Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 01.03.2001, Az. III ZR 329/98

[X.]R: ja [X.] DES VOLKESURTEILIII ZR 329/98Verkündet [X.] gJustizamtsinspektorals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem [X.] [X.] hat auf die mündliche [X.] durch [X.] [X.] und die [X.], [X.], Dr. [X.] und Galkefür Recht erkannt:Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil des 16. Zi-vilsenats des [X.] in [X.] vom 24. September 1998aufgehoben und das Urteil der Zivilkammer 15 des [X.]s[X.] vom 7. April 1998 abgeändert.Die Klage wird abgewiesen.Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.Von Rechts [X.] Beklagte ist seit dem 28. Januar 1997 aufgrund bestandskräftigenBescheids des zuständigen Amtes zur Regelung offener VermögensfragenEigentümerin des mit einem Mietshaus bebauten, ehemals volkseigenenGrundstücks H.-Straße in [X.]-P.B. Bis zu diesem [X.]punkt stand [X.] nach Art. 22 Abs. 4 des Einigungsvertrages im Eigentum des Lan-- 3 -des [X.], das die klagende Wohnungsbaugesellschaft mbH, Rechtsnachfol-gerin des VEB Kommunale Wohnungsverwaltung [X.]-P.B., mit der Verwal-tung des Grundstücks beauftragt hatte.Die Parteien streiten darüber, wer von ihnen die Betriebskostenabrech-nung gegenüber den Mietern für das [X.] vorzunehmen hat. Unter [X.] auf eine dahingehende Verpflichtung der Klägerin hat sich die von [X.] beauftragte Hausverwaltung S. bei der "Grundstücksübergabe" am4. April 1997 geweigert, das für diese Abrechnung benötigte Beleggut entge-genzunehmen.Die Klägerin begehrt festzustellen, daß nicht sie - sondern ([X.]) die Beklagte - verpflichtet ist, gegenüber den Mietern des [X.] die Betriebskostenabrechnung für die [X.] vom 1. Januar bis zum31. Dezember 1996 vorzunehmen. Das [X.] hat dem [X.]. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der Revi-sion verfolgt sie ihren Klageabweisungsantrag weiter.[X.] Revision hat Erfolg. Die Klage ist [X.] 4 -I.Die Abrechnung der Betriebskosten für das [X.] gegenüber [X.] des [X.] hat entweder die Klägerin als die damaligeVermieterin oder die Beklagte als die neue Eigentümerin des Grundstücks vor-zunehmen. Ein Dritter kommt hierfür auf der Grundlage des [X.] der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen nicht in Betracht.Daher dienen sowohl der negativ formulierte Hauptantrag als auch der positivformulierte Hilfsantrag der Klärung derselben Rechtsfrage.Mit der Maßgabe, daß in Wirklichkeit nur ein einheitliches Feststel-lungsbegehren und nicht zwei in einem Eventualverhältnis stehende Anträgevorliegen, bestehen gegen die Zulässigkeit der Klage keine Bedenken (§ 256Abs. 1 ZPO).1.Der Feststellungsantrag ist nicht deshalb unzulässig, weil durch ihn [X.] Bestehen von Mietverhältnissen oder deren Übergang auf die Beklagte [X.] gestellt wird, sondern lediglich geklärt werden soll, wem die [X.] Betriebskosten für eine bestimmte Abrechnungsperiode den Mietern ge-genüber obliegt. Denn Gegenstand einer Feststellungsklage nach § 256 Abs. 1ZPO können auch einzelne Beziehungen oder Folgen eines Rechtsverhältnis-ses sein (vgl. Senatsurteil vom 16. Dezember 1999 - [X.] - [X.] 2000,779, 780).2.Der Zulässigkeit der Feststellungsklage steht vorliegend auch nicht ent-gegen, daß die Abrechnung der Betriebskosten nicht unmittelbar zwischen den- 5 -Parteien untereinander, sondern zwischen der Klägerin oder der Beklagten undDritten (den Mietern) zu erfolgen hat. Nach feststehender Rechtsprechungkann Gegenstand einer Feststellungsklage auch ein Rechtsverhältnis sein, daszwischen einer Partei und einem Dritten besteht. Dies setzt voraus, daß [X.] zugleich für die Rechtsbeziehungen der Parteien untereinan-der von Bedeutung ist und der Kläger ein rechtliches Interesse an einer alsbal-digen Klärung dieser Frage hat ([X.], 122, 125 f; [X.], Urteil vom 16. [X.] - NJW 1993, 2539, 2540 m.w.N.). Davon kann vorliegendausgegangen werden.[X.] Bestandskraft des [X.] tritt der Berechtigte nach§ 16 Abs. 2 Satz 1, § 17 Satz 1 [X.] in die zu diesem [X.]punkt bestehendenMietverträge ein. Dies ist aus Gründen des Mieterschutzes auch dann [X.], wenn Vermieter und (bisheriger) Grundstückseigentümer nicht iden-tisch sind. Es ist daher vorliegend unerheblich, daß bestehende Mietverträgenicht von dem Land [X.], das nach Art. 22 Abs. 4 des [X.] bis zum 28. Januar 1997 das Grundstückseigentum [X.] hatte, sondern - wovon aufgrund der Feststellungen des Berufungsge-richts auszugehen ist - von der Klägerin im eigenen Namen im Auftrag und mitBilligung des [X.] abgeschlossen worden waren (vgl. [X.], Beschluß vom10. September 1997 - [X.] - [X.] 1997, 414).Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist die Feststellungsklage [X.]. Es hat hierzu ausgeführt: Die Klägerin sei gegenüber der [X.] -nicht zur Abrechnung der Betriebskosten für das [X.] verpflichtet, da un-mittelbare vertragliche Beziehungen zwischen den Parteien nicht [X.] seien und die Beklagte auch nicht in den zwischen dem Land [X.]und der Klägerin bestehenden Geschäftsbesorgungsvertrag eingetreten sei.Dieser auf die Grundstücksverwaltung gerichtete Geschäftsbesorgungsvertragsei mit der Rückübertragung beendet worden. Im übrigen fiele der Eintritt ineinen solchen Vertrag auch nicht mehr unter die mit der Regelung des § 16Abs. 2 [X.] verfolgte Zwecksetzung.Mit diesen Ausführungen verfehlt das Berufungsgericht [X.] [X.].Allerdings ist der zwischen dem Land [X.] und der Klägerin [X.] über die Verwaltung des [X.] nicht auf die [X.]. Zwar erfaßt § 16 Abs. 2 Satz 1 [X.] nicht nur solche [X.], die Rechte aus oder Pflichten an dem Vermögenswert betreffen.Auch sonstige Verträge, deren vertragstypische Leistungen in einem nichttrennbaren Bezug zu dem konkreten Grundstück stehen, werden vom [X.] Vorschrift erfaßt. § 16 Abs. 2 Satz 1 [X.] ist daher etwa auch auf [X.] anzuwenden, die der Werterhaltung oder der Wertsteigerung einesBauwerks und damit des Grundstücks selbst dienen ([X.]Z 141, 203, 205 [X.] dieses weiten Verständnisses und des Umstands, daß auch Hausver-waltungsverträge in diesem Sinne grundstücksbezogen sind, ist dem [X.] darin zuzustimmen, daß zwischen dem [X.] einem Dritten abgeschlossene Hausverwaltungsverträge nicht auf den Be-rechtigten übergehen. Durch die Rückübertragung soll der Berechtigte in dieLage versetzt werden, die bisher dem [X.] Verwaltungsbefugnisse über den der Restitution unterliegen-den Gegenstand in eigene Hände zu nehmen. Er soll die Rechte und Pflichten,die sich aus dem Eigentum am Vermögenswert ergeben, selbst oder durch ei-nen von ihm zu bestimmenden Verwalter wahrnehmen können (§ 16 Abs. 1[X.]). Mit dieser Zielsetzung stünde es, wie das Berufungsgericht zu Rechtangenommen hat, im Widerspruch, wenn der Berechtigte einen vom [X.] ausgewählten Verwalter "übernehmen" müßte (vgl. auchOLG [X.], [X.] 1997, 265 f).Indes steht zwischen den Parteien außer Streit, daß Rechte und Pflich-ten aus einem zwischen dem Land [X.] und der Klägerin bestehenden [X.] nicht auf die Beklagte übergegangen sind. Daß im übrigenbereits vor Beginn der gerichtlichen Auseinandersetzung die Parteien überein-stimmend der Auffassung waren, die Klägerin habe mit Bestandskraft [X.] jegliche [X.] verloren, wird [X.] deutlich, daß die Beklagte, ohne daß dem die Klägerin widersprochenhätte, die Hausverwaltung S. mit der Grundstücksübergabe und den im [X.] daran wahrzunehmenden Verwaltungsaufgaben betraut hat.Des weiteren hat das Berufungsgericht bei seiner Begründung aus [X.] verloren, daß der Rechtsstreit nicht, jedenfalls nicht unmittelbar, darumgeht, ob der Klägerin der Beklagten gegenüber eine Abrechnungsverpflichtungobliegt, sondern nur die Frage betrifft, wer von den Parteien gegenüber [X.] die Abrechnung der Betriebskosten für das [X.] vorzunehmenhat.[X.] 8 -1.Legt ein Vermieter aufgrund Vereinbarung oder besonderer gesetzlicherVorschriften (vgl. etwa § 1 Abs. 1 der für den hier in Rede stehenden [X.]raumfreilich nicht mehr geltenden [X.] vom 17. [X.], [X.]. I S. 1270; s. insoweit auch § 14 des [X.] in der Fassung des [X.] vom 6. Juni 1995,[X.]. I S. 748) die Betriebskosten auf die Mieter um und verlangt er dabeiVorauszahlungen in angemessener Höhe, so ist er nach Ablauf der [X.] den Mietern gegenüber zur Abrechnung verpflichtet. Wird - wiehier - kurz nach Ablauf der Abrechnungsperiode ein Rückgabebescheid mit derFolge bestandskräftig, daß der Berechtigte das Grundstückseigentum erwirbtund in die bestehenden Mietverträge eintritt, so stellt sich die Frage, ob dienoch ausstehende Abrechnung mit den Mietern vom bisherigen oder vom [X.] vorzunehmen ist. Die Klägerin vertritt den Standpunkt, da zum 28.Januar 1997 die ihr zur Verfügung stehende Abrechnungsfrist für das Jahr1996 noch lange nicht abgelaufen gewesen sei, also Abrechnungsansprücheder Mieter noch nicht fällig geworden seien, müsse die Beklagte mit den [X.] abrechnen. Die Beklagte ist demgegenüber der Auffassung, der Anspruchauf Abrechnung der im Jahre 1996 angefallenen Betriebskosten sei dem [X.] nach bereits mit Abschluß des Abrechnungszeitraums, also am 1. [X.] entstanden, so daß der Klägerin die Abrechnung mit den Mietern obliege.Zur Klärung dieser - und nur dieser - Frage hat die Klägerin den [X.] hat mit dem eine vergleichbare Fallkonstellation betreffendenUrteil vom 14. September 2000 ([X.] - [X.] 2000, 2509) entschieden,daß ungeachtet des mit Bestandskraft des [X.] vollzogenenWechsels im Grundstückseigentum der Verfügungsberechtigte als früherer Ei-- 9 -gentümer oder ein für den Verfügungsberechtigten als Vermieter [X.] den Mietern gegenüber bezüglich der abgelaufenen und nochnicht abgerechneten Perioden zur Abrechnung verpflichtet ist und bleibt. [X.] Berechtigten als neuen Eigentümer geht die dem Vermieter den Mieterngegenüber obliegende Abrechnungspflicht auch dann nicht über, wenn die [X.] gehenden Ansprüche der Mieter zum [X.]punkt des [X.] - wovon hier ausgegangen werden kann, da es der Klägerinweder möglich noch zumutbar gewesen sein dürfte, bis zum 28. Januar die [X.] der das abgelaufene Kalenderjahr betreffenden Betriebskosten vor-zunehmen - noch nicht fällig [X.] Senat hat in der angeführten Entscheidung, der ein [X.] noch im März 1994 zugrunde gelegen hatte, offengelassen, ob [X.] ihm befürwortete Ergebnis auch dann noch als allein sach- und interes-sengerecht angesehen werden kann, wenn ein Berechtigter nach § 7 Abs. 7Satz 2 bis 4 [X.] Herausgabe der vom Verfügungsberechtigten ab dem 1.Juli 1994 gezogenen Nutzungen aus Miet- oder Pachtverhältnissen verlangt,und der Verfügungsberechtigte seinerseits von der Möglichkeit Gebrauchmacht, mit entstandenen und von den Mietern noch nicht erstatteten [X.] aufzurechnen (aaO S. 2510 f). Auf diese Frage muß der Senat auchvorliegend nicht näher eingehen. Weder den Feststellungen des Berufungsge-richts noch dem Sachvortrag der Parteien läßt sich irgendein Anhalt dafür ent-nehmen, daß die Beklagte Herausgabe der von der Klägerin im Jahre 1996(auch oder nur) vereinnahmten Mieten verlangt hat.[X.]Streck[X.][X.]Galke