Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.04.2007, Az. VII ZR 50/06

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/06 Verkündet am: 12. April 2007 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: ja [X.]R: ja
BGB § 633 Abs. 3 a.F.; [X.] § 7 Abs. 1; [X.] § 21 a) Die teilrechtsfähige [X.] der Wohnungseigentümer kann Ansprüche der Erwerber von Wohnungseigentum aus Bürgschaften nach § 7 [X.] in gewillkürter Prozessstandschaft gel-tend machen. b) Die [X.] kann regelmäßig auch Ansprüche von Erwerbern, die noch nicht im Grund-buch eingetragen sind, auf Freigabe von Grundschulden, die auf dem Wohnungseigentum las-ten, in gewillkürter Prozessstandschaft geltend machen. c) Eine Bürgschaft gemäß § 7 [X.] sichert auch Ansprüche eines Erwerbers auf [X.]ckgewähr seiner Vorauszahlungen, die sich aus § 633 Abs. 3 BGB a.F. ergeben. d) Eine Bürgschaft gemäß § 7 [X.] sichert das Vorauszahlungsrisiko eines Erwerbers auch in-soweit, als es um Mängel am [X.]seigentum geht, obwohl ein einzelner Erwerber die Erstattungen von Mängelbeseitigungskosten lediglich an die [X.] verlangen kann. e) Der Anspruch eines Erwerbers auf [X.]ckgewähr seiner Vorauszahlungen wegen Mängeln am [X.]seigentum ist durch eine Bürgschaft gemäß § 7 [X.] in Höhe des Anteils [X.], welcher dem [X.]ftungsanteil des Erwerbers/[X.] im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft für Aufwendungen der Instandsetzung und Instandhaltung entspricht. f) Ein Erwerber kann gegen eine von ihm geschuldete restliche Vergütung nicht mit einem auf Leistung an die [X.] gerichteten, nach den Mängelbeseitigungskosten berechneten Anspruch wegen Mängeln am [X.]seigentum aufrechnen. [X.], Urteil vom 12. April 2007 - [X.]/06 - O[X.]

[X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. Dezember 2006 durch [X.], [X.] Wiebel, Prof. Dr. [X.], [X.] und die Richterin [X.] für Recht erkannt: Die Revision der [X.] zu 2 gegen das Urteil des 12. Zivilsenats des [X.] vom 31. Januar 2006 wird zurückgewiesen, soweit die Beklagte zu 2 verurteilt worden ist, hinsichtlich der im Einzelnen bezeichneten [X.] den Verzicht zu erklären und deren Löschung zu bewilli-gen betreffend die Wohneinheiten 10 und 14 (M. ) sowie 26 und 35 ([X.]). Im Übrigen wird das genannte Urteil vom 31. Januar 2006 aufge-hoben. Insoweit wird die Sache zur neuen Verhandlung und Ent-scheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Klägerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, nimmt die [X.], die Beklagte zu 2, aus mehreren Bürgschaften in Anspruch. Außerdem streiten die Parteien darum, ob die Beklagte zu 2 verschiedene Grundschulden freigeben muss. 1 - 3 - Die Beklagte zu 1, eine Bauträgergesellschaft, hat einen größeren Alt-baukomplex in [X.] saniert, in Eigentumswohnungen umgewandelt und diese vermarktet. Sie ist rechtskräftig verurteilt worden, 1.576.663,40 • zur Erstattung von Kosten der Beseitigung von Mängeln am [X.]seigentum sowie als Vorschuss auf die Kosten weiterer [X.]ngelbeseitigung zu zahlen. Die Beklagte zu 2 hat diese titulierte Forderung, die sich bei der inzwischen im [X.] gelöschten [X.] zu 1 nicht mehr beitreiben lässt, ihrerseits unstreitig gestellt. 2 Die Beklagte zu 2 beteiligte sich mehrfach an dem Projekt. Sie finanzier-te das Gesamtprojekt für die Beklagte zu 1. Zur Sicherung wurden die Global-grundschulden bestellt, von denen noch Anteile auf einigen der veräußerten Eigentumswohnungen lasten; die Freigabe dieser Anteile ist der eine [X.]upt-streitpunkt. Daneben übernahm die Beklagte zu 2 gegenüber einzelnen Erwer-bern die Bürgschaften für die Beklagte zu 1, deretwegen die Parteien streiten. Sie hat eingeräumt, dass sie auf diese Bürgschaften grundsätzlich leisten muss, möchte jedoch nicht an die Klägerin und auch nicht in der geforderten Höhe zahlen. 3 Die Beklagte zu 1 trat ihre Vergütungsansprüche aus den Erwerbsverträ-gen an die Beklagte zu 2 ab und zeigte die Abtretung in diesen Verträgen an. Nach deren im wesentlichen übereinstimmenden Vertragsklauseln ist unter an-derem Voraussetzung für die Fälligkeit der Vergütung für die Eigentumswoh-nungen, dass entweder die Beklagte zu 1 eine Bürgschaft nach § 7 [X.] hin-terlegt hat oder ein bestimmter [X.] erreicht ist, die [X.] im Grundbuch eingetragen ist und die Freistellungserklärung der [X.] zu 2 bezüglich des jeweiligen Anteils an den Globalgrundschulden vor-liegt. Die Erwerber leisteten grundsätzlich entsprechend dem [X.]. 4 - 4 - Die Erwerber [X.] und M.
zahlten davon abweichend aus steuerli-chen Gründen an die Beklagte zu 2 schon bei Abschluss des [X.] 1997 die vereinbarte Vergütung in voller Höhe. Die Beklagte zu 2 stellte ihnen im Gegenzug Bürgschaften über 990.000 DM ([X.] ) und 354.676 DM (M. ). Die [X.] enthalten jeweils einen Hinweis auf die nach § 7 [X.] bestehende Verpflichtung der [X.] zu 1, eine Bürgschaft zu stellen. Beide Erwerber sind im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Die anteiligen Globalgrundschulden wurden nicht gelöscht. 5 Die Beklagte zu 2 stellte ferner Ende 1998 den Erwerbern [X.]. , [X.]

, [X.]

, [X.], D.

, [X.]/B. , [X.]([X.]. ), [X.]. , [X.]. und [X.]

, die zunächst entsprechend dem [X.] Teilzahlungen entrichtet hatten, in Höhe der noch offenen [X.] Bürgschaften in un-terschiedlicher Höhe (sog. "[X.]"). Zu gleichen [X.] erhielt die Erwerberin [X.]. kurz zuvor zwei Bürgschaften. In allen die-sen [X.] wurde ebenfalls auf § 7 [X.] verwiesen. Um steuer-liche Vorteile zu erhalten, zahlten diese Erwerber daraufhin ganz oder teilweise die noch offene Vergütung an die Beklagte zu 2. Der Erwerber [X.]. schließlich, der ebenfalls kurz vor den "[X.]" und zu den gleichen Be-dingungen eine Bürgschaft gestellt bekam, leistete gleichwohl keine weiteren Zahlungen. 6 Die Erwerber [X.] und [X.]und die aus den "[X.]" (einschließlich [X.].

und [X.]. berechtigten Erwerber ermächtigten "die Wohnungseigentümergemeinschaft", ihre Ansprüche aus den ihnen erteil-ten Bürgschaften gegenüber der [X.] zu 2 geltend zu machen und traten ihr ihre Bürgschaftsforderungen ab. Die Erwerber [X.] , [X.].

, [X.]. , [X.] , [X.]([X.]. ) und [X.].

, welche die ihnen aus den Bürgschaften zustehenden Ansprüche einschließlich der gesicherten Forderungen an ihre 7 - 5 - jeweiligen [X.]usbanken abgetreten hatten, wurden von diesen ermächtigt, die abgetretenen Ansprüche aus den Bürgschaften gegenüber der [X.] zu 2 geltend zu machen. Den [X.]usbanken war bekannt, dass diese Ansprüche durch "die Wohnungseigentümergemeinschaft" gerichtlich verfolgt werden soll-ten. Die Erwerber, welche Pfandfreigabe verlangen, ermächtigten ebenfalls die Wohnungseigentümergemeinschaft, diese Ansprüche zu verfolgen. Die Klägerin macht die [X.] sowie die Ansprüche auf Pfandfreigabe aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses im Namen und auf Kosten der [X.] geltend. 8 Das [X.] hat die Beklagte zu 2 in Höhe von 482.420,32 • zur Zahlung verurteilt und den auf Pfandfreigabe gerichteten weiteren Klageantrag als unzulässig abgewiesen. 9 Auf die Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht die Beklagte zu 2 zur Zahlung von 1.287.417,36 • und im beantragten Umfang zur Abgabe einer Verzichts- und Löschungserklärung gegenüber insgesamt 13 Erwerbern bezüg-lich der zugunsten der [X.] zu 2 auf dem Wohnungseigentum dieser Er-werber lastenden Grundschulden verurteilt. Die Berufung der [X.] zu 2, mit der diese die Abweisung der Klage erstrebt hat, ist mit Ausnahme eines Teils der Zinsforderung erfolglos geblieben. 10 Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision will die Beklagte zu 2 weiterhin die Abweisung der Klage erreichen. 11 - 6 - Entscheidungsgründe: 12 Die Revision ist überwiegend begründet. 13 Auf das Schuldverhältnis finden die bis zum 31. Dezember 2001 gelten-den Gesetze Anwendung (Artikel 229 § 5 Satz 1 EGBGB). A. Zulässigkeit der Klage [X.] Das Berufungsgericht hält die Klage für zulässig. Es führt aus, Klägerin sei die Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie sei nach der neueren Recht-sprechung des [X.] teilrechtsfähig und vom aktuellen Mit-gliederbestand unabhängig. Dementsprechend sei nicht erheblich, dass eine Erwerberin insolvent geworden und eine weitere gestorben sei. Die [X.] bestehe hinsichtlich der das Verwaltungsvermögen betreffenden [X.]. Die Klägerin könne nicht nur originär bei ihr entstandene, sondern auch solche Ansprüche der Erwerber geltend machen, die sie bereits nach alter Rechtslage habe an sich ziehen und prozessual geltend machen können. Dem Verwaltungsvermögen einer Wohnungseigentümergemeinschaft seien die [X.] zuzurechnen, welche durch Mehrheitsbeschluss, vorbehaltlich der Zu-stimmung der betroffenen Anspruchsinhaber, als solche festgestellt worden seien. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft könne beschließen, die das [X.]seigentum betreffenden Ansprüche nach § 633 Abs. 3 BGB ge-meinschaftlich geltend zu machen; gleiches müsse für die sie sichernden [X.] gelten. Die erforderlichen Beschlüsse der Klägerin lägen vor. Hinsichtlich der [X.] ergebe sich nichts anderes. Insoweit sei die 14 - 7 - Klägerin ebenfalls zu der Auffassung gelangt, dass die Durchsetzung der [X.] durch die [X.] in ihrem Interesse liege. 15 Die Prozessführungsbefugnis der Klägerin sei gegeben. Soweit [X.] an sie abgetreten worden seien, ergebe sich ihre Prozessfüh-rungsbefugnis daraus, dass sie insoweit eigene Ansprüche verfolge. Soweit Ansprüche der einzelnen Erwerber aus den [X.] und den [X.] geltend gemacht würden, könne die Klägerin in gewill-kürter Prozessstandschaft vorgehen. Die Ermächtigung durch die Forderungs-inhaber liege vor. Soweit einzelne Erwerber ihre Ansprüche aus jeweils ihrer Bürgschaft an ihre finanzierenden [X.]usbanken abgetreten hätten, seien sie von diesen er-mächtigt worden, die Ansprüche selber geltend zu machen. Diese Ermächti-gungen seien dahin auszulegen, dass auch die Klägerin zur Prozessführung habe ermächtigt werden sollen. Den [X.]usbanken sei bekannt gewesen, dass die Ansprüche durch die Klägerin durchgesetzt werden sollten. 16 Das schutzwürdige Interesse der Klägerin, in Prozessstandschaft auftre-ten zu können, ergebe sich daraus, dass jedenfalls ein erheblicher Teil des zu erstreitenden Betrages der Wohnungseigentümergemeinschaft zugute kommen und zur Sanierung der Mängel verwandt werden solle. Damit korrespondierend hätten die einzelnen Erwerber ein schutzwürdiges Interesse daran, der Klägerin die Prozessführung zu übertragen. Es gehe um Ansprüche, welche das Ge-meinschaftseigentum beträfen. Die Übernahme des [X.] durch einen einzelnen Erwerber sei unangemessen. Schutzwürdige Belange der [X.] seien nicht berührt. Eine Gefährdung des Kostenerstattungsanspruchs oder eine Verschlechterung der Beweissituation durch die Prozessführung der Klä-gerin seien nicht ersichtlich. Gleiches gelte auch hinsichtlich der [X.] - 8 - sprüche. Nur die einheitliche Durchsetzung der Bürgschafts- und Freigabean-sprüche gewährleiste, dass jedenfalls die erforderliche Mehrheit der Erwerber mit der gemeinsamen Geltendmachung der Ansprüche durch die Klägerin [X.] sei. 18 Ein Verstoß gegen das [X.] liege nicht vor. Es [X.] sich nicht um eine geschäftsmäßige Besorgung fremder Rechtsangele-genheiten im Sinne des Art. 1 § 1 Abs. 1 [X.], weil die [X.] die Klägerin mittelbar selbst beträfen. I[X.] Das hält im Ergebnis der rechtlichen Überprüfung stand. Die Klage ist zu-lässig. Die Klägerin ist parteifähig. Sie kann die streitigen Ansprüche in gewill-kürter Prozessstandschaft geltend machen. 19 1. Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, dass die Klägerin ein selbständiges, teilrechtsfähiges Rechtssubjekt und als solches parteifähig ist. 20 Nach der neuen Rechtsprechung des [X.] ([X.], [X.] vom 2. Juni 2005 - [X.], [X.] 163, 154, 172, 177; Urteil vom 24. Juni 2005 - [X.], NJW 2005, 3146) ist die [X.] der [X.] ein rechtsfähiger Verband sui generis. Ihre Rechtsfähigkeit ist nicht umfassend, sondern auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt, bei denen die Wohnungseigentümer im [X.]hmen der Verwaltung des gemein-schaftlichen Eigentums als [X.] am Rechtsverkehr teilnehmen. Diese Änderung der Rechtsprechung hat der für die Rechtsstreitigkeiten aus [X.]gemeinschaften zuständige V. Zivilsenat des [X.] umfassend und überzeugend begründet. Der Senat schließt sich ihr an. 21 - 9 - Sie stärkt die [X.]ndlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Rechtsverkehr ([X.], [X.] 2006, 2, 6). Dem trägt auch § 10 Abs. 6 ff. des Entwurfes eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze Rech-nung (vgl. BT-Drucksache 16/887 [X.] 56 f.). 22 2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist als insoweit rechts- und parteifähiger Verband unter den von der Rechtsprechung unter Berücksichti-gung der Interessen der Wohnungseigentümer und des Veräußerers bestimm-ten Voraussetzungen befugt, die Rechte der Erwerber wegen Mängeln an der Bausubstanz des [X.]seigentums geltend zu machen und gerichtlich durchzusetzen. Diese Befugnis leitet sich aus der gesetzlichen Ermächtigung ab, § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 [X.]. Sie verleiht der [X.] die Stellung eines gesetzlichen Prozessstandschafters. Das hat der Senat mit Urteil vom heutigen Tage ([X.] ZR 236/05, zur Veröffentli-chung in [X.] bestimmt) ausführlich begründet. Darauf wird Bezug genom-men. Um diese Ansprüche geht es jedoch nicht, denn die Klägerin macht nicht die Gewährleistungsansprüche, sondern [X.] geltend. Die [X.] kann die Klägerin in [X.] geltend machen. 23 a) Diese Ansprüche gehören nicht zu dem Bestand an Rechten, auf den sich die die Parteifähigkeit begründende Teilrechtsfähigkeit der Klägerin [X.]. Die [X.] sind nicht Teil des Verwaltungsvermögens und sie sind auch keine dieses Vermögen direkt betreffenden Ansprüche. Nicht die Klägerin kann entscheiden, ob und wie sie geltend gemacht werden sollen. Das kann allein der einzelne Erwerber, um dessen [X.] es jeweils geht. 24 - 10 - Jeder dieser [X.] besteht aufgrund eines individuellen Vertrages zwischen dem Erwerber und der [X.] zu 2, an deren Stelle [X.] auch mehrere Geldinstitute hätten stehen können. Im wirtschaftlichen Ergebnis sollen diese Bürgschaftsverträge zwar unter anderem auch die [X.] Herstellung des Bauvorhabens absichern. So betrachtet besteht durchaus eine gewisse Verbindung zum Verwaltungsvermögen und zu den Aufgaben der Klägerin. Die vertragliche Verpflichtung jedoch besteht darin, [X.] Ansprüche des einzelnen Erwerbers auf vollständige oder teilweise [X.]ckgewähr seiner Vorauszahlung zu sichern. Das Berufungsgericht nimmt zu Recht und von der Revision nicht in Frage gestellt an, dass die Beklagte zu 2 Bürgschaften gemäß § 7 [X.] übernommen hat. Ob ein Erwerber auf diese Sicherheit zurückgreift und für welchen seiner aus Mängeln sich ergebenden Ansprüche, muss er zunächst für sich entscheiden. Das ist keine Frage der Ver-waltung des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern lediglich eine solche der persönlichen finanziellen Absicherung des Erwerbers. 25 Darin liegt ein wesentlicher Unterschied zu den Ansprüchen der [X.] Erwerber auf mangelfreie Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums. Diese Ansprüche sind ebenfalls individuell, jedoch notwendig gemeinschaftsbe-zogen. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht den [X.]n gemeinschaftlich zu; zu dieser Verwaltung gehört insbeson-dere die ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung des gemein-schaftlichen Eigentums, § 21 [X.]. Diese Kompetenz schließt unter den von der Rechtsprechung entwickelten Voraussetzungen auch die Befugnis ein, ge-meinschaftsbezogene Ansprüche der Erwerber gegen den Veräußerer geltend zu machen (vgl. [X.], Urteil vom 12. April 2007 - [X.] ZR 236/05, zur Veröffentli-chung in [X.] bestimmt). 26 - 11 - b) Die Klägerin kann sich nicht darauf stützen, dass die Bürgschaftsfor-derungen an sie abgetreten worden seien. Diese Abtretungen sind vom [X.] zwar festgestellt; sie sind jedoch unwirksam. Wegen der Akzesso-rietät der Bürgschaftsforderung zu der gesicherten [X.]uptforderung kann der Anspruch aus einem [X.], von Ausnahmen abgesehen, nicht isoliert abgetreten werden ([X.], Urteil vom 19. September 1991 - [X.], [X.] 115, 177, 180 m.w.N.). Solche Ausnahmen sind nicht gegeben. 27 c) Die Klägerin kann in gewillkürter Prozessstandschaft vorgehen, nach-dem sie ermächtigt worden ist, die [X.] gerichtlich zu verfol-gen. 28 (1) Die Klägerin konnte ermächtigt werden, die [X.] im eigenen Namen geltend zu machen. 29 Allerdings könnte der Klägerin nicht jegliche Prozessführung übertragen werden. Wo im Einzelnen eine Grenze zu ziehen ist und welche Besonderhei-ten sich etwa aus der nur teilweisen Rechtsfähigkeit ergeben können, braucht jedoch nicht abschließend geklärt zu werden. Jedenfalls kann die Klägerin sol-che Ansprüche in gewillkürter Prozessstandschaft verfolgen, die in einem [X.] rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit ihrer Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums stehen und für die ein eigenes schutzwürdiges Interesse besteht, sie gerichtlich durchzusetzen. Beide Voraussetzungen sind gegeben. 30 Dem Streit um die [X.] liegt in der Sache zugrunde, dass das [X.]seigentum nur mangelhaft hergestellt worden ist. Die Bürgschaften werden wegen dieser mangelhaften Herstellung in Anspruch ge-nommen. Die ordnungsgemäße Instandsetzung gehört ebenso zu den [X.] der Klägerin wie die Bereitstellung der erforderlichen Finanzierung. Die 31 - 12 - Bürgschaften betreffen diese Finanzierung nicht unmittelbar, kommen ihr aber im Ergebnis zugute. Die Zahlungen der [X.] zu 2 sollen dazu dienen, die Aufwendungen der Wohnungseigentümer für die zunächst auf eigene Kosten vorgenommene teilweise [X.]ngelbeseitigung auszugleichen und die Mittel für die weitere [X.]ngelbeseitigung bereitzustellen. 32 Daraus ergibt sich zugleich das Interesse der Klägerin, anstelle der [X.] Wohnungseigentümer zu klagen. Für sie ist es nahe liegend und zweckmäßig, die einzelnen [X.] in ihrer [X.]nd zu bündeln und die Zahlung der [X.] zu 2 direkt an sich zu erreichen. [X.] der [X.] zu 2 stehen dem nicht entgegen. Es ist nicht ersichtlich, dass die Verschiebung der Parteirollen Nachteile für sie mit sich bringt. Das gilt für den Ablauf des Prozesses ebenso wie für einen etwaigen Kostenerstat-tungsanspruch im Falle eines Obsiegens. (2) Die Klägerin ist auch wirksam ermächtigt worden. 33 Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des [X.]s haben die Gläubiger der streitgegenständlichen Bürgschaftsforde-rungen die Klägerin ermächtigt, diese Forderungen im eigenen Namen geltend zu machen. Soweit das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang außerdem erwähnt, einige Erwerber/Bürgschaftsgläubiger hätten ihre Bürgschaftsansprü-che an die Klägerin abgetreten, sind darin ebenfalls entsprechende Ermächti-gungen zu sehen. Denn aus den oben dargelegten Gründen sind die Abtretun-gen zwar unwirksam; eine unwirksame Abtretung kann jedoch nach § 140 BGB in eine Ermächtigung umgedeutet werden, den Anspruch aus der Bürgschaft im eigenen Namen geltend zu machen (vgl. [X.], Urteil vom 9. Juli 2002 - [X.]/00, NJW-RR 2003, 51, 52 m.w.N.). Die Umdeutung entspricht den Interes-sen sowohl der Klägerin als auch der [X.] zu 2. 34 - 13 - Der Erteilung einer Einziehungsermächtigung für eine Bürgschaftsforde-rung steht nicht entgegen, dass die Forderung nicht selbständig, sondern nur gemeinsam mit der verbürgten [X.]uptforderung abgetreten werden kann. Die Abtretungsbeschränkung steht der Erteilung einer Einziehungsermächtigung nur dann entgegen, wenn die Ermächtigung dem mit der Abtretungsbeschrän-kung verfolgten Zweck zuwiderliefe. Die rechtliche Abhängigkeit der Bürg-schaftsforderung von der [X.]uptforderung, die eine selbständige Abtretung der Bürgschaftsforderung in der Regel ausschließt, wird durch die Erteilung einer Einziehungsermächtigung jedenfalls dann nicht berührt, wenn der [X.] auch zur Einziehung der verbürgten [X.]uptforderung ermächtigt worden ist (vgl. [X.], Urteil vom 20. Oktober 1988 - [X.], NJW-RR 1989, 315, 317). Diese Voraussetzung ist erfüllt; die Klägerin ist ermächtigt, die zugrunde liegen-den Gewährleistungsansprüche gegenüber der [X.] zu 1 geltend zu ma-chen. 35 [X.] steht ferner nicht entgegen, dass ei-nige Erwerber unter anderem ihre Bürgschaftsforderungen zur Sicherheit an ihre [X.]usbanken abgetreten haben. Die Erwerber sind nach den gegebenen Umständen gleichwohl berechtigt, die Klägerin zur Einziehung ihrer Forderun-gen zu ermächtigen. Das Berufungsgericht legt die Erklärungen der [X.]usban-ken, durch welche die Erwerber ihrerseits ermächtigt worden sind, ihre an die [X.]usbanken abgetretenen Ansprüche selbst gegenüber der [X.] zu 2 geltend zu machen, rechtsfehlerfrei dahin aus, dass die [X.]usbanken mit [X.] an die Klägerin einverstanden sind. Ohne Erfolg wendet die Revision ein, die Ermächtigungen der [X.]usbanken hätten sich lediglich "auf die Gewährleistungsansprüche" erstreckt, nicht jedoch auf die streitgegenständli-chen Bürgschaftsforderungen. Dem Wortlaut dieser Ermächtigungen ist un-missverständlich zu entnehmen, dass es dort auch um die Ansprüche "aus den 36 - 14 - Bürgschaftserklärungen" der [X.] zu 2 geht. Weitere, teilweise missver-ständliche Formulierungen in den Ermächtigungen ändern daran nichts. 37 Zu Recht nimmt im Übrigen das Berufungsgericht an, dass die [X.] der Ermächtigung nicht durch § 134 BGB in Verbindung mit Art. 1 § 1 Abs. 1 [X.] in Frage gestellt wird. Ein genehmigungspflichti-ger Fall geschäftsmäßiger Einziehung fremder Forderungen liegt nicht vor. Ebenso wie der Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz einer solchen Genehmigung nicht bedarf, wenn er Ansprüche der Wohnungseigentümer ge-richtlich geltend macht (vgl. [X.], Beschluss vom 6. [X.]i 1993 - [X.], [X.] 122, 327; Urteil vom 20. März 1986 - [X.] ZR 81/85, [X.], 447 = [X.] 1986, 171), kann die Klägerin, die Ansprüche ihrer eigenen Mitglieder verfolgt, insoweit genehmigungsfrei tätig werden (vgl. auch [X.], Urteil vom 7. Dezember 2006 - [X.] ZR 290/04, [X.], 576 = NZBau 2007, 182 = [X.] 2007, 256). 3. Die [X.] können von der Klägerin ebenfalls in gewillkür-ter Prozessstandschaft eingeklagt werden. 38 a) Auch die Durchsetzung dieser Ansprüche gehört nicht zu den Verwal-tungsaufgaben der Klägerin. Jedoch kann die Klägerin entsprechend ermächtigt werden. Die [X.] stehen noch ausreichend in einem engen rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Verwaltung des [X.]seigentums und die Klägerin hat ein eigenes schutzwürdiges Inte-resse, dass es im Gefolge von Streitigkeiten um Restzahlungs- und Freigabe-ansprüche nicht zu Zwangsvollstreckungen und ähnlichen, die Verwaltung des [X.]seigentums erschwerenden Entwicklungen kommt. 39 Ein entgegenstehendes berechtigtes Interesse der [X.] zu 2 ist nicht ersichtlich. 40 - 15 - b) Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Be-rufungsgerichts liegen die entsprechenden Ermächtigungen durch die [X.] Erwerber vor. 41 42 Dass die Klägerin die Freigabe nur zugunsten des jeweiligen Erwerbers verlangen kann, liegt auf der [X.]nd. B. [X.] (Klageantrag zu 1) [X.] Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist der Zahlungsanspruch aus den Bürgschaften überwiegend begründet. 43 1. Aus den Bürgschaften [X.] und [X.]ständen der Klägerin insge-samt (1.344.676 DM =) 687.521,92 • zu. Beide Bürgschaften seien "echte" § 7 [X.]-Bürgschaften; sie sicherten auch Ansprüche aus § 633 Abs. 3 BGB. [X.] sei, ob diese beiden Erwerber ihre Vorauszahlungen ohne vertragli-che Verpflichtung aus steuerlichen Gründen selbst gewünscht hätten. 44 Beide Erwerber hätten gleichermaßen Ansprüche gegen die Beklagte zu 1 aus § 633 Abs. 3 BGB in voller Höhe der gegen diese ausgeurteilten 1.576.663,40 •. Jeder einzelne Erwerber könne nach ständiger Rechtspre-chung gegen den Bauträger die Ansprüche auf Beseitigung von Mängeln am [X.]seigentum und damit auch die entsprechenden Zahlungsansprü-che in vollem Umfang geltend machen. Dieser jeweilige Anspruch sei durch jede der Bürgschaften der [X.] zu 2 in vollem Umfang gesichert. Die Si-cherung sei nicht etwa beschränkt auf die Quote an den Sanierungskosten, die 45 - 16 - der einzelne Erwerber im Innenverhältnis der [X.] gegebenenfalls tragen müsse. Ein Grund für eine solche Beschränkung sei nicht ersichtlich. 46 Die [X.]ftung der [X.] zu 2 ohne Beschränkung auf die Quote dehne ihr Risiko nicht über Gebühr aus. Denn die Bürgenhaftung sei jeweils auf die Höhe des vom Erwerber gezahlten Betrages begrenzt. Andererseits würden Erwerber, die eine Bürgschaft erhalten hätten, nicht ungerechtfertigt besser ge-stellt gegenüber denjenigen, die nach Baufortschritt gemäß § 3 [X.] gezahlt hätten. Dass ein Bürgschaftsgläubiger im Gegensatz zum [X.]tenzahler erst am Ende der Bautätigkeit Veranlassung zur Prüfung habe, ob Mängel vorlägen, sei kein rechtlicher, sondern ein nur faktischer Vorteil, der außer Betracht zu blei-ben habe. [X.] sei die Auffassung der [X.] zu 2, die Bürgschaften seien jeweils auf 5,6 % der Vergütung beschränkt, nachdem das Sondereigen-tum abgenommen worden sei und damit laut [X.] 94,4 % der [X.] fällig geworden seien. Eine solche Beschränkung ergebe sich aus den [X.] nicht. 47 2. Aus den so genannten "[X.]" habe die Klägerin einen weiteren Zahlungsanspruch über (1.119.761,50 DM =) 572.524,96 •. Auch diese Bürgschaften seien solche gemäß § 7 [X.], die Ansprüche aus § 633 Abs. 3 BGB sicherten. Mit ihnen habe sich die Beklagte zu 2 nur in Höhe der bei Bestellung der Bürgschaften jeweils noch offenen restlichen Vergütung verbürgt. Das habe zwar vermutlich gegen das Verbot einer Vermischung von Sicherheiten nach den §§ 3 und 7 [X.] verstoßen, berühre aber die Bürg-schaftsverträge nicht, weil sich das Verbot nicht an den Bürgen richte. Eine Be-schränkung der Bürgschaftssumme auf die interne [X.]squote der 48 - 17 - einzelnen Erwerber oder auf die letzten 5,6 % der Vergütung gebe es auch hier nicht. 49 3. Aus vorstehenden Gründen könne die Klägerin ferner die Zahlung [X.] (53.532,00 DM =) 27.370,48 • aus den beiden Bürgschaften [X.]. verlangen. Ansprüche aus der Bürgschaft [X.]. beständen dagegen nicht, weil dieser Erwerber, nachdem die Bürgschaft gestellt worden sei, keine weiteren Zahlungen geleistet habe. I[X.] Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung in ei-nem wesentlichen Punkt nicht stand. 50 1. Das Berufungsgericht nimmt zu Recht an, dass die Beklagte zu 2 un-geachtet der in den Bürgschaften verwendeten Formulierung [X.]ckgewähr "des Kaufpreises" Bürgschaften gemäß § 7 [X.] übernommen hat. Die [X.] ist lediglich ungenau und besagt nichts anderes. Das gilt auch für die "[X.]" und die in zeitlicher Nähe gestellten Bürgschaften [X.]. und [X.]. . Dem Berufungsgericht ist ferner darin zu folgen, dass ab-gesehen von den Bürgschaften [X.] und [X.]die Bürgschaften nur die bei ihrer Bestellung jeweils noch offene Vergütung sichern sollen und dass [X.] aus der Bürgschaft [X.]. mangels weiterer Zahlung nicht bestehen. Richtig ist auch, dass sich aus den [X.] eine Beschränkung der Bürg-schaften auf die jeweils restlichen 5,6 % der Vergütung nicht ergibt. 51 2. Zutreffend nimmt das Berufungsgericht im [X.] an die Recht-sprechung des [X.] an, dass eine Bürgschaft gemäß § 7 [X.] im Ergebnis auch Ansprüche aus § 633 Abs. 3 BGB sichert. Es ist richtig, dass die Beklagte zu 2 aus den von ihr gestellten Bürgschaften dem Grunde nach für 52 - 18 - den Ersatz von Kosten der Beseitigung von Mängeln am [X.]seigen-tum einzustehen hat. Das stellt die Beklagte zu 2 auch nicht in Frage. 53 a) Eine Bürgschaft gemäß § 7 Abs. 1 [X.] sichert Ansprüche des [X.] auf [X.]ckgewähr seiner Vorauszahlungen. Die Sicherung ist nicht auf die Fälle beschränkt, in denen der [X.] scheitert und durch Wande-lung oder großen Schadensersatz rückgängig gemacht wird, so dass alle [X.] des Erwerbers zu erstatten sind. Gesichert werden auch Ansprüche des Erwerbers, der nur eine teilweise [X.]ckgewähr verlangt, weil er das herge-stellte Objekt behält, lediglich Mängel beseitigt haben möchte und anstelle der [X.]ngelbeseitigung die entsprechenden Zahlungsansprüche hat ([X.], Urteil vom 18. Juni 2002 - [X.], [X.] 151, 147, 151; Urteil vom 11. März 2003 - [X.], [X.], 1220; Urteil vom 22. Oktober 2002 - [X.], [X.], 243 = NZBau 2003, 98 = [X.] 2003, 141; Urteil vom 14. Januar 1999 - [X.], [X.], 659 = [X.] 1999, 147). Dazu ge-hören insbesondere auch Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen für die [X.]ngelbeseitigung. Dass solche Ersatzansprüche einen Anspruch des Erwerbers auf [X.]ck-gewähr von Vorauszahlungen begründen können, liegt auf der [X.]nd, wenn es um Mängel an einem Gebäude geht, welches der Erwerber für sich hat errich-ten lassen. Hier stehen sich die Vorauszahlung des Erwerbers und sein [X.] gegen den Veräußerer direkt gegenüber. Fällt der Veräußerer aus, so muss der Bürge einstehen (vgl. den [X.] 151, 147 zugrunde liegenden Fall). Nicht anders ist die Situation, wenn der Erwerber einer Eigentumswohnung [X.]ngelbeseitigungskosten wegen Mängeln an seinem Sondereigentum geltend macht und eine entsprechende [X.]ckgewähr geleisteter Vorauszahlungen [X.]. Aber auch dann, wenn es um die Kosten der [X.]ngelbeseitigung am Ge-meinschaftseigentum geht, ist der Erwerber durch eine Bürgschaft gemäß § 7 54 - 19 - [X.] gesichert. Auch insoweit kann er gegebenenfalls den Bürgen in [X.] nehmen. 55 Allerdings bestehen bei Ansprüchen aufgrund von Mängeln am Gemein-schaftseigentum einer Eigentumswohnungsanlage Besonderheiten. Jeder Er-werber hat einen eigenen Anspruch auf mangelfreie Herstellung auch des [X.]. Diesen Anspruch kann er geltend machen, ohne auf die Mitwirkung der [X.] angewiesen zu sein. Er kann bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen auch selbständig einen Vorschuss oder die Erstat-tung von [X.]ngelbeseitigungskosten verlangen ([X.], Urteil vom 15. Februar 1990 - [X.] ZR 269/88, [X.] 110, 258; Urteil vom 15. April 2004 - [X.] ZR 130/03, [X.], 1148 = NZBau 2004, 435 = [X.] 2004, 557; vgl. auch Ur-teil vom 27. Juli 2006 - [X.] ZR 276/05, [X.] 169, 1; ständige Rechtsprechung). Das sind seine eigenen, ihm zustehenden Ansprüche; er hat sie allerdings nur neben den anderen, gleichermaßen berechtigten Erwerbern. Sofern er [X.] verfolgt, kann deshalb der einzelne Erwerber nicht Leistung an sich, sondern nur Leistung an die Eigentümergemeinschaft verlangen (vgl. [X.], Urteil vom 10. März 1988 - [X.] ZR 171/87, [X.], 336 = NJW 1988, 1718 = [X.] 1988, 181; Urteil vom 6. Juni 1991 - [X.] ZR 372/89, [X.] 114, 383, 386; Urteil vom 19. Dezember 1996 - [X.] ZR 233/95, [X.], 488 = NJW 1997, 2173 = [X.] 1997, 185). In dieser besonderen Konstellation ste-hen also vom Erwerber an den Veräußerer geleistete Vorauszahlungen nicht direkt einem Anspruch auf [X.]ckgewähr an den Erwerber gegenüber, sondern einem Anspruch des Erwerbers auf Leistung an die [X.]. Der Sicherungsumfang einer Bürgschaft gemäß § 7 [X.] umfasst dem Grunde nach auch diesen Anspruch ([X.], Urteil vom 14. Januar 1999 - [X.], [X.], 659 = [X.] 1999, 147; Urteil vom 22. Oktober 2002 - [X.], [X.], 243 = NZBau 2003, 98 = [X.] 2003, 141). Das 56 - 20 - ergibt sich aus der erforderlichen, beiderseits interessengerechten Auslegung des [X.]. 57 Ebenso wie Mängel und daraus folgende Gewährleistungsansprüche beim Sondereigentum bedeuten Mängel am [X.]seigentum, dass der Veräußerer seine Verpflichtung teilweise nicht oder schlecht erfüllt hat, dass ferner das Gleichgewicht zwischen den geleisteten Zahlungen des Erwerbers und den erbrachten Leistungen des Veräußerers gestört ist und dass der Wert der Unternehmerleistung gemindert ist (vgl. [X.], Urteil vom 18. Juni 2002 - [X.], [X.] 151, 147, 151 ff. zu Mängeln an einem Reihenhaus). Das [X.] des Erwerbers, der Vorauszahlungen erbracht hat, besteht bei [X.] im Gefolge von Mängeln am Gemein-schaftseigentum in gleicher Weise wie bei entsprechenden Störungen wegen Mängeln am Sondereigentum oder an einem für den Erwerber errichteten [X.]. Auch im Hinblick auf Mängel am [X.]seigentum benötigt er einen angemessenen Ausgleich für die von ihm übernommene Verpflichtung, die Vergütung für das herzustellende Werk ganz oder teilweise im Voraus zu bezahlen. Eine Bürgschaft nach § 7 [X.] ist dementsprechend dahin zu [X.], dass sie umfassend Störungen des Gleichgewichts zwischen den [X.] und den Leistungen des Veräußerers auffangen und das ent-sprechende Vorauszahlungsrisiko absichern soll, selbst wenn es um Mängel am [X.]seigentum geht und obwohl ein einzelner Erwerber insoweit nur die Erstattung von [X.]ngelbeseitigungskosten an die [X.] verlan-gen kann. 58 Das Interesse der [X.] verlangt kein anderes Verständnis des [X.]. Die aus dem Recht des Wohnungseigentums sich ergebende Eigenart, dass bei Mängeln am [X.]seigentum gegebe-59 - 21 - nenfalls Zahlung nur an die [X.] verlangt werden kann, rechtfertigt keine Einschränkung ihrer Bürgenhaftung durch Ausschluss von Ansprüchen aus Mängeln am [X.]seigentum. 60 b) Zu Recht nimmt das Berufungsgericht an, dass die danach dem [X.] nach gegebene Einstandspflicht der [X.] zu 2 nicht aufgehoben ist, weil mehrere Erwerber von sich aus Vorauszahlungen aus steuerlichen Grün-den gewünscht haben. Diese Motivation ist nicht erheblich. Sie ändert nichts an dem Risiko und dem entsprechenden [X.], welche die Rege-lung in § 7 [X.] veranlasst haben und den Umfang der Bürgenhaftung bestimmen (vgl. [X.], Urteil vom 5. April 2005 - [X.], [X.] 162, 378, 382). 3. Die streitgegenständlichen Bürgschaften sind der Höhe nach zunächst durch die jeweilige Bürgschaftssumme begrenzt. In diesem [X.]hmen haftet die Beklagte wegen der Zahlungsansprüche aufgrund der Mängel am Gemein-schaftseigentum jeweils in Höhe des Anteils, welcher dem [X.]ftungsanteil des einzelnen Erwerbers/[X.] im Verhältnis zur [X.] für Aufwendungen der Instandsetzung und Instandhaltung entspricht. Das folgt aus der dem [X.] zugrunde liegenden Sicherungsabrede. 61 Die Bürgschaften sollen das Risiko des Erwerbers abdecken, das dieser mit seiner Vorauszahlung eingeht. Dieses Risiko umfasst denjenigen [X.], für welchen der Erwerber einzustehen hat, wenn der Veräußerer ausfällt. Dieser Kostenanteil stimmt mit dem Anteil überein, den ein Wohnungseigentü-mer allgemein an den Aufwendungen für das [X.]seigentum zu tragen hat. In aller Regel wird das seinem Miteigentumsanteil an der Wohnanlage ent-sprechen. 62 - 22 - Im Gegensatz zur Auffassung des Berufungsgerichts gibt es keinen trag-fähigen Grund dafür, dass jede der Bürgschaften darüber hinaus das Risiko der [X.], mithin die nicht dem einzelnen Erwerber, sondern der Gemein-schaft zustehende Erstattung der [X.]ngelbeseitigungskosten insgesamt absi-chern soll. Für ein so weit gehendes Verständnis der Sicherungsabrede spricht insbesondere nicht der Umstand, dass jeder Erwerber die Ansprüche aus § 633 Abs. 3 BGB zunächst selbständig geltend machen kann. Die Rechte eines [X.] aus seinem Werkvertrag mit dem Veräußerer, Einschränkungen dieser Rechte aus ihrer [X.]sbezogenheit sowie das [X.] des Erwerbers, der Vorauszahlungen erbracht hat, haben jeweils ihren eigenen Grund und ihren eigenen Umfang. Die Rechte aus § 633 Abs. 3 BGB reichen weiter als das Risiko des Erwerbers aufgrund seiner Vorauszahlungen. Die Bürgschaft gemäß § 7 [X.] sichert allein dieses Vorauszahlungsrisiko, dage-gen nicht allgemein die Möglichkeit, werkvertragliche Befugnisse erfolgreich ausüben zu können. 63 4. Danach wird das Berufungsgericht bei seiner erneuten Verhandlung und Entscheidung den [X.]ftungsanteil eines jeden Erwerbers, dessen [X.] die Klägerin geltend macht, festzustellen und dementspre-chend den Umfang der [X.]ftung der [X.] zu 2 aus den streitgegenständli-chen Bürgschaften zu bestimmen haben. 64 C. [X.] (Klageantrag zu 2) [X.] Das Berufungsgericht spricht der Klägerin die geltend gemachten Frei-gabeansprüche uneingeschränkt zu. Unstreitig habe sich die Beklagte zu 2 [X.] - 23 - genüber den betroffenen Wohnungseigentümern verpflichtet, die zu ihren Guns-ten im Grundbuch der Wohnungseinheiten eingetragene Gesamtgrundschuld zu löschen, sobald der "Kaufpreis" vollständig bezahlt sei. 66 Der Vortrag im Berufungsverfahren, eine solche Verpflichtung habe ge-genüber den Erwerbern [X.] und M.

nicht bestanden, sei als verspätet [X.]. Außerdem sei entscheidend, dass die Beklagte zu 2 sich gegen-über diesen beiden Erwerbern in den [X.] verpflichtet habe, eine derartige Freistellungserklärung abzugeben. Dann könne auch ohne ent-sprechende Erklärung direkt auf Freigabe geklagt werden. Die "Restkaufpreise" seien von den hier betroffenen weiteren Erwerbern dadurch gezahlt worden, dass sie sie mit ihren Ansprüchen gegen die Beklagte zu 1 "verrechnet" hätten. Die Gegenansprüche rührten teils aus Mängeln am jeweiligen Sondereigentum her, teils aus jenen 289.246,04 •, um welche die rechtskräftige Verurteilung der [X.] zu 1 (= 1.576,663,40 •) die Sicherung durch die streitigen Bürgschaften (insgesamt nur 1.287.417,36 •) übersteige. 67 Die "[X.]" lebten nicht dadurch wieder auf, dass die Beklagte zu 2 auf [X.]ckzahlung in Anspruch genommen werde. Dass [X.] auf Kostenerstattung und Kostenvorschuss gemäß § 633 Abs. 3 BGB gel-tend gemacht würden, ändere nichts daran, dass die "Kaufpreise" vollständig bezahlt worden seien. 68 I[X.] Dagegen wendet sich die Revision überwiegend mit Erfolg. 69 - 24 - 1. Die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen nicht seine [X.], alle Erwerber, deren [X.] geltend gemacht werden, hätten ihre jeweilige Vergütung vollständig bezahlt. Das steht bisher nur für die Erwer-ber [X.] und M.

fest. Sie haben jeweils die gesamte Vergütung bei [X.] gezahlt. 70 71 Dass im Zusammenhang mit diesen beiden Erwerbern das Berufungsge-richt Vortrag der [X.] zu 2 [X.] für verspätet hält, ist nicht entscheidend, weil das Berufungsurteil hierauf nicht beruht. Die weitere [X.], aufgrund der entsprechenden Verpflichtungserklärungen in den Bürgschaften dieser beiden Erwerber könne direkt auf Freigabe geklagt wer-den, ist nicht zu beanstanden und von der Revision auch nicht angegriffen. 2. Im Übrigen ist offen, ob [X.] bestehen, weil nicht fest-steht, ob die Vergütung jeweils vollständig gezahlt ist. 72 Mit Erfolg beanstandet die Revision die Auffassung des Berufungsge-richts, die "Restkaufpreise" seien dadurch bezahlt worden, dass sie mit [X.]n gegen die Beklagte zu 1 "verrechnet" worden seien. 73 Eine "Verrechnung" findet in diesem Zusammenhang ohnehin nicht statt (vgl. Kessen, [X.], 1691 m.w.N.). Allenfalls könnten Erwerber die [X.] mit Gegenforderungen erklärt haben. Hierzu fehlt jegliche Feststel-lung des Berufungsgerichts. Es ist ungeklärt, wer gegenüber jeweils welchem restlichen Vergütungsanspruch mit welchen Gegenansprüchen im Einzelnen und in welcher Höhe die Aufrechnung erklärt haben soll. 74 Davon abgesehen ist der Hinweis des Berufungsgerichts auf [X.] aus Mängeln am [X.]seigentum nicht ohne weiteres geeig-net, von Aufrechnungen auszugehen. Aus den gleichen Gründen wie ein [X.] - 25 - werber die Zahlung von Kosten der Mängelbeseitigung am [X.]sei-gentum regelmäßig nicht an sich verlangen kann, hat er auch nicht die [X.], mit diesem Ersatzanspruch gegen eine von ihm noch geschuldete restliche Vergütung ohne weiteres aufzurechnen. Es fehlt insoweit die für eine Aufrech-nung erforderliche Gegenseitigkeit. 76 3. Danach wird das Berufungsgericht bei seiner neuen Verhandlung und Entscheidung im Einzelnen zu klären haben, ob und gegebenenfalls auf welche Weise jeweils die restliche Vergütung gezahlt worden ist. Dabei wird es auch zu berücksichtigen haben, ob gegebenenfalls Zurückbehaltungsrechte bestehen und ob der von der [X.] zu 2 so genannte "Gleichgewichtspreis" als Grundlage für die Freigaben in Betracht kommt. [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 16.04.2004 - 19 O 170/01 - O[X.], Entscheidung vom 31.01.2006 - 12 U 90/04 -