Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 14.09.2000, Az. III ZR 211/99

BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEIL[X.]Verkündet am:14. September 2000F i t t e r e rJustizangestellteals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:nein[X.]R:ja------------------------------------[X.] §§ 16 Abs. 2, 17 Satz 1; BGB § 571a)Tritt der Berechtigte infolge des mit Bestandskraft des Rückgabebe-scheids vollzogenen Wechsels im Grundstückseigentum nach §§ 16Abs. 2, 17 Satz 1 [X.] in bestehende Mietverhältnisse ein, so bleibtder Verfügungsberechtigte als früherer Eigentümer den Mietern gegen-über bezüglich der zu diesem [X.]punkt abgelaufenen [X.] zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebungetwaiger Nachzahlungen berechtigt. Hinsichtlich der laufenden Abrech-nungsperiode trifft die Abrechnungspflicht den Berechtigten; dieser wirdauch Gläubiger etwaiger [X.])Bei der Abrechnung der laufenden Abrechnungsperiode haben der Be-rechtigte und der Verfügungsberechtigte [X.].[X.], Urteil vom 14. September 2000 - [X.] -KG [X.] [X.] [X.] hat auf die mündliche [X.] durch [X.] [X.] und [X.], [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des [X.] in [X.] vom 21. Juni 1999 wird [X.].Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsrechtszuges zu tra-gen.Von Rechts wegen- 4 -TatbestandDie Beklagten sind seit dem 31. März 1994 aufgrund bestandskräftigenBescheids des zuständigen Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen Ei-gentümer des mit einem Mietshaus bebauten, ehemals volkseigenen [X.] S.-Straße in [X.]-P.B. Die klagende Wohnungsbaugesellschaft mbH,Rechtsnachfolgerin des VEB Kommunale Wohnungsverwaltung [X.]-P.B.,verwaltete das Grundstück bis zur Übergabe an die Beklagten am 1. Juni 1994.Die Klägerin hat mit der Klage Erstattung von [X.] verlangt, diein der [X.] ihrer Verwaltungstätigkeit entstanden sind. Soweit die [X.] der in den [X.] 1993 und 1994 entstandenen undvon den Vorauszahlungen der Mieter nicht gedeckten Betriebskosten begehrthat, hat das [X.] die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin [X.] geblieben. Mit der - zugelassenen - Revision verfolgt die Klägerin [X.] bezüglich des in der [X.] vom 1. Januar 1993 bis zum 31. März 1994angefallenen [X.] weiter.[X.] Revision hat keinen Erfolg.Die bis zur Bestandskraft des Rückgabebescheids angefallenen Be-triebskosten hat der Verfügungsberechtigte zu tragen. Bis zu diesem [X.]punkt- 5 -ist der Vermögenswert Teil seines Vermögens geblieben. Entsprechend dieserGüterzuordnung gebühren ihm bis dahin die Nutzungen der Sache; im Gegen-zuge hat er die (normalen) Betriebs- und Erhaltungskosten zu tragen. Ein "[X.]" Kostenerstattungsanspruch des Verfügungsberechtigten, wie ihndas Auftragsrecht für den Beauftragten vorsieht (§ 670 BGB), ist nicht anzuer-kennen. Diese sich schon nach allgemeinen Grundsätzen ergebende [X.] wird verdeutlicht und bestätigt durch § 7 Abs. 7 Satz 1 bis 4 [X.]. Nach§ 7 Abs. 7 Satz 2 [X.] kann der Berechtigte - was vorliegend nicht in [X.], da die Rückübertragung und die Übergabe des Grundstücks schon vordem Stichtag erfolgt war - Herausgabe der Nutzungen verlangen, die der [X.] aus Miet-, Pacht- und sonstigen Nutzungsverhältnissen abdem 1. Juli 1994 gezogen hat. Macht er von dieser Möglichkeit Gebrauch, kannder Verfügungsberechtigte seinerseits die seit dem 1. Juli 1994 entstandenenBetriebs-, Erhaltungs- und Verwaltungskosten aufrechnen (vgl. eingehendhierzu Senatsurteil [X.]Z 137, 183, 186 ff; [X.]Z 141, 232, 234 ff).Ein gegen die Beklagten gerichteter Anspruch der Klägerin nach § 670BGB (entsprechend) auf Erstattung des ihr im Abrechnungsjahr 1993 und inden ersten drei Monaten des Jahres 1994 bis zum Eigentumswechsel entstan-denen und durch die der Klägerin von seiten der Mieter zugeflossenen [X.] nicht gedeckten [X.] - der sich im [X.] allein noch im Streit befindet - kommt daher nicht in Betracht. Zu einemanderen Ergebnis führt auch nicht die von der Revision angestellte Erwägung,allein die Beklagten seien dazu in der Lage gewesen, den Mietern gegenüberdie Betriebskosten der Jahre 1993 und 1994 abzurechnen und auf diese Weisefür einen Kostenausgleich zu [X.] 6 -1.Nach § 1 Abs. 1 der für den hier in Rede stehenden [X.]raum maßgeb-lichen [X.] ([X.]) vom 17. Juni 1991([X.] I S. 1270; mittlerweile aufgehoben durch Art. 6 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 [X.] vom 6. Juni 1995, [X.] I S. 748) konnte der [X.] Betriebskosten, also insbesondere die Kosten für Heizung und (Warm-)Wasserversorgung, anteilig auf die Mieter umlegen. Nach § 1 Abs. 2 der [X.] konnte der Vermieter Vorauszahlungen in angemessener Höhe ver-langen, über die jährlich abzurechnen war. Von dieser Möglichkeit hatte dieKlägerin Gebrauch [X.] Bestandskraft des Rückgabebescheids sind die Beklagten nach § 16Abs. 2 Satz 1, § 17 Satz 1 [X.] in die zu diesem [X.]punkt bestehendenMietverträge eingetreten. Dies gilt unabhängig davon, ob damals das Land[X.], das nach Art. 22 Abs. 4 des [X.] vom 3. Oktober 1990bis zum 31. März 1994 Grundeigentümerin war, oder - wie nach dem [X.] naheliegend; ausdrückliche Feststellungen hierzu hat das Berufungs-gericht nicht getroffen - die Klägerin, die das Grundstück verwaltete, Vermiete-rin der Wohnungen gewesen war (vgl. [X.], Beschluß vom 10. [X.] - [X.] - [X.] 1997, 414).Bei dem Eintritt in bestehende Rechtsverhältnisse nach § 16 Abs. 2Satz 1 [X.] handelt es sich um eine gesetzlich angeordnete Vertragsüber-nahme ([X.]Z 141, 203, 205; Senatsbeschluß vom 30. November 1995 - III [X.]/95 - [X.], 273, 274). Im Unterschied dazu wird beim Eintritt des Erwer-bers eines vermieteten Grundstücks in den Mietvertrag nach § 571 BGB diesernicht Rechtsnachfolger des ursprünglichen Eigentümers und Vermieters. [X.] des § 571 BGB besteht vielmehr darin, daß im Augenblick des [X.] ein neues Mietverhältnis zwischen dem Er-werber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, allerdings mit uneinge-schränkt demselben Inhalt, mit dem es zuvor mit dem [X.] ([X.], Urteil vom 3. Mai 2000 - [X.] - NJW 2000, 2346 m.N.). Un-geachtet dieses konstruktiven Unterschieds liegt es nahe, bei der Antwort dar-auf, welche Rechte und Pflichten sich für die Beteiligten aus dem Rechtsüber-gang ergeben, auf die im Rahmen des § 571 BGB geltenden Regeln zurückzu-greifen (vgl. auch [X.], in: [X.]/[X.]/[X.]/Neuhaus,§ 16 [X.] [Stand: Januar 1999] Rn. 25).3.Grundsätzlich entscheidet sich die Frage, welche mietvertraglichenRechte und Pflichten infolge des [X.] dem Veräußerer undwelche dem Erwerber zuzuordnen sind, nach dem [X.]punkt des [X.]. der Fälligkeit des Anspruchs. Vor dem Eigentumswechsel entstandeneund fällig gewordene Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, danachfällig werdende Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu (vgl. [X.],Urteil vom 19. Oktober 1988 - [X.] - NJW 1989, 451 f).a) Ausgehend hiervon ist der Revision im Ausgangspunkt darin zuzu-stimmen, daß die Klägerin aufgrund des am 31. März 1994 eingetretenenWechsels im Grundstückseigentum nicht mehr in der Lage war, hinsichtlich [X.] 1994 eine die Mieter zu einer Nachzahlung verpflichtendeBetriebskostenabrechnung zu erstellen.Da nach § 1 Abs. 2 Satz 2 [X.] über die Vorauszahlungen [X.] jährlich abzurechnen ist, ist bzw. war die Klägerin als bisherigeVermieterin nicht dazu berechtigt, anläßlich des [X.] für den- 8 -[X.]raum bis zum 31. März 1994 eine Zwischenabrechnung zu erstellen [X.] mit den Mietern abzurechnen. Dementsprechend können sich die [X.] der Mieter auf Abrechnung der Betriebskosten für das gesamte Jahr1994 nur gegen die Beklagten richten. Allein diese wären auch von [X.] Gläubiger der mit Zugang der Abrechnung fällig werdenden (vgl. [X.]Z113, 188, 191 ff) [X.] gegen die [X.]) Hinsichtlich der beim Eigentumswechsel bereits beendeten [X.] - also vorliegend des [X.] 1993 - ist streitig, obauch hier uneingeschränkt das "[X.]" zu gelten hat oder unabhän-gig davon alle Ansprüche auf Abrechnung, Nachzahlungen und [X.] ausschließlich gegen den bisherigen Vermieter richten bzw. diesem zu-stehen.aa) Würde man mit der von der Revision vertretenen Mindermeinung([X.], [X.], 806; Schenkel, [X.], 5 ff) allein auf die Fäl-ligkeit abstellen, so dürften die Beklagten nicht nur Gläubiger des (künftigen)Anspruchs auf Nachzahlung, sondern auch den Mietern gegenüber zur [X.] für das [X.] verpflichtet sein. Letzteres wäre jedenfalls dann zubejahen, wenn man mit einer verbreiteten Auffassung in Anlehnung an § [X.]. 3 Satz 4 der [X.] 1970 in der Neufassung vom12. Oktober 1990 ([X.] I S. 2203) dem Vermieter eine generelle Abrech-nungsfrist von zwölf Monaten zubilligen würde (vgl. [X.], [X.], 219; [X.], [X.], 52, 57). Aber auch wenn man nicht aufeine bestimmte Regelfrist abstellte, sondern den [X.] fällig werden ließe, sobald die Abrechnung dem Vermieter möglich undunter Berücksichtigung einer angemessenen Bearbeitungszeit zumutbar ist (in- 9 -diesem Sinne [X.], Handbuch der Mietnebenkosten, 5. Aufl. Rn. 5006; vgl.auch [X.], [X.], 233, 234), dürfte die der Klägerin zur Verfü-gung stehende angemessene Frist für die Nebenkostenabrechnung 1993 [X.] 1994 noch nicht abgelaufen gewesen sein.bb) Nach der überwiegend vertretenen Meinung sind die [X.] abgeschlossene Abrechnungsperioden ungeachtet eines späteren Eigen-tumsübergangs allein zwischen den bisherigen Mietvertragsparteien abzurech-nen und etwaige Nachzahlungen oder Erstattungen überzahlter Beträge nurzwischen diesen Parteien abzuwickeln ([X.] NJW-RR 1994, 1101f; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl. Rn. 749; [X.] aaO S. 57 ff; [X.]aaO Rn. 5141).cc) Die letztere Auffassung erscheint vorzugswürdig, weil sie für Rechts-klarheit sorgt und insbesondere das ungereimte Ergebnis vermeidet, daß einevor dem Eigentumswechsel fällig gewordene Abrechnungspflicht beim bisheri-gen Vermieter verbleibt, während Nachzahlungen und Erstattungen, derenVorbereitung und Berechnung die Abrechnung dient (vgl. [X.]Z 107, 104,110), dem Erwerber zustehen bzw. von diesem zu erbringen sind. [X.] Anwendungsbereich des Vermögensgesetzes ist sie - abgesehen von [X.] nicht interessierenden Fallgestaltung, daß ein Berechtigter nach § 7 Abs. 7Satz 2 bis 4 [X.] Herausgabe der vom Verfügungsberechtigten ab [X.] Juli 1994 gezogenen Nutzungen aus Miet- oder Pachtverhältnissen verlangt,und der Verfügungsberechtigte von der Möglichkeit Gebrauch macht, mit ent-standenen und von den Mietern noch nicht erstatteten Betriebskosten aufzu-rechnen - allein sach- und [X.] 10 -Entsprechend dem Grundsatz, daß bis zur Bestandskraft des Rückga-bebescheids dem Verfügungsberechtigten die Nutzungen des Vermögenswertszustehen und er allein die (gewöhnlichen) Kosten seiner Unterhaltung und Be-wirtschaftung zu tragen hat, steht von vornherein fest, daß alle das [X.] betreffenden [X.] dem Verfügungs-berechtigten gebühren, ebenso wie er auch - wenn die Vorauszahlungen [X.] die tatsächlichen Betriebskosten übersteigen - für alle den Mietern zu-stehenden Erstattungen aufzukommen hätte. Es ist daher nicht einsichtig, [X.] bei der Abrechnung dieser Nebenkosten der "Umweg" über den [X.] gemacht werden sollte, obwohl ihn die Abrechnungsperioden 1993 und [X.] wirtschaftlich nichts angehen.[X.] stehen dem schon deshalb nicht entge-gen, weil aufgrund der durch § 16 Abs. 2 Satz 1 [X.] bewirkten gesetzlichenVertragsübernahme die Mieter, anders als bei § 571 BGB, im Falle einer zö-gerlichen Abrechnung durch den bisherigen Vermieter auch dem Berechtigtengegenüber bezüglich dessen Ansprüche auf die laufenden Vorschüsse [X.] nach § 273 BGB geltend machen könnten.4.Mit der Beantwortung der Frage, ob der bisherige Vermieter oder derneue Grundstückseigentümer den Mietern gegenüber zur Abrechnung ver-pflichtet ist, ist freilich noch nichts Endgültiges darüber gesagt, was im "Innen-verhältnis" zwischen dem bisherigen und dem neuen Eigentümer bzw. [X.] zu gelten hat. Weder aus § 16 Abs. 2 [X.] noch aus § 571 BGB läßtsich diesbezüglich etwas herleiten. Insoweit steht, sofern besondere Vereinba-rungen nicht getroffen worden sind, entweder eine ([X.] oder - wie hier - eine nachwirkende, aus der zwischen dem Berechtigten- 11 -(§ 2 Abs. 1 [X.]) und dem Verfügungsberechtigten (§ 2 Abs. 3 [X.]) be-stehenden, Züge einer gesetzlichen Treuhand aufweisenden Sonderrechtsbe-ziehung (Senatsurteil [X.]Z 137, 183, 186; [X.]Z 128, 210, 211 f) [X.] im Raum.a) Da es - wie ausgeführt - allein Sache der Klägerin ist, das [X.]mit den Mietern abzurechnen, und die zu erwartenden Nachzahlungen [X.] ihr zugute kommen würden, gibt es keinen Grund, den Beklagten im [X.] zur Klägerin eine Abrechnungspflicht aufzuerlegen. Dies wäre im übri-gen auch dann nicht anders, wenn man im Anschluß an die zu § 571 BGB ver-tretene Mindermeinung (s. oben unter 3 [X.]) die Beklagten den Mietern ge-genüber als abrechnungspflichtig und nachforderungsberechtigt ansehen wür-de. Denn angesichts des fehlenden [X.] wäre es den Beklagtennicht zuzumuten, als "Abrechnungsdienst" für die Klägerin zu fungieren, sichdabei gegebenenfalls sachlich mit Einwänden der Mieter auseinandersetzen- über deren Berechtigung ohnehin nur die Klägerin befinden könnte - und alsberechtigt erachtete Forderungen nötigenfalls im [X.] durchsetzen zumüssen (so zutreffend [X.] aaO [X.]). Zur Wahrung der Belange derKlägerin hätte es vielmehr genügt, wenn ihr die Beklagten [X.] - damit die von ihr selbst erstellten Abrechnungen den Mietern gegen-über als solche der Beklagten hätten bezeichnet werden können - und die(künftigen) [X.] abgetreten hätten.b) Auch wenn hinsichtlich des [X.] 1994 die Pflicht, [X.] den Mietern gegenüber abzurechnen, die Beklagten trifft, kann imInnenverhältnis zur Klägerin eine solche Pflicht nicht uneingeschränkt bejahtwerden. Vielmehr haben insoweit beide Parteien [X.]. Dabei ist- 12 -es grundsätzlich Sache der Klägerin, den die Monate Januar bis März 1994betreffenden Teil der Betriebskostenabrechnung, gegebenenfalls in Abstim-mung mit den Beklagten, zu erstellen. Mit der Überlassung der Unterlagen wares nicht getan. Etwas anderes könnte - was vorliegend weder vom Berufungs-gericht festgestellt noch von der Klägerin dargetan worden ist - nur dann [X.], wenn die Belege so übersichtlich geordnet, zusammengestellt und inhalt-lich aufbereitet wären, daß sie sich ohne Aufwand in die "Gesamtabrechnung"hätten einfügen [X.] dem Gesagten ist keine Anspruchsgrundlage für das [X.] ersichtlich.a) Ein Aufwendungsersatzanspruch nach § 670 BGB (entsprechend)scheidet von vornherein [X.]) Da weder vorgetragen noch festgestellt ist, daß die Beklagten vonden Mietern irgendwelche die Abrechnungsjahre 1993 oder 1994 betreffendenNachzahlungen erlangt haben, kommt auch ein Anspruch auf (teilweise) Erlös-auskehr (nach § 667 BGB oder nach Bereicherungsrecht) nicht in [X.]) Für die Verletzung einer gegenüber der Klägerin bestehenden [X.]s([X.] bestehen keine [X.]) Das Berufungsgericht hat nicht festgestellt, daß sich die [X.] Klägerin gegenüber dazu verpflichtet haben, die [X.] für die Jahre 1993 und 1994 zu erstellen. Die Rüge der Revision, [X.] habe diesbezüglichen Sachvortrag der Klägerin verfahrens-- 13 -fehlerhaft übergangen, hat der Senat geprüft und für nicht durchgreifend er-achtet. Von einer Begründung wird abgesehen (§ 565 a ZPO).bb) Es ist nicht ersichtlich, daß sich die Beklagten einem Ansinnen derKlägerin, einvernehmlich mit ihr auf eine den Anforderungen der Betriebsko-sten-Umlageverordnung genügenden Abrechnung des Jahres 1994 hinzuwir-ken, verschlossen haben.d) Im übrigen ist darauf hinzuweisen, daß die Beklagten selbst bei [X.] einer ihnen der Klägerin gegenüber obliegenden Abrechnungsver-pflichtung nicht ohne weiteres verpflichtet wären, das Betriebskostendefizit derKlägerin auszugleichen.Weder die Feststellungen des Berufungsgerichts noch der [X.] Klägerin erlauben den Schluß, daß eine Betriebskostenabrechnung bezüg-lich der Jahre 1993 und 1994 mittlerweile sinnlos geworden wäre, weil [X.] einem Nachzahlungsverlangen den Einwand der Verwirkung entgegen-halten könnten (vgl. [X.]Z 113, 188, 196; 91, 62, 71). Aber selbst dann hättendie Beklagten nach § 249 BGB die Klägerin nur so zu stellen, wie diese stehenwürde, wenn die Nebenkosten den Mietern gegenüber rechtzeitig und ord-nungsgemäß abgerechnet worden wären. Danach könnten Betriebskosten vonvornherein nur in der Höhe berücksichtigt werden, in der sie überhaupt umla-gefähig waren (so waren etwa nach § 4 Abs. 3 Satz 1 [X.] Kosten [X.] und Warmwasserversorgung grundsätzlich nur bis zu einem [X.] monatlich 3 DM je m² Wohnfläche umlagefähig). [X.] Nach-zahlungsforderungen, etwa weil (frühere) Mieter bereits zu der [X.], als eineAbrechnung hätte zugehen können bzw. sollen, unbekannt verzogen oder- 14 -zahlungsunfähig geworden waren, müßten bei der Schadensberechnung außerAnsatz bleiben.Daran gemessen ist das Vorbringen der Klägerin zu Grund und Höhedes von den Beklagten im Fall eines pflichtwidrigen Unterlassens der [X.] zu ersetzenden Schadens auch unter Berück-sichtigung der Darlegungs- und Beweiserleichterungen des § 287 ZPO unsub-stantiiert.[X.]Streck[X.][X.]Galke