Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 24.03.2010, Az. VIII ZR 235/09

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] ZR 235/09 Verkündet am: 24. März 2010 Freitag, [X.] als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. März 2010 durch den Vorsitzenden [X.], die Richterinnen [X.], [X.] und [X.] sowie [X.] Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der [X.] des [X.] vom 11. August 2009 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Kläger haben [X.] von der Rechtsvorgängerin der [X.] eine Wohnung in B.

gemietet. Die ursprüngliche Vermieterin hatte das Gebäude, in dem sich die Wohnung der Kläger befindet, in den 1970er Jahren unter Inanspruchnahme öffentlicher Mittel saniert. 1 In § 1 (2) des Mietvertrags vom 3. August 1977 heißt es: 2 "Die Wohnung ist zweckbestimmt für [X.]." - 3 - Die Grundmiete - ursprünglich 306,78 [X.] (156,85 •) monatlich - wurde von der Vermieterin wiederholt einseitig nach §§ 10, 8a [X.] erhöht, unter anderem von der [X.]n für die [X.] ab Januar 2004 auf 463,89 •, ab April 2004 auf 494,24 •, ab Januar 2005 auf 529,46 • und ab Juni 2006 auf 541,73 •. Ab Dezember 2006 wurde die Grundmiete auf 539,16 • reduziert und zuletzt auf 552,23 • erhöht. Die Kläger zahlten die jeweils geforderten Beträge. 3 Die Kläger machen geltend, dass sie nur die ursprünglich vereinbarte [X.] schuldeten. Die von der [X.]n einseitig vorgenommenen Mieterhöhungen seien unwirksam, weil die in den siebziger Jahren von ihrer Rechtsvorgängerin durchgeführten Sanierungsmaßnahmen nicht den in § 17 Abs. 1 Satz 2 I[X.] WoBauG beschriebenen Umfang gehabt hätten und die [X.] aus diesem Grund während der gesamten Mietdauer nicht der Mietpreis-bindung unterlegen habe. Die [X.] sei deshalb zur Rückzahlung verpflich-tet, soweit sie für den [X.]raum von Januar 2004 bis Dezember 2006 eine die [X.] von 156,85 • übersteigende Grundmiete erhalten habe. Eine vorangegangene Klage, mit der die Kläger für frühere [X.]räume Rückerstattung überzahlter Miete verlangt hatten, ist rechtskräftig abgewiesen worden. 4 Die Kläger haben Zahlung von 11.880,40 • nebst Zinsen sowie die [X.] begehrt, dass die von ihnen ab März 2008 zu zahlende Nettokaltmiete den Betrag von monatlich 156,85 • nicht übersteige. Das Amtsgericht hat dem Feststellungsbegehren stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Das [X.] hat die gegen die Abweisung des [X.] gerichtete Berufung der Kläger zurückgewiesen und auf die Berufung der [X.]n das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage auch bezüglich des [X.] abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen [X.] verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren in vollem Umfang weiter. 5 - 4 - Entscheidungsgründe: 6 Das Rechtsmittel hat Erfolg. [X.] 7 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-führt: 8 Den Klägern stehe ein Anspruch auf Rückzahlung vermeintlich zu viel gezahlter Mieten nicht zu. An der Geltendmachung eines dahingehenden [X.] seien die Kläger nach [X.] (§ 242 [X.]) gehindert. Die Rückforderung der Mieterhöhungsbeträge stelle ebenso wie das Verlangen nach einer rückwirkenden Herabsetzung der Miete eine unzulässige Rechtsausübung dar, nachdem die Kläger bis zur ersten Klage im Jahr 2003 über einen [X.]raum von mehr als 25 Jahren vorbehaltlos jede Mieterhöhung akzeptiert und die entsprechenden Zahlungen geleistet hätten. Denn die [X.] habe im Hinblick auf die Preisgebundenheit der Miete auf Mieterhöhun-gen nach §§ 558 ff. [X.] verzichtet und könne diese auch nicht mehr nachho-len. Die Kläger hätten den Mietvertrag mit der Maßgabe geschlossen, dass es sich um einen preisgebundenen Neubau handele, weil umfangreiche bauli-che Änderungen in dem Gebäude und in Bezug auf ihre Wohnung vorgenom-men worden seien. Auch wenn sie sich keine Gedanken über die rechtliche Gestaltung des Mietverhältnisses gemacht hätten, sei für sie jedoch erkennbar gewesen, dass und wie sich die Miete zukünftig erhöhen würde. Darauf, dass die Miete in diesem langen [X.]raum unverändert bleiben würde, hätten sie of-fensichtlich nicht vertraut und auch nicht vertrauen dürfen. In der Vergangenheit sei die Behandlung der Wohnung als preisgebunden für die Kläger insoweit 9 - 5 - wirtschaftlich vorteilhaft gewesen, als die Mieterhöhungen infolge der öffentlich-rechtlichen Vorgaben maßvoll gewesen seien und jedenfalls längerfristig nach den Erfahrungen der Kammer unterhalb der im preisfreien [X.] zu erzielenden Mieten gelegen hätten. 10 Auch aus dem Rechtsgedanken des § 313 [X.] ergebe sich, dass die [X.] sich nicht mit der ursprünglich vereinbarten Grundmiete zufrieden ge-ben müsse, so dass die auf Fortgeltung dieser Grundmiete gerichtete Feststel-lungsklage unbegründet sei. Die Mietpreisbindung der Wohnung und damit die Möglichkeit einseitiger Mieterhöhungen nach §§ 10, 8a [X.] habe nicht allein die Risikosphäre der [X.]n betroffen, sondern sei Grundlage des [X.] gewesen. Da der [X.]n ein Festhalten an der [X.] nicht zumutbar sei, stehe ihr ein Anpassungsanspruch zu, den sie auch einredeweise geltend machen könne. Denn die [X.] betrage nur 30 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich nach dem [X.]Mietspiegel 2007 auf 518,66 • be-laufe. Diese ganz erhebliche Differenz könne die [X.] mittels Mieterhöhung nach § 558 ff. wegen der dortigen Kappungs- und [X.]grenzen auf absehbare [X.] nicht erreichen. 11 Soweit die Kläger geltend machten, dass die [X.] in einem Schrei-ben im Jahre 1995 selbst Zweifel an der Einordnung der Wohnung als preisge-bunden geäußert habe, rechtfertige diese immerhin erst 18 Jahre nach [X.] vorgenommene Äußerung es nicht, der [X.]n den Vertrau-ensschutz auf das Bestehen des Vertrages zu den vorgesehenen Bedingungen zu versagen. 12 - 6 - I[X.] 13 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend davon ausgegangen, dass sich die [X.] nicht an der [X.] vereinbarten [X.] festhalten lassen muss, weil die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage vorliegen. Entgegen der Auf-fassung des Berufungsgerichts kann die Anpassung aber nicht in der Weise erfolgen, dass die Klägerin die an sich unwirksamen Mieterhöhungen in vollem Umfang gegen sich gelten lassen muss. Das Berufungsgericht hat [X.] nicht berücksichtigt, dass die von der [X.]n begehrte Kostenmiete die ortsübliche Vergleichsmiete in dem hier entscheidenden [X.]raum ab dem [X.] zumindest teilweise übersteigt. 1. Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob es sich bei der von den Klägern gemieteten Wohnung mangels Erfüllung der Vor-aussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 I[X.] WoBauG um nicht preisgebundenen Wohnraum handelt und die nach den Vorschriften für preisgebundenen Wohn-raum von der [X.]n einseitig vorgenommenen Mieterhöhungen deshalb unwirksam sind. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvor-trag der Kläger ist dies jedoch der Fall und ist deshalb - wie auch das [X.] unterstellt hat - von einem grundsätzlichen Rückforderungsan-spruch der Klägerin aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 [X.]) auszugehen, soweit sie Zahlungen auf unwirksame Mieterhöhungen geleistet haben. 14 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die [X.] dem Rückforderungsanspruch der Kläger entgegenhalten kann, dass eine Ver-tragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage 15 - 7 - geboten ist und sie sich deshalb nicht an der [X.] vereinbarten [X.] festhalten lassen muss. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, kann das Fehlen der Geschäftsgrundlage vom Verpflichteten auch einre-deweise geltend gemacht werden (MünchKomm[X.]/[X.], 5. Aufl., § 313 Rdnr. 91). Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht ferner zu Recht angenommen, dass die Preisgebundenheit der Wohnung Geschäfts-grundlage des Mietvertrags war und dass eine Vertragsanpassung erforderlich ist, weil der [X.]n ein unverändertes Festhalten am Vertrag nicht zumutbar ist. [X.] ist jedoch die Auffassung des Berufungsgerichts, die Ver-tragsanpassung sei in der Weise vorzunehmen, dass - ohne Rücksicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete - jeweils die Miete geschuldet sei, die sich aus den bis zum [X.] vorgenommenen Kostenmieterhöhungen ergebe. a) Die Geschäftsgrundlage eines Vertrages wird nach ständiger Recht-sprechung des [X.] gebildet durch die bei Vertragsschluss be-stehenden gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien oder die dem Ge-schäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung auf-baut ([X.], 10, 23; [X.]surteile vom 15. November 2000 - [X.] ZR 324/99, [X.], 523, unter II 1 a, sowie vom 8. Februar 2006 - [X.] ZR 304/04, [X.], 828, [X.]. 8). Diese Voraussetzungen sind hinsichtlich der Preisgebundenheit der Wohnung der Kläger erfüllt. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts entsprach es den Vorstellungen der Mietvertragsparteien bei Abschluss des [X.] im Jahre 1977, dass die Wohnung der Kläger der Mietpreisbindung unterliegt und die Miete deshalb nach den für die Kos-tenmiete geltenden Vorschriften erhöht werden kann. 16 - 8 - Ob ein bestimmter Umstand Geschäftsgrundlage ist, unterliegt der tat-richterlichen Beurteilung, die für das Revisionsgericht nur dann nicht bindend ist, wenn gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkge-setze oder Erfahrungssätze verletzt sind ([X.]surteil vom 15. November 2000 aaO, unter [X.]). Einen derartigen Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf. Die Preisgebundenheit einer Wohnung ist auch kein Umstand, der nach der gesetzlichen Regelung der [X.] zugeordnet ist. Die Einordnung einer Wohnung als preisfreier oder preisgebundener Wohnraum steht nicht im Belieben des Vermieters, sondern richtet sich nach den einschlä-gigen gesetzlichen Bestimmungen (hier § 17 Abs. 1 I[X.] WoBauG). Entgegen der Auffassung der Revision steht der Annahme, dass die Preisgebundenheit der Wohnung Geschäftsgrundlage war, nicht entgegen, dass dieser Umstand in § 1 des Mietvertrags Niederschlag gefunden hat. Insoweit hat das Berufungsgericht zu Recht darauf abgestellt, dass die Preisgebundenheit der Wohnung der Par-teidisposition nicht unterliegt ([X.]surteil vom 7. Februar 2007 - [X.] ZR 122/05, [X.], 283, [X.]. 15) und deshalb nicht Vertragsgegenstand gewor-den sein kann. 17 Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich auch der Entscheidung des [X.] vom 8. Mai 2002 ([X.], NJW 2002, 2384), wo-nach bei der Staffelmiete jede Partei das Risiko trägt, dass sich die Marktmiete aus ihrer Sicht ungünstiger entwickelt als die jeweilige Mietstaffel, mangels Ver-gleichbarkeit nichts dafür entnehmen, dass die Einordnung einer Wohnung als preisgebunden oder preisfrei allein der [X.] zuzuord-nen wäre und deshalb nicht Geschäftsgrundlage eines Mietvertrags sein könn-te. 18 b) Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass der [X.] ein unverändertes Festhalten am Mietvertrag angesichts des erst nach lang-19 - 9 - jähriger Vertragsdauer zu Tage getretenen Fehlens der Geschäftsgrundlage nicht zumutbar ist, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Das [X.] hat darauf abgestellt, dass die vor mehr als 25 Jahren vereinbarte [X.] nur etwa 29 % des nach der Abwicklung des Mietverhältnisses zuletzt erreichten [X.] und nur etwa 30 % der ortsüblichen Vergleichs-miete des Jahres 2007 beträgt, die [X.] Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. [X.] für die Vergangenheit nicht mehr nachholen und den Stand der ortsübli-chen Vergleichsmiete auch für die Zukunft mit Rücksicht auf die [X.] und die Sperrfrist des § 558 [X.] nicht in absehbarer [X.] erreichen kann. Ohne eine Vertragsanpassung würde ein erhebliches Missverhältnis zwi-schen Leistung und Gegenleistung bestehen, weil die Kläger dann über einen längeren [X.]raum - eine Kündigung ist der [X.]n wegen des [X.] Kün-digungsschutzes verwehrt - nur eine Miete zahlen müssten, die weniger als die Hälfte sowohl der Kostenmiete als auch der ortsüblichen Vergleichsmiete be-trägt. Ohne Erfolg wendet die Revision ein, dass der [X.]n während des Mietverhältnisses Zweifel an der Preisgebundenheit der Wohnung gekommen sein müssten und sie aus diesem Grund nicht schutzwürdig sei. Diesen Ge-sichtspunkt hat das Berufungsgericht bei der gebotenen umfassenden Interes-senabwägung berücksichtigt, aber nicht für durchgreifend erachtet. Einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf. 20 c) Zu weit geht allerdings die Schlussfolgerung des Berufungsgerichts, die Vertragsanpassung sei in der Weise vorzunehmen, dass - ohne Rücksicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete - jeweils die Miete geschuldet sei, die sich aus den bis zum [X.] vorgenommenen Kostenmieterhöhungen ergebe. Das Berufungsgericht hat hierbei nicht berücksichtigt, dass bei nicht [X.] Wohnraum Mieterhöhungen - abgesehen von der [X.] - 10 - mieterhöhung nach § 559 [X.] - nur bis zur Grenze der ortsüblichen [X.] verlangt werden können (§ 558 Abs. 1 Satz 1 [X.]). Eine Ver-tragsanpassung im Interesse der [X.]n ist hier nicht schon deshalb erfor-derlich, weil sie die Miete angesichts der fehlenden Preisbindung der Wohnung nicht nach §§ 10, 8a [X.] erhöhen kann, denn auch bei preisfreiem Wohn-raum hat der Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen, nämlich nach § 558 [X.] bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Notwendig-keit einer Vertragsanpassung ergibt sich vielmehr erst aus dem [X.]ablauf seit dem Beginn des Mietverhältnisses und dem Umstand, dass die [X.] nach § 558 [X.] mögliche Mieterhöhungen im Vertrauen auf das Bestehen der Preisbindung über einen [X.]raum von mehr als 25 Jahren nicht geltend ge-macht hat und sie jetzt nicht mehr nachholen kann. Hinzu kommt, wie das [X.] richtig gesehen hat, dass die [X.] ohne eine Vertragsanpas-sung auch durch künftige Mieterhöhungen die ortsübliche Vergleichsmiete in absehbarer [X.] nicht annähernd erreichen dürfte. Es liegt zwar nahe, dass die [X.] als gewerbliche Vermieterin, falls die Parteien nicht von preisgebundenem Wohnraum ausgegangen wären, seit Beginn des Mietverhältnisses Mieterhöhungsverfahren nach § 558 [X.] durch-geführt und in den Grenzen dieser Vorschrift auch die Anhebung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erreicht hätte. Obergrenze für eine Anpassung des Vertrages ist damit aber die ortsübliche Vergleichmiete; auch aus dem Ge-sichtspunkt der Verwirkung oder der unzulässigen Rechtsausübung kann den Klägern die Rückforderung der in den Jahren 2004 bis 2006 gezahlten Miete insoweit nicht verwehrt werden, als sie Zahlungen über die ortsübliche Miete hinaus erbracht haben. Dies hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, in-dem es sämtliche Rückzahlungsansprüche der Kläger verneint hat, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete im [X.] sich nach seinen Feststellungen auf monatlich 518,66 • belief und die Kläger schon seit Januar 2005 eine diesen 22 - 11 - Betrag übersteigende Miete gezahlt haben. Dass die Kläger nicht geltend ge-macht hatten, dass die Miete überhöht sei, geht entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht zu ihren Lasten. Da die [X.] Vertragsanpassung verlangt, ist es ihre Sache darzulegen, welche Mieterhöhungen sie nach §§ 558 ff. [X.] hätte durchsetzen können. 23 3. Für die Feststellungsklage gelten die vorstehenden Ausführungen ent-sprechend. Auch insoweit hat das Berufungsgericht die Klage zu Unrecht voll-ständig abgewiesen. Zwar können die Kläger nach den vorstehenden Ausfüh-rungen nicht verlangen, dass für den [X.]raum ab März 2008 noch die [X.] von 156,85 • gilt. Der Antrag der Kläger enthält jedoch als Minus, dass jedenfalls ein geringerer Betrag als die von der [X.]n zuletzt [X.] Miete von 552,23 • maßgeblich sein soll. Da die ortsübliche Vergleichsmiete des Jahres 2007 deutlich niedriger lag, dürfte die der [X.]n im Wege der Vertragsanpassung insoweit zustehende Miete den Betrag der letzten [X.] nicht erreichen. II[X.] Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der [X.] kann in der Sache selbst nicht abschließend entscheiden, weil das Berufungsgericht keine [X.]en zu § 17 Abs. 1 Satz 2 I[X.] WoBauG getroffen hat und der [X.]n im Übrigen Gelegenheit zu geben ist, zur Entwicklung der ortsüblichen [X.] in den Jahren 2004 bis 2006 und 2008 näher vorzutragen, zu 24 - 12 - denen das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen hat (§ 563 Abs. 1 ZPO). [X.] [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 15.04.2008 - 224 [X.]/07 - [X.], Entscheidung vom 11.08.2009 - 65 S 158/08 -