Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 24.10.2003, Az. V ZR 24/03

[X.] DES VOLKESVersäumnisurteil[X.]Verkündet am:24. Oktober 2003K a n i k,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:nein[X.]R: ja[X.] §§ 812, 818 Abs. 3Wendet der Besitzer eines Grundstücks gegen die Herausgabeklage des [X.] ein, das Grundstück sei ihm wegen Teilunmöglichkeit der Verpflichtungen ausdem zugrunde liegenden Kaufvertrag (§ 323 Abs. 3 [X.] a.[X.]), wegen Wegfalls [X.] oder als Folge einer ergänzenden Vertragsauslegung nach be-reicherungsrechtlichen Grundsätzen zurückzuübertragen, so hat diese auf § 242[X.] gestützte [X.] nur Erfolg, wenn der Besitzer die [X.] um Zug gegen Rückgewähr der Gegenleistung, Erstattung gezogener Nutzun-gen (§ 818 Abs. 1 [X.]) und etwaiger anderer Gegenansprüche des [X.] dem [X.] verlangt.[X.], Versäumnisurteil v. 24. Oktober 2003 - [X.] - [X.] -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch [X.], Prof. Dr. [X.], [X.],[X.] und die Richterin Dr. Stresemannfür Recht erkannt:Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil des22. Zivilsenats des [X.] vom 28. Juni 2001aufgehoben und das Urteil der 12. Zivilkammer des [X.] abgeändert.Die [X.] werden verurteilt, das auf dem Grundstück [X.]-straße in [X.] gelegene Haupthaus einschließlich aller Ne-benräume zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.Die Kosten des Rechtsstreits tragen die [X.].Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.Von Rechts [X.]:Mit notariellem Vertrag vom 9. April 1997 verkaufte der frühere, nachErlaß des Berufungsurteils verstorbene [X.] sein mit einem [X.] und mit einem Bungalow bebautes Grundstück in [X.] an die Klägerin.Als Gegenleistung waren 50.000 DM, eine lebenslang zu zahlende monatliche- 3 -Rente von 500 DM und eine näher ausgestaltete [X.]. Dabei gingen die Vertragsparteien davon aus, daß der frühere [X.], der bislang in dem Einfamilienhaus wohnte, den Bungalow beziehenwerde. Darauf bezogen bestellte ihm die Klägerin ein lebenslanges unentgeltli-ches Wohnrecht an dem Grundstück.Ein Umzug des früheren [X.] in den Bungalow erwies sich [X.] nicht durchführbar, weil dort - was der Klägerin bekannt war - die frühereLebensgefährtin des verstorbenen [X.] des früheren [X.] wohnte undsich weigerte auszuziehen. Eine Räumungsklage der Klägerin gegen dieseBewohnerin blieb erfolglos.Die Klägerin, inzwischen als Eigentümerin des Grundbesitzes eingetra-gen, hat von dem früheren [X.] Räumung und Herausgabe des Haupt-hauses verlangt, ist in den Tatsacheninstanzen jedoch unterlegen. Einen [X.] Instanz hilfsweise gestellten Antrag auf Zahlung von 110.179,84 [X.] Zinsen, Zug um Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks, hat [X.] wegen fehlender Sachdienlichkeit nicht zugelassen. Mit [X.] verfolgt die Klägerin Haupt- und Hilfsantrag, nunmehr gegen die [X.] des früheren [X.], die den Rechtsstreit aufgenommen haben, weiter.Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht hat zum Hauptantrag angenommen, Geschäfts-grundlage des Vertrages sei es gewesen, daß der frühere [X.] den Bun-- 4 -galow habe beziehen können. Da dies nicht habe verwirklicht werden können,sei eine ergänzende Vertragsauslegung vorzunehmen oder nach den [X.] des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu verfahren. In beiden Fällenführe das dazu, daß dem früheren [X.] ein Rücktrittsrecht bzw. ein Rechtauf Vertragsaufhebung zuzubilligen sei, was dem geltend gemachten Anspruchauf Besitzeinräumung entgegengehalten werden könne.[X.] Ausführungen halten einer rechtlichen Prüfung im Ergebnis [X.].Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Räumung undHerausgabe des Haupthauses nach § 985 [X.] als Eigentümerin des Grund-stücks zu. Dem können die [X.] nicht entgegenhalten, daß die [X.] anderem Rechtsgrund verpflichtet wäre, das Eigentum an dem [X.] wieder zurückzuübertragen (§ 242 [X.]).1. Die Revision greift, weil ihr günstig, die Ausführungen des Berufungs-gerichts insoweit nicht an, als es eine Anfechtung des schuldrechtlichen [X.] nach § 123 [X.], einen Rücktritt nach § 326 [X.] a.[X.] und einen Wider-ruf einer etwaigen gemischten Schenkung nach § 530 [X.] und einen darausresultierenden Rückübertragungsanspruch verneint hat. Rechtsfehler sind in-soweit auch nicht ersichtlich.2. Im Ansatz nicht zu beanstanden ist auch die Annahme des [X.], daß der schuldrechtliche Vertrag rückabzuwickeln ist. Das Be-rufungsgericht hat allerdings keine Ausführungen dazu gemacht, nach welchen- [X.] sich die Rückabwicklung gestaltet. Es hat infolgedessen nicht geprüft,welchen Inhalt der dem früheren [X.] zustehende Gegenanspruch hat.Dies ist im folgenden nachzuholen und ergibt, daß der frühere [X.] [X.] und Herausgabeanspruch nicht die [X.] (§ 242 [X.])entgegenhalten kann, es sei rechtsmißbräuchlich, das herauszuverlangen, [X.] zurückzugewähren sei.a) Der den [X.] zustehende, auf die Rückabwicklung des [X.] gerichtete Anspruch ergibt sich aus § 812 Abs. 1 Satz 1 [X.]. [X.] auf drei unterschiedliche Überlegungen gestützt werden, die überein-stimmend zu diesem Ergebnis führen, so daß eine Festlegung auf eine der [X.] kommenden Normen oder Rechtsinstitute entbehrlich ist.aa) Denkbar ist zum einen eine Rückabwicklung nach § 323 Abs. 3 [X.]a.[X.], die jedenfalls von den Rechtsfolgen her nach Bereicherungsrecht zu [X.] ist (vgl. Senat, [X.]Z 64, 322; [X.]/[X.], [X.]. 2, § 323 Rdn. 37 ff.). Zu den von der Klägerin zu erbringenden Leistungenzählte die Pflegeverpflichtung. Die Erfüllung dieser Verpflichtung kann nach-träglich dadurch unmöglich geworden sein, daß eine Räumungsklage gegendie Mieterin rechtskräftig abgewiesen worden ist. Folge dessen war, daß derfrühere [X.] den Bungalow nicht beziehen konnte und die Klägerin nichtimstande war, ihrer - nach dem Vertrag allein dort - zu erbringenden Pflegelei-stung nachzukommen.Dieses Hindernis war von keiner der Vertragsparteien zu vertreten. [X.] an sich dem Verkäufer die Überlassung der [X.] frei von fremdenRechten (§ 434 [X.] a.[X.]). Hierfür hat er unabhängig vom Verschulden [X.]. Die Haftung entfällt jedoch, wenn der Käufer den Mangel des Rechts [X.] kannte, § 439 Abs. 1 [X.] a.[X.] Diese Voraussetzungen hat das- 6 -Berufungsgericht mit zutreffenden Erwägungen bejaht. Zwar weist die [X.] Recht darauf hin, daß die Feststellungen des [X.], auf die sich [X.] stützt, nur dahin gingen, daß die Klägerin wußte, daß in [X.] noch die frühere Lebensgefährtin des verstorbenen [X.] des [X.]n wohnte. Dies reicht nicht, um die Kenntnis vom Mangel des Rechts an-zunehmen. Erforderlich ist vielmehr eine Kenntnis vom Rechtsmangel selbst,im konkreten Fall also davon, daß ein Mietverhältnis bestand ([X.]Z 13, 341,345). Nicht zu beanstanden ist aber, wenn das Berufungsgericht auf dieseKenntnis aufgrund des Umstandes geschlossen hat, daß sich die Klägerin vorVertragsschluß Ansprüche des früheren [X.] auf "Nutzungsentschädi-gung/Mietzahlung" gegen die Bewohnerin des Bungalows hat abtreten lassen.Zwar läßt dies an sich - wie die Revision geltend macht - die Möglichkeit offen,daß die Klägerin von einem besitzrechtslosen Verhältnis ausgegangen ist, [X.] ein Verlangen nach einer Nutzungsentschädigung rechtfertigt. Doch [X.] Berufungsgericht annehmen, daß die Klägerin jedenfalls auch ein [X.] oder mietrechtsähnliches Verhältnis in Rechnung stellte, da ihr [X.] war, daß die Bewohnerin die Einräumung eines Wohnrechts verlangteund ein Ausziehen ablehnte. Einem solchen Kenntnisstand entspricht auch [X.] kurz nach Erwerb des Grundstückseigentums, als sie nämlich [X.] mit der Bewohnerin des Bungalows wegen [X.] kündigte und Räumung und Herausgabe sowie Zahlung rückständigenMietzinses verlangte.Sieht man in diesem die Vertragsabwicklung störenden Umstand wegender nicht absehbaren Entwicklung ein dauerhaftes Leistungshindernis, so [X.] nach §§ 323 Abs. 1, Abs. 3 [X.] a.[X.] zum Fortfall der gegenseitigen [X.] und zur Rückgewähr des bereits Geleisteten nach Bereicherungsrecht.Hieran ändert sich nichts dadurch, daß nur eine der von der Klägerin geschul-- 7 -deten Leistungen unmöglich geworden wäre. Das Gesetz geht zwar für [X.] davon aus, daß der [X.] bleibt (vgl. § 323 Abs. 1 Halbs. 2 [X.] a.[X.]). Eine solche Lösung kommtim vorliegenden Fall aber nicht in Betracht, weil die Leistung des früheren [X.]n nicht teilbar ist (Übertragung des Eigentums) und eine Anpassunghöchstens durch einen Geldausgleich möglich wäre (vgl. RG Recht 1924,Nr. 1111). Dies aber entspräche nicht den Interessen der Parteien, weder de-nen der Klägerin, deren finanziellen Verhältnisse nach den Feststellungen [X.] eine zusätzliche Zahlung kaum zuließen, noch denen desfrüheren [X.], dem es auf eine persönliche Pflege vor Ort ankam. [X.] von einer Undurchführbarkeit des Vertrages auszugehen und die Teilun-möglichkeit der [X.] gleichzustellen (vgl. [X.], 378, 383;Erman/Battes, [X.], 10. Aufl., § 323 Rdn. 9; Soergel/[X.], [X.],12. Aufl., § 323 Rdn. 59).bb) Lehnt man, etwa wegen fehlender Dauerhaftigkeit des Leistungshin-dernisses, die Unmöglichkeit der Leistung ab, so wird man nach den nicht an-gegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts davon auszugehen haben,daß die Vertragsparteien die gemeinsame Vorstellung hatten, daß der frühere[X.] den Bungalow, an dem ihm die Klägerin ein Wohnrecht eingeräumthatte, würde beziehen können. Auf dieser Vorstellung baute der [X.] Vertragspartner auf. Da sie sich als nicht tragfähig erwies und die dafürmaßgeblichen Umstände angesichts dessen, daß sie - wie dargelegt - beidenParteien bekannt waren, nicht dem Risikobereich einer Seite zugewiesen wer-den können, sind die Regeln über den Wegfall der Geschäftsgrundlage an-wendbar. Sie führen im konkreten Fall zu einer Rückabwicklung des [X.] bereicherungsrechtlichen Kategorien.- 8 -Allerdings ist anerkannt, daß ein Wegfall der Geschäftsgrundlage in [X.] nicht die Auflösung des Vertrages zur Folge hat, sondern zur [X.] Inhalts an die veränderten Umstände in einer Form führt, die den be-rechtigten Interessen beider Parteien Rechnung trägt (st.Rspr., vgl. [X.]Z 47,48, 52; 89, 236, 238 f.). Eine solche Anpassung scheidet hier aber aus. [X.] hat mit zutreffenden Erwägungen dargelegt, daß eine [X.] Veränderung der beiderseitigen Leistungspflichten nicht in [X.]. Zur Vermeidung einer endgültigen Rückabwicklung könnte [X.] gedacht werden, daß dem früheren [X.] für die [X.], da er [X.] nicht beziehen konnte, ein Leistungsverweigerungsrecht zugestan-den hätte, das jetzt, nach seinem Tode, erloschen wäre und die [X.] unter Fortfall der Pflegeverpflichtung der Klägerin zuließe. [X.] der Klägerin hätte mit einem - hier nicht ausgeübten - einseitigenLösungsrecht Rechnung getragen werden können. Der Rücktritt des früheren[X.] wäre dann für den Fortbestand des Vertrages folgenlos geblieben.Eine solche Konfliktlösung wäre den berechtigten Interessen des [X.] [X.] aber nicht gerecht geworden. Er hätte nicht nur die Pflegelei-stung ohne finanziellen Ausgleich eingebüßt, sondern zudem wegen der [X.] Vertragsbindung nicht die Möglichkeit gehabt, sie sich von [X.] Seite zu verschaffen. Eine Lösung konnte daher nur in der [X.] liegen. Daß sie aus jetziger Sicht nicht mehrerforderlich erscheint, ist ohne Belang. Entscheidend ist der [X.]punkt, als derfrühere [X.] durch Erklärung der Kündigung oder des Rücktritts deutlichgemacht hatte, daß er an dem Vertrag nicht mehr festhalten wollte. Nach [X.] (vgl. [X.]Z 133, 316, 328) war [X.] -cc) Zu keinem anderen Ergebnis kommt man, wenn man, eingedenk [X.], daß die Möglichkeit einer ergänzenden Vertragsauslegung [X.] über den Wegfall der Geschäftsgrundlage vorgeht (Senat, Urteil vom3. Oktober 1980, [X.], [X.], 1415), dem hypothetischen Willender Vertragsschließenden eine Lösung des Konflikts zu entnehmen versucht.Denn auch eine ergänzende Vertragsauslegung hätte sich daran zu orientie-ren, was die Parteien unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessenredlicherweise vereinbart hätten, wenn sie die Notwendigkeit einer vertragli-chen Regelung für den hier eingetretenen Fall der Störung der Vertragsdurch-führung erkannt hätten. Auch unter diesem Gesichtspunkt bliebe nur die Rück-abwicklung des Vertrages, und zwar nicht nach den [X.], son-dern nach Bereicherungsrecht. Denn eine Aufhebung des Vertrages und berei-cherungsrechtliche Rückabwicklung entspricht den Interessen der [X.], die sich verständigerweise so behandeln lassen wollen, als hätten sieden Vertrag nicht geschlossen, mehr als eine in den [X.] nach den §§ 346 ff. [X.] a.[X.], die weniger Rücksicht auf [X.] nimmt, daß das Vertragshindernis von keiner der Parteien zu [X.] ist (siehe oben). Es liegt nahe, daß die Parteien unter solchen Umständeneine den Vorschriften des § 323 [X.] a.[X.] entsprechende Regelung getroffenund nicht die Rücktrittslösung gewählt hätten.b) Obwohl danach den [X.] - wie der Klägerin - ein Anspruch [X.] der erbrachten Leistungen zusteht, hindert dieser Anspruch, sowie er konkret geltend gemacht wurde, nicht die Verurteilung zur Räumung undHerausgabe des der Klägerin gehörenden Haupthauses.Die [X.], die allein der Verurteilung entgegenstehen könnte,bedeutet inhaltlich, daß es eine unzulässige Rechtsausübung darstellt (§ 242- 10 -[X.]), etwas zu verlangen, was sofort wieder zurückgewährt werden müßte(vgl. Senat, [X.]Z 79, 201, 204). Das ist hier aber nicht der Fall. Die [X.]haben nicht einen isolierten Anspruch auf Rückübertragung des Grundstücks.Vielmehr geht ihr Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 [X.] auf den Saldo der beider Klägerin noch vorhandenen Bereicherung (vgl. [X.]Z 109, 139, 148). [X.] muß daher eine ungleichartige Gegenleistung [X.] bei der Geltendmachung berücksichtigen (Senat, Urteil vom11. März 1988, [X.], NJW 1988, 3011; [X.]Z 109, 139, 148), sei es [X.], sei es, daß der Anspruch einredeweise geltend gemacht wird.Dies haben die [X.] unterlassen. Sie haben zwar die Rückübereignungverlangt, nicht aber die Gegenansprüchen der Klägerin auf Rückzahlung [X.] und etwaiger Rentenleistungen sowie auf Herausgabe gezogenerNutzungen (§ 818 Abs. 1 [X.]) berücksichtigt, sind vielmehr der entsprechen-den Geltendmachung dieser Ansprüche durch die Klägerin entgegengetreten.Eine von solchen Gegenansprüchen isolierte Rückübertragung können die [X.]n nicht verlangen. Hierauf kann folglich die [X.] nicht gestütztwerden. Da ein Anspruch auf sofortige Rückübereignung nicht besteht, stellt [X.] unzulässige Rechtsausübung dar, wenn die Klägerin zunächst den [X.] an dem ihr zustehenden Eigentum eingeräumt erhält und die Gesamtab-rechnung einem weiteren - im übrigen schon anhängigen - Rechtsstreit vorbe-halten bleibt.[X.] Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.Tropf [X.] [X.]Stresemann