Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 21.09.2016, Az. VIII ZR 277/15

[X.]:[X.]:BGH:2016:210916BVIIIZR277.15.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

BESCHLUSS
VIII ZR
277/15

vom

21. September
2016

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
ZVG § 152 Abs. 2
Zum Nachweis eines vor der Beschlagnahme eines Mietgrundstücks mit einem Verwandten des damaligen Eigentümers abgeschlossenen Mietvertrags und der Erbringung einer behaupteten Einmalzahlung auf die Miete (im [X.] an Senatsurteil vom 18.
September 2013 -
VIII
ZR 297/12, [X.], 854 Rn.
15).

BGH, Beschluss vom 21. September 2016 -
VIII ZR 277/15 -
LG [X.]

[X.]

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat am 21.
September
2016
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Milger, die Richterin Dr.
Hessel sowie [X.]
Dr.
Achilles, Dr.
Schneider
und
Dr.
Bünger

beschlossen:
Die Nichtzulassungsbeschwerde des Beklagten gegen das Urteil der 7. Zivilkammer des [X.] vom 7.
Oktober 2015 wird auf seine Kosten als unzulässig verworfen.

Gründe:
I.
Der Kläger ist am 27. Juni 2013 zum Zwangsverwalter des Hausgrund-stücks
H.

straße

in L.

bestellt worden. Er begehrt von dem [X.], der in diesem Haus
unter Berufung auf einen Mietvertrag wohnt, die Räumung und Herausgabe.
Der Beklagte war zunächst selbst Eigentümer des streitigen Hausgrund-stücks
gewesen. Schon zu dieser Zeit wurde dessen
Zwangsversteigerung durch Grundpfandgläubiger betrieben. Die Mutter des Beklagten
ersteigerte das Grundstück und erhielt den Zuschlag am 7. Juli 2009. Am 9. Oktober 2012 ver-starb sie und wurde vom Vater des Beklagten beerbt. In der Folgezeit fanden erneut Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in das Grundstück statt. Bei einem Versteigerungstermin am 13. September 2013 wurde kein Gebot abgegeben.
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Gegenüber dem klagenden Zwangsverwalter legte der Beklagte die Ko-pie eines Schriftstücks vor, nach deren Inhalt
er mit seiner Mutter unter dem 25./28.
August
2009 einen Mietvertrag über das streitige Wohnhaus [X.] hat.
Dort findet sich unter § 3 die folgende Klausel:
"Der bereits am 16. Juni
2009 eingegangene und nach Ausweis Herrn S.

R.

[= Bekl.] zustehende Betrag über

,
Inhaberin H.

R.

[= Mutter des Bekl.
und Vermiete-rin] wird als Mietzahlung (einmalige Gesamtmietzahlung) vereinbart und stellt die beabsichtigte und tatsächliche Miete für die gesamte Vertrags-dauer dar. Darüber hinaus wird keine weitere Mietzahlung oder Neben-kostenzahlung geschuldet."
Mit Rücksicht auf die von ihm behauptete Einmalmietzahlung leistete der Beklagte keine Mietzahlungen an den Kläger. Dieser macht geltend, der [X.] sei wegen Sittenwidrigkeit nichtig, weil er nur auf Schädigung der Zwangsvollstreckungsgläubiger gerichtet sei. Daneben hat
der Kläger die frist-lose Kündigung wegen ausgebliebener Mietzahlungen
erklärt.
Die Räumungs-klage hat
in den Vorinstanzen Erfolg
gehabt. Hiergegen richtet sich die [X.] des Beklagten.
II.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde noch von Interesse, im [X.] ausgeführt:
Dem Kläger stehe der geltend gemachte Räumungsanspruch zu. Nach den teilweise wechselhaften Einlassungen des Beklagten stehe für das [X.] fest, dass entweder überhaupt kein Mietvertrag zwischen dem [X.] und seiner Mutter als der damaligen Eigentümerin zustande gekom-men,
jedenfalls aber keine Miete gezahlt worden sei.
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Der Beklagte habe in beiden Instanzen keinen nachvollziehbaren Grund nennen können, warum bereits am 16. Juni 2009, mithin
zweieinhalb
Monate vor dem von ihm behaupteten Abschluss des Mietvertrages Ende
August 2009

anderkonto auf das Konto der Mutter gezahlt worden sei. Die Vorlage der Unterlagen
zu dem Notaranderkon-to, aus denen sich die näheren Umstände und der Grund für die Auszahlung ergeben müssten, habe der Beklagte vermieden. In der mündlichen Verhand-lung vor dem Amtsgericht habe er angegeben, dass es bei der Überweisung noch keinen Rechtsgrund gegeben
habe. In der Berufungsverhandlung habe der Beklagte dann erklärt, er habe das Geld aus [X.],
dieses
sei zunächst ohne Rechtsgrund über das [X.] an sei-ne Mutter geflossen und später sei dann eine "Verrechnung"
mit seinen [X.] erfolgt. Angesichts des vom Beklagten vorgetragenen zeitlichen Ablaufs dränge sich indes die Vermutung auf, die Mutter habe das Geld für den
Grundstückserwerb in der Zwangsversteigerung verwendet und anschließend in [X.] Zusammenwirken mit dem Beklagten den
Versuch unternommen, das Grundstück wenn schon nicht im Eigentum, so doch im [X.] des Beklagten zu erhalten.
III.
Die Nichtzulassungsbeschwerde ist bereits unzulässig, weil der Be-schwerdewert nicht erreicht ist.
1. Der
Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer von

i-gen Rechtsprechung des Senats ist der [X.] bei einem
Streit über das Bestehen eines auf unbestimmte Zeit
abgeschlossenen Mietverhältnisses, wozu auch ein Mietverhältnis auf die Lebensdauer des Mieters gehört, nach
dem dreieinhalbfachen
Jahresbetrag der vereinbarten Nettomiete, also 42 Mo-7
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natsmieten, zu bemessen (Senatsbeschlüsse
vom 16. September 2015
-
VIII ZR 135/15, [X.], 681 Rn. 3; vom 14. Juni 2016 -
VIII ZR 291/15, [X.], 509
Rn. 1; jeweils
mwN). Bei Vereinbarung einer Einmalmiete für eine lebenslange Wohndauer ist zur Ermittlung der Beschwer der Einmalbetrag auf die Dauer der
voraussichtlichen weiteren Lebenserwartung des Mieters zu verteilen. Da der Beklagte
bei Abschluss des behaupteten Mietvertrags 40 Jah-re alt
war, ergäbe sich selbst bei einer -
eher
niedrig angesetzten -
Lebenser-wartung von weiteren 35 Jahren eine Monatsmiete von (nur)
rund
375

eine Beschwer von rund 15.750

(42 Monatsmieten). Auf den objektiven [X.] kommt es entgegen der Auffassung der Nichtzulassungsbeschwerde
nicht an (Senatsbeschluss
vom 23. März 2016 -
VIII ZR 26/16, [X.], 305
Rn. 9 mwN).
2. Ergänzend weist der Senat darauf hin, dass die -
im Zuge von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in ein Familieneigenheim durchaus häufiger (und auch hier) zu beobachtende -
Konstellation, dass
sich
ein naher [X.] des
ehemaligen Eigentümers gegenüber dem Zwangsverwalter (oder dem Ersteigerer) auf einen Mietvertrag mit dem früheren Eigentümer beruft, der
auf-grund seiner ungewöhnlichen Konditionen (Mietvorauszahlungen und/oder un-gewöhnlich niedrige Miete, lebenslanges Wohnrecht o.ä.) jegliche Erträge aus dem Grundstück zum Vorteil des Mieters auf Dauer oder zumindest für einen sehr langen Zeitraum ausschließt, den Verdacht kollusiven Verhaltens zum Nachteil der Gläubiger
-
wie es auch das Berufungsgericht hier gesehen hat -
zumindest nahelegt. Zudem drängt sich in derartigen Fällen die Frage auf, ob ein -
meist nur in Kopie vorgelegter
-
(angeblicher) Mietvertrag
mit einem frühe-ren Eigentümer tatsächlich zu dem darin angegebenen Zeitpunkt und mithin vor der Beschlagnahme des Grundstücks abgeschlossen worden ist
(vgl.
dazu Se-natsurteil
vom 18. September 2013 -
VIII
ZR 297/12, [X.], 854 Rn. 15,
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sowie ferner Senatsurteil vom 21. September 2016 -
VIII ZR 188/15, zur [X.] bestimmt).
Dem ist das Berufungsgericht bei seiner Beurteilung vollumfänglich ge-recht geworden, so dass die Nichtzulassungsbeschwerde auch in der Sache
keinen Erfolg hätte, da ein Grund für die Zulassung der Revision nicht besteht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).
Dr. Milger
Dr. Hessel
Dr. Achilles

Dr. Schneider
Dr. Bünger

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 04.03.2015 -
20 C 407/14 (23) -

LG [X.], Entscheidung vom 07.10.2015 -
7 S 37/15 -

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