Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 25.09.2009, Az. V ZR 13/09

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 25. September 2009 [X.] Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: [X.] § 1 Abs. 3 a) Der Lebensmittelpunkt des Erwerbers ist nicht allein anhand formaler Gesichts-punkte wie der polizeilichen Meldung, sondern in wertender Gesamtbetrachtung aller relevanten Umstände zu bestimmen. b) Dabei müssen sich zwar nicht sämtliche Lebensbeziehungen des Erwerbers auf einen Ort konzentrieren. Sie müssen sich aber an einem Ort in der Nähe der [X.] so verdichten, dass ein Engagement des Erwerbers vor Ort erkennbar wird. [X.], [X.]eil vom 25. September 2009 - [X.] - [X.] - 2 - Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. September 2009 durch den Vorsitzender Richter Prof. Dr. [X.] und [X.] [X.], [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das [X.]eil des 3. Zivilsenats des [X.] vom 18. Dezember 2008 aufgeho-ben. Die Berufung des [X.]n gegen das [X.]eil der 4. Zivilkammer des [X.] vom 9. November 2006 wird [X.]. Der [X.] trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand: Der [X.] bewarb sich bei der Klägerin unter Vorlage eines Betriebs-konzepts um den Erwerb forstwirtschaftlich genutzter Flächen nach § 3 [X.] In einer Erklärung vom 28. Juli 2001 verpflichtet er sich dazu, sei-nen Hauptwohnsitz in die Nähe der Betriebsstätte zu verlegen. Auf dieser Grundlage verkaufte ihm die Klägerin mit notariellem Vertrag vom 25. Februar 2002 etwa 276 ha forstwirtschaftlich genutzte Flächen im [X.] für 264.729,99 •. Sie ist nach dem Vertrag zum Rücktritt berechtigt, wenn der [X.] seinen Hauptwohnsitz nicht in die Nähe der Betriebsstätte verlegt und 1 - 3 - dort nicht für die Dauer von 20 Jahren nach Abschluss des [X.] beibehält. Der [X.] hat eine Wohnung in [X.], wo er als Jurist bei einer Großbank angestellt und außerdem als Rechtsanwalt zugelassen ist. Er ist seit dem 25. Februar 2004 mit Hauptwohnsitz in dem Ortsteil [X.]des in der Nähe der erworbenen forstwirtschaftlichen Flächen gelegenen Orts [X.]gemeldet, wo er separate Wohnräume im [X.] hat. Mit Schreiben vom 3. März 2005 trat die Klägerin vom Vertrag zurück. Sie verlangt dessen Rückabwicklung sowie die Feststellung, dass sich der [X.] seit dem 26. Mai 2005 in Verzug mit der Annahme der Rückzahlung des Kaufpreises befindet. Sie meint, der [X.] habe seinen Hauptwohnsitz nur formal nach [X.]verlegt, in der Sache aber in [X.] belassen. 2 Das [X.] hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des [X.]n hat das [X.] die Klage abgewiesen. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Klageanträ-ge weiter. Der [X.] beantragt, die Revision zurückzuweisen. 3 Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hält den Rücktritt für unwirksam. Der [X.] nicht versäumt, seinen Hauptwohnsitz in die Nähe der Betriebsstätte zu [X.]. Der Begriff des Hauptwohnsitzes sei so auszulegen wie der gleiche [X.] in § 1 Abs. 3 [X.] Der Kaufvertrag der Parteien diene der Umsetzung von § 3 [X.] und sei dem [X.] zuzuordnen. Solche Verträge seien in Übereinstimmung mit den Vorschriften zu verstehen, die ih-nen zugrunde lägen. Nach § 1 Abs. 3 FlErwV sei auf den Lebensmittelpunkt 4 - 4 - des Käufers abzustellen. Für die Auslegung dieser Vorschrift wiederum komme es nicht darauf an, wie der Begriff des [X.] in § 12 [X.] werde. Denn der Verordnungsgeber habe sich von dem Melderecht abheben wollen. Neben dem Ort der Wohnung, an dem man sich "quantitativ" am meisten aufhalte, seien unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck der Regelung auch Aspekte einzubeziehen, die besondere Bindungen zu einem Ort belegen. Dabei spielten die Lage der Wohnräume, die hauptsächliche Aus-übung des Berufs, die gesellschaftliche Verankerung, soziales und politisches Engagement, familiäre Bindungen und ähnliche Kriterien eine Rolle. Diese müssten in einer Gesamtschau miteinander abgewogen werden. Dabei ergebe sich hier, dass der [X.] seinen Hauptwohnsitz in [X.]habe. I[X.] Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung im entscheidenden Punkt nicht stand. 5 1. Die Klägerin kann nach § 346 Abs. 1 BGB von dem [X.]n verlan-gen, ihr - Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises - die verkauften Flächen aufzulassen, ihre Eintragung als Eigentümerin zu bewilligen und ihr die Flächen herauszugeben, weil sie von dem [X.] wirksam zurückgetreten ist. Ferner ist nach § 256 ZPO festzustellen, dass sich der [X.] seit dem 26. Mai 2005 gemäß § 293 BGB in Annahmeverzug befindet, weil er das Rückzahlungsangebot der Kläge-rin unberechtigt zurückgewiesen hat. 6 2. Der Rücktritt der Klägerin setzt nach § 9 Nr. 2 Buchstabe e des [X.] voraus, dass es der [X.] versäumt, seinen [X.] - 5 - wohnsitz innerhalb von zwei Jahren nach Abschluss des Kaufvertrags in die Nähe der Betriebsstätte zu verlegen. Diese Voraussetzung ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts eingetreten. a) Der in der [X.] verwendete Begriff des Hauptwohnsitzes ist, was das Berufungsgericht nicht verkennt, nicht autonom auszulegen. Der Kaufvertrag der Parteien dient dazu, dem [X.]n den verbilligten Erwerb forstwirtschaftlich genutzter Flächen unter den Voraussetzungen des § 3 Abs. 8 [X.] in der vor dem Inkrafttreten des Flächenerwerbsänderungsgeset-zes (vom 3. Juli 2009, [X.] I S. 1688) am 11. Juli 2009 geltenden, für den vor-liegenden Fall nach § 7 [X.] maßgeblichen Fassung zu ermöglichen. Bei dem Abschluss und der Ausgestaltung der dazu nach § 10 Abs. 1 FlErwV abzuschließenden Kaufverträge ist die Klägerin als die von der [X.] nach §§ 7 Satz 1 und 14 Satz 1 FlErwV beauftragte [X.] nicht frei, sondern an die Vorgaben des Gesetzes gebunden (Senat, [X.]. v. 4. Mai 2007, [X.], [X.] 2007, 30; [X.]. v. 10. Juli 2009 [X.], juris). Sie hat deshalb den Bestand des Erwerbs mit der [X.], wie nach § 3 Abs. 8 Satz 1 Buchstabe b [X.] a.F. mit § 4 Abs. 2 Satz 1 FlErwV a.F. geboten, davon abhängig gemacht, dass der [X.] ortsansässig wird, indem er in der Nähe der [X.] seinen Hauptwohnsitz begründet. Ob der [X.] seinen [X.] in [X.] begründet hat, bestimmt sich deshalb nach dem für die Auslegung von § 4 Abs. 2 Satz 1 FlErwV a.F. nach § 7 Abs. 2 [X.] maßgeblichen § 1 Abs. 3 [X.] 8 b) Danach ist Hauptwohnsitz der Lebensmittelpunkt des Berechtigten, hier des [X.]n. 9 - 6 - aa) Wie der Lebensmittelpunkt zu bestimmen ist, wird im Ansatz unter-schiedlich beurteilt. Einem Hinweis der Begründung des Entwurfs der Flächen-erwerbsverordnung auf das Melderecht ([X.]. 741/95 [X.]) wird [X.] entnommen, dass von der Regelung in dem heutigen, inhaltlich unverändert aber auch schon bei Erlass der [X.] geltenden § 12 Abs. 2 Sätze 1 und 5 [X.] auszugehen und der Lebensmittelpunkt nach dem Schwerpunkt der Lebensbeziehungen des Erwerbers zu bestimmen sei ([X.], [X.]. v. 6. Dezember 2007, 7 [X.], unveröff., Umdruck S. 8 f.; [X.], [X.]. v. 28. Oktober 2008, 9 U 1663/07, unveröff., Umdruck S. 7, dazu [X.]. v. 7. Mai 2009, [X.], unveröff.). Teilweise wird aus der erwähnten Textstelle der Entwurfsbegründung der Schluss gezogen, dass [X.] nicht von dem Melderecht auszugehen sei. Nach einer Meinung ist der Lebensmittelpunkt stattdessen wie der Wohnsitz nach § 7 BGB zu ermitteln (in diesem Sinne: [X.], [X.]. v. 5. Juni 2008, 5 [X.], juris, [X.]. 59, dazu [X.]. v. 8. Januar 2009, [X.], unveröff.; KG, [X.]. v. 6. November 2008, unveröff. Umdruck S. 11 f., anhängig bei dem Senat unter [X.]/08; [X.], Der Flächenerwerb in den neuen Bundesländern, 1996, [X.]). Nach anderer Ansicht ist er, wie auch das Berufungsgericht meint, in Anlehnung an die Rechtsprechung des Senats zu § 5 Abs. 3 SachenRBerG ([X.]. v. 13. Mai 2005, [X.], NJW-RR 1005, 1256, 1257) eigenständig zu bestimmen ([X.], [X.]. v. 7. August 2008, 3 U 20/08, unveröff., dazu [X.]. v. 28. Mai 2008, [X.]/08, unveröff.). 10 [X.]) Diese Frage bedarf keiner Entscheidung. Die unterschiedlichen [X.] führen nämlich nicht zu unterschiedlichen Ergebnissen ([X.] 2005, 334, 335 = [X.] 2006, 30). Es besteht im Gegenteil Einigkeit dar-über, dass der Lebensmittelpunkt des Erwerbers nach § 3 [X.] ebenso wie der eines Nutzers im Rahmen von § 5 Abs. 3 SachenRBerG (dazu Senat, [X.]. v. 13. Mai 2005, [X.], aaO) nicht allein anhand formaler Gesichts-11 - 7 - punkte wie der polizeilichen Meldung, sondern in wertender Gesamtbetrachtung aller relevanten Umstände zu bestimmen ist. Einigkeit besteht auch darüber, dass es der Annahme des [X.] nicht entgegensteht, wenn sich der Erwerber zeitweilig an anderer Stelle aufhält (vgl. dazu den Fall [X.], [X.]. v. 5. Juni 2008, 5 [X.], juris; hiervon geht auch der zu diesem [X.]eil ergangene [X.]. v. 8. Januar 2009, [X.], unveröff., aus). Entscheidend ist vielmehr, dass sich der Schwerpunkt seiner Lebensbeziehun-gen in der Nähe der Betriebsstätte befindet. c) Davon geht auch das Berufungsgericht aus. Seine tatrichterliche Wür-digung ist revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbar (dazu: [X.], [X.]. v. 14. Oktober 2003, [X.], NJW-RR 2004, 425, 426; Senat, [X.]. v. 26. November 2004, [X.], [X.] 2005, 395; [X.]. v. 5. Mai 2006, [X.]/05, NJW-RR 2006, 1242; [X.]. v. 16. Januar 2009, [X.], [X.], 1262, 1264, vorgesehen für [X.] 179, 238). Sie ist in diesem Rahmen aber zu beanstanden. 12 aa) Der Schwerpunkt der Lebensbeziehungen einer Person lässt sich zwar nur mit einer wertenden Betrachtung der relevanten Umstände feststellen. Diese wertende Betrachtung darf aber nicht den Zweck aus dem Blick verlieren, zu dem die jeweilige Vorschrift eine Feststellung des [X.] [X.]. Im Rahmen von § 5 Abs. 3 SachenRBerG geht es z. B. nicht darum, abs-trakt den Lebensmittelpunkt des Nutzers zu ermitteln. Sie ist nur ein Hilfsmittel, um die eigentlich entscheidende Frage zu beantworten, ob dem Nutzer das von ihm auf einem fremden Grundstück errichtete Wohnhaus am 3. Oktober 1990 als Wohnung gedient hat. Auch § 3 Abs. 8 [X.] a.F. und § 4 Abs. 2 Satz 1 FlErwV a.F. knüpfen nicht abstrakt an den Hauptwohnsitz des Erwerbers an. Der verbilligte Walderwerb nach § 3 Abs. 8 Satz 1 Buchstabe b [X.] a.F. soll vielmehr nicht jedem offen stehen, sondern nur dem Erwerber, der in 13 - 8 - der Nähe der Betriebsstätte auch ortsansässig werden will. Das Erfordernis der Ortsansässigkeit soll ausschließen, dass Personen ohne regionalen Bezug [X.] erwerben und mit einem Betriebsleiter vor Ort bewirtschaften. In [X.] zu den örtlichen Interessenten sollen andere Personen Flächen nur dann verbilligt pachten und erwerben können, wenn sie sich selbst vor Ort engagie-ren (Senat, [X.]. v. 4. Mai 2007, [X.], [X.] 2007, 30, 33; [X.], in [X.]/[X.]/[X.]/[X.]/[X.], Kommentar zum Entschädigungs- und [X.], 1995, § 3 [X.] [X.]. 58 u. 61). Ein solches Engagement setzt zwar nicht voraus, dass sich sämtliche Lebensbeziehungen des Erwerbers auf einen Ort konzentrieren (Senat, [X.]. v. 4. Mai 2007, aaO S. 32 f.; diese Sicht liegt auch dem [X.]. v. 7. Mai 2009, [X.], unveröff., zu [X.], [X.]. v. 28. Oktober 2008, 9 U 1663/07, zugrunde). Sie müssen sich aber an einem Ort in der Nähe der Betriebsstätte so verdich-ten, dass das erforderliche Engagement vor Ort erkennbar wird. [X.]) Ein solches Engagement vor Ort lässt sich allerdings nicht, das ist dem Berufungsgericht einzuräumen, an Äußerlichkeiten wie Größe und Komfort der dort eingerichteten Wohnung festmachen (a. M. [X.], [X.]. v. 7. August 2008, 3 U 20/08, unveröff., für den [X.]. v. 28. Mai 2009, [X.]/08, zu diesem [X.]eil kam es hierauf nicht an). Erforderlich, aber aus-reichend ist vielmehr, dass der Erwerber seine Betriebsstätte nicht nur spora-disch und nur bei Bedarf aufsucht. Er muss Bindungen an den Ort in der Nähe der Betriebsstätte aufbauen und unterhalten, die über das rein Geschäftliche hinausgehen. So war der Erwerber in dem erwähnten Fall des [X.] ([X.]. v. 28. Oktober 2008, aaO) in örtlichen Vereinigungen engagiert; er machte mit seiner Familie Urlaub auf dem Hof und war nach Angaben von Angestellten seines westdeutschen Hofs im [X.] "wochenlang" abwesend, weil er sich auf dem ostdeutschen Hof aufhielt. Ohne ein derartiges über das Geschäftliche hinausgehendes Engagement vor Ort hat ein Erwerber keinen für die Zwecke 14 - 9 - des § 3 [X.] ausreichenden Schwerpunkt seiner Lebensbeziehungen vor Ort. [X.]) Ein solches Engagement hat der [X.] nicht substantiiert vorge-tragen. 15 (1) Das war allerdings zunächst auch nicht seine, sondern Aufgabe der Klägerin. Sie stützt ihre Ansprüche auf den von ihr erklärten Rücktritt und hat deshalb darzulegen und zu beweisen, dass der Grund für den Rücktritt einge-treten ist und der [X.] seinen Wohnsitz nicht innerhalb der in der [X.] vorgesehenen [X.] nach [X.] verlegt hat. Zu [X.] ist indessen, dass die Klägerin außerhalb dieses für ihr Rücktritts-recht ausschlaggebenden Geschehens steht und die für die Beurteilung der Frage, wo der [X.] seinen Lebensmittelpunkt hat, relevante Umstände nicht kennt. 16 (2) Bei einem derartigen Informationsdefizit des Gläubigers kann der Schuldner nach den in der Rechtsprechung des [X.] entwickel-ten Grundsätzen der sekundären Darlegungslast (dazu: [X.] 120, 320, 327 f.; 145, 170, 184; [X.], [X.]. v. 17. Februar 2004, [X.], [X.], 571, 573; [X.]. v. 27. April 2009, [X.], [X.], 1145, 1146) gehalten sein, auf Grund eines erwiderungsfähigen [X.]s des Gläubigers seinerseits zu dem Geschehen vorzutragen. Voraussetzung dafür ist, dass der Schuldner dazu in der Lage und ihm das zuzumuten ist ([X.] 145, 170, 184). Diese Vor-aussetzungen liegen hier vor. Die Umstände, anhand derer sein Lebensmittel-punkt zu bestimmen ist, kennt allein der [X.]. Nur er kann Auskunft darüber geben, ob und wie er sich in dem erforderlichen Umfang vor Ort engagiert. [X.] dazu ist ihm auch zumutbar. Die Klägerin durfte dem [X.]n die Wald-flächen verbilligt nur verkaufen, wenn er nach § 3 Abs. 8 [X.] a. [X.] - 10 - werbsberechtigt war. Das war der [X.] nach § 8 Abs. 8 Satz 1 Buchstabe b [X.] nur, wenn er in der Nähe der Waldflächen ortsansässig wurde. Die Klägerin hat dem [X.]n die Waldflächen nach § 9 Nr. 1 des [X.] auch nur in der Erwartung verkauft, der [X.] werde die gesetzlichen Vorausset-zungen seiner Erwerbsberechtigung herstellen. Sie kann deshalb von ihm er-warten, dass er sich hierzu im Streitfall substantiiert äußert. (3) Die Klägerin selbst hat substantiierten [X.] dazu gehalten, dass der [X.] seinen Wohnsitz nicht nach [X.] verlegt, sondern in [X.] behalten hat. Danach hält sich der [X.], quantitativ be-trachtet, den deutlich überwiegenden Teil des Jahres in [X.] auf, wo er als Angestellter einer Großbank und als Rechtsanwalt arbeitet. Eine ei-gene Wohnung hat der [X.] auch nur dort. In [X.]stehen ihm demge-genüber nur eigene Räume im Hause seines Bruders zur Verfügung. Diese von dem [X.]n eingeräumten Umstände ergeben nicht, dass sich der [X.] sichtbar vor Ort engagiert und damit seinen Lebensmittelpunkt (auch) in der Nähe seiner Betriebsstätte begründet hat. Es war deshalb Aufgabe des [X.], zusätzliche Umstände vorzutragen, aus denen sich das ableiten ließe. [X.] fehlt es. Er hat zwar vorgetragen, seine Betriebsstätte des Öfteren aufge-sucht und mit dem Betriebsleiter Einzelheiten besprochen zu haben. Solche Kontakte gehen nicht über das geschäftlich Nötige hinaus. Seinem Vortrag ist auch sonst kein Anhaltspunkt dafür zu entnehmen, dass und wie sich der [X.] in seinem Betrieb oder in anderer Weise vor Ort sozial oder in anderer Weise sichtbar engagiert. Seine Kontakte beschränken sich nach den [X.] auf die Familie seines Bruders und auf ein "gele-gentliches Bierchen" mit (Jagd-) Bekannten. Das vermag das Erfordernis der Ortsansässigkeit, um dessen Feststellung es hier letztlich geht, nicht auszufül-len. 18 - 11 - Soweit der Prozessbevollmächtigte des [X.]n in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat angegeben hat, der [X.] habe zuvor seinen Wohnsitz nicht in [X.], sondern in [X.]gehabt, wird dies we-der von den Feststellungen in dem Berufungsurteil getragen noch kommt es darauf an. Jedenfalls fehlt es an ausreichenden Anhaltpunkten dafür, dass ein Lebensmittelpunkt in [X.]ist. 19 II[X.] [X.] beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO. 20 [X.] Ri[X.] [X.]

ist infolge Urlaubs an der Unter- schrift gehindert.

[X.], den 28. September 2009

Der Vorsitzende

[X.]
Schmidt-Räntsch Roth Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 09.11.2006 - 4 O 97/06 - [X.], Entscheidung vom 18.12.2008 - 3 U 23/08 -