Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 03.05.2006, Az. VIII ZR 243/05

BUNDES[X.]RICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] ZR 243/05 Verkündet am: 3. Mai 2006 [X.] , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. Mai 2006 durch [X.] [X.] als Vorsitzenden und [X.], Dr. Leimert, [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der [X.] des [X.] vom 12. September 2005 aufgehoben. Die Berufung des [X.] gegen das Urteil des [X.] vom 23. Juni 2005 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 6. September 2003 eine im Haus des [X.] gelegene Wohnung in B. . § 2 Ziff. 1 a des [X.] lautet wie folgt: 1 "Das Mietverhältnis beginnt am 01. Oktober 2003. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzli-chen Kündigungsfrist des § 573 c [X.] gekündigt werden, jedoch erstmals zum 30. September 2007. ...". Die Daten des Beginns des Mietverhältnisses und des Kündigungster-mins sind handschriftlich in die im [X.] hierfür vorgesehenen [X.] eingetragen. Eine Fußnote zu der [X.] enthält den Hinweis, dass das Kündigungsrecht bei [X.] bis zu vier Jahre seit [X.] - 3 - vertragsabschluss ausgeschlossen werden darf. In § 4 Ziff. 1 des Mietvertrags ist eine Staffelmiete vereinbart. 3 Mit Schreiben vom 1. Juli 2004, das am gleichen Tag bei der vom Kläger beauftragten Hausverwaltung einging, erklärte der Beklagte die Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. September 2004. 4 Mit seiner Klage hat der Kläger vom Beklagten die Zahlung von Miete für die Monate Oktober 2004 bis Januar 2005 - insgesamt 2.640 • - nebst Zinsen verlangt. Der Beklagte hat im Wege der Widerklage die Freigabe eines als Mietkaution an den Kläger verpfändeten [X.] begehrt, das sich am 7. Januar 2005 auf 1.285,84 • belief. Das Amtsgericht hat die Klage abgewie-sen und der Widerklage stattgegeben. Auf die Berufung des [X.] hat das Landgericht der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Beklagte die [X.] des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe:Die Revision des Beklagten hat Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in [X.] 2005, 1435 [X.] ist, hat zur Begründung ausgeführt: 6 Die Klage auf Zahlung von Miete sei begründet, weil die mit Schreiben des Beklagten vom 1. Juli 2004 erklärte Kündigung das Mietverhältnis allenfalls zum 30. September 2007 habe beenden können. Der in § 2 Ziff. 1 a des [X.] vereinbarte Ausschluss des Kündigungsrechts sei nicht gemäß § 557 a 7 - 4 - Abs. 4 [X.] unwirksam. Die [X.] verstoße nicht gegen § 557 a Abs. 3 Satz 1 [X.], wonach das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der [X.] ausgeschlossen werden kann. Zwar [X.] die [X.] bereits am 6. September 2003 mit Abschluss des [X.] und der hierin enthaltenen [X.] zu laufen begonnen. Jedoch sei kein Ausschluss des Kündigungsrechts bis zum 30. September 2007 vereinbart. [X.] sei, dass das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist erstmals zum 30. September 2007 gekündigt wer-den könne. Eine solche Vereinbarung sei nach den §§ 557 a Abs. 3 Satz 1, 573 c Abs. 1 Satz 1 [X.] zulässig. Denn eine Kündigung des Beklagten habe nicht zum Ende der [X.] am 5. September 2007 wirksam werden [X.]. Falle der Ausschluss des Kündigungsrechts auf einen Kalendertag vor dem Monatsende, ergebe sich der Zeitpunkt des [X.] bei einer or-dentlichen Kündigung aus § 573 c Abs. 1 Satz 1 [X.], wonach die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats "zum Ablauf" des über-nächsten Monats zulässig sei. Dieses Ergebnis werde dadurch gestützt, dass in der Fußnote zu § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags darauf hingewiesen werde, dass das Kündigungsrecht bei [X.] bis zu vier Jahre seit [X.]abschluss ausgeschlossen werden dürfe. Insofern sei bei der Ausle-gung der Vereinbarung zu berücksichtigen, dass die Parteien keine Vereinba-rung hätten schließen wollen, die einem offenbar erkannten gesetzlichen Verbot zuwiderlaufe. Die Widerklage des Beklagten sei unbegründet. Der Beklagte habe kei-nen fälligen Anspruch auf Freigabe des [X.], weil das Mietverhältnis noch nicht beendet sei. 8 - 5 - II. 9 Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprü-fung nicht stand. Auf die Revision des Beklagten ist das Berufungsurteil aufzu-heben; die Berufung des [X.] gegen das - die Klage abweisende und der Widerklage stattgebende - erstinstanzliche Urteil ist zurückzuweisen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 3 ZPO). A. Klage Der Kläger hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung der Miete für den Zeitraum von Oktober 2004 bis Januar 2005 gemäß § 535 Abs. 2 [X.]. Die mit Schreiben des Beklagten vom 1. Juli 2004 erklärte Kündigung hat das Mietverhältnis zum 30. September 2004 beendet (§§ 542 Abs. 1, 573 c Abs. 1 Satz 1 [X.]). 10 Das Recht des Beklagten zur ordentlichen Kündigung des Mietverhält-nisses ist nicht durch den in § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags vereinbarten beider-seitigen Kündigungsverzicht ausgeschlossen. Zwar können die Parteien eines Wohnraummietvertrags wechselseitig auf das Recht zur ordentlichen Kündi-gung - auch durch formularvertragliche Vereinbarung - wirksam verzichten (st. Rspr., vgl. [X.]surteil vom 25. Januar 2006 - [X.] ZR 3/05, [X.], 1059 unter II 3 a m.w.Nachw.). Der im vorliegenden Fall zusammen mit einer Staffelmiete vereinbarte Kündigungsausschluss weicht jedoch zum Nachteil des Mieters - des Beklagten - von der in § 557 a Abs. 3 Satz 1 [X.] bestimmten Höchstfrist von vier Jahren ab und ist als [X.] insgesamt unwirksam (§§ 557 a Abs. 4, 307 Abs. 1 Satz 1 [X.]). 11 - 6 - 1. Gemäß § 557 a Abs. 3 Satz 1 [X.] kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der [X.] ausgeschlossen werden. Diese Frist wird durch den in § 2 Ziff. 1 a des [X.] vereinbarten Kündigungsverzicht, der auch zu Lasten des Beklagten wirkt, überschritten. 12 13 a) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass nach dem insoweit eindeutigen Wortlaut des § 557 a Abs. 3 Satz 1 [X.] die Frist vom Zeitpunkt des Abschlusses der [X.] an zu berechnen ist. Da die Staffelmiete im Mietvertrag vom 6. September 2003 vereinbart wurde, war ein Ausschluss des Kündigungsrechts des Beklagten - ungeachtet des Um-standes, dass das Mietverhältnis gemäß § 2 Ziff. 1 a des Vertrags erst am 1. Oktober 2003 begann - nach § 557 a Abs. 3 Satz 1 [X.] nur längstens bis zum 5. September 2007 zulässig. b) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, die in § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags getroffene Vereinbarung - wonach das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 573 c [X.] erstmals zum 30. September 2007 gekündigt werden kann - sei mit § 557 a Abs. 3 Satz 1 [X.] vereinbar, weil eine zum 5. September 2007 erklärte Kündigung gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 [X.] erst zum Ablauf dieses Monats wirksam werden könne. 14 § 557 a Abs. 3 Satz 1 [X.] bestimmt eine Höchstfrist zum Schutz des Mieters. Dieser soll die Möglichkeit haben, sich spätestens zum Ablauf der in § 557 a Abs. 3 Satz 1 [X.] festgelegten Frist von vier Jahren aus einem Staf-felmietvertrag zu lösen (vgl. Begründung des [X.] zum Miet-rechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 53, 100; [X.]surteil vom 23. November 2005 - [X.] ZR 154/04, [X.], 1056 = [X.], 97, unter 15 - 7 - II 3 [X.] (2) m.w.Nachw.). Dem entspricht es, dass die Kündigung gemäß § 557 a Abs. 3 Satz 2 [X.] frühestens "zum Ablauf" dieses Zeitraums zulässig ist. Hierdurch hat der Gesetzgeber das Kündigungsrecht des Mieters formulie-ren und den im Falle eines vereinbarten längerfristigen Kündigungsverzichts frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt klarstellen wollen (vgl. BT-Drucks. aaO S. 53). Die in § 557 a Abs. 3 Satz 1 [X.] bestimmte Höchstfrist von vier Jahren ist auch dann maßgeblich, wenn ihr Ende - wie im vorliegenden Fall - auf einen Kalendertag vor dem Ende eines Monats fällt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ergibt sich aus § 573 c Abs. 1 Satz 1 [X.], wonach die Kün-digung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist, keine andere Beurteilung. Zwar bestimmt diese Vorschrift nicht lediglich die Zeitspanne, die der Mieter bei einer [X.] Kündigung einzuhalten hat, sondern auch den Kündigungstermin als den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Kündigungstermin ist danach - unabhängig von der Länge der eigentlichen Kündigungsfrist - bei der [X.] Kündigung jeweils der Ablauf eines Kalendermonats; das folgt ohne [X.] aus dem Wortlaut und Sinn des § 573 c Abs. 1 [X.] (vgl. [X.]/[X.], [X.], 11. Aufl., § 573 [X.]. 3) und entspricht im Übrigen auch dem prakti-schen Bedürfnis nach einem möglichst einheitlichen Zeitpunkt für Beginn und Beendigung von Mietverhältnissen (vgl. [X.]sbeschluss vom 11. September 2002 Œ [X.] ZR 235/02, NJW-RR 2003, 130 = [X.], 635 unter 2). § 573 c [X.] hat jedoch nicht die Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts zum Gegen-stand ([X.]surteil vom 22. Dezember 2003 - [X.] ZR 81/03, NJW 2004, 1448, unter II 1 a m.w.Nachw.). Diese Bestimmung führt daher nicht zu einer Verlän-gerung der in § 557 a Abs. 3 Satz 1 [X.] zum Schutz des Mieters bestimmten Höchstfrist für die Dauer eines Kündigungsverzichts. Beginnt die [X.] des § 557 a Abs. 3 Satz 1 [X.] - wie regelmäßig - nicht am letzten Tag, son-16 - 8 - dern im Laufe eines Kalendermonats, dann kann der Vermieter der - für ihn zwingenden (§ 557 a Abs. 4 [X.]) - Bestimmung nur dadurch Rechnung tragen, dass er die gesetzliche Höchstfrist nicht voll ausschöpft, sondern in der ent-sprechenden [X.] des [X.] mit dem Mieter vereinbart, dass die Frist mit dem letzten Tag des vorhergehenden Monats endet. 17 c) Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts enthält § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags einen Kündigungsausschluss bis zum 30. September 2007. aa) Die Auslegung der [X.] durch das Berufungsgericht unterliegt der uneingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprüfung (vgl. [X.], 256, 258; 134, 42, 45), weil derartige Kündigungsausschlussklauseln in dieser oder inhaltsgleicher Fassung bundesweit in Formularmietverträgen Verwendung fin-den (vgl. etwa die dem [X.]surteil vom 6. Oktober 2004 - [X.] ZR 2/04, [X.], 672 zugrunde liegende [X.]). Es handelt sich, wovon die [X.] zutreffend ausgeht, um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 305 Abs. 1 [X.]. Zwar hat das Berufungsgericht dies - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - nicht festgestellt. Der [X.] kann diese Feststel-lung jedoch selbst treffen. Die [X.] ist Bestandteil eines vom Bund der B.

Haus- und Grundbesitzervereine e.V. herausgegebenen Formulars, das für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert und bei Vertragsabschluss von der vom Kläger beauftragten Hausverwaltung verwendet worden ist. Der Beurtei-lung der [X.] als Allgemeine Geschäftsbedingung steht nicht entgegen, dass der Kündigungstermin handschriftlich in das im [X.] hierfür [X.] eingetragen worden ist; gemäß § 305 Abs. 1 Satz 2 [X.] kommt es auf die verwendete Schriftart nicht an (vgl. [X.]surteil vom 6. April 2005 - [X.] ZR 27/04, NJW 2005, 1574, unter [X.]). Dass die Dauer des [X.] ausgehandelt worden wäre, ist weder festgestellt noch behauptet worden. 18 - 9 - bb) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und [X.] Vertragsparteien unter Abwägung der Interessen der normalerweise be-teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei-ten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. [X.], 384, 389 f. m.w.Nachw.). Die [X.] in § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags, nach der der [X.] der gesetzli-chen Kündigungsfrist erstmals zum 30. September 2007 gekündigt werden kann, regelt einen wechselseitigen, bis zu diesem Zeitpunkt wirkenden Kündi-gungsverzicht. Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, ein Kündigungsaus-schluss bis zum 30. September 2007 sei der [X.], bei der auch der in der Fußnote im Vertragsformular enthaltene Hinweis auf die gesetzlich zulässige Frist bei [X.] zu berücksichtigen sei, nicht zu entnehmen. Aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters ist die [X.] nur so zu verstehen, dass keine der Parteien das Recht haben soll, das Mietverhältnis mit Wirkung vor dem 30. September 2007 ordentlich zu kündi-gen. Daraus folgt, dass die - wie ausgeführt - nur bis zum 5. September 2007 zulässige Dauer eines [X.] zu Lasten des Beklagten (§ 557 a Abs. 3 Satz 1 [X.]) überschritten ist. 19 2. Gemäß § 557 a Abs. 4 [X.] ist eine Vereinbarung unwirksam, die - wie im vorliegenden Fall - zum Nachteil des Mieters von § 557 a Abs. 3 Satz 1 [X.] abweicht. Es bedarf keiner Entscheidung, ob der Kündigungsverzicht des Mieters nach § 557 a Abs. 4 [X.] stets insgesamt oder aber nur hinsichtlich des über die Dauer von vier Jahren hinausgehenden Teils unwirksam ist. Jedenfalls bei einem formularmäßigen Kündigungsausschluss, der die nach § 557 a Abs. 3 Satz 1 [X.] höchstzulässige Frist von vier Jahren übersteigt, ergibt sich die gänzliche Unwirksamkeit der [X.] aus § 307 Abs. 1 Satz 1 [X.], weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen [X.] - 10 - nachteiligt ([X.]surteil vom 25. Januar 2006, aaO, unter II 3 b m.w.Nachw.). Eine Aufrechterhaltung der [X.] mit einem nach § 557 a [X.] noch zulässi-gen Inhalt kommt nicht in Betracht, weil eine solche Rückführung der Bestim-mung gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von Formularklau-seln verstoßen würde (vgl. [X.], aaO m.w.Nachw.). Um eine geltungserhal-tende Reduktion handelt es sich nur dann nicht, wenn sich die [X.] nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässi-gen und einen unzulässigen Regelungsteil trennen lässt (vgl. [X.], aaO). So liegt es bei der hier verwendeten [X.] indessen nicht. Gemäß § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erstmals zum 30. September 2007 zulässig. Eine Vorverlegung dieses Kündigungster-mins ließe sich nur durch eine sprachliche und inhaltliche Umgestaltung der [X.] erreichen, die mit dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion nicht vereinbar ist. Ist der in § 2 Ziffer 1 a Satz 2 des [X.] vereinbarte Kündigungs-ausschluss mithin insgesamt unwirksam, hat die mit Schreiben des Beklagten vom 1. Juli 2004 erklärte Kündigung das Mietverhältnis bereits zum 30. Sep-tember 2004 beendet (§§ 542, 573 c Abs. 1 Satz 1 [X.]). 21 B. Widerklage Dem Beklagten steht der mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch gegenüber dem Kläger auf Freigabe der verpfändeten Mietsicherheit aufgrund der [X.] zu, weil das Mietverhältnis - wie ausgeführt - beendet ist und nicht festgestellt ist, dass der Kläger Forderungen gegen den Beklagten aus dem Mietverhältnis geltend gemacht hat, zu deren Erfüllung die Verwertung 22 - 11 - der Kaution notwendig wäre ([X.]surteil vom 18. Januar 2006 Œ [X.] ZR 71/05 [zur [X.] vorgesehen], unter II 1 a). Dr. [X.] [X.] Dr. Leimert [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 23.06.2005 - 8 [X.]/05 - [X.], Entscheidung vom 12.09.2005 - 62 [X.]/05 -