 2014 ([X.], [X.], 135 Rn. 6 ff.) grundsätzli[X.]he Bedenken [X.], ob [X.]n, die den tatsä[X.]hli[X.]hen Erhaltungszustand der Wohnung in der Weise berü[X.]ksi[X.]htigen, dass für die Bere[X.]hnung der Quote das Verhältnis zwis[X.]hen der Mietdauer seit Dur[X.]hführung der letzten S[X.]hön-heitsreparaturen und dem Zeitraum na[X.]h Dur[X.]hführung der
letzten [X.] maßgebli[X.]h ist, na[X.]h dem bei einer hypothetis[X.]hen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussi[X.]htli[X.]h Renovierungsbedarf bestünde, der Inhaltskontrolle
na[X.]h
§§
307
ff. BGB standhalten können. Diese Bedenken greifen dur[X.]h.
[X.]) [X.]n müssen dem Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) genügen und dürfen ni[X.]ht so gefasst sein (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB), dass der Vermieter als Verwender dur[X.]h einseitige Vertragsge-28
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staltung missbräu[X.]hli[X.]h eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners dur[X.]hzusetzen versu[X.]ht, ohne von vornherein dessen Belange hinrei[X.]hend zu berü[X.]ksi[X.]htigen und ihm einen angemessenen Ausglei[X.]h zuzugestehen (vgl. Senatsurteil vom 23. November 2005 -
VIII ZR 154/04, [X.],
1056 Rn. 21 mwN). Es kann dahinstehen, ob die hier vereinbarte [X.]
ausrei[X.]hend transparent im Sinne des §
307 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgestaltet ist. Dafür könnte spre[X.]hen, dass die aus dem Transparenzgebot folgende Ver-pfli[X.]htung des Verwenders, Re[X.]hte und Pfli[X.]hten seines Vertragspartners mög-li[X.]hst klar und dur[X.]hs[X.]haubar darzustellen, nur im Rahmen des tatsä[X.]hli[X.]h und re[X.]htli[X.]h Mögli[X.]hen besteht (Senatsurteil vom 26. September 2007 -
[X.], [X.]O Rn. 31 mwN). Dies bedarf jedo[X.]h keiner abs[X.]hließenden Ent-s[X.]heidung, weil [X.]n jedenfalls einer Inhaltskontrolle na[X.]h § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB ni[X.]ht standhalten. Sie bena[X.]hteiligen den Mieter un-angemessen, weil sie dem Mieter bei Vertragss[X.]hluss keine realistis[X.]he Ein-s[X.]hätzung der auf ihn zukommenden Kostenbelastung ermögli[X.]hen.
Denn es ist für den dur[X.]hs[X.]hnittli[X.]hen und
verständigen Mieter bei dem für die Beurteilung maßgebli[X.]hen Zeitpunkt des Vertragss[X.]hlusses ([X.] vom 9. April 2014 -
VIII ZR 404/12, [X.]Z 200, 362 Rn. 37; vom 26.
Oktober 2005 -
VIII ZR 48/05, [X.]Z 165, 12, 21 f.; jeweils mwN) ni[X.]ht erkennbar, wel-[X.]her tatsä[X.]hli[X.]he Abnutzungsgrad der Wohnung bei Beendigung des Mietver-hältnisses, dessen Zeitpunkt bei Vertragss[X.]hluss no[X.]h ni[X.]ht feststeht, unter Zu-grundelegung seines (mögli[X.]herweise Veränderungen unterworfenen) individu-ellen Nutzungsverhaltens errei[X.]ht sein wird. Aber ni[X.]ht nur der tatsä[X.]hli[X.]he Zu-stand der Wohnung bei Vertragsende ist für den Mieter bei Vertragss[X.]hluss ni[X.]ht eins[X.]hätzbar. Um eine Kostenquote ermitteln zu können ist darüber hin-aus die empiris[X.]he Prognose
notwendig, zu wel[X.]hem Zeitpunkt bei unterstellter glei[X.]her Nutzungsart und glei[X.]her Nutzungsintensität voraussi[X.]htli[X.]h [X.] eintreten wird. [X.]n verlangen vom Mieter 30
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daher bei Vertragss[X.]hluss seine bei Beendigung des Mietverhältnisses beste-hende Zahlungspfli[X.]ht aufgrund eines in der Zukunft liegenden,
auf mehreren Variablen beruhenden hypothetis[X.]hen und damit fiktiven Sa[X.]hverhalts einzu-s[X.]hätzen. Derartige Bestimmungen
bena[X.]hteiligen den Mieter na[X.]h § 307 Abs.
1 Satz 1 BGB unangemessen und sind unwirksam (vgl. au[X.]h V. Emmeri[X.]h in Emmeri[X.]h/Sonnens[X.]hein, Miete, 11. Aufl.,
§ 535 Rn. 62).
[X.]) So verhält es si[X.]h au[X.]h bei der im Streitfall in Rede stehenden [X.] in § 8 Nr. 3, 4 des Mietvertrags.
Dass § 8 Nr. 3 des [X.] die angemessene Senkung der Kostenquote für den Fall, in dem der Mieter na[X.]hweist, dass der tatsä[X.]hli[X.]he Erhaltungszustand der Wohnung eine Verlängerung der im Allgemeinen geltenden Renovierungsfristen zulässt, in das billige Ermessen des Vermieters stellt, ändert an dieser Beurteilung ni[X.]hts.
4. Soweit das Berufungsgeri[X.]ht der Klägerin im Wege des S[X.]hadenser-e-vision zu Re[X.]ht, dass das Berufungsgeri[X.]ht bei dieser Wertung ents[X.]heidungs-erhebli[X.]hen Sa[X.]hvortrag der [X.]n unberü[X.]ksi[X.]htigt gelassen hat. Die [X.] hat ni[X.]ht nur bestritten,
die Wohnung entgegen § 14 des Mietvertrags ungereinigt zurü[X.]kgegeben zu haben. Sie hat vielmehr bereits in erster Instanz unter Beweisantritt vorgetragen, die Wohnung sauber und besenrein übergeben zu haben. Dem wird na[X.]hzugehen sein.
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III.
Das Berufungsurteil kann na[X.]h allem keinen Bestand haben; es ist auf-zuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sa[X.]he ist zur erneuten Verhandlung und Ent-s[X.]heidung an das Berufungsgeri[X.]ht zurü[X.]kzuverweisen, damit die erforderli-[X.]hen tatsä[X.]hli[X.]hen Feststellungen zum Zustand der Wohnung sowohl bei [X.] dur[X.]h die [X.] als au[X.]h bei Rü[X.]kgabe an die Klägerin getrof-fen werden können (§ 563 Abs. 1
Satz 1 ZPO).
Dr. Milger
Dr. Hessel
Dr. [X.]

Dr. Bünger
Kosziol
Vorinstanzen:
AG [X.], Ents[X.]heidung vom 03.01.2013 -
510 C 12173/11 -

LG [X.], Ents[X.]heidung vom 10.07.2013 -
12 [X.]/13 -

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