Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 03.12.2003, Az. VIII ZR 168/03

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/03Verkündet am:3. Dezember 2003P o t s c h ,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z: neinBGB § 571 a.[X.] einem Eigentumswechsel ist nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer ge-genüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstücksei-gentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten ver-pflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt; es kommt nicht dar-auf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist.[X.], Urteil vom 3. Dezember 2003 - [X.]/03 -LG [X.]/Kreuzberg- 2 -Der VIII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch [X.] Hübsch als Vorsitzenden und die[X.] Beyer, Dr. Leimert, [X.] und [X.] Recht erkannt:Die Revision der Kläger gegen das Urteil der [X.] des[X.]s [X.] vom 28. April 2003 wird zurückgewiesen.Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.Von Rechts [X.]:Die Kläger waren im [X.] Mieter einer Wohnung in [X.], [X.]. Mit Wirkung vom 1. Januar 2000 erwarb der Beklagte das Eigentuman dieser Wohnung. Im Oktober 2000 teilte die damalige [X.] Klägern mit, für den Abrechnungszeitraum Januar bis Dezember 1998 be-stünde zugunsten der Kläger ein Guthaben von insgesamt 1.445,02 DM(114,68 DM Betriebskosten- und 1.330,34 [X.]). [X.] erfolgte nicht.Mit ihrer Klage fordern die Kläger vom Beklagten die Auszahlung [X.]; dieser meint, Zahlung müsse der damalige Eigentümer [X.] 3 -Beide Vorinstanzen haben eine Verpflichtung des Beklagten zur Aus-zahlung verneint. Mit der vom [X.] zugelassenen Revision verfolgen [X.] ihren Antrag auf Verurteilung des Beklagten weiter.Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Beklagte sei nicht zur Aus-zahlung des Guthabens verpflichtet, weil er im Hinblick auf den Mietvertragnicht Rechtsnachfolger des Veräußerers sei. Der Beklagte sei Gläubiger [X.] der Ansprüche, die nach dem Zeitpunkt des [X.] geworden seien oder sich gegen ihn richteten. Hinsichtlich der beim [X.] bereits beendeten Abrechnungsperiode bestehe wegen des "[X.]" allerdings eine Ausnahme für die Ansprüche auf Abrechnung,Nachzahlungen und Erstattungen von Guthaben. Nebenkosten für - wie vorlie-gend - abgeschlossene Abrechnungsperioden seien ungeachtet eines späterenEigentumsübergangs allein zwischen den bisherigen Mietvertragsparteien ab-zurechnen, etwaige Nachzahlungen oder Erstattungen überzahlter Beträge [X.] nur zwischen diesen Parteien abzuwickeln.[X.] Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, sodaß die Revision - trotz Säumnis des Beklagten in der mündlichen [X.] -verhandlung - durch Endurteil zurückzuweisen ist (vgl. [X.], Urteil vom 13. [X.] 1990 - [X.], [X.]R ZPO § 331 Säumnis 1).Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, daß sich der [X.] auf Rückerstattung überzahlter Nebenkostenvorauszahlungen gegenden Veräußerer und nicht gegen den Erwerber richtet, sofern die Abrechnungs-periode vor dem Eigentumswechsel abgeschlossen war, ohne daß es daraufankommt, wann der Rückzahlungsanspruch fällig geworden ist.1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß sich die Frage,welche mietvertraglichen Rechte und Pflichten infolge eines Eigentumsüber-gangs nach § 571 BGB a.F. dem Veräußerer und welche dem Erwerber zuzu-ordnen sind, grundsätzlich nach dem Zeitpunkt des Entstehens bzw. der Fällig-keit des Anspruchs beantwortet. Vor dem Eigentumswechsel entstandene undfällig gewordene Ansprüche verbleiben dem bisherigen Vermieter, danach fälliggewordene Forderungen stehen dem (nunmehrigen) [X.]. Ebenso richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters dann gegen denErwerber, wenn sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fälligwerden (Senatsurteile vom 14. Oktober 1987 - [X.], [X.], 705unter 2 b, [X.] und vom 19. Oktober 1988 - [X.], NJW 1989, 451 unter [X.] b; [X.], Urteil vom 14. September 2000 - [X.], [X.], 2509 unter3).2. Zwar ist der Anspruch des Mieters auf Auszahlung des Betriebsko-stenguthabens für den Abrechnungszeitraum Januar bis Dezember 1998 erstmit Erteilung der Betriebskostenabrechnung vom 16. Oktober 2000 fällig ge-worden (vgl. [X.]Z 113, 188, 194; Senatsurteil vom 27. November 2002- [X.], NJW-RR 2003, 442 unter [X.]). Wie der [X.] fürden vergleichbaren Fall eines Eigentumswechsels nach dem [X.] -jedoch entschieden hat, ist der frühere Eigentümer gegenüber dem Mieter be-züglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum (Bestands-kraft des Rückgabebescheids) abgelaufenen Abrechnungsperiode zur [X.] verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlun-gen berechtigt. Diese Lösung sorgt für Rechtsklarheit und vermeidet insbeson-dere das ungereimte Ergebnis, daß eine vor dem Eigentumswechsel fällig ge-wordene Abrechnungspflicht beim bisherigen Vermieter verbleibt, währendNachzahlungen und Erstattungen, deren Vorbereitung und Berechnung die [X.] dient, dem Erwerber zustehen, bzw. von diesem zu erbringen sind([X.], Urteil vom 14. September 2000 aaO).Der erkennende Senat hält diese Betrachtungsweise auch im vorliegen-den Fall für sachgerecht. Das strikte Festhalten am sog. Fälligkeitsprinzip wür-de einmal die Abrechnung der Nebenkosten im Regelfall erschweren, da sichder Erwerber die nötigen Unterlagen vom Veräußerer unter Umständen erstbeschaffen muß; im übrigen können sich für den Erwerber erhebliche [X.] ergeben, wenn er mit dem Mieter über die Nebenkosten für bereits vorseinem Eigentumserwerb abgeschlossene Rechnungsperioden abrechnen soll.Zum anderen ist zu berücksichtigen, daß der Erwerber in der nun [X.] Periode die Vorauszahlungen nicht erhalten hat. Er müßte sich dann anden Veräußerer wenden und eventuelle Ansprüche möglicherweise gerichtlichdurchsetzen. Auch stünde im Fall geschuldeter Nachzahlungen ein hierauf ge-richteter Anspruch dem Erwerber selbst nicht zu, nachdem der Veräußerer [X.] für die abgelaufene Abrechnungsperiode getragen und er des-halb Anspruch auf Erstattung seiner Aufwendungen hat (im Ergebnis [X.], 1101; [X.]/[X.], [2003], § 566BGB, Rdnr. 55; [X.]/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 566 Rdnr. 59;Blank/Börstinghaus, Miete, § 571 BGB Rdnr. 26; [X.]/[X.]/[X.], [X.] gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdnr. 1411; a.A.- 6 -OLG Naumburg, NJW-RR 1999, 160; Schenkel, [X.], 5 ff.). Soweit [X.] danach Nachteile entstehen können, weil es ihnen verwehrt ist, mit ih-nen zustehenden Rückzahlungsforderungen gegenüber [X.] Erwerbers aufzurechnen, ist dies die Folge des Erwerbs ihres Vertragsgeg-ners und von ihnen hinzunehmen.[X.] [X.] Dr. Leimert[X.] [X.]