Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 18.02.2009, Az. VIII ZR 166/08

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] ZR 166/08 Verkündet am: 18. Februar 2009 [X.], Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Februar 2009 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] sowie die Richterinnen [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 6. Zivilkammer des [X.] vom 15. Mai 2008 [X.] unter Verwer-fung des Rechtsmittels im Übrigen [X.] im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als auf die Berufung der Beklagten unter Abänderung des Urteils des [X.] vom 13. Dezember 2007 die Klage hinsichtlich eines 622,59 • nebst Zinsen übersteigenden Betrages (434,34 •) abgewiesen worden ist. Die Berufung der Beklagten gegen das vorbezeichnete Urteil des [X.] wird insoweit zurückgewiesen, als die [X.] darin zur Zahlung eines Betrages von 45,70 • nebst Zinsen verurteilt ist. Im Übrigen wird der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Ent-scheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen

- 3 - Tatbestand: 1 Zwischen den Parteien bestand in der [X.] vom 13. Januar 1996 bis zum 30. September 2006 ein Mietverhältnis über eine Wohnung in [X.]. Hinsicht-lich der Schönheitsreparaturen enthielt der Formularmietvertrag folgende Be-stimmungen: "§ 9 Instandhaltung der Mieträume und Schönheitsreparaturen 1. Der Vermieter hat die Wohnräume in einem vertragsgemäßen Zu-stand zu erhalten, soweit im folgenden keine abweichenden Verein-barungen getroffen sind. 2. Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. [X.] umfassen insbesondere das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentü-ren und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen. Parkettböden sind versiegelt zu halten, Teppichböden zu reinigen. Bei normaler Benutzung sind die Schönheitsreparaturen, ab [X.] gerechnet, in Küche, Bad und WC alle 3 Jahre, für alle übrigen Räume alle 5 Jahre auszuführen.
Der Mieter verpflichtet sich, vorstehende Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht entsprechend dem [X.] auszuführen. Der Mieter übernimmt die Wohnung in renoviertem Zustand. Er hat sie nach dem [X.] laufend instand zu halten und bei [X.] im renovierten Zustand zurückzugeben. Der Mieter übernimmt die Wohnung in folgendem Zustand: In allen Räumen Rauhfaser (Wand & Decke), Tapeten in neutralem Farbton neu gestrichen, alle Heizkörper, Innentüren, Türrahmen in neutralen Farbtönen neu lackiert. Nassräume über Fliesen gestrichen. Der Mieter verpflichtet sich, bei seinem Auszug die Wohnung in dem beschriebenen Zustand zurückzugeben. ..." - 4 - Die Beklagte hat bei der Abrechnung über die von den Klägern erbrachte Mietkaution Beträge von insgesamt 1.056,83 • abgezogen und nicht an die Klä-ger ausgekehrt (434,34 • wegen schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen, 407,51 • wegen Beschädigung von Türzargen und Schließblechen, 167,96 • wegen beschädigter Silikonfugen sowie 47,13 • im Hinblick auf Reinigungskos-ten). 2 Die Kläger haben Zahlung des einbehaltenen Betrags von 1.056,93 • nebst Zinsen sowie weiterer 109,78 • begehrt. Das Amtsgericht hat die [X.] unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von 1.056,93 • nebst Zinsen verurteilt. Das [X.] hat dieses Urteil auf die Berufung der Beklagten abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der vom [X.] zugelassenen Revision erstreben die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 Entscheidungsgründe: Die Revision hat zum Teil Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 5 Der von den Klägern noch geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung der Kaution sei durch die von der Beklagten erklärte Aufrechnung mit [X.] untergegangen. Der Beklagten stehe ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 434,34 • wegen des schlecht ("wolkig") ausgeführten Decken- und Wandanstrichs zu. Ferner könne sie 31,13 • wegen unterlassener Reinigung, 6 - 5 - 407,51 • wegen der Beschädigung von Türzargen und Schließblechen sowie 167,96 • wegen unsachgemäßen Überstreichens von Silikonfugen beanspru-chen. Schließlich greife die von der Beklagten erklärte [X.] mit ei-nem Schadensersatzanspruch wegen der Beschädigung der [X.] in Höhe eines Betrags von 15,96 • durch, so dass kein rückzahlbarer An-spruch der Kläger verbleibe. Die Kläger hätten sich im Mietvertrag wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter benachteilige diese nicht unangemessen. Insbesondere liege kein starrer [X.] vor, denn durch den Einschub "bei normaler Benutzung" werde für den Mieter in gleicher Weise wie mit Zusätzen wie "im allgemeinen" und "in der Regel" deutlich gemacht, dass keine "starre" Abhängigkeit von ei-nem [X.] gemeint sei, sondern dass eine Anpassung der Renovierungs-intervalle nach dem tatsächlichen Renovierungsbedarf möglich sei. 7 Ein solcher Renovierungsbedarf der Wohnung habe bei Auszug der Klä-ger unstreitig vorgelegen; die Kläger hätten die Wohnung deshalb auch gestri-chen, allerdings, wie die durchgeführte Beweisaufnahme ergeben habe, nicht fachgemäß, so dass Nacharbeiten zu den von der Klägerin geltend gemachten Kosten von 434,34 • erforderlich gewesen seien. Eine Fristsetzung zur Nacher-füllung sei entbehrlich gewesen, weil das Verhalten der Kläger bei der Rückga-be der Wohnung als ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung anzuse-hen sei. [X.] Die Revision ist im Umfang ihrer [X.] beschränkten [X.] Zulassung begründet; im Übrigen ist sie unzulässig. 9 - 6 - 1. Die unbeschränkt eingelegte Revision ist nur teilweise zulässig, weil das Berufungsgericht die Revision lediglich beschränkt zugelassen hat. Das ergibt sich zwar nicht aus dem Tenor, wohl aber, was nach der Rechtsprechung des [X.] zulässig und ausreichend ist ([X.], 358, 360 f. m.w.N.), aus den Gründen des Urteils. Darin hat das Berufungsgericht die Zu-lassung der Revision damit begründet, dass der Wirksamkeit der hier verwen-deten Schönheitsreparaturklausel grundsätzliche Bedeutung zukomme, weil derartige Klauseln in einer Vielzahl von Mietverträgen Verwendung gefunden hätten. Die Frage, um deren Klärung es dem Berufungsgericht danach geht, betrifft allein den Anspruch der Beklagten wegen der nicht bzw. unzureichend ("wolkiger" Anstrich) durchgeführten Schönheitsreparaturen, hingegen nicht die weiteren von der Beklagten wegen Beschädigung der Mietsache oder unterlas-sener Reinigung aufgeführten Kosten. Die Zulassung der Revision beschränkt sich demgemäß auf die Forderung der Beklagten auf Schadensersatz in Höhe von 434,34 • wegen des wolkigen Anstrichs der Decke und Wände, mit dem sie gegen den als solchen unstreitigen Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Kaution aufgerechnet hat. Entgegen der Auffassung der Revision ist diese Be-schränkung nach der Rechtsprechung des [X.] wirksam, weil sie einen tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil des [X.] betrifft, auf den die Revisionskläger selbst ihre Revision hätten beschränken können (Senatsurteile vom 16. Juli 2007 - [X.] ZR 57/07, [X.], 556, [X.]. 14 sowie vom 28. Juni 2006 - [X.] ZR 124/05, [X.], 513, [X.]. 9 m.w.N.). 10 2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, dass der [X.]n ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 434,34 • zustehe, weil die Kläger bei ihrem Auszug die Wände nicht deckend gestrichen hätten und deshalb Nacharbeiten zu Kosten in dieser Höhe erforderlich gewesen seien. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts waren die Beklagten zur Ausführung von 11 - 7 - Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet. Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag vom 13. Januar 1996 ist wegen unange-messener Benachteiligung der Mieter unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB). 12 a) Dies gilt zunächst für die allgemeine Abwälzung der Schönheitsrepa-raturen in § 9 Ziffer 2 des Mietvertrags. Diese ist, wie die Revision zu Recht rügt, deshalb gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weil sie auch für während der Mietzeit auszuführende Schönheitsreparaturen eine bestimmte Farbwahl ("neutrale Farbtöne") vorschreibt. Eine [X.], die den Mieter auch während der Mietzeit generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, benachteiligt den Mieter unangemessen (Senatsurteil vom 18. Juni 2008 - [X.] ZR 224/07, [X.], 2499, [X.]. 17, vgl. auch Senats-urteil vom 22. Oktober 2008 [X.] [X.] ZR 283/07, [X.], 926, [X.]. 15). Dies ist bei der hier zu beurteilenden Klausel der Fall, denn sie verlangt [X.] allgemein [X.] eine Dekoration in neutralen Farbtönen und enthält keine Beschränkung auf den im [X.]punkt der Rückgabe der Wohnung geforderten Zustand. Die formu-larmäßige unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Ausführung der Schönheitsreparaturen führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin (Senatsurteil vom 18. Juni 2008, aaO, [X.]. 19). Es bedarf deshalb keiner Entscheidung, ob die Klausel [X.] wie die Revision geltend macht - ungeachtet des Zusatzes "bei nor-maler Benutzung" einen starren [X.] für die Schönheitsreparaturen ent-hält und deshalb zusätzlich aus diesem Grund unwirksam ist. b) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ergibt sich eine Pflicht der Kläger zur Renovierung auch nicht aus der weiteren Klausel am [X.] von § 9 des Mietvertrags, wonach der Mieter die Wohnung in neutralem 13 - 8 - Farbton neu gestrichen übernimmt und sich zur Rückgabe in dem so beschrie-benen Zustand verpflichtet. Hierbei handelt es sich um eine formularmäßig ver-einbarte Endrenovierungsklausel, die den Mieter am Ende der Mietzeit zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unabhängig vom tatsächlichen [X.] verpflichtet. Derartige Klauseln sind nach der Rechtsprechung des Senats wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (Senatsurteil vom 12. September 2007 [X.] [X.] ZR 316/06, [X.], 3776, [X.]. 13). c) Da die Kläger mithin überhaupt nicht zur Ausführung von Schönheits-reparaturen verpflichtet waren, kommt ein Schadensersatzanspruch der [X.]n aus § 280 Abs. 1, Abs. 3, § 281 BGB auf Erstattung der durch die [X.] erforderlichen Kosten nicht in Betracht. Eine andere Beurteilung wäre nur dann geboten, wenn die mangelhafte Durchführung der nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen zusätzliche Schäden an Decken und Wänden [X.] hätte, so dass der Beklagten höhere Kosten entstanden wären, als wenn die Kläger überhaupt keine Arbeiten durchgeführt hätten. Dies ist aber [X.] nicht der Fall, da die Beklagte lediglich geltend macht, dass der von den Klägern ungleichmäßig ("wolkig") aufgebrachte Anstrich nachgearbeitet werden musste. [X.] Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-ben, soweit es die von der Beklagten gegenüber dem Anspruch der Kläger auf Auskehrung der Kaution erklärte Aufrechnung mit einem Schadensersatzan-spruch in Höhe von 434,34 • wegen des schlecht ausgeführten Decken- und Wandanstrichs hat durchgreifen lassen und deshalb in Abänderung des erstin-stanzlichen Urteils die Klage hinsichtlich eines 622,59 • übersteigenden Betra-15 - 9 - ges abgewiesen hat; insoweit ist das Urteil des Berufungsgerichts daher aufzu-heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). 16 Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, soweit es be-züglich der von der Beklagten erklärten [X.] mit einem [X.] in Höhe von noch 388,64 • (404,60 • abzüglich vom [X.] bereits [X.] 15,96 •) wegen der Beschädigung der Bade-wanne weiterer Feststellungen des Berufungsgerichts bedarf. Das Berufungs-gericht hat - vor dem Hintergrund seiner Auffassung zum überwiegenden Erfolg der Hauptaufrechnung folgerichtig [X.] insoweit nur in Höhe eines Teilbetrages von 15,96 • Feststellungen zur Schadenshöhe getroffen und über die [X.] entschieden. Da der Beklagten ein Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen nicht zusteht und die hierauf gestütz-te Aufrechnung ins Leere geht, ist vom Berufungsgericht nunmehr über die noch im Streit befindliche [X.] (388,64 •) zu entscheiden. In Höhe des Differenzbetrages von 45,70 • (434,34 • abzüglich 388,68 •) - insoweit steht dem als solchen unstreitigen Anspruch der Kläger auf Auskehrung der Kaution kein aufrechenbarer Gegenanspruch der Beklagten gegenüber [X.] kann der Senat hingegen selbst entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO); 17 - 10 - insoweit ist die Klage begründet und folglich die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückzuweisen. [X.] [X.] [X.] Dr.Milger [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 13.12.2007 - 4 C 327/07 - [X.], Entscheidung vom 15.05.2008 - 6 S 11/08 -