Bundesfinanzhof, Vorlagebeschluss vom 22.10.2014, Az. II R 37/14

Teil A: Sachverhalt

Der Kläger und Revisionskläger (Kläger) kaufte im Jahr 2007 im ehemaligen Westteil von [X.] ein Grundstück, das mit einem 1981 errichteten, unsanierten Wohnhaus bebaut ist. [X.] teilte er das Objekt in fünf Wohnungseigentumseinheiten und zwei [X.] (Garagen) auf.

Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt --[X.]--) stellte für diese Einheiten im Wege der [X.] Einheitswerte auf den 1. Januar 2009 fest. Die Wohnungen bewertete das [X.] als Einfamilienhäuser --Wohnungs-/Teileigentum-- im Ertragswertverfahren ausgehend von einem monatlichen Mietwert von 3,90 DM/m² (gute Ausstattung, [X.]) und einem Vervielfältiger von 9,1 (Bauausführung A, Nachkriegsbau nach dem 20. Juni 1948). Für die Garagen als sonstige bebaute Grundstücke --Wohnungs-/Teileigentum-- wurde der Wert im Sachwertverfahren ermittelt. Außerdem setzte das [X.] aufgrund der festgesetzten Grundsteuermessbeträge die Grundsteuer fest. Im Einzelnen ergaben sich für die Wohnungen folgende Werte:

Die Einsprüche und die auf Aufhebung der [X.] und der [X.] gerichtete Klage blieben erfolglos. Das Finanzgericht ([X.]) war der Auffassung, die Vorschriften über die Einheitsbewertung seien trotz erheblicher verfassungsrechtlicher Bedenken auf den 1. Januar 2009 noch als verfassungsgemäß anzusehen. Es sei auch nicht zulässig, aus einem aktuellen Mietspiegel unter Berücksichtigung von [X.] auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 1964 zurückzurechnen. Das Urteil des [X.] ist in Entscheidungen der Finanzgerichte 2014, 1460 veröffentlicht.

Mit der Revision macht der Kläger geltend, die Vorschriften über die Einheitsbewertung seien zum Stichtag 1. Januar 2009 nicht mehr verfassungsgemäß gewesen. Es sei zu nicht mehr hinnehmbaren Wertverzerrungen gekommen. Die Grundsteuer in [X.] betrage bei Mietwohnungen laut [X.] der Senatsverwaltung zwischen 0,15 und 0,37 €/m² monatlich, bei seinen Wohnungen jedoch etwa 0,50 €/m². § 79 des Bewertungsgesetzes ([X.]) müsse verfassungskonform dahingehend ausgelegt werden, dass die der Einheitsbewertung zugrunde zu legende Miete aus aktuellen [X.] durch Zurückrechnung auf den 1. Januar 1964 ermittelt werde.

Der Kläger beantragt, die Vorentscheidung, die [X.] vom 18. November 2010 und die [X.] vom 25. Juni 2010 aufzuheben.

Das [X.] beantragt, die Revision als unbegründet zurückzuweisen.

Teil [X.]: Vorlageentscheidung

Die Vorlage an das [X.]undesverfassungsgericht ([X.]VerfG) ist gemäß Art. 100 Abs. 1 Satz 1 des Grundgesetzes (GG) i.V.m. § 80 des [X.]undesverfassungsgerichtsgesetzes ([X.]VerfGG) geboten. Der Senat ist davon überzeugt, dass die im Streitfall anzuwendenden Vorschriften über die Einheitsbewertung (§§ 19, 20, 21, 23, 27, 76 Abs. 1, § 93 Abs. 1 Satz 2 [X.]ewG, Art. 2 Abs. 1 Satz 3 des Gesetzes zur Änderung des [X.]ewertungsgesetzes vom 13. August 1965 --[X.]ewÄndG 1965-- [[X.]G[X.]l I 1965, 851] i.d.F. des Art. 2 des Gesetzes zur Änderung und Ergänzung bewertungsrechtlicher Vorschriften und des Einkommensteuergesetzes vom 22. Juli 1970 [[X.]G[X.]l I 1970, 1118]) am Stichtag 1. Januar 2009 nicht mehr den verfassungsrechtlichen Anforderungen entsprochen haben.

I. Rechtslage/Rechtsentwicklung

1. Anwendungsbereich und Grundlagen der Einheitsbewertung

a) Einheitswerte werden nach § 19 Abs. 1 [X.]ewG für inländischen Grundbesitz, und zwar für [X.]etriebe der Land- und Forstwirtschaft (§§ 33, 48a und 51a [X.]ewG), für Grundstücke (§§ 68 und 70 [X.]ewG) und für [X.]etriebsgrundstücke (§ 99 [X.]ewG) festgestellt (§ 180 Abs. 1 Nr. 1 der Abgabenordnung --AO--). Die Einheitswerte werden gemäß § 20 Satz 1 [X.]ewG nach den Vorschriften des Ersten Abschnitts des [X.] des [X.]ewG ermittelt. Im Feststellungsbescheid (§ 179 AO) sind nach § 19 Abs. 3 [X.]ewG auch Feststellungen über die Art und die Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit zu treffen. Feststellungen nach § 19 Abs. 1 und 3 [X.]ewG erfolgen gemäß § 19 Abs. 4 [X.]ewG nur, wenn und soweit sie für die [X.]esteuerung von [X.]edeutung sind.

Die [X.] gelten nicht nur für einen [X.]ewertungsstichtag, sondern so lange, bis sie gemäß § 24 [X.]ewG aufgehoben werden oder eine Fortschreibung nach § 22 [X.]ewG vorgenommen wird. Ein Feststellungsbescheid über einen Einheitswert (§ 180 Abs. 1 Nr. 1 AO) wirkt gemäß § 182 Abs. 2 Satz 1 AO auch gegenüber dem Rechtsnachfolger, auf den der Gegenstand der Feststellung nach dem [X.] mit steuerlicher Wirkung übergeht.

b) [X.]ei der Einheitsbewertung sind folgende Fallgruppen zu unterscheiden:

aa) Eine [X.] umfasst gemäß § 19 Abs. 1 [X.]ewG alle der Einheitsbewertung unterliegenden wirtschaftlichen Einheiten. Der [X.] werden nach § 21 Abs. 2 Satz 1 [X.]ewG die Verhältnisse zu [X.]eginn des Kalenderjahrs ([X.]szeitpunkt) zugrunde gelegt, soweit sich aus den in § 21 Abs. 2 Satz 2 [X.]ewG genannten Vorschriften nichts anderes ergibt.

bb) Für wirtschaftliche Einheiten, für die ein Einheitswert festzustellen ist, wird gemäß § 23 Abs. 1 [X.]ewG der Einheitswert nachträglich festgestellt ([X.]), wenn nach dem [X.]szeitpunkt (§ 21 Abs. 2 [X.]ewG) die wirtschaftliche Einheit neu entsteht oder eine bereits bestehende wirtschaftliche Einheit erstmals zu einer Steuer herangezogen werden soll. Der [X.] werden nach § 23 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 27 [X.]ewG mit Ausnahme der Wertverhältnisse die Verhältnisse im [X.]szeitpunkt (§ 23 Abs. 2 Satz 2 [X.]ewG) zugrunde gelegt, soweit sich aus den in § 23 Abs. 2 Satz 3 [X.]ewG genannten Vorschriften nichts anderes ergibt. Nach § 27 [X.]ewG sind nicht die Wertverhältnisse im [X.]szeitpunkt, sondern diejenigen im [X.]szeitpunkt maßgebend. Die Verhältnisse, die nicht zu den [X.] rechnen, werden als tatsächliche Verhältnisse bezeichnet (§ 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 [X.]ewG).

cc) Die Fortschreibungen wegen Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse oder zur [X.]eseitigung eines Fehlers der letzten Feststellung sind in § 22 [X.]ewG geregelt. [X.] sind unter den in § 22 Abs. 1, 3 und Abs. 4 Satz 1 [X.]ewG genannten Voraussetzungen vorzunehmen. Der Wertfortschreibung werden nach § 22 Abs. 4 Satz 2 i.V.m. § 27 [X.]ewG mit Ausnahme der Wertverhältnisse die Verhältnisse im Fortschreibungszeitpunkt (§ 22 Abs. 4 Satz 3 [X.]ewG) zugrunde gelegt, soweit sich aus den in § 22 Abs. 4 Satz 4 [X.]ewG genannten Vorschriften nichts anderes ergibt. Nach § 27 [X.]ewG sind auch in diesem Zusammenhang nicht die Wertverhältnisse im Fortschreibungszeitpunkt, sondern diejenigen im [X.]szeitpunkt maßgebend.

2. [X.]szeitpunkt 1. Januar 1964

[X.]szeitpunkt ist der 1. Januar 1964, der durch Art. 2 Abs. 1 Satz 1 [X.]ewÄndG 1965 festgelegt wurde. Abweichend von § 21 Abs. 1 [X.]ewG, wonach die Einheitswerte in [X.]abständen von je sechs Jahren allgemein festgestellt werden ([X.]), wurde seit 1964 keine [X.] mehr durchgeführt. Dies beruht auf Art. 2 Abs. 1 Satz 3 [X.]ewÄndG 1965 i.d.F. des Art. 2 des Gesetzes vom 22. Juli 1970 ([X.]G[X.]l I 1970, 1118). Danach wird der [X.]punkt der auf die [X.] 1964 folgenden nächsten [X.] der Einheitswerte des [X.] abweichend von § 21 Abs. 1 [X.]ewG durch besonderes Gesetz bestimmt. Ein solches Gesetz ist bisher nicht ergangen (zur Rechtsentwicklung im Einzelnen vgl. [X.]VerfG-[X.]eschluss vom 22. Juni 1995  2 [X.]vL 37/91, [X.]VerfGE 93, 121, [X.]St[X.]l II 1995, 655, unter [X.] bis d; [X.]eschluss des [X.]undesfinanzhofs --[X.]FH-- vom 11. Juni 1986 II [X.] 49/83, [X.]FHE 146, 474, [X.]St[X.]l II 1986, 782).

Der Gesetzgeber hat ungeachtet des weit zurückliegenden [X.]szeitpunkts das Konzept der periodischen zeitnahen [X.]ewertung beibehalten. Er hält am Erfordernis nachfolgender [X.]en fest und behält lediglich die [X.]estimmung des [X.]punkts einem besonderen Gesetz vor. Damit hat der Gesetzgeber nicht das Erfordernis zeitgerecht mitschreitender Einheitsbewertung in Frage gestellt, sondern seine Erfüllung vorläufig ausgesetzt ([X.]VerfG-[X.]eschluss in [X.]VerfGE 93, 121, [X.]St[X.]l II 1995, 655, unter C.III.1.d).

3. Abgrenzung der Wertverhältnisse von den tatsächlichen Verhältnissen

a) Die in § 27 [X.]ewG angeordnete Anknüpfung an die Wertverhältnisse im [X.]szeitpunkt soll die Gleichmäßigkeit der [X.]ewertung innerhalb eines [X.]szeitraums sichern. Die Änderungen des Wert- und Preisniveaus innerhalb eines [X.]szeitraums sollen sich nicht auf die Höhe des [X.] auswirken. Alle auf das [X.] abgestellten [X.]ewertungsfaktoren sind daher auf die Wertverhältnisse des letzten [X.]szeitpunkts zurückzubeziehen. Demgegenüber führt eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse nach § 22 Abs. 1 und 4 [X.]ewG zu einer Wertfortschreibung.

b) Die Verwaltungsauffassung zur Abgrenzung der Wertverhältnisse von den tatsächlichen Verhältnissen ergibt sich aus den [X.] vom 2. Dezember 1971 ([X.]St[X.]l I 1971, 638), die für die auf den 1. Januar 1974 oder auf einen späteren [X.]punkt durchzuführenden Fortschreibungen, [X.]en und Aufhebungen der Einheitswerte für die wirtschaftlichen Einheiten des [X.] im [X.]szeitraum 1964 gelten.

[X.]eim Grundvermögen umfasst der [X.]egriff der Wertverhältnisse nach Abschn. 6 Abs. 2 der Richtlinien vor allem die wirtschaftlichen Verhältnisse, die ihren Niederschlag in den Grundstücks- und [X.]aupreisen und im allgemeinen Mietniveau gefunden haben. [X.]ei der [X.]ewertung unbebauter Grundstücke ist von den durchschnittlichen Werten auszugehen, die zum 1. Januar 1964 für vergleichbare Grundstücke ermittelt worden sind. Wertänderungen, die auf einem [X.]ebauungsplan, auf Erschließungsmaßnahmen oder auf einer Änderung der besonderen Verkehrsverhältnisse beruhen, sind als Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse zu berücksichtigen. [X.]ei der [X.]ewertung bebauter Grundstücke im Ertragswertverfahren ist von dem am 1. Januar 1964 geltenden Mietniveau auszugehen. [X.]ei der [X.]ewertung bebauter Grundstücke im Sachwertverfahren sind die für die [X.] 1964 maßgebenden Preise zugrunde zu legen. [X.]ei der [X.]ewertung bebauter Grundstücke im Ertragswertverfahren ist nach Abschn. 6 Abs. 3 der Richtlinien nicht die im Fortschreibungszeitpunkt oder [X.]szeitpunkt geltende Miete, sondern diejenige Miete zugrunde zu legen, die für das Grundstück am 1. Januar 1964 unter [X.]erücksichtigung des tatsächlichen Zustandes des Grundstücks im [X.] anzusetzen gewesen wäre. Für öffentlich geförderte Wohnungen ist demnach von der preisrechtlich zulässigen Miete auszugehen, die am 1. Januar 1964 gegolten hätte.

c) Nach der Rechtsprechung rechnen zu den [X.] vor allem die allgemeinen politischen, wirtschaftlichen und Verkehrsverhältnisse, die sich in dem allgemeinen Markt- und Preisniveau im [X.]szeitpunkt niedergeschlagen haben ([X.]FH-Urteile vom 12. März 1982 III R 63/79, [X.]FHE 135, 341, [X.]St[X.]l II 1982, 451, und vom 5. Oktober 1984 III R 192/83, [X.]FHE 142, 505, [X.]St[X.]l II 1985, 151, unter [X.]). Erst nach dem [X.]szeitpunkt eingetretene Änderungen des allgemeinen [X.]s aufgrund gewandelter allgemeiner politischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Verhältnisse können sich demgemäß bei der [X.]ewertung nicht auswirken ([X.]FH-Urteile vom 26. Juli 1989 II R 65/86, [X.]FHE 158, 87, [X.]St[X.]l II 1990, 147, und vom 29. November 1995 II R 17/93, [X.]FH/NV 1996, 458).

Die verminderte Ertragskraft eines Grundstücks, die auf eine veränderte Einzelhandelsstruktur und damit einhergehend auf veränderte Käuferströme sowie auf eine Wirtschaftsabschwächung und die sinkende Kaufkraft der Region, in der das zu bewertende Grundstück gelegen ist, zurückzuführen ist, betrifft nicht die tatsächlichen Verhältnisse, sondern die Wertverhältnisse. Solche Umstände sind Ausdruck der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung, da sie eine Vielzahl von Grundstücken auch in anderen Gemeinden betreffen ([X.]FH-Urteil vom 30. Juli 2008 II R 5/07, [X.]FH/NV 2009, 7).

Die nach dem Ende des [X.] eingetretenen allgemeinen Änderungen der politischen, wirtschaftlichen und Verkehrsverhältnisse [X.]erlins fielen unter den bereits damals im Recht der Einheitsbewertung verwendeten [X.]egriff der Wertverhältnisse. Die nicht auf dieser allgemeinen Änderung der Verhältnisse, sondern auf besonderen Umständen beruhende Änderung der wesentlichen Verkehrslage eines [X.]erliner Grundstücks stellte demgegenüber eine bei einer Wertfortschreibung zu berücksichtigende Änderung im tatsächlichen Zustand des Grundstücks dar ([X.]FH-Urteil vom 9. Oktober 1953 III 150/52 S, [X.]FHE 58, 130, [X.]St[X.]l III 1953, 341). Entsprechendes gilt auch für die Wiederherstellung der staatlichen Einheit [X.] durch den [X.] und deren Folgen für die Grundstückswerte. Die "[X.]", die ein wertmindernder Umstand i.S. des § 82 [X.]ewG sein kann, gehört zu den [X.] und ist daher bei der Einheitsbewertung nach wie vor zu berücksichtigen ([X.] in [X.], [X.]ewG, § 27 Rz 21, § 82 Rz 40).

d) Unter den tatsächlichen Verhältnissen sind insbesondere die sinnlich wahrnehmbaren Eigenschaften des Grundstücks, soweit sie wesentlich für seine Zweckbestimmung und Ertragskraft sind, zu verstehen, aber auch Veränderungen der das Grundstück betreffenden Rechtslage wie etwa der Wegfall der Grundsteuervergünstigung oder Veränderungen in der baurechtlichen (Aus-)Nutzbarkeit ([X.]FH-Urteil in [X.]FH/NV 2009, 7), so etwa wenn ein Grundstück durch die Entwicklung der Verhältnisse die Eigenschaft als [X.]auland erlangt oder verliert ([X.]FH-Urteil vom 3. Juli 1953 III 233/52 S, [X.]FHE 57, 575, [X.]St[X.]l III 1953, 221).

Veränderungen der Verkehrs- und Geschäftslage, wie etwa die Fertigstellung oder der Ausbau einer Straße, an der das Grundstück liegt, können als sichtbare Wertänderungen ebenfalls die tatsächlichen Verhältnisse betreffen ([X.]FH-Urteile vom 28. Oktober 1965 III 163/62 U, [X.]FHE 84, 18, [X.]St[X.]l III 1966, 7, und in [X.]FH/NV 2009, 7; [X.], a.a.[X.], § 27 Rz 19; [X.] in [X.]/Stenger, [X.]ewertungsrecht, [X.]ewG § 27 Rz 28). Sie können allerdings nur dann den tatsächlichen Verhältnissen zugerechnet werden, wenn sie auf besonderen Umständen des Grundstücks beruhen und dieses damit einen "[X.]" erfüllt ([X.]FH-Urteil in [X.]FH/NV 2009, 7). Zu den tatsächlichen Verhältnissen gehören auch Erschließungsmaßnahmen an dem Grundstück ([X.], a.a.[X.], [X.]ewG § 27 Rz 28).

e) [X.]ei bebauten Grundstücken, die wie im Streitfall die Wohnungen im Ertragswertverfahren bewertet werden, gehört zu den [X.] auch das allgemeine Mietniveau. Die am [X.]szeitpunkt gezahlten oder üblichen Mieten sind demgemäß während des [X.]szeitraums der [X.]ewertung unverändert zugrunde zu legen, sofern ihre Änderung nicht in der Änderung tatsächlicher Umstände, z.[X.]. in den baulichen Verhältnissen, begründet ist ([X.]FH-Urteil in [X.]FHE 135, 341, [X.]St[X.]l II 1982, 451). Zu den tatsächlichen Umständen gehören auch die innere und äußere Verkehrs- und die Wohn- oder Geschäftslage des Grundstücks ([X.], a.a.[X.], § 79 Rz 106) sowie jegliche, die zulässige Miete beeinflussenden rechtlichen Eigenschaften wie etwa der Wegfall der Eigenschaft "öffentlich gefördert" ([X.]FH-Urteile vom 18. Dezember 1985 II R 229/83, [X.]FHE 146, 95, [X.]St[X.]l II 1986, 445; vom 23. November 1988 II R 2/86, [X.]FH/NV 1989, 626, und in [X.]FH/NV 1996, 458). [X.]ei Veränderungen derartiger tatsächlicher Umstände ist die Miete anzusetzen, die bei Vorhandensein des geänderten [X.] nach den [X.] im [X.]szeitpunkt zu erzielen gewesen wäre ([X.], a.a.[X.], § 79 Rz 106). Für eine Wohnung, für die die Eigenschaft "öffentlich gefördert" weggefallen ist, ist demgemäß die Miete anzusetzen, die nach ihrem im [X.] gegebenen tatsächlichen Zustand im [X.]szeitpunkt üblicherweise hätte erzielt werden können, wenn es sich bereits damals um eine freifinanzierte Wohnung gehandelt hätte ([X.]FH-Urteil in [X.]FH/NV 1989, 626).

Die im Ertragswertverfahren gemäß § 78 [X.]ewG anzuwendenden Vervielfältiger (§ 80 [X.]ewG) bleiben während des [X.]szeitraums unverändert bestehen. Eine nach dem [X.]szeitpunkt eingetretene Änderung der Einwohnerzahl der [X.]elegenheitsgemeinde ist nach § 80 Abs. 1 Satz 2 [X.]ewG nicht zu berücksichtigen. [X.]ei Umgemeindungen nach dem [X.]szeitpunkt sind gemäß § 80 Abs. 1 Satz 4 [X.]ewG weiterhin die Einwohnerzahlen zugrunde zu legen, die für die betroffenen Gemeinden oder Gemeindeteile im [X.]szeitpunkt maßgebend waren. [X.]auliche Veränderungen wie Umbauten und Aufstockungen oder neu auftretende [X.]auschäden können allerdings zu einem von der [X.] abweichenden Vervielfältiger führen ([X.], a.a.[X.], § 27 Rz 19, § 80 Rz 27 bis 29, 34 bis 36).

f) Die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Anwendung des Sachwertverfahrens gemäß § 76 Abs. 3 Nr. 1 [X.]ewG sind an den [X.] im [X.]szeitpunkt auszurichten. Die im [X.]raum nach dem [X.]szeitpunkt eingetretene Verbesserung der Wohnqualität und der Wohnverhältnisse rechtfertigt nicht den Übergang vom Sachwert- auf das Ertragswertverfahren ([X.]FH-Urteile vom 21. Oktober 1987 II R 26/87, [X.]FHE 151, 88, [X.]St[X.]l II 1987, 841, und vom 11. Januar 2006 II R 12/04, [X.]St[X.]l II 2006, 615, [X.]FH/NV 2006, 917).

g) Insgesamt ist die Abgrenzung zwischen den [X.] i.S. des § 27 [X.]ewG und den bei [X.] und [X.]en mit dem aktuellen Stand zu berücksichtigenden tatsächlichen Verhältnissen schwierig (so bereits die [X.]egründung zu § 24a des Entwurfs eines Gesetzes zur Änderung des [X.]ewertungsgesetzes, [X.]TDrucks IV/1488, S. 39, auch abgedruckt bei [X.], a.a.[X.], [X.]ewG § 27 Rz 2; [X.], a.a.[X.], [X.]ewG § 27 Rz 21). Auch die Wertverhältnisse gehören eigentlich zu den tatsächlichen Verhältnissen ([X.], a.a.[X.], § 27 Rz 8). Deutlich wird dies etwa bei den tatsächlichen Folgen der Wiederherstellung der staatlichen Einheit [X.], beispielsweise der [X.]eseitigung der Grenzbefestigungsanlagen und der Herstellung zahlreicher Verkehrsverbindungen zwischen [X.] und [X.], die trotz physischer Wahrnehmbarkeit zu den [X.] rechnen, soweit nicht einzelne Grundstücke davon auf besondere Weise betroffen sind.

4. Einheitsbewertung des [X.], insbesondere von Wohnungseigentum und Teileigentum

Zum Grundvermögen gehören die in § 68 Abs. 1 [X.]ewG genannten wirtschaftlichen Einheiten.

a) Die [X.]ewertung des [X.] ist in §§ 68 bis 94 [X.]ewG geregelt. Zum Grundvermögen gehört nach § 68 Abs. 1 Nr. 3 [X.]ewG auch das Wohnungseigentum und das Teileigentum. Jedes Wohnungseigentum und Teileigentum bildet gemäß § 93 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 70 Abs. 1 [X.]ewG ein Grundstück im Sinne des [X.]ewG. Für die [X.]estimmung der Grundstücksart (§ 75 [X.]ewG) ist nach § 93 Abs. 1 Satz 2 [X.]ewG die Nutzung des auf das Teileigentum entfallenden Gebäudeteils maßgebend. Die Vorschriften der §§ 76 bis 91 [X.]ewG finden auf die [X.]ewertung des Wohnungseigentums und des [X.] gemäß § 93 Abs. 1 Satz 3 [X.]ewG Anwendung, soweit sich nicht aus § 93 Abs. 2 und 3 [X.]ewG etwas anderes ergibt. Das zu mehr als 80 % Wohnzwecken dienende Wohnungseigentum ist nach § 93 Abs. 2 Satz 1 [X.]ewG im Wege des [X.] nach den Vorschriften zu bewerten, die für [X.] maßgebend sind. Wohnungseigentum, das zu nicht mehr als 80 %, aber zu nicht weniger als 20 % Wohnzwecken dient, ist gemäß § 93 Abs. 2 Satz 2 [X.]ewG im Wege des [X.] nach den Vorschriften zu bewerten, die für gemischtgenutzte Grundstücke maßgebend sind. Die Anwendung des Sachwertverfahrens ist in beiden Fällen ausgeschlossen. Ist Teileigentum wie im Streitfall die Garagen als sonstiges bebautes Grundstück zu bewerten (§ 75 Abs. 1 Nr. 6 [X.]ewG), ist der Wert nach § 76 Abs. 2 [X.]ewG im Wege des Sachwertverfahrens (§§ 83 bis 90 [X.]ewG) zu ermitteln.

b) Der im Ertragswertverfahren ermittelte Grundstückswert umfasst nach § 78 Satz 1 [X.]ewG den [X.]odenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen. Er ergibt sich gemäß § 78 Satz 2 [X.]ewG durch Anwendung eines Vervielfältigers (§ 80 [X.]ewG) auf die [X.] unter [X.]erücksichtigung der §§ 81 und 82 [X.]ewG. Nähere [X.]estimmungen zur Ermittlung der [X.] enthält § 79 [X.]ewG. [X.]ei Fortschreibungen (§ 22 [X.]ewG) und bei [X.]en (§ 23 [X.]ewG) gelten gemäß § 79 Abs. 5 [X.]ewG für die Höhe der Miete die Wertverhältnisse im [X.]szeitpunkt.

c) [X.]ei der Ermittlung des [X.] im Sachwertverfahren ist gemäß § 83 Satz 1 [X.]ewG vom [X.]odenwert (§ 84 [X.]ewG), vom Gebäudewert (§§ 85 bis 88 [X.]ewG) und vom Wert der Außenanlagen (§ 89 [X.]ewG) auszugehen (Ausgangswert). Der Ausgangswert ist nach § 83 Satz 2, § 90 [X.]ewG durch Anwendung einer durch Rechtsverordnung festgesetzten Wertzahl an den gemeinen Wert anzugleichen. [X.]ei der Ermittlung des Gebäudewerts ist gemäß § 85 Satz 1 [X.]ewG zunächst ein Wert auf der Grundlage von durchschnittlichen Herstellungskosten nach den [X.]aupreisverhältnissen des Jahres 1958 zu errechnen. Dieser Wert ist nach § 85 Satz 2 [X.]ewG nach den [X.]aupreisverhältnissen im [X.]szeitpunkt umzurechnen ([X.]). Der [X.] ist gemäß § 85 Satz 3 [X.]ewG wegen des Alters des Gebäudes im [X.]szeitpunkt (§ 86 [X.]ewG) und wegen etwa vorhandener baulicher Mängel und Schäden (§ 87 [X.]ewG) zu mindern (Gebäudesachwert). Der Gebäudesachwert kann nach § 85 Satz 4 i.V.m. § 88 [X.]ewG in besonderen Fällen ermäßigt oder erhöht werden. Eine Wertminderung wegen Alters kann für die [X.] nach dem [X.]szeitpunkt nicht vorgenommen werden und ist somit für alle nach diesem [X.]punkt errichteten Gebäude ausgeschlossen ([X.]FH-Urteile vom 7. Dezember 1994 II R 58/89, [X.]FHE 176, 275, [X.]St[X.]l II 1995, 235, und vom 21. Februar 2006 II R 31/04, [X.]FH/NV 2006, 1450). Nach dem [X.]szeitpunkt tatsächlich eingetretene Verschlechterungen im Gebäudezustand können daher bei [X.] und [X.]en nur nach Maßgabe des § 87 [X.]ewG berücksichtigt werden ([X.]FH-Urteil in [X.]FHE 176, 275, [X.]St[X.]l II 1995, 235, unter [X.]). Eine Ermäßigung wegen wirtschaftlicher Überalterung gemäß § 88 Abs. 2 [X.]ewG kann ebenfalls vorgenommen werden, wenn diese erst nach dem [X.]szeitpunkt eingetreten ist. Sie kommt allerdings nur in [X.]etracht, wenn feststeht, dass die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes aus objektiven, wirtschaftlich zwingenden Gründen gegenüber der gewöhnlichen (technischen) Nutzungsdauer, d.h. der [X.]raum der tatsächlichen Verwendung des Gebäudes gegenüber der gewöhnlichen Lebensdauer für jeden Eigentümer verkürzt und damit zu rechnen ist, dass das Gebäude vorzeitig abgebrochen oder dem Verfall preisgegeben wird ([X.]FH-Urteil in [X.]FH/NV 2006, 1450, m.w.N.).

5. [X.]edeutung der Einheitsbewertung

Die Einheitsbewertung von Grundvermögen ist zum Stichtag 1. Januar 2009 abgesehen von bestimmten Abgaben in der Landwirtschaft und der Kürzungsvorschrift in § 9 Nr. 1 Satz 1 des Gewerbesteuergesetzes nur noch für die Grundsteuer von [X.]edeutung. Der [X.]etrag, von dem nach § 13 Abs. 1 Satz 1 des Grundsteuergesetzes ([X.]) bei der [X.]erechnung der Grundsteuer auszugehen ist, ist gemäß § 13 Abs. 1 Satz 2 [X.] durch Anwendung eines Tausendsatzes ([X.]) auf den Einheitswert oder seinen steuerpflichtigen Teil zu ermitteln, der nach dem [X.]ewG im Veranlagungszeitpunkt (§ 16 Abs. 1, § 17 Abs. 3, § 18 Abs. 3 [X.]) für den Steuergegenstand maßgebend ist. Die Höhe der [X.] für Grundstücke ist in § 15 [X.] geregelt. Die Grundsteuer ergibt sich aus der Anwendung des von der Gemeinde gemäß § 25 Abs. 1 [X.] bestimmten Hundertsatzes (Hebesatz) auf den [X.] oder den [X.] (§ 22 [X.]). Der Hebesatz muss nach § 25 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 [X.] für die in einer Gemeinde liegenden Grundstücke einheitlich sein, soweit nicht bei der Änderung des Gebiets von Gemeinden nach § 25 Abs. 4 Satz 2 [X.] eine Ausnahme hiervon zugelassen ist.

II. Verfassungsrechtliche Prüfung

1. Verfassungsrechtlicher Prüfungsmaßstab

a) Der allgemeine Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) gebietet dem Gesetzgeber, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln. Er gilt für ungleiche [X.]elastungen wie auch für ungleiche [X.]egünstigungen ([X.]VerfG-[X.]eschlüsse vom 8. Juni 2004  2 [X.]vL 5/00, [X.]VerfGE 110, 412, unter [X.]; vom 11. Januar 2005  2 [X.]vR 167/02, [X.]VerfGE 112, 164, unter [X.].I.1.; vom 21. Juni 2006  2 [X.]vL 2/99, [X.]VerfGE 116, 164, unter [X.]; vom 21. Juli 2010  1 [X.]vR 611/07 u.a., [X.]VerfGE 126, 400, unter [X.].I.2.a; vom 12. Oktober 2010  1 [X.]vL 12/07, [X.]VerfGE 127, 224, unter D.I., und vom 15. Januar 2014  1 [X.]vR 1656/09, [X.] --DStR-- 2014, 420, Rz 54, je m.w.N.).

Die mit der Wahl des [X.] einmal getroffene [X.]elastungsentscheidung hat der Gesetzgeber unter dem Gebot möglichst gleichmäßiger [X.]elastung aller Steuerpflichtigen bei der Ausgestaltung des steuerrechtlichen [X.] folgerichtig umzusetzen. Ausnahmen von einer solchen folgerichtigen Umsetzung bedürfen eines besonderen sachlichen Grundes ([X.]VerfG-[X.]eschlüsse vom 15. Januar 2008  1 [X.]vL 2/04, [X.]VerfGE 120, 1, unter [X.]; in [X.]VerfGE 126, 400, unter [X.].I.2.a; in [X.]VerfGE 127, 224, unter D.I., und vom 18. Juli 2012  1 [X.]vL 16/11, [X.]VerfGE 132, 179, Rz 41).

Art. 3 Abs. 1 GG ist jedenfalls verletzt, wenn sich ein vernünftiger, sich aus der Natur der Sache ergebender oder sonstwie einleuchtender Grund für die gesetzliche Differenzierung oder Gleichbehandlung nicht finden lässt, u.a. also, wenn eine Gruppe von Normadressaten oder Normbetroffenen im Vergleich zu einer anderen anders behandelt wird, obwohl zwischen beiden Gruppen keine Unterschiede von solcher Art und solchem Gewicht bestehen, dass sie die unterschiedliche [X.]ehandlung rechtfertigen können ([X.]VerfG-[X.]eschlüsse in [X.]VerfGE 110, 412, unter [X.], und in [X.]VerfGE 126, 400, unter [X.].I.2.b bb, je m.w.N.).

b) Im [X.]ereich des Steuerrechts hat der Gesetzgeber einen weitreichenden Entscheidungsspielraum, der allerdings vor allem durch zwei eng miteinander verbundene Leitlinien begrenzt wird, nämlich durch die Ausrichtung der Steuerlast an den Prinzipien der finanziellen Leistungsfähigkeit und der Folgerichtigkeit ([X.]VerfG-[X.]eschlüsse vom 7. November 2006  1 [X.]vL 10/02, [X.]VerfGE 117, 1, [X.]St[X.]l II 2007, 192, unter [X.]; in [X.]VerfGE 126, 400, unter [X.].I.2.a; in [X.]VerfGE 127, 224, unter D.I., und in [X.]VerfGE 132, 179, Rz 41).

Der Gleichheitssatz hat im Steuerrecht seine besondere Ausprägung in Form des Grundsatzes der Steuergerechtigkeit gefunden. Die Steuerpflichtigen müssen dem Grundsatz nach durch ein Steuergesetz rechtlich und tatsächlich gleichmäßig belastet werden. Das danach --unbeschadet verfassungsrechtlich zulässiger [X.] gebotene Gleichmaß verwirklicht sich in dem [X.]elastungserfolg, den die Anwendung der Steuersätze beim einzelnen Steuerpflichtigen bewirkt ([X.]VerfG-[X.]eschluss in [X.]VerfGE 117, 1, [X.]St[X.]l II 2007, 192, unter [X.]a). Das gilt auch in den Fällen, in denen in einem zwei- oder mehrstufigen Verfahren zunächst die [X.]esteuerungsgrundlagen gesondert festgestellt werden und in einem weiteren Schritt diese Feststellungen in die eigentliche Steuerfestsetzung eingehen. "Steuergesetz" in dem o.g. Sinne, welches zu einer rechtlich und tatsächlich gleichmäßigen [X.]elastung führen muss, sind dabei auch die [X.]ewertungsvorschriften, die dem Feststellungsverfahren zugrunde liegen, weil diese über das Einzelsteuergesetz den [X.]elastungserfolg maßgeblich beeinflussen. Für die Feststellung des Verfassungsverstoßes kommt danach dem Zusammenspiel zwischen dem Einzelsteuergesetz, welches den [X.]elastungserfolg unmittelbar bewirkt, und den [X.]ewertungsvorschriften maßgebliche [X.]edeutung zu. Für die Einheitsbewertung kommt es danach in verfassungsrechtlicher Hinsicht auf den [X.]elastungserfolg an, den die festgestellten Einheitswerte als [X.]emessungsgrundlage im Rahmen der Festsetzung der Grundsteuer bewirken. Denn die [X.]edeutung der Einheitsbewertung ist im Wesentlichen auf die Grundsteuer beschränkt.

Aus der Zusammenschau von [X.]ewertungsregeln und Grundsteuer ergibt sich, dass sich die durch die Einheitsbewertung vorgezeichnete Steuerlast wegen des Charakters der Grundsteuer als Objektsteuer nicht an den Prinzipien der finanziellen Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen ausrichten muss. Die Grundsteuer wird nämlich grundsätzlich ohne Rücksicht auf die persönlichen Verhältnisse des Steuerpflichtigen erhoben ([X.]VerfG-[X.]eschluss vom 18. Februar 2009  1 [X.]vR 1334/07, [X.]VerfGK 15, 89). Es kommt nicht auf seine allgemeine finanzielle Leistungsfähigkeit an. Die Grundsteuer zielt vielmehr wirtschaftlich auf die durch den [X.]esitz sogenannten fundierten Einkommens vermittelte Leistungskraft ([X.]VerfG-[X.]eschluss vom 6. Dezember 1983  2 [X.]vR 1275/79, [X.]VerfGE 65, 325, [X.]St[X.]l II 1984, 72, unter [X.].I.5.b).

Knüpft die [X.]esteuerung wie bei der Grundsteuer an die Werte von Wirtschaftsgütern an, müssen [X.]emessungsgrundlagen gefunden werden, die deren Werte in ihrer Relation [X.] abbilden ([X.]VerfG-[X.]eschlüsse in [X.]VerfGE 93, 121, [X.]St[X.]l II 1995, 655, unter [X.]; vom 22. Juni 1995  2 [X.]vR 552/91, [X.]VerfGE 93, 165, [X.]St[X.]l II 1995, 671, unter [X.], und in [X.]VerfGE 117, 1, [X.]St[X.]l II 2007, 192, unter [X.], m.w.N.). Anders als bei der Erbschaftsteuer, bei der zur gleichmäßigen Erfassung der unterschiedlichen Vermögensarten eine durchgehend am gemeinen Wert orientierte [X.]ewertung zwingend erforderlich ist ([X.]VerfG-[X.]eschluss in [X.]VerfGE 117, 1, [X.]St[X.]l II 2007, 192, unter [X.]), ist zwar bei der Grundsteuer dieses [X.]ewertungsziel nicht von vornherein vorgegeben. Gleichwohl kann aber auch hier auf die Grundsätze der [X.] und Folgerichtigkeit der [X.]ewertung nicht verzichtet werden. Dies erfordert einen an dem [X.]ewertungszweck ausgerichteten [X.]ewertungsmaßstab, der folgerichtig bei allen [X.]ewertungsfällen anzulegen ist. Legt das Gesetz wie hier als durchgängiges [X.]ewertungsziel den gemeinen Wert der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheiten auf einen zeitnahen oder zumindest nur wenige Jahre zurückliegenden (Haupt-)[X.] zugrunde, muss der den Grundsätzen der [X.] und Folgerichtigkeit verpflichtete Gesetzgeber für eine fortlaufende Wertanpassung am Maßstab des gemeinen Wertes sorgen.

c) Dabei ist zu berücksichtigen, dass Steuergesetze in der Regel Massenvorgänge des Wirtschaftslebens betreffen. Sie müssen, um praktikabel zu sein, Sachverhalte, an die sie dieselben steuerrechtlichen Folgen knüpfen, typisieren und damit in weitem Umfang die [X.]esonderheiten nicht nur des einzelnen Falles, sondern ggf. auch ganzer Gruppen vernachlässigen. Die wirtschaftlich ungleiche Wirkung auf die Steuerzahler darf allerdings ein gewisses Maß nicht übersteigen. Vielmehr müssen die steuerlichen Vorteile der Typisierung im rechten Verhältnis zu der mit der Typisierung notwendig verbundenen Ungleichheit der steuerlichen [X.]elastung stehen. Außerdem darf eine gesetzliche Typisierung keinen atypischen Fall als Leitbild wählen, sondern muss sich [X.] am typischen Fall orientieren (vgl. im Einzelnen [X.]VerfG-[X.]eschlüsse in [X.]VerfGE 117, 1, [X.]St[X.]l II 2007, 192, unter [X.]a; in [X.]VerfGE 120, 1, unter [X.]; in [X.]VerfGE 127, 224, unter D.I., und vom 7. Mai 2013  2 [X.]vR 909/06 u.a., [X.]VerfGE 133, 377, Rz 86 bis 88).

2. Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung von Grundvermögen aufgrund des lange zurückliegenden [X.]szeitpunkts

Nach Überzeugung des Senats sind die Vorschriften über die Einheitsbewertung von Grundvermögen (spätestens) seit dem [X.] 1. Januar 2009 wegen des 45 Jahre zurückliegenden [X.]szeitpunkts nicht mehr mit den verfassungsrechtlichen Anforderungen an eine gleichheitsgerechte Ausgestaltung des Steuerrechts vereinbar.

a) Der [X.]FH hat die Vorschriften über die Einheitsbewertung des [X.] trotz der verfassungsrechtlichen Zweifel, die sich aus dem lange zurückliegenden [X.]szeitpunkt (1. Januar 1964) und den darauf beruhenden Wertverzerrungen ergeben, bislang als verfassungsgemäß beurteilt ([X.]FH-Urteile vom 2. Februar 2005 II R 36/03, [X.]FHE 209, 138, [X.]St[X.]l II 2005, 428; in [X.]FH/NV 2006, 1450; in [X.]FH/NV 2009, 7, und vom 4. Februar 2010 II R 1/09, [X.]FH/NV 2010, 1244, m.w.N.), und zwar auch noch für [X.]e bis zum 1. Januar 2007 ([X.]FH-Urteile vom 30. Juni 2010 II R 60/08, [X.]FHE 230, 78, [X.]St[X.]l II 2010, 897; vom 30. Juni 2010 II R 12/09, [X.]FHE 230, 93, [X.]St[X.]l II 2011, 48, und vom 6. Juli 2011 II R 35/10, [X.]FH/NV 2011, 2019).

b) An dieser Rechtsprechung hält der Senat für den [X.] 1. Januar 2009 nicht mehr fest. Der Senat ist davon überzeugt, dass das Unterbleiben einer allgemeinen Neubewertung des [X.] für Zwecke der Grundsteuer auf diesen Stichtag mit den verfassungsrechtlichen Anforderungen, insbesondere mit dem allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG), nicht vereinbar ist.

aa) Das System der [X.] auf einen bestimmten Stichtag ist darauf angelegt, dass [X.]en in bestimmten, nicht übermäßig langen Abständen stattfinden (§ 21 Abs. 1 Nr. 1 [X.]ewG: [X.]en in [X.]abständen von je sechs Jahren). [X.]en sind erforderlich, um die sich innerhalb des [X.]raums, für den die festgestellten Werte Geltung haben sollen, ergebenden Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse vollständig zu erfassen und einen Wertabgleich am Maßstab der aktuellen Verkehrswerte vorzunehmen. Die mit der Festschreibung der Wertverhältnisse für einen [X.]szeitraum verbundenen [X.]ewertungsungenauigkeiten sind deshalb aus verfassungsrechtlicher Sicht nur hinnehmbar, wenn der [X.]szeitraum eine angemessene Dauer nicht überschreitet (s. bereits [X.]FH-[X.]eschluss in [X.]FHE 146, 474, [X.]St[X.]l II 1986, 782; [X.] in [X.]/Stenger, [X.]ewertungsrecht, Einf. [X.]ewG Rz 112; [X.], a.a.[X.], [X.]ewertungsrecht, [X.]ewG § 27 Rz 12; [X.], a.a.[X.], § 21 Rz 13; Troll/[X.], Grundsteuergesetz, Kommentar, 10. Aufl., § 15 Rz 10; [X.] in [X.], Reform der Gemeindesteuern, 2006, 173, 175 f.; [X.] in Tipke/ Lang, Steuerrecht, 21. Aufl., § 16 Rz 4, 6, 23; Drosdzol, Deutsche Steuer-[X.]ung 1999, 831, 832, und 2001, 689, 691; [X.]/[X.]/Zinn, Der [X.]etrieb 2011, 10; [X.], [X.]FH/PR 2010, 392; Schulemann, Reform der Grundsteuer - Handlungsbedarf und Reformoptionen, 2011, 6 bis 9; [X.]/Wagner, [X.]etriebs-[X.]erater --[X.][X.]-- 2010, 2483; [X.], [X.][X.] 2011, 535 und 2391).

bb) Das [X.]VerfG hat im Hinblick auf die oben dargelegten verfassungsrechtlichen Anforderungen an Steuergesetze im [X.]eschluss in [X.]VerfGE 117, 1, [X.]St[X.]l II 2007, 192, unter [X.]f bb, die durch § 138 Abs. 1 Satz 2, Abs. 4, § 145 Abs. 3 Satz 2 [X.]ewG a.F. für die [X.]edarfsbewertung unbebauter Grundstücke angeordnete, bis Ende 2006 geltende Festschreibung der Wertverhältnisse auf den 1. Januar 1996 als nicht mehr mit den Vorgaben des Art. 3 Abs. 1 GG vereinbar angesehen. Der Gesetzgeber habe damit den aus dem Gleichheitssatz folgenden verfassungsrechtlichen Auftrag verfehlt, die Vermögensgegenstände mit Gegenwartswerten zu erfassen oder vergangenheitsbezogene Werte entwicklungsbegleitend fortzuschreiben, um eine in der Relation der Vermögenswerte [X.]e [X.]ewertung sicherzustellen.

cc) Hiernach verfehlt erst recht die über 45 Jahre unveränderte Einheitsbewertung des [X.], die immer noch an die Wertverhältnisse im [X.]szeitpunkt (1. Januar 1964) anknüpft, die sich aus Art. 3 Abs. 1 GG ergebenden Anforderungen.

Als Grundlage für die [X.]emessung der Grundsteuer bedarf es auch innerhalb der [X.] des [X.] einer [X.]en, an einem einheitlichen Maßstab, nämlich dem gemeinen Wert ausgerichteten [X.]ewertung. Es stellt sich hier zwar --anders als bei der Erbschaft- und [X.] nicht das Problem der Gleichbehandlung mit anderen Gegenständen, die mit einem zeitnah ermittelten Verkehrswert (§ 9 [X.]ewG) angesetzt werden. Gleichwohl können auch bei der [X.]ewertung des [X.] aus verfassungsrechtlichen Gründen auf einem übermäßig langen [X.]szeitraum beruhende Wertverzerrungen sowie ein weitgehender Verlust eines einheitlichen, am gemeinen Wert ausgerichteten [X.]ewertungsmaßstabes nicht hingenommen werden.

dd) Die Verfassungswidrigkeit der Anknüpfung der Einheitsbewertung an die Wertverhältnisse am 1. Januar 1964 kann allerdings nicht allein darauf gestützt werden, dass sich die Grundstückswerte seither von Land zu Land und von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich entwickelt haben. Da es sich bei der Grundsteuer um eine Gemeindesteuer handelt, deren Höhe nicht nur von den [X.], sondern auch von dem von der jeweiligen Gemeinde festgesetzten Hebesatz abhängt, beziehen sich die Anforderungen des allgemeinen Gleichheitssatzes lediglich auf das Gebiet der einzelnen Gemeinden (vgl. [X.]VerfG-[X.]eschluss vom 21. Dezember 1966  1 [X.]vR 33/64, [X.]VerfGE 21, 54, unter [X.].II.5.).

Verfassungsrechtlich kommt es vielmehr entscheidend darauf an, ob es durch den Verzicht auf weitere [X.]en nach Anzahl und Ausmaß zu dem Gleichheitssatz widersprechenden Wertverzerrungen bei den [X.] solcher Grundstücke gekommen ist, die innerhalb des Gebiets der jeweiligen Städte und Gemeinden belegen sind.

ee) Der Senat ist aber davon überzeugt, dass insbesondere in größeren Städten derartige gewichtige Abweichungen in bedeutendem Umfang gegeben sind und die mehrere Jahrzehnte umfassende Dauer des [X.]szeitraums somit zu einer Verletzung des verfassungsrechtlichen Gebots einer folgerichtigen Gesetzgebung und zum weitgehenden Verlust eines einheitlichen, am gemeinen Wert ausgerichteten [X.]ewertungsmaßstabes führt. Diese Überzeugung beruht auf folgenden Erwägungen:

(1) Hauptursache für die weitreichenden Wertverzerrungen ist u.a. der Umstand, dass die seit 1964 eingetretenen tiefgreifenden Veränderungen im Gebäudebestand sowie auf dem Immobilienmarkt als Folge der Festschreibung der Wertverhältnisse auf den 1. Januar 1964 keinen hinreichenden Einfluss auf den Einheitswert haben und bei der [X.]ewertung weitgehend unberücksichtigt bleiben. Diese Wertverzerrungen werden nicht dadurch kompensiert, dass eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse unter den Voraussetzungen des § 22 [X.]ewG (dazu Teil [X.].I.3.) zu einer Wertfortschreibung führt.

Aufgrund der Entwicklung des [X.]auwesens gibt es eine immer größere Zahl von Gebäuden, die sich nach [X.]auart, [X.]auweise, Konstruktion oder Objektgröße von den im [X.], dessen [X.]aupreisverhältnisse für die Einheitsbewertung von Gebäuden im Sachwertverfahren maßgeblich sind (§ 85 Satz 1 [X.]ewG), vorhandenen Gebäuden so sehr unterscheiden, dass ihre [X.]ewertung nicht mehr mit einer verfassungsrechtlichen Anforderungen entsprechenden Genauigkeit und Überprüfbarkeit möglich ist. Für derartige neue Gebäude gibt es in [X.]ezug auf die Herstellungskosten keine Vergleichsmöglichkeit mit entsprechenden Gebäuden, die im [X.] errichtet wurden. Eine Schätzung, wie viel die Errichtung neuartiger Gebäude im [X.] gekostet hätte, wenn es sie damals bereits gegeben hätte, kann nur zu mehr oder minder richtigen Näherungswerten führen.

Entsprechendes gilt auch für eine [X.]ewertung im Ertragswertverfahren. [X.]ei einer Wertfortschreibung oder [X.] auf einen Stichtag nach dem [X.]szeitpunkt ist für die [X.]ewertung in diesem Verfahren die ([X.] maßgebend, die nach den [X.] vom [X.]szeitpunkt unter [X.]erücksichtigung des tatsächlichen Zustands des Grundstücks im [X.]s- oder Fortschreibungszeitpunkt zu erzielen gewesen wäre. Für die Ermittlung dieser hypothetischen Miete bedarf es einer Schätzung, bei der gemäß § 79 Abs. 2 Satz 2 [X.]ewG die am [X.]szeitpunkt für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlten Mieten heranzuziehen sind. Je länger der [X.]szeitraum dauert und je mehr sich die neu errichteten Gebäude von den am [X.]szeitpunkt vorhandenen unterscheiden, desto problematischer wird auch aus verfassungsrechtlicher Sicht diese Schätzung, für die es keine ausreichend gesicherten Grundlagen mehr gibt.

(2) Die für die [X.]ewertung maßgebliche Anknüpfung an den 1. Januar 1964 bzw. das [X.] führt zudem dazu, dass Eigenschaften und Ausstattungsmerkmale von Gebäuden oder Wohnungen, die seinerzeit allgemein nicht anzutreffen waren oder denen anders als heute seinerzeit keine oder nur eine unbedeutende wertmäßige [X.]edeutung zugemessen wurde, keinen, zumindest aber keinen nennenswerten Niederschlag im Einheitswert finden. So sind die "Merkmale für die [X.]eurteilung der baulichen Ausstattung bei Gebäuden" (vgl. Anlage 13 zu Abschnitt 38 der Richtlinien für die [X.]ewertung des [X.] --[X.]ewR Gr--) auf die Verhältnisse, insbesondere den Ausstattungsstandard im [X.]szeitpunkt fixiert und werden seit 1966 im Wesentlichen unverändert angewendet. Heute maßgebliche wertbildende Faktoren wie Energieeffizienz oder das Vorhandensein von Solaranlagen, Wärmepumpen, Lärmschutz, luxuriöse [X.]ad- und Kücheneinrichtungen, elektronische Steuerung der gesamten  Haustechnik, Anschlussmöglichkeiten an Hochgeschwindigkeitsdatennetze usw. können sich danach im Einheitswert nicht oder nur unzureichend abbilden.

Dies gilt nicht nur für Gebäude, die erst nach dem [X.]szeitpunkt neu errichtet wurden, sondern auch für solche Objekte, die bereits 1964 vorhanden waren und nachträglich mit entsprechenden Einrichtungen versehen wurden. Obwohl ein mit solchen Einrichtungen versehenes Objekt einen wesentlich höheren Wert hat, wird es wie ein Objekt bewertet, das sich noch im Ausstattungsstandard von 1964 befindet. Zwar ändert sich der tatsächliche Zustand der wirtschaftlichen Einheit; diese Änderung führt aber nach den im Gesetz vorgesehenen Korrekturvorschriften (Wertfortschreibung, § 22 [X.]ewG; [X.], § 23 [X.]ewG) systembedingt zu keinem höheren Einheitswert, weil für diese Fälle ebenfalls die Wert- und damit auch die [X.] im [X.]szeitpunkt, d.h. zum 1. Januar 1964 zugrunde zu legen sind (§ 27 [X.]ewG). Die sich aus der Anknüpfung an die Wert- und [X.] zum 1. Januar 1964 ergebenden Wertverzerrungen sind erheblich. Aus den vom Senat beigezogenen amtlichen [X.] der Städte [X.] (2013) und [X.]erlin (2013) ergibt sich, dass neben der Lage des Objekts gerade auch die Ausstattung einer Wohnung und eines Gebäudes eine entscheidende mietpreisbildende und damit auch ertragswerterhöhende [X.]edeutung hat. So betragen die Preisspannen der [X.] in [X.]erlin unabhängig vom Gebäudealter und der Lage allein wegen unterschiedlicher Ausstattung bis zu 4 €, was zu einem Wertaufschlag von bis zu 50 % auf den unteren Wert der [X.] führen kann (vgl. die Tabelle unter [X.]. 9 des [X.]erliner Mietspiegels 2013). Dasselbe [X.]ild zeigt der [X.] 2013, der Preisspannen zwischen 3 und 4 € ausweist, was ebenfalls zu einem ausstattungsbedingten Wertaufschlag von bis zu 50 % führen kann.

Schließlich betrifft die Nichtberücksichtigung wesentlicher Ausstattungsmerkmale eine Vielzahl von Gebäuden und Wohnungen. Nach der vom Senat beim Statistischen [X.]undesamt eingeholten Auskunft waren im Jahre 2011 von den insgesamt in [X.] vorhandenen Wohnungen immerhin 22 612 827, d.h. deutlich mehr als die Hälfte des Gesamtbestandes von 40 545 317 nach dem [X.]szeitpunkt 1. Januar 1964 errichtet worden. [X.]ei den gewerblich genutzten Objekten, die teilweise eine wesentlich kürzere [X.]estandsdauer aufweisen als Objekte zur Wohnnutzung, dürften die Verhältnisse zumindest ähnlich sein. Auch vor dem 1. Januar 1964 errichtete Objekte sind in den vergangenen Jahrzehnten in erheblicher Anzahl renoviert und den modernen Wohnanforderungen entsprechend ausgebaut und ausgestattet worden. Auch bei diesen Objekten wird auf den Ausstattungsstandard des Jahres 1964 abgestellt und werden die darüber hinausgehenden Ausstattungsmerkmale systembedingt unberücksichtigt gelassen.

(3) Erhebliche Wertverzerrungen ergeben sich auch daraus, dass die seit 1964 eingetretenen Wertveränderungen, die auf der gerade im großstädtischen [X.]ereich rasanten städtebaulichen Entwicklung sowie den Veränderungen am Wohnungsmarkt beruhen, keinen angemessenen Niederschlag im Einheitswert finden. Vielerorts sind aus ehemals ländlich oder dörflich geprägten [X.]ereichen besonders nachgefragte und deswegen auch hochpreisige innerstädtische Wohnquartiere geworden, ohne dass dies entsprechende Auswirkungen auf die Höhe des [X.] gehabt hätte. So gelten bei Fortschreibungen und [X.]en im Ertragswertverfahren gemäß § 79 Abs. 5 [X.]ewG für die Höhe der Miete die Wertverhältnisse im [X.]szeitpunkt und nach § 80 Abs. 1 Satz 4 [X.]ewG die für den anzuwendenden Vervielfältiger maßgeblichen Einwohnerzahlen der Gemeinden und Gemeindeteile im [X.]szeitpunkt unverändert selbst dann fort, wenn es zwischenzeitlich zu Um- oder Eingemeindungen gekommen ist. Eine andere Zuordnung bei den [X.] nach Anlage 3 zu § 80 [X.]ewG ist danach innerhalb des [X.]szeitraums ausgeschlossen.

Auch die [X.]edingungen am Wohnungsmarkt haben sich seit 1964 erheblich geändert, ohne dass die sich daraus ergebenden wertmäßigen Auswirkungen im Einheitswert ihren Niederschlag gefunden haben. Zu nennen ist hier insbesondere die verstärkte Nachfrage nach kleineren Wohnungen und nach sanierten Altbauwohnungen in zentraler innerstädtischer Lage.

(4) Zu weiteren Wertverzerrungen innerhalb von Gemeinden kommt es auch dadurch, dass bei der [X.]ewertung im Sachwertverfahren eine Wertminderung wegen Alters nach dem [X.]szeitpunkt gemäß § 85 Satz 3 i.V.m. § 86 [X.]ewG ausgeschlossen ist. Aufgrund dieser Regelung ist beispielsweise ein im Jahr 1964 errichtetes Gebäude bei der [X.]estimmung des [X.] (§ 83 [X.]ewG) auf den [X.] 1. Januar 2009 mit demselben Gebäudewert anzusetzen wie ein im Jahr 2008 errichtetes Gebäude, wenn der [X.] (§ 85 Satz 2 [X.]ewG) identisch ist und nicht wegen vorhandener baulicher Mängel und Schäden nach § 85 Satz 3 i.V.m. § 87 [X.]ewG zu mindern ist und auch die in § 85 Satz 4 i.V.m. § 88 [X.]ewG bestimmten Voraussetzungen für eine Ermäßigung oder Erhöhung des Gebäudesachwerts bei beiden Gebäuden nicht erfüllt sind. Die wertmindernde Abnutzung des älteren Gebäudes bleibt in einem solchen Fall unberücksichtigt. Der [X.]FH hat bereits im Urteil in [X.]FHE 176, 275, [X.]St[X.]l II 1995, 235, unter [X.] ausgeführt, dass die Nichtberücksichtigung der nach dem 1. Januar 1964 eingetretenen Alterung der Gebäude aus verfassungsrechtlicher Sicht nur hingenommen werden kann, wenn der [X.]szeitraum nicht so lange dauert, bis die Nichtberücksichtigung zu in sich willkürlichen und damit gegen Art. 3 Abs. 1 GG verstoßenden Ergebnissen führt. Eine derartige Überlänge ist nach Ansicht des Senats am Stichtag 1. Januar 2009 erreicht.

(5) Die Wertverzerrungen, die durch die Festschreibung der Wert- und [X.] auf den [X.]szeitpunkt bzw. das [X.] und durch die unzureichenden, nur bei regelmäßig vorzunehmenden [X.]en hinnehmbaren Korrekturmöglichkeiten eintreten, werden zudem durch nicht mehr hinnehmbare Defizite beim Gesetzesvollzug deutlich verstärkt. Ohne eine in regelmäßigen Abständen erfolgende Neubewertung sämtlicher der Grundsteuer unterliegender Objekte ist nicht sichergestellt, dass Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse, die Wertänderungen bewirken und zu Fortschreibungen nach § 22 [X.]ewG führen müssten, im Sinne des erforderlichen gleichmäßigen Gesetzesvollzugs durchgehend erfasst werden.

Eine allgemeine Pflicht zur Abgabe von Erklärungen zur Feststellung des [X.] besteht nach § 28 Abs. 1 [X.]ewG lediglich auf die [X.]szeitpunkte. Auf einen anderen [X.] braucht eine Feststellungserklärung nur abgegeben zu werden, wenn die Finanzbehörde dazu besonders auffordert (§ 28 Abs. 2 Satz 1 [X.]ewG i.V.m. § 149 Abs. 1 Satz 2 AO). Diejenigen, denen der Grundbesitz zuzurechnen ist, brauchen Umstände, die für die Einheitsbewertung von [X.]edeutung sind, den Finanzämtern auch nicht mitzuteilen.

Mitteilungspflichten obliegen nur den in § 29 Abs. 3 [X.]ewG genannten [X.]ehörden und den Grundbuchämtern (§ 29 Abs. 4 [X.]ewG). Durch diese Mitteilungspflichten wird nicht hinreichend sichergestellt, dass Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse, die für die [X.]ewertung und insbesondere für eine Wertfortschreibung nach oben gemäß § 22 [X.]ewG erheblich sind, den Finanzämtern bekannt werden. § 29 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 1 [X.]ewG verpflichtet zwar die nach [X.]undes- oder Landesrecht zuständigen [X.]ehörden u.a. dazu, den Finanzbehörden die rechtlichen und tatsächlichen Umstände mitzuteilen, die ihnen im Rahmen ihrer Aufgabenerfüllung bekannt geworden sind und die für die Feststellung von [X.] des [X.] von [X.]edeutung sein können. Aber nicht alle [X.]aumaßnahmen, die für diese Feststellung von [X.]edeutung sein können, bedürfen der Genehmigung der [X.]auaufsichtsbehörden oder müssen diesen zumindest angezeigt werden. So sind beispielsweise in [X.]erlin verfahrensfrei u.a. sonstige Anlagen der technischen Gebäudeausrüstung (ohne Abgasanlagen), Schwimmbecken in Gärten und zur Freizeitgestaltung mit einem [X.]eckeninhalt bis zu 100 m³ einschließlich dazugehöriger luftgetragener Überdachungen, außer im Außenbereich, Fenster und Türen sowie die dafür bestimmten Öffnungen, Außenwandverkleidungen und Dämmungen, ausgenommen bei Hochhäusern, Verblendungen und Verputz baulicher Anlagen, Dämmungen in und auf Dächern, ausgenommen bei Hochhäusern, sowie Instandhaltungsarbeiten (§ 62 Abs. 1 Nr. 2 [X.]uchst. b, Nr. 10 [X.]uchst. a, Nr. 11 [X.]uchst. c, d und e, Abs. 4 der [X.]auordnung für [X.]erlin).

§ 22 Abs. 4 Satz 1 [X.]ewG verpflichtet die Finanzämter auch nicht, stets von sich aus tätig zu werden. Die Ermittlungspflicht der Finanzämter setzt vielmehr erst ein, wenn ihnen Umstände bekannt werden, die eine Fortschreibung rechtfertigen könnten ([X.], a.a.[X.], § 22 Rz 66; [X.]ruschke in [X.]/Stenger, [X.]ewertungsrecht, § 22 [X.]ewG Rz 219).

[X.]esondere Probleme ergeben sich hinsichtlich des Gesetzesvollzugs, wenn die bei der Einheitsbewertung zu berücksichtigenden Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse nicht den tatsächlichen Zustand des Grundstücks selbst betreffen, sondern beispielsweise dessen Verkehrslage oder die Zu- oder Abnahme des Lärms, die durch konkrete verkehrstechnische Maßnahmen bedingt ist, oder die Verunreinigung der Luft durch eine in der Nähe errichtete Fabrik oder der Wegfall einer solchen Verunreinigung. Dass die in § 29 Abs. 3 [X.]ewG genannten [X.]ehörden ihrer Mitteilungspflicht hinsichtlich solcher Umstände umfassend nachkommen, erscheint dem Senat aufgrund der Vielzahl der dabei in [X.]etracht kommenden rechtlichen und tatsächlichen Umstände und der schwierigen Abgrenzung zwischen den tatsächlichen Verhältnissen und den [X.] nicht gesichert.

Die Schwierigkeiten bei der Abgrenzung zwischen den [X.] und den tatsächlichen Verhältnissen lassen vielmehr erwarten, dass ein gleichmäßiger Gesetzesvollzug nicht gewährleistet ist, und gewinnen mit zunehmender Dauer des [X.]szeitraums an [X.]edeutung und verfassungsrechtlicher Relevanz; denn die [X.]erücksichtigung oder Nichtberücksichtigung aktueller Verhältnisse führt typischerweise dazu, dass sich die jeweils ergebenden Werte umso stärker unterscheiden, je länger der [X.]szeitraum dauert.

(6) Dass die sich innerhalb einzelner Gemeinden ergebenden Wertverzerrungen bei der Einheitsbewertung unberücksichtigt bleiben, widerspricht den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Wie das [X.]VerfG bereits im [X.]eschluss in [X.]VerfGE 93, 121, [X.]St[X.]l II 1995, 655, unter [X.], ausgeführt hat, darf es der Gesetzgeber nicht auf sich beruhen lassen, wenn sich die steuererheblichen Werte für bestimmte Gruppen wirtschaftlicher Einheiten deutlich auseinander entwickelt haben.

ff) Das weitere Unterbleiben einer erneuten [X.] kann auch nicht damit gerechtfertigt werden, dass es sich um eine zulässige Typisierung handle. Aufgrund der Länge des [X.]szeitraums fehlt es nämlich an der verfassungsrechtlich erforderlichen [X.]en Orientierung am typischen Fall.

gg) Der Erforderlichkeit einer neuen [X.] kann auch nicht entgegengehalten werden, dass sich diese auf das gesamte [X.]undesgebiet erstrecken müsste und die Länder im [X.]eitrittsgebiet zu deren Durchführung noch nicht in der Lage seien. Nach Auffassung des Senats ist vielmehr --soweit es beim System der [X.] bleiben soll-- eine erneute [X.] auch im [X.]eitrittsgebiet verfassungsrechtlich geboten. Die in §§ 129 ff. [X.]ewG getroffenen Regelungen können wegen der inzwischen verstrichenen [X.] nicht mehr --wie seinerzeit noch vom [X.]FH (z.[X.]. [X.]eschluss vom 12. Januar 2006 II [X.] 56/05, [X.]FH/NV 2006, 919) angenommen-- mit Übergangsschwierigkeiten nach der Wiederherstellung der staatlichen Einheit [X.] gerechtfertigt werden. Da im [X.]eitrittsgebiet die Wertverhältnisse auf den 1. Januar 1935 festgeschrieben sind (§ 129 [X.]ewG), wiegen die hiergegen bestehenden verfassungsrechtlichen [X.]edenken nach Ablauf einer angemessenen Übergangszeit noch schwerer als im alten [X.]undesgebiet. Seit dem 1. Januar 1935 haben sich die für die [X.]ewertung maßgeblichen Verhältnisse wesentlich stärker entwickelt und verändert als seit dem 1. Januar 1964.

Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber nicht verpflichtet ist, bei einer zukünftigen Neuregelung der Grundbesitzbewertung für Zwecke der Grundsteuer die Anwendung der gegenwärtig geltenden [X.]ewertungsvorschriften anzuordnen, die sowohl für die Steuerpflichtigen als auch für die Finanzverwaltung zu einem hohen Vollzugsaufwand führen. Er darf vielmehr von seiner [X.]efugnis zur Typisierung Gebrauch machen, um so den mit der allgemeinen Neubewertung aller der Grundsteuer unterliegenden wirtschaftlichen Einheiten für die [X.]eteiligten verbundenen Aufwand auf ein zumutbares Maß zu beschränken.

III. Maßgeblichkeitsprüfung

Für die Entscheidung über die Revision des [X.] kommt es auf die Gültigkeit der im Streitfall anwendbaren Vorschriften über die Einheitsbewertung (§§ 19, 20, 21, 23, 27, 76 Abs. 1, § 93 Abs. 1 Satz 2 [X.]ewG, Art. 2 Abs. 1 Satz 3 [X.]ewÄndG 1965 i.d.F. des Art. 2 des Gesetzes vom 22. Juli 1970) am [X.] 1. Januar 2009 an.

Kommt das [X.]VerfG zu dem Ergebnis, dass diese Vorschriften auf den Stichtag 1. Januar 2009 verfassungswidrig waren, und erklärt es die Vorschriften auf diesen Stichtag rückwirkend für nichtig (§ 82 Abs. 1 i.V.m. § 78 Satz 1 [X.]VerfGG), ohne dem Gesetzgeber die Möglichkeit zu geben, rückwirkend ein verfassungsgemäßes [X.]ewertungsrecht zu schaffen, hat die Revision Erfolg und führt zur Aufhebung der Vorentscheidung, der [X.] vom 18. November 2010 und der [X.] vom 25. Juni 2010.

Erklärt das [X.]VerfG die Vorschriften zwar für verfassungswidrig und nichtig, gibt es aber dem Gesetzgeber die Möglichkeit, rückwirkend auf den 1. Januar 2009 eine Neubewertung des [X.] vorzuschreiben, ist die dann gemäß § 74 der Finanzgerichtsordnung gebotene Aussetzung des Verfahrens eine andere Entscheidung als im Falle der Verfassungsmäßigkeit und Gültigkeit der Vorschriften ([X.]VerfG-[X.]eschluss in [X.]VerfGE 117, 1, [X.]St[X.]l II 2007, 192, unter [X.].I.1.).

Der Entscheidungserheblichkeit der Frage, ob die Vorschriften verfassungsgemäß sind, steht auch nicht entgegen, dass das [X.]VerfG bei einer Unvereinbarkeitserklärung die weitere Anwendung des bisherigen Rechts anordnen kann, obwohl in diesem Fall der Rechtsstreit nicht anders zu entscheiden wäre als bei Feststellung der Verfassungsmäßigkeit ([X.]VerfG-[X.]eschlüsse in [X.]VerfGE 117, 1, [X.]St[X.]l II 2007, 192, unter [X.].I.1., und vom 17. April 2008  2 [X.]vL 4/05, [X.]VerfGE 121, 108, unter [X.].I.).

Sieht das [X.]VerfG die Vorschriften auf den [X.]ewertungsstichtag 1. Januar 2009 als verfassungsgemäß an, ist die Revision des [X.] als unbegründet zurückzuweisen. Die vom Kläger angesprochene verfassungskonforme Auslegung kommt dann nicht in [X.]etracht. Sie könnte im Übrigen allenfalls zu einer Herabsetzung der Einheitswerte aufgrund Neuberechnung, nicht aber zur Aufhebung der [X.] führen.