Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 23.11.2005, Az. VIII ZR 154/04

[X.]IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNIS- und [X.] [X.] Verkündet am: 23. November 2005 [X.] , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB §§ 307 Bb, [X.], 557 a Abs. 3 und 4, 573 c Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staf-felmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der [X.] beträgt. [X.], Urteil vom 23. November 2005 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. September 2005 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und die Richter Dr. Leimert, [X.], [X.] sowie die Richterin [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des [X.] - 6. Zivilkammer/Berufungskammer - vom 1. April 2004 im Kos-tenpunkt und insoweit aufgehoben, als ihre Berufung gegen das Ur-teil des [X.] vom 11. Dezember 2003 in Höhe eines Betrags von 1.671,50 • nebst Zinsen zurückgewiesen worden ist. Die weitergehende Revision der Kläger wird zurückge-wiesen. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des [X.] abgeändert. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger weitere 1.671,50 • nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz pro Jahr aus 532,50 • seit 6. Juli 2003 und aus je 569,50 • seit 6. August 2003 und 6. September 2003 zu zahlen. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Der Beklagte mietete von den Klägern mit Vertrag vom 16. Januar 2002 ei-ne Wohnung in [X.]. Der Mietvertrag wurde auf unbestimmte Zeit abge-schlossen. Die Anlage 1 zum Formularmietvertrag enthält unter anderem eine Staf-felmietvereinbarung bis zum Jahre 2011 sowie folgende Regelung: "Das Kündigungsrecht des Mieters ist für vier Jahre seit Abschluss der [X.] ausgeschlossen. Die Kündigung ist ge-mäß § 557 a (3) BGB frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zuläs-sig." 2 Mit Schreiben vom 18. März 2003 kündigte der Beklagte den Mietvertrag zum 1. Juli 2003. Mit ihrer Klage haben die Kläger unter anderem Zahlung der Mie-te für die Monate Juli bis September 2003 in Höhe von insgesamt 1.671,50 • nebst Zinsen und vorgerichtlicher Mahnkosten in Höhe von 12 • verlangt. Das Amtsge-richt hat die Klage hinsichtlich dieser Ansprüche abgewiesen. Das [X.] hat die dagegen gerichtete Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit ihrer vom [X.] zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter.
[X.] Soweit die Revision der Kläger Erfolg hat, ist über sie antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden; inhaltlich beruht die Entscheidung jedoch nicht auf der Säumnis des Beklagten, sondern auf einer Sachprüfung ([X.] 37, 79, 81 f.). Im Übrigen (hinsichtlich vorgerichtlicher Mahnkosten in Höhe von 12 •) ist die Revision durch kontradiktorisches Urteil zurückzuweisen ([X.], Urteil vom 14. Juli 1967 - [X.], NJW 1967, 2162). - 4 - [X.] 4 Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 5 Ein Anspruch der Kläger auf Zahlung der Miete ab Juli 2003 bestehe nicht, weil das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung des Beklagten beendet worden sei. Der in der Anlage 1 zum Mietvertrag vereinbarte Ausschluss des or-dentlichen Kündigungsrechts sei unwirksam. Zwar sei der Verzicht auf das ordent-liche Kündigungsrecht durch Individualvereinbarung zulässig. Vorliegend sei die Kündigung aber durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung ausgeschlossen [X.]. Dafür, dass die [X.] von den Klägern gestellt worden sei, spreche bereits der Beweis des ersten Anscheins, da sie sich in vorgedruckter Form in der offen-sichtlich von den Klägern gefertigten Anlage befinde, die zusammen mit dem [X.] unterzeichnet worden sei. Im Übrigen habe der Beklagte unbestritten vorge-tragen, dass die Kläger die [X.] in allen ihren Verträgen verwendeten und sie daher an einer grundsätzlichen Klärung der Wirksamkeit interessiert seien. Der einseitige Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters für die Dauer von vier Jahren in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sei gemäß § 307 BGB unwirksam, weil er den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteilige. Die Möglichkeit, das Mietverhältnis innerhalb der Frist des § 573 c Abs. 1 BGB ordentlich zu kündigen, sei faktisch eingeschränkt, wenn das Kündi-gungsrecht ausgeschlossen werde. Ein Mieter dürfe grundsätzlich - außer im Falle des [X.] - davon ausgehen, dass er ein Mietverhältnis innerhalb der in § 573 c Abs. 1 BGB geregelten Frist beenden könne. I[X.] 6 Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen [X.] nicht stand. Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf [X.] der Miete für den Zeitraum von Juli bis September 2003 gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Die Kündigung des Beklagten vom 18. März 2003 hat das Mietverhältnis - 5 - nicht gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB mit Wirkung zum 30. Juni 2003 beendet. Die Kündigung ist nicht zu diesem Zeitpunkt wirksam geworden, weil das Recht des Beklagten, das Mietverhältnis ordentlich mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen (§ 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB), im Mietvertrag für die Dauer von vier Jahren wirksam ausgeschlossen worden ist. Entgegen der Auffassung des Berufungsge-richts hält der in der Anlage 1 zum Mietvertrag formularmäßig vereinbarte Kündi-gungsausschluss der Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB stand. 7 1. Ohne Erfolg rügt die Revision zunächst, dass das Berufungsgericht die in der Anlage 1 zum Formularmietvertrag gesondert vereinbarte Kündigungsver-zichtsklausel als eine von den Klägern gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung angesehen hat (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Berufungsgericht hat, von der [X.] unangegriffen, festgestellt, dass die Kläger eine solche [X.] in allen ihren Mietverträgen verwenden und deshalb an einer grundsätzlichen Klärung der Wirk-samkeit interessiert sind. Soweit die Revision nun erstmals geltend macht, die [X.] sei zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt worden (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB), handelt es sich um neuen Tatsachenvortrag, der in der [X.] nicht zu berücksichtigen ist (§ 559 Abs. 1 ZPO). Übergangenen Sach-vortrag der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kläger ([X.], Urteil vom 3. April 1998 - [X.], NJW 1998, 2600 = [X.], 1289, unter [X.] b m.w.Nachw.) zeigt die Revision nicht auf. 8 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht den formularmäßigen Kündigungs-ausschluss, ohne dies zu erörtern, dahin verstanden, dass lediglich das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen ist. Die [X.] schließt nicht das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung aus wichti-gem Grund (§§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, 569 Abs. 1 und 2 BGB) oder zur außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist (vgl. etwa §§ 540 Abs. 1 Satz 2, 563 a Abs. 2 BGB) aus. - 6 - 9 a) Die Auslegung der [X.] durch das Berufungsgericht unterliegt der un-eingeschränkten [X.] Überprüfung (vgl. [X.] 98, 256, 258; 134, 42, 45), weil derartige [X.]n bundesweit in Mietverträgen Verwendung finden (vgl. nur [X.], [X.], 354; [X.], [X.] 2005, 61). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be-teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die [X.] des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st.Rspr., vgl. [X.] 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). 10 b) Aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters ist die [X.] nicht mehrdeutig. Sie schließt lediglich - zeitlich befristet - das Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung aus. Entgegen einer im Schrifttum vertre-tenen Auffassung ([X.]/[X.], [X.], 729, 731 m.w.Nachw.; [X.], [X.], 797, 799, 801; [X.], [X.], 126, 128) erscheint es fernliegend, dass die [X.], ohne dies auszusprechen, dahin verstanden werden könnte, dass sich der Kündigungsausschluss über die ordentliche Kündigung hinaus auch auf das unab-dingbare Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund erstrecke. [X.]u kommt, dass die [X.] im Zusammenhang mit der ebenfalls in Anlage 1 enthaltenen [X.] zu würdigen ist. Ihre Formulierung ist ersicht-lich - wie auch aus der Bezugnahme auf diese Vorschrift in Satz 2 der [X.] her-vorgeht - dem Wortlaut des § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB nachgebildet. Nach dieser Vorschrift kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit [X.] der [X.] ausgeschlossen werden. Diese gesetzliche Bestimmung, die ebenso wie die [X.] nur allgemein vom Kündigungsrecht des Mieters spricht, hat lediglich den Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts zum Gegenstand. Dies ergibt sich bereits daraus, dass sie anderenfalls mit den Vorschriften über die Unabdingbarkeit des außerordentlichen Kündigungsrechts des Mieters kollidieren würde (vgl. §§ 569 Abs. 5 Satz 1, 554 Abs. 5, 563 a Abs. 3 - 7 - BGB). Einen weitergehenden Regelungsgehalt als § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB hat auch die den gesetzlichen Wortlaut aufgreifende [X.] nicht. Im Übrigen haben die Parteien selbst der [X.] keine weitergehende [X.]. 11 3. Die [X.] über den Kündigungsausschluss hält der Inhaltskontrolle stand. Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, der mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003 auf das Mietverhältnis anzuwenden ist (Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB), sind Bestim-mungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den [X.] entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Das ist hier nicht der Fall. 12 a) Nach der Rechtsprechung des Senats verstößt der in einer Individualver-einbarung enthaltene, einseitige und befristete Verzicht des Mieters auf sein or-dentliches Kündigungsrecht weder gegen § 573 c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB (Urteil vom 22. Dezember 2003 - [X.] ZR 81/03, [X.], 1448). Im [X.] daran - nach Erlass des Berufungsurteils - hat der Senat wiederholt ent-schieden, dass auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich wirksam ist (Senat, Urteil vom 30. Juni 2004 - [X.] ZR 379/03, [X.], 3117; zuletzt Urteil vom 6. April 2005 - [X.] ZR 27/04, NJW 2005, 1574 m.w.Nachw. unter [X.]). Ein formu-larmäßiger - auch beiderseitiger - Kündigungsverzicht ist allerdings wegen unan-gemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 9 Abs. 1 [X.] (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter [X.] d). Hinsichtlich der Dauer des [X.] von vier Jahren als Grenze dessen, was für den [X.] in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn im Regelfall - unter Be-rücksichtigung der Vorteile eines wechselseitigen Kündigungsverzichts - erträglich ist, hat der Senat auf § 557 a Abs. 3 BGB Bezug genommen, weil diese Regelung zu Staffelmietverträgen einen Hinweis darauf gibt, wo nach Auffassung des [X.] 8 - [X.] allgemein die zeitliche Grenze eines Kündigungsverzichts des Mieters zu ziehen ist (Senat, aaO, m.w.Nachw.). 13 b) Auch ein einseitiger - formularmäßig erklärter - Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters von Wohnraum benachteiligt den Mieter nicht unangemessen (§ 307 BGB), wenn er, wie im vorliegenden Fall, zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der [X.] beträgt (zum beiderseitigen [X.] vgl. Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO, unter [X.]). Ob dagegen [X.]n in [X.], die das Kündigungsrecht des [X.]s einseitig ausschließen, ohne dass sie eine [X.] absichern, den Mieter unangemessen benachteiligen und daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sind ([X.], aaO, zu § 9 [X.]; Häublein, [X.], 252, 254 m.w.Nachw.; [X.], [X.], 126, 128; [X.], [X.], 369), bedarf hier keiner Entscheidung. 14 aa) Der in einer zulässigen [X.] enthaltene, auf vier [X.] begrenzte Ausschluss des Kündigungsrechts (nur) des Mieters ist nach § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB zulässig und weicht damit nicht von wesentlichen Grundgedan-ken der gesetzlichen Regelung ab (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). 15 (1) Die Vereinbarkeit der vorliegenden [X.] mit den Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ist am Maßstab des § 557 a Abs. 3 BGB zu messen. Diese Bestimmung ist hier nicht etwa deshalb unanwendbar, weil der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Entgegen einer im Schrifttum vertretenen Auffassung (Börstinghaus, [X.], 487, 489; Kellendor-fer in [X.]/[X.], Miet- und Pachtrecht, § 557 a Rdnr. 20 m.w.Nachw.; wohl auch [X.]/[X.], 4. Aufl., § 557 a Rdnr. 16) gilt § 557 a Abs. 3 BGB nicht nur für den (qualifizierten) [X.] nach § 575 Abs. 1 BGB, sondern auch für den Mietvertrag von unbestimmter Dauer (vgl. [X.]/[X.], aaO, S. 730 m.w.Nachw.; [X.], [X.] 2003, 929, 930; [X.]/Sonnenschein/ - 9 - [X.], Miete, 8. Aufl., § 557 a Rdnr. 13). Eine Einschränkung des [X.] auf den [X.] ist weder mit dem Wortlaut des § 557 a BGB zu vereinbaren noch mit dem Zweck seines Absatzes 3, der [X.] gerichtet ist, dem Mieter die Loslösung gerade von einer langfristigen Staffel-mietvereinbarung zu ermöglichen. Dass der Gesetzgeber die Anwendung des § 557 a Abs. 3 BGB auf Zeitmietverträge, die nur unter engen Voraussetzungen zulässig sind, hätte beschränken wollen, lässt sich auch den Gesetzesmaterialien nicht entnehmen. 16 (2) Gemäß § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB kann das Kündigungsrecht des [X.]s für höchstens vier Jahre seit Abschluss der [X.] ausge-schlossen werden. Diese gesetzliche Regelung setzt damit die Zulässigkeit des - einseitigen - Ausschlusses des Kündigungsrechts "des Mieters" bis zu einer Dauer von vier Jahren voraus. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift ist es für die Wirksamkeit des [X.] nicht erforderlich, dass dieser wechsel-seitig auch für den Vermieter vereinbart wird. Dies ist darüber hinaus auch nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift nicht Voraussetzung für die Zulässigkeit des [X.]. 17 Die Vereinbarung einer Staffelmiete soll beiden [X.] bieten. Nach der Gesetzesbegründung zu § 10 Abs. 2 [X.], der Vorläuferbestimmung zu § 557 a BGB, sollen dem Vermieter [X.] dadurch erleichtert werden, dass er mit der künftigen Steigerung seiner Mieteinnahmen schon zu einem früheren Zeitpunkt sicher rechnen kann (BT-Drucks. 9/2079 [X.], 9; vgl. Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - [X.] ZR 157/03, [X.], 511, unter [X.]). Der Gesetzgeber ist aber zugleich davon ausgegan-gen, dass die Vereinbarung von Staffelmieten dem Bedürfnis beider Vertragspar-teien entspricht, die wirtschaftliche Entwicklung des Mietverhältnisses mit größerer Sicherheit voraussehen zu können (BT-Drucks., aaO S. 18; vgl. auch Senat, aaO). In der Gesetzesbegründung ist hierzu ausgeführt, insbesondere der Mieter werde - 10 - sich darauf verlassen, dass - mit Ausnahme einer Veränderung der Betriebskos-ten - keine anderen als die in der Staffelmiete vereinbarten Erhöhungen auf ihn zukommen (aaO). Denn gemäß § 557 a Abs. 2 Satz 2 BGB (früher § 10 Abs. 2 Satz 3 [X.]) sind während der Laufzeit einer Staffelmiete eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB sowie eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB ausgeschlossen. Daraus folgt, dass sich eine [X.] finanziell auch zugunsten des Mieters auswirken kann (vgl. Senat, aaO), weil der Vermieter an die vereinbarte Miete auch dann gebunden bleibt, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete die vertraglichen Staf-felmietsätze übersteigt, oder wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die er - wäre eine Staffelmiete nicht vereinbart - durch eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB auf den Mieter umlegen könnte. 18 Zwar ist auch der Mieter an die [X.] zunächst gebunden, wenn sich die ortsübliche Vergleichsmiete - für ihn ungünstig - entwickelt und hinter der vereinbarten Staffelmiete zurückbleibt. Jedoch ist der Mieter dadurch ge-schützt, dass er das Mietverhältnis - anders als der Vermieter, dem ein Kündi-gungsrecht nur unter den besonderen Voraussetzungen des § 573 BGB zusteht - spätestens nach vier Jahren seit Abschluss der [X.] ordentlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann (§§ 557 a Abs. 3, 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Risiko von Fehlkalkulationen bei langfristigen [X.] trägt mithin bei [X.] der Vermieter (vgl. BT-Drucks. 14/4553 S. 53; zu Gewerberaummietverträgen [X.], Urteil vom 27. Oktober 2004 - [X.], NJW-RR 2005, 236, unter 2 b). 19 Dem Gesetzgeber war bei der Schaffung des § 10 Abs. 2 [X.] bewusst, dass die Vermieter zur Absicherung ihrer Kalkulation bei [X.]en den Mietern Verträge vorlegen würden, in denen das Kündigungsrecht des Mieters für längere Zeit ausgeschlossen ist (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Daher hielt es der Gesetzgeber unter Berücksichtigung einer möglichen Zwangslage der [X.] 11 - suchenden beim Abschluss des Mietvertrages für erforderlich, den Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters auf vier Jahre zu begrenzen (aaO). § 10 Abs. 2 [X.] ist ohne einschneidende Änderungen durch das Mietrechtsreformgesetz in § 557 a BGB übernommen worden. Nach der Begründung des [X.] zum Mietrechtsreformgesetz ist der Mieter wegen des bei der [X.] bleibenden "Sonderkündigungsrechts des Mieters" nach vier Jahren hinrei-chend geschützt (BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 53, 100). Damit hat der Gesetzgeber [X.]en, die einen einseitigen Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters enthalten, bis zur Grenze von vier Jahren weiterhin billigen wollen und dementsprechend auch durch die neue Bestimmung des § 557 a Abs. 3 BGB zu-gelassen. 20 [X.]) Damit ist auch der Tatbestand des § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht erfüllt. Nach dieser Vorschrift ist eine ungemessene Benachteiligung in Zweifel anzuneh-men, wenn eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so ein-schränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. Diese Vorausset-zungen liegen hier nicht vor. Da bei einer [X.], wie ausgeführt, der zeitlich begrenzte Ausschluss der ordentlichen Kündigung des Mieters vom Gesetzgeber gebilligt und deshalb durch § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB zugelassen worden ist, wird der Vertragszweck der [X.] durch eine ent-sprechende - die Grenzen des § 557 a Abs. 3 BGB nicht überschreitende - [X.] nicht gefährdet. 21 cc) Der einseitige Kündigungsverzicht benachteiligt den Beklagten schließ-lich auch nicht unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Eine formu-larmäßige Vertragsbestimmung ist unangemessen, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vorneherein dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzuges-- 12 - tehen (st.Rspr.: [X.] 143, 103, 113 m.w.Nachw.; vgl. auch [X.] 82, 238, 240 f.; 114, 238, 242 f., 246; 153, 93, 102, [X.]. zu § 9 [X.]). Das ist hier nicht der Fall. Insbesondere steht der Zweck des § 573 c Abs. 4 BGB, die Mobilität und Flexibilität des Mieters zu sichern, der Wirksamkeit eines formularmäßigen Kündigungsaus-schlusses nicht entgegen (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter [X.] m.w.Nachw.). Dies gilt nicht nur dann, wenn der Kündigungsausschluss - wie in den bisher vom Senat entschiedenen Fällen - wechselseitig vereinbart worden ist, sondern auch für den in einer [X.] enthaltenen, der Regelung des § 557 a Abs. 3 BGB entsprechenden Ausschluss des Kündigungsrechts (nur) des Mieters. 22 Zwar kommt der Mobilität und Flexibilität des Mieters, die durch einen Kün-digungsausschluss erheblich eingeschränkt wird (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter [X.] d), zunehmende Bedeutung zu, wie in der Begründung des [X.] zum Mietrechtsreformgesetz hervorgehoben worden ist (BT-Drucks. 14/4553 S. 38 f.). Jedoch muss der Ausgleich, der dem Mieter für den [X.] auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung zu gewähren ist, nicht notwendi-gerweise dadurch erfolgen, dass auch der Vermieter auf sein Kündigungsrecht ver-zichtet (so aber [X.], aaO; [X.], aaO). Bei der Prüfung, ob eine [X.] den [X.] des Verwenders unangemessen benachteiligt, ist der gesamte [X.] zu würdigen (Rechtsentscheid des Senats vom 2. Dezember 1992 - [X.] ARZ 5/92, NJW 1993, 532, unter [X.] m.w.Nachw.). Unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck einer [X.] und bei Abwägung der beider-seitigen Interessen, denen eine solche Vereinbarung dient, liegt eine unangemes-sene Benachteiligung des Mieters durch einen - auch einseitigen - Ausschluss [X.] nicht vor, weil die den Mieter insoweit benachteiligende [X.] durch die Gewährung der Vorteile ausgeglichen wird, welche die Staffel-mietvereinbarung auch für den Mieter bietet und in denen bereits der Gesetzgeber, wie ausgeführt (oben unter aa (2)), die sachliche Rechtfertigung für einen - zeitlich begrenzten - Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters gesehen hat. Der [X.] 13 - setzgeber hat in der Regelung über die Staffelmiete in § 557 a BGB, dessen Ab-satz 3 die [X.] nachgebildet ist, bereits selbst den angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters dergestalt vorgenom-men, dass der in einer [X.] enthaltene Ausschluss des Kündi-gungsrechts des Mieters bis zu einer Grenze von vier Jahren durch die Vorteile, welche die Staffelmiete insbesondere unter dem Gesichtspunkt der Kalkulationssi-cherheit auch dem Mieter bietet, gerechtfertigt wird und deshalb gemäß § 557 a Abs. 3 BGB zulässig ist. Deshalb kann das Kündigungsrecht des Mieters in den Grenzen dieser Vorschrift nicht nur individualvertraglich, sondern auch durch eine [X.] ausgeschlossen werden, ohne dass darin im Regelfall eine unan-gemessene Benachteiligung des Mieters liegt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dafür spricht auch, dass der Gesetzgeber bei der Neuregelung über die Staffelmiete be-reits erwartete, dass die Vermieter zur Absicherung ihrer Kalkulation den Mietern Verträge "vorlegen" würden, in denen neben der Vereinbarung eines gestaffelten Mietzinses auch das Kündigungsrecht des Mieters für längere Zeit ausgeschlossen ist (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Angesichts der Verbreitung von [X.]n im Mietrecht liegt es nahe, dass der Gesetzgeber dabei gerade auch vom [X.] "vorgelegte" [X.] im Blick hatte, denen er mit den speziellen Rege-lungen zur Zulässigkeit eines [X.] in § 10 Abs. 2 [X.] und - nachfolgend - § 557 a Abs. 3 BGB Grenzen setzen wollte. II[X.] 23 Auf die Rechtsmittel der Kläger ist das Berufungsurteil daher aufzuheben, und das erstinstanzliche Urteil ist abzuändern, soweit die Klage auf Zahlung der Mieten für die Monate Juli bis September 2003 nebst Verzugszinsen (§§ 286 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB) abgewiesen worden ist; im Umfang der Aufhebung ist der Klage stattzugeben, da der Rechtsstreit zur Endentschei-dung reif ist (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 3 ZPO). - 14 - 24 Dagegen ist die Revision der Kläger zurückzuweisen, soweit das [X.] die Berufung der Kläger hinsichtlich der von ihnen begehrten Zahlung vorgerichtlicher Mahnkosten in Höhe von 12 • zurückgewiesen hat. Die in der [X.] zum Mietvertrag enthaltene [X.], wonach der Vermieter nach Eintritt des [X.] berechtigt ist, für jedes Mahnschreiben einen Kostenaufwand von 6 • zu berechnen, ist gemäß § 309 Nr. 5 Buchst. [X.] unwirksam, weil die [X.] dem Mieter nicht ausdrücklich den Nachweis gestattet, ein Schaden sei überhaupt nicht entstanden oder wesentlich niedriger als der pau-schalierte Schadensersatzanspruch des Verwenders. Dass den Klägern tatsächlich Mahnkosten entstanden sind, für die sie trotz der Unwirksamkeit der [X.] [X.] wegen Verzögerung der Leistung verlangen könnten (§§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 BGB), haben sie nicht dargetan. [X.] Dr. Leimert [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 11.12.2003 - 390 C 353/03 - [X.], Entscheidung vom 01.04.2004 - 6 S 7/04 -