Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 19.11.2003, Az. XII ZR 68/00

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/00Verkündet am:19. November 2003Küpferle,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:[X.]: [X.] §§ 558 a.[X.], 548, 179 Abs. 1a)Ersatzansprüche des Vermieters/Verpächters wegen Veränderungen oder Ver-schlechterungen der [X.] gegen den vollmachtlosen Vertreter [X.]/Pächters (§ 179 Abs. 1 BGB) verjähren in der kurzen Verjährungsfrist des§ 558 Abs. 1 BGB a.[X.]/§ 548 Abs. 1 BGB n.[X.]b)Zu den Voraussetzungen einer solchen Verjährung.c)Die "Rückgabe" der [X.] im Sinne von § 558 Abs. 2 BGB a.[X.]/ § 548Abs. 1 BGB n.[X.] setzt grundsätzlich einen vollständigen [X.] des [X.]/Pächters sowie die Kenntnis des Vermieters/Verpächters hiervon voraus (Be-stätigung von Senatsurteil vom 7. Februar 2001 - [X.] - NJ 2001; 535 [X.], Urteil vom 19. November 2003 - [X.]/00 - [X.] 2 -Der XII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 19. November 2003 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und [X.], [X.], [X.] und die Richterin [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des [X.] des[X.]s Rostock vom 24. Januar 2000 aufgehoben.Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auchüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Die Klägerin macht gegen den [X.]n Schadensersatzansprüche we-gen der Verschlechterung einer Pachtsache geltend.Am 4. April (nicht: Januar) 1991 schloß die Klägerin als Verpächterin mitdem [X.]n als Vertreter einer H. GmbH mit Sitz in B. (fortan: H-GmbH) einen schriftlichen Pachtvertrag über Gewerberäume in [X.]. "für die Zwecke des Betriebes eines Hotels mit Restaurant". Die mit [X.] Gesellschaftsvertrag vom 8. Dezember 1989 gegründete [X.] am 21. November 1991 in das Handelsregister eingetragen. Mit [X.] hatte der Geschäftsführer der H-GmbH den [X.]n [X.] 3 -ab dem Tag der Eintragung der Gesellschaft in das Handelsregister [X.] gegenüber Ämtern, Behörden und sonstigen Dienststellen abzugeben.Nach Auffassung des [X.]n war er aufgrund dieser Vollmacht zum [X.] namens der H-GmbH bevollmächtigt. Am 17. [X.] wurde der Geschäftsbetrieb aufgenommen.Nach Kündigung des Pachtverhältnisses wurde der [X.] am 28. April(nicht: 31. März) 1994 zur Räumung und Herausgabe des [X.] verur-teilt. Dagegen hatte der [X.] Berufung eingelegt, weswegen er es ablehnte,das Pachtobjekt zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.Am 29. Juli 1994 besichtigten Vertreter der Klägerin, der [X.] sowieVertreter der Gemeinde die [X.]. Zu diesem [X.]punkt befanden sichdie Schlüssel für das Pachtobjekt im Besitz der Gemeinde, die die Schließanla-ge zur Gefahrenabwehr hatte auswechseln lassen. Mit Schreiben vom 9. Sep-tember 1994 forderte die Klägerin den [X.]n unter Fristsetzung und [X.] auf, mitzuteilen, ob er die bei der [X.] beseitigt habe.Mit Schriftsatz vom 1. November 1994 nahm der [X.] die Berufunggegen das vorgenannte Räumungsurteil zurück. Daraufhin erteilte die [X.] 8. März 1995 (nicht: 1996) Vollstreckungsauftrag.In der [X.] vom 27. bis 29. April 1995 besichtigte ein von der [X.] Sachverständiger die [X.] zur Erstellung eines Schadens-gutachtens. Der Zugang wurde dem Sachverständigen durch einen von [X.] beauftragten Schlüsseldienst verschafft, da die Gemeinde nichtmehr im Besitz der Schlüssel [X.] -Nach Mitteilung des [X.] durch den Gerichtsvollzieherteilte der [X.] der Klägerin mit Schreiben vom 13. März 1996 mit, er habeihr das Pachtobjekt bereits bei dem Besichtigungstermin am 29. Juli 1994 über-geben. Dem widersprach die Klägerin mit Schreiben vom 15. März 1996. In der[X.] vom 18. bis 25. März 1996 wurde der [X.] vollstreckt.Am 22. August 1996 beantragte die Klägerin den Erlaß eines Mahnbe-scheids in Höhe von 477.631 DM. Der antragsgemäß erlassene Mahnbescheidwurde dem [X.]n am 4. September 1996 zugestellt. Die Klägerin nimmtden [X.]n als vollmachtlosen Vertreter wie einen Vertragspartner [X.] wegen Schäden an der Pachtsache in Anspruch. Der [X.] die Einrede der Verjährung erhoben.Das [X.] hat der Klage in Höhe von 400.000 DM stattgegeben.Die Berufung des [X.]n hat das Berufungsgericht zunächst durch [X.] zurückgewiesen. Auf den hiergegen eingelegten Einspruch [X.] hat das [X.] das Versäumnisurteil aufgehoben und- unter Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung - die Klage abgewiesen.Hiergegen richtet sich die Revision der Klägerin, mit der sie die Aufrechterhal-tung des die Berufung zurückweisenden Versäumnisurteils erstrebt.Entscheidungsgründe:Die Revision führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung [X.] der Sache an das [X.] 5 -I.Das Berufungsgericht hat offengelassen, ob der Klägerin der geltendgemachte Schadensersatzanspruch gegen den [X.]n zusteht. Es hat [X.] mit der Begründung abgewiesen, etwaige Schadensersatzforderungenseien jedenfalls gemäß § 558 Abs. 1 BGB a.[X.] verjährt. Hierzu hat es ausge-führt:Der Lauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 558 Abs. 1 [X.] am 30. April 1995 begonnen und am 30. Oktober 1995 geendet. Bei [X.] der Klägerin auf Erlaß des Mahnbescheids, am [X.], seien etwaige Schadensersatzansprüche bereits verjährt gewesen. [X.] und Zweck der kurzen Verjährungsfrist geböten es jedenfalls die besonde-ren Umstände des vorliegenden Falles, für den Beginn der Frist - unabhängigvon der Beurteilung der tatsächlichen Besitzverhältnisse - auf den [X.]punktabzustellen, in dem es der Klägerin möglich gewesen sei, die [X.]durch einen Sachverständigen eingehend zu untersuchen. Im Hinblick auf dieseMöglichkeit könne dahinstehen, in wieweit die Klägerin aus Rechtsgründen ge-hindert gewesen sei, sich bereits zu diesem [X.]punkt den Besitz der [X.] zu verschaffen. Der vorstehenden Auffassung stehe die Entscheidungdes [X.] vom 10. Juli 1991 - [X.] - NJW 1991, 2416 [X.] entgegen. Zwar habe der [X.] die Auffassung vertreten, dieRückgabe der Mietsache setze grundsätzlich eine Veränderung der [X.] zugunsten des Vermieters voraus, der durch die Ausübung der tat-sächlichen Sachherrschaft in die Lage versetzt werde, sich ein [X.] vom Zustand der Mietsache zu machen. Der vom [X.] ent-schiedene Sachverhalt sei jedoch dem [X.] nicht vergleichbar, weildort - anders als hier - der Vermieter gerade keinen "freien", sondern nur einenvon dem Mieter während dessen Besitzes gestatteten Zutritt erhalten habe, um- 6 -sich in den Mieträumen umzusehen. Demgegenüber hätten hier die [X.] in Umfang und Intensität denjenigen entsprochen, die sichder Klägerin auch nach ordnungsgemäßer Rückgabe der Räume geboten [X.]. Nach ihrem Vorbringen sei ihr die Besichtigung von der Gemeinde, welchezwischenzeitlich die tatsächliche Sachherrschaft im Rahmen ihrer öffentlich-rechtlichen Befugnisse zur Gefahrenabwehr ausgeübt habe, ohne [X.] gestattet gewesen. Auch der [X.] stelle im Einzelfall fürden Beginn der Verjährungsfrist nicht stets auf die ordnungsgemäße Erfüllungder Rückgabepflicht (§ 556 BGB), sondern auf den [X.]punkt ab, in dem [X.] freien Zugang zur Mietsache erlangt habe, so daß er sie untersuchenund Veränderungen feststellen könne.Der [X.] habe ferner in einem Fall, in welchem der [X.] die Sache bei fortbestehendem Mietverhältnis zum Zwecke der Repara-tur zurückerhalten habe, diesen [X.]punkt als für den Beginn der [X.] maßgeblich erachtet, "weil kein einleuchtender Grund bestehe, das mögli-cherweise noch langfristig fortbestehende Mietverhältnis mit [X.] Vermieters aus jenem Schadensereignis zu belasten" ([X.], 58, 63 f).Vernünftige Gründe, die eine abweichende Beurteilung rechtfertigten, wenn [X.] die Pachtsache - wie hier - ungestört und "frei" untersucht habe, [X.] beendet und der Pächter bereits rechtskräftig zur Räumung undHerausgabe verurteilt sei, seien nicht zu erkennen. Maßgeblich sei, daß dieKlägerin Ende April 1995 sämtliche für die Rechtsverfolgung erforderlichen [X.] gewonnen [X.] -II.Das Berufungsurteil hält in entscheidenden Punkten der rechtlichenPrüfung nicht stand.1. Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des [X.],daß sich die Verjährung des geltend gemachten Schadensersatzanspruchsnach § 558 BGB a.[X.] (§ 548 BGB n.[X.]) in Verbindung mit § 581 Abs. 2 BG[X.]ichtet.Zwar hat zwischen der Klägerin und dem [X.]n kein Miet- bzw.Pachtverhältnis bestanden, denn der [X.] ist lediglich als Vertreter der be-reits gegründeten H-GmbH aufgetreten. Eine persönliche Haftung des [X.] kommt daher nur unter den Voraussetzungen des § 179 Abs. 1 BGB in [X.]. Die Regelung des § 179 Abs. 1 1. Alt. BGB besagt, daß der [X.] Vertreter dem anderen Teil das zu gewähren hat, was dieser bei [X.] könnte. Dem entspricht es, daßder Vertreter auch gewisse Gegenrechte geltend machen kann, die sonst [X.] zustünden ([X.], Urteil vom 20. November 1970 - [X.] -NJW 1971, 429 f). Denn durch diese Bestimmung soll dem Gegner keine gün-stigere Stellung verschafft werden, als dieser im Fall eines wirksamen Vertrags-schlusses mit dem Vertretenen gehabt haben würde. Deshalb findet [X.] [X.]n - wie auf die Inanspruchnahme eines Mieters bzw. Pächters we-gen Verschlechterungen der vermieteten bzw. verpachteten Sache - die kurzeVerjährungsfrist des § 558 BGB a.[X.] (§ 548 BGB n.[X.]) Anwendung.2. Das Berufungsgericht durfte nicht offen lassen, ab wann eine etwaigeHaftung des [X.]n nach § 179 Abs. 1 BGB eingetreten wäre. Denn [X.] kann frühestens ab dem [X.]punkt der Entstehung eines Anspruchsbeginnen (vgl. etwa [X.], Urteil vom 26. Oktober 1983 - [X.] - [X.] 8 -1984, 289 f). Die Haftung als vollmachtloser Vertreter gemäß § 179 Abs. 1 BGBentsteht erst, wenn feststeht, daß eine Genehmigung des Vertrages nicht [X.] kommt (vgl. [X.]Z 73, 266, 271; [X.]/[X.] 4. Aufl.§ 179 Rdn. 10-13, 21). Da das Berufungsgericht hierzu keinerlei tatsächlicheFeststellungen getroffen hat, läßt sich nicht beurteilen, ob der geltend gemachteAnspruch verjährt [X.] Auch für den Fall, daß der fragliche Schadensersatzanspruch der Klä-gerin gegen den [X.]n im [X.]punkt des vom Berufungsgericht angenom-menen Verjährungsbeginns (30. April 1995) bereits entstanden wäre, hält [X.] des [X.], dieser Anspruch sei jedenfalls verjährt, derrechtlichen Überprüfung nicht stand.Der geltend gemachte Anspruch wäre gemäß § 558 Abs. 1 BGB a.[X.] nurdann verjährt, wenn die Verjährungsfrist am 21. Februar 1996 oder früher (un-gehemmt und ununterbrochen) zu laufen begonnen hätte. Denn der Antrag [X.] des ("demnächst" zugestellten, § 693 Abs. 2 ZPO a.[X.]) Mahnbescheidsist am 22. August 1996 bei Gericht eingegangen (§ 209 Abs. 2 Nr. 1 BGB a.[X.]).a) Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, was die Revision zu [X.], die Verjährung habe - unabhängig von den tatsächlichen [X.] - zu laufen begonnen, nachdem der von der Klägerin beauftragte Sachver-ständige das Pachtobjekt zur Schadensfeststellung - ungestört durch den [X.] - untersucht habe.Gemäß § 558 Satz 2 BGB a.[X.] beginnt die Verjährung der [X.] in dem [X.]punkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.Nach ständiger Rechtsprechung des Senats erfordert die "Rückgabe" der [X.] grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten [X.] (Senatsurteile vom 10. Mai 2000 - [X.] - NJW 2000, [X.] -3206; vom 7. Februar 2001 - [X.] - NJ 2001, 535 f). Das bedeutetzum einen, daß der Vermieter/Verpächter in die Lage versetzt werden muß,sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfas-sendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der[X.] zu machen. Zum anderen ist eine vollständige und unzwei-deutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich (Senatsurteil vom [X.] [X.]O), wobei der Vermieter hiervon Kenntnis erlangen muß; andernfallshat das Mietverhältnis sein tatsächliches Ende nicht gefunden (vgl. [X.] in:Bub/[X.] Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. [X.]. VIRdn. 40). Daß der Vermieter/Verpächter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält,während des (auch nur mittelbaren) Besitzes des Mieters die Mieträume be-sichtigen zu lassen, genügt nicht (vgl. Senatsurteil vom 10. Mai 2000 [X.]O). Diegenannten Voraussetzungen sind auch nicht schon dann als erfüllt anzusehen,wenn der Vermieter [X.] hier- einen rechtskräftigen [X.] gegen [X.] in [X.] hält, aber noch nicht vollstreckt, obwohl er dies könnte.Das Berufungsgericht durfte demnach nicht offenlassen, ob und gegebe-nenfalls wann der [X.] (vor dem 22. Februar 1996) den Besitz an [X.] aufgegeben bzw. verloren hat. Entgegen der Auffassung des Be-rufungsgerichts ergibt sich aus dem in [X.], 59, 63 f veröffentlichten Urteildes [X.] nichts anderes. Auch in dieser Entscheidung hielt der[X.] einen Besitzwechsel zugunsten des Vermieters für [X.]. Die Besonderheit lag nur darin, daß dieser Besitzwechsel während fortbe-stehendem Mietverhältnis stattfand, wobei unschädlich war, daß dieser nur vonvorübergehender Dauer war (ca. 1 ½ Jahre), um dem Vermieter Reparaturar-beiten zu ermöglichen. Unter diesen Umständen hielt der [X.] dieentsprechende Anwendung des § 558 Abs. 2 BGB a.[X.] für geboten. Um einevergleichbare Fallgestaltung geht es hier aber [X.] -b) Die Auffassung des [X.], der geltend gemachte [X.] sei jedenfalls verjährt, erweist sich auch nicht aus anderen Gründen alsrichtig. Ob es zu der erforderlichen Veränderung der Besitzverhältnisse zugun-sten der Klägerin bis zum 21. Februar 1996 gekommen ist, läßt sich anhand dergetroffenen Feststellungen nicht beurteilen:[X.]) Die Tatsache, daß die Gemeindevertreter am 29. Juli 1994 im [X.] zu den [X.]n waren, nachdem sie die Schließanlage [X.] hatten auswechseln lassen, führt nicht ohne weiteres zur An-nahme eines solchen Besitzwechsels. Zwar ist insoweit ohne Belang, ob [X.]/Pächter den Besitz freiwillig aufgibt oder ihm dieser entzogen wird([X.]Z 104, 6, 7, 12). Wenn aber die Gemeinde bzw. Ortspolizeibehörde - wiehier - zur Sicherung des Objekts im Rahmen der Gefahrenabwehr die Schlösserausgewechselt und die neuen Schlüssel an sich genommen hat, so ist sie [X.] im Sinne von §§ 868 BGB; der [X.] als bisheriger Besitzerbleibt mittelbarer Besitzer und kann jederzeit die Schlüssel herausverlangen.Denn die Polizeibehörde handelt in einem solchen Fall - bei [X.] - mit Besitzmittlerwillen zugunsten des bisherigen Besitzers. [X.] hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Warum die Gemeinde [X.] April 1995 nicht mehr im Besitz der Schlüssel für das Pachtobjekt war, läßtsich den getroffenen Feststellungen nicht entnehmen. Rückschlüsse auf [X.] am Pachtobjekt lassen sich daher hieraus nicht ziehen.bb) Der bloße Umstand, daß der [X.] mit Schriftsatz vom 1. No-vember 1994 die Berufung gegen das Räumungsurteil zurückgenommen hat,besagt nicht, daß eine den Beginn der Verjährungsfrist auslösende Verände-rung der Besitzverhältnisse zugunsten der Klägerin stattgefunden hat. Das wärenur dann anzunehmen, wenn der [X.] - mit Kenntnis der Klägerin - [X.] am Pachtobjekt aufgegeben hätte und dadurch der Klägerin wenigstens- 11 -die Möglichkeit zur Ausübung der eigenen Sachherrschaft eingeräumt wordenwäre. In der Berufungsrücknahme kann jedoch nicht zugleich eine Besitzaufga-be durch den [X.]n gesehen werden. Auch wenn der [X.] die Rück-gabe der Pachtsache mit der Begründung verweigert hatte, das Räumungsurteilsei noch nicht rechtskräftig, so bedeutet seine spätere (zur Rechtskraft führen-de) Berufungsrücknahme nicht automatisch auch eine Besitzaufgabe. [X.] eine Änderung seiner Vorstellung über sein Besitzrecht oder die Er-folgsaussichten seiner Berufung erblickt werden. Beides würde über seinen Be-sitzwillen nichts Entscheidungserhebliches aussagen, geschweige denn überdie Kenntnis der Klägerin hiervon.cc) Daraus, daß dem von der Klägerin beauftragten [X.] April 1995 der Zugang durch einen über die Gemeinde eingeschaltetenSchlüsseldienst verschafft wurde, ergibt sich nichts anderes. Es bleibt bereitsunklar, wer vor und nach der Besichtigung durch den Sachverständigen im Be-sitz der Schlüssel für das Pachtobjekt war. Schon deshalb läßt sich keine fürden Beginn der Verjährung, die das [X.] mit dem 30. April 1995annimmt, relevante Aussage über die Besitzverhältnisse am Pachtobjekt tref-fen.- 12 -4. Mit der gegebenen Begründung kann das Urteil des [X.]nach allem keinen Bestand haben. Die Sache ist daher an das Berufungsge-richt zurückzuverweisen, damit es zur Frage der Verjährung und gegebenen-falls zu Grund und Höhe des geltend gemachten Anspruchs die [X.] treffen kann.HahneGerber[X.][X.]Vézina