Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 07.02.2007, Az. VIII ZR 122/05

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 7. Februar 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 Erfüllt eine Mietwohnung nicht die gesetzlichen Voraussetzungen für preisgebunde-nen Wohnraum, so ist die vertragliche Vereinbarung der [X.] mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 [X.] unwirksam. Eine Vereinbarung der Kostenmiete ist nur dann wirksam, wenn die Einhaltung der Kostenmiete danach lediglich eine weite-re Voraussetzung für die Zulässigkeit der Mieterhöhung gemäß § 558 [X.] sein soll. [X.], Urteil vom 7. Februar 2007 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Oktober 2006 durch [X.] [X.] als Vorsitzenden, die [X.] [X.] und [X.] sowie die Richterinnen [X.] und Dr. [X.] für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der [X.] werden das Urteil der [X.] des [X.] vom 25. April 2005 aufgeho-ben und das Urteil des [X.] vom 5. August 2004 abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, an die [X.] 124,83 • nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17. April 2004 zu zahlen. Es wird festgestellt, dass die derzeit von den [X.] an die Beklagte zu zahlende Kaltmiete für die Mietwohnung N.

straße in [X.]

359,07 • netto nicht überschreitet und dass Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 ff. [X.] sind. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die [X.] sind aufgrund Mietvertrages vom 27. November 2002 Mieterinnen einer Wohnung der Beklagten im Haus N.

straße in [X.]

. Das Gebäude ist etwa 1900 errichtet und in den siebziger Jahren saniert worden. Dazu bewilligte die zuständige Behörde öffentliche Mittel und geneh-migte nach Abschluss der Baumaßnahme die ermittelte Durchschnittsmiete. Der Mietvertrag der Parteien lautet unter anderem wie folgt: 2 "§ 1 Mietsache – Art der Wohnung: Die Wohnung ist öffentlich gefördert, mit Mitteln des [X.] errichtet und zweckbestimmt für Sozialwohnung § 17. Die Wohnung ist preisgebunden. § 3 Miete und Nebenleistungen (1) Die vom Wohnungsunternehmen ggf. unter Berücksichtigung von Objekt- und Subjektverbilligungen ermittelte Miete beträgt ab Vertragsbeginn monatlich .... (2) Der Mieter wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die ausgewiesenen Zuschüsse/ Subventionen/ Minderungen/ Nach-lässe aufgrund objekt- bzw. [X.], z.T. einkommens-abhängiger Umstände wegfallen können und sich daraus eine Er-höhung der ausgewiesenen Zahlmiete ergeben kann. ... § 5 Mietänderungen Das Wohnungsunternehmen ist berechtigt, die in § 3 Abs. 1 ge-nannte Miete nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften - auch rückwirkend - zu ändern. Bei preisgebundenem Wohnraum gilt die jeweils gesetzlich zulässige Miete als vertraglich vereinbart. - 4 - Die Miete ändert sich insbesondere durch planmäßige oder au-ßerplanmäßige Kürzung, Fortfall oder Änderung des Zinssatzes bei dem vom Land [X.] gewährten Förderungsmitteln (Objekt- bzw. Subjektverbilligungen). ... Neben den förderungsbedingten Mietsteigerungen kann sich die vom Mieter zu zahlende Miete ändern aufgrund - veränderter und durch die [X.]

bank [X.] ([X.] ) bewillig-ter Durchschnittsmiete, –" Als monatliche Miete (ohne Vorauszahlungen für Betriebskosten und für Heizkosten/Warmwasser) wurden 359,07 • vereinbart. Durch Erklärungen vom 27. Mai 2003 und 26. Februar 2004 erhöhte die Beklagte die Nettokaltmiete zum 1. Juli 2003 um 10,11 • und zum 1. April 2004 um 23,73 •. [X.] bezahlten die geforderten Beträge bis zum 30. April 2004. 3 In dem vorliegenden Rechtsstreit begehren die [X.] von der [X.] Rückzahlung der geleisteten [X.] von insgesamt 124,83 • nebst Verzugszinsen. Weiter beantragen sie die Feststellung, dass die von ihnen geschuldete Nettokaltmiete den Betrag von 359,07 • nicht über-schreitet und Mieterhöhungen unter Anwendung der §§ 558 ff. [X.] zu erstellen sind. Die [X.] sind der Ansicht, die [X.] seien von ihnen ohne Rechtsgrund geleistet worden. Die Beklagte sei zu den einseitig vorge-nommenen Erhöhungen der Miete nicht berechtigt gewesen. Da die Vorausset-zungen nach § 17 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes ([X.]) nicht vor-gelegen hätten, seien Mieterhöhungen nicht einseitig nach § 10 des [X.] (Wohnungsbin-dungsgesetz [X.] WoBindG) zulässig, sondern nur im Zustimmungsverfahren nach §§ 558 ff. [X.] durchsetzbar. 4 - 5 - Die Klage ist bei Amts- und Landgericht erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die [X.] ihr Klagebegehren weiter. 5 Entscheidungsgründe:[X.] Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 6 Die [X.] hätten keinen Rückforderungsanspruch nach § 812 Abs. 1 Satz 1 [X.] wegen überzahlter Mieten. Die geschuldete monatliche Mie-te sei nicht auf dem ursprünglichen Niveau von 359,07 • stehen geblieben, sondern habe sich aufgrund der Mieterhöhungserklärungen der [X.] zum 1. Juli 2003 und zum 1. April 2004 auf zuletzt 392,91 • erhöht. Die Beklagte sei berechtigt gewesen, die Mieten in der vorgenommenen Weise zu erhöhen. 7 Dabei könne davon ausgegangen werden, dass die gesetzlichen Vor-aussetzungen einer Sozialwohnung nach § 17 Abs. 1 [X.] in der allein in Betracht kommenden Alternative des Satzes 2 nicht vorgelegen hätten. Die Parteien hätten indes die von der Beklagten angewandten Mieterhöhungen nach dem Verfahren im [X.] Wohnungsbau vertraglich vereinbart. Eine sol-che Regelung sei möglich. Entscheidend sei, dass hier die öffentliche Förde-rung in Anspruch genommen worden sei. Es habe sich so die Vorstellung bei-der Mietvertragsparteien bei Abschluss des Vertrages realisiert. Die Beklagte habe eine öffentlich geförderte Wohnung vermieten und dabei den Mietpreis der Kostenentwicklung insbesondere aufgrund eines Förderungsa[X.]aus anpassen können wollen. Die [X.] hätten eine solche Wohnung anmieten wollen. 8 - 6 - Es liege im Rahmen der Vertragsfreiheit, eine Anwendung der Vorschriften über die Mietpreisbindung zu vereinbaren, wenn eine öffentliche Förderung tatsäch-lich gewährt worden sei. Darin liege für den Mieter kein Nachteil. Das System der öffentlichen Förderung diene den Interessen wirtschaftlich schwächerer Mieter, denen daran gelegen sei, angemessenen Wohnraum zu bezahlbaren Preisen zu erhalten. Die [X.] hätten aus den genannten Gründen auch keinen Fest-stellungsanspruch. 9 I[X.] Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. 10 1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht den von den [X.] geltend gemachten Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 [X.] auf Rückzahlung der von ihnen an die Beklagte geleisteten Mieterhöhungsbeträge von insgesamt 124,83 • verneint. 11 a) Die Leistung der [X.] ist ohne Rechtsgrund erfolgt. Die von der Beklagten vorgenommenen Mieterhöhungen sind unwirksam, da sie hierzu entgegen der Annahme des Berufungsgerichts nicht einseitig berechtigt war. 12 [X.]) Eine solche Berechtigung der Beklagten ergibt sich, wie auch das Berufungsgericht unausgesprochen angenommen hat, nicht aus § 10 [X.] Diese Vorschrift sieht zwar im Bereich des mit öffentlichen Mitteln geförderten, preisgebundenen Wohnraums eine Befugnis des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete vor. Um solchen Wohnraum handelt es 13 - 7 - sich jedoch bei der von den [X.] gemieteten Wohnung trotz der mit öf-fentlichen Mitteln geförderten Sanierung des Hauses nicht. Das [X.] ist davon ausgegangen, dass die Beklagte nicht ausreichend dargelegt hat, dass die Voraussetzungen des [X.] nach ihrem eigenen Vorbringen [X.] allein in Betracht kommenden Wohnungsbaus durch Ausbau gemäß § 17 Abs. 1 Satz 2 [X.] erfüllt sind. Diese tatrichterliche Würdigung wird von der Revisions-erwiderung nicht angegriffen und ist aus Rechtsgründen auch sonst nicht zu beanstanden. Der bestandskräftige Bescheid der zuständigen Behörde, durch den die öffentlichen Mittel für die Sanierung des Gebäudes bewilligt worden sind, entfaltet insoweit keine Bindungswirkung (vgl. [X.], 387 = [X.], 411; ferner BVerwG NVwZ 1987, 496, 497). [X.]) Eine Berechtigung der Beklagten zur einseitigen Mieterhöhung [X.] entgegen der Annahme des Berufungsgerichts auch nicht nach §§ 1, 3 und 5 des Mietvertrages der Parteien. 14 Das Berufungsgericht hat diese Vertragsbestimmungen allerdings wie schon das Amtsgericht dahin ausgelegt, dass die Eigenschaft der Mieträume, öffentlich gefördert und preisgebunden zu sein, unmittelbar Vertragsinhalt ge-worden ist und die Beklagte dementsprechend im Fall einer Erhöhung der lau-fenden Aufwendungen [X.] etwa infolge des A[X.]aus der öffentlichen Förderung [X.] gemäß § 10 WoBindG zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete befugt sein soll. Ob die Angriffe der Revision gegen diese Auslegung berechtigt sind, kann dahinstehen. Jedenfalls ist die vertragliche Vereinbarung der [X.] mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung nach § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 [X.] unwirksam. Wie die Revision zu Recht geltend macht, wird dadurch zum Nachteil des Mieters von § 557 Abs. 3 [X.] und § 558 Abs. 1 [X.] abgewichen, wonach der Vermieter Mieterhöhungen, sofern er sie nicht während des Mietverhältnisses mit dem Mieter vereinbart 15 - 8 - (§ 557 Abs. 1 [X.]), nur nach Maßgabe der §§ 558 ff. [X.], das heißt [X.] von den Sonderfällen der §§ 559, 560 [X.] abgesehen [X.] nur mit Zustimmung des Mieters verlangen kann. 16 (1) Die Abweichung besteht darin, dass die Mieterhöhung nicht der Zu-stimmung des Mieters bedarf. Diese Abweichung ist grundlegend. Das Zustim-mungserfordernis im Rahmen des Vergleichsmietenverfahrens nach § 558 [X.] ist Ausdruck des Prinzips der Vertragsfreiheit, das nach der Vorstellung des Gesetzgebers im Bereich des preisfreien Wohnraums nicht nur für die Einigung über die Höhe der Miete bei Vertragsschluss, sondern auch bei der Erhöhung der Miete während des laufenden Mietverhältnisses gelten soll, wie sich insbe-sondere aus der die Regelungen über die Miethöhe einleitenden Vorschrift des § 557 Abs. 1 [X.] ergibt ([X.]/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 559 [X.] Rdnr. 2). Das damit nicht zu vereinbarende Recht des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach § 10 WoBindG ist demgegen-über Ausfluss der strengen st[X.]tlichen Reglementierung der Miethöhe im Be-reich des preisgebundenen Wohnraums. (2) Die Abweichung ist für den Mieter auch nachteilig. Er kann zwar die Zahlung der vom Vermieter einseitig erhöhten Miete verweigern, so dass dieser gegebenenfalls Zahlungsklage erheben muss, in deren Rahmen die Vorausset-zungen für eine Erhöhung der Kostenmiete gerichtlich nachgeprüft werden. Durch die Zahlungsverweigerung setzt sich der Mieter jedoch der Gefahr einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 3, § 569 Abs. 3 [X.] aus, der er nicht mehr begegnen kann, wenn sich die einseitige Mieterhöhung des Vermieters erst im [X.] als berechtigt erweist. Diese Gefahr besteht dagegen nicht, wenn die Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 [X.] der Zustimmung des Mieters bedarf, da der Vermieter insoweit nach § 558b Abs. 2 [X.] erst [X.] erfolgreich [X.] Klage auf Erteilung der [X.] - 9 - mung erheben muss, bevor ein Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete ent-steht. 18 Der in der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung bestehende Nachteil der Kostenmiete kann nicht durch etwaige Vorteile, na-mentlich eine geringere Höhe, ausgeglichen werden (vgl. [X.]/Börstinghaus, [X.]O, § 557 [X.] Rdnr. 66; a.[X.]/[X.], [X.], 12. Aufl., § 10 [X.] Rdnr. 6). Das ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 [X.], der für eine Einschränkung der [X.] einer zum Nachteil des Mieters abweichenden Vereinbarung nichts er-kennen lässt. Dafür spricht auch der Schutzzweck der Vorschriften, der [X.] wäre, wenn sich der Vermieter eine derartige Vereinbarung durch Ge-währung anderweitiger Vorteile erkaufen könnte. Im Übrigen bietet die Kosten-miete dem Mieter, abgesehen von der Berechtigung des Vermieters zur einsei-tigen Mieterhöhung, nicht nur Vorteile. § 558 [X.] sieht Beschränkungen der Mieterhöhung (Wartefristen, Kappungsgrenze) vor, die in § 10 WoBindG fehlen. Deswegen ist keineswegs sicher, dass die erhöhte Kostenmiete in jedem Fall niedriger ist als die nach § 558 [X.] zu zahlende Miete. Angesichts dessen ist eine Vereinbarung der Kostenmiete nur dann wirksam, wenn die Einhaltung der Kostenmiete danach lediglich eine weitere Voraussetzung für die Zulässigkeit der Mieterhöhung gemäß § 558 [X.] sein soll (Mersson in [X.]/[X.]/Schwender, [X.], Bd. 6 Mietrecht, [X.]. Juni 2005, § 557 [X.] Anm. 6 Nr. 1; [X.]/[X.], [X.] (2006), § 557 Rdnr. 51). Dafür lässt sich dem Mietvertrag der Parteien nichts entneh-men. (3) Das vom Berufungsgericht angeführte [X.]surteil vom 21. Januar 2004 [X.] [X.] ZR 115/03 (NJW-RR 2004, 1017) rechtfertigt keine andere Beurtei-lung. In dieser Entscheidung hat der [X.] in einem Fall, in dem der Vermieter 19 - 10 - die öffentlichen Fördermittel für die Sanierung seines Hauses nicht in Anspruch genommen hatte, die Auslegung des Mietvertrags durch das dortige [X.] gebilligt, dass die Parteien durch die Bezeichnung der Wohnung als "öffentlich gefördert (Sozialwohnung) oder sonst preisgebunden" in Verbin-dung mit der Vereinbarung der nach den einschlägigen Förderrichtlinien höchstzulässigen Miete eine Anhebung der Miete auf die örtliche Vergleichs-miete gemäß § 557 Abs. 3 [X.] wirksam ausgeschlossen haben, so dass eine Mieterhöhung nur in den Fällen der Änderung der Kostenmiete zulässig ist. So-weit darin unausgesprochen zum Ausdruck kommt, dass der Vermieter nach der vertraglichen Vereinbarung zur einseitigen Erhöhung der Miete berechtigt sei, hält der [X.] daran nicht fest. b) Das Berufungsurteil stellt sich insoweit auch nicht aus anderen Grün-den als richtig dar (§ 561 ZPO). 20 [X.]) Die Geltendmachung des in Rede stehenden [X.] verstößt nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 [X.]). Der [X.] hat allerdings in mehreren Parallelsachen, in denen er die vom jeweiligen Berufungsgericht zugelassene Revision durch einstimmigen [X.] nach § 552a ZPO zurückgewiesen hat, angenommen, dass die Rück-forderung der jahrelang vorbehaltlos gezahlten [X.] ist. Das kommt hier schon deswegen nicht in Betracht, weil zwischen der ersten Mieterhöhung zum 1. Juli 2003 und der Klageerhebung im April 2004 nur einige Monate vergangen sind. 21 [X.]) Für einen Wegfall der Bereicherung (§ 818 Abs. 3 [X.]) auf Seiten der Beklagten fehlt es an entsprechendem Vortrag. Soweit die [X.] auf die Ausführungen der Beklagten in der Vorinstanz verweist, wonach 22 - 11 - sie gegebenenfalls Mieterhöhungen nach § 558 [X.] vorgenommen hätte, sind deren Voraussetzungen nicht dargetan. 23 2. Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich zugleich, dass entge-gen der Ansicht des Berufungsgerichts auch die Feststellungsanträge der Klä-gerinnen begründet sind. II[X.] Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Da es weiterer tatsächlicher Feststellungen nicht bedarf, ist der Rechtsstreit zur End-entscheidung reif. Daher sind das Berufungsurteil aufzuheben und das erstin-stanzliche Urteil abzuändern, und der Klage ist gemäß den Anträgen der [X.] stattzugeben. 24 [X.] [X.] [X.] [X.] Dr. [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 05.08.2004 - 224 C 99/04 - [X.], Entscheidung vom 25.04.2005 - 67 S 264/04 -