Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 14.01.2005, Az. V ZR 260/03

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] 260/03 Verkündet am: 14. Januar 2005 K a n i k, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

- 2 - Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. Januar 2005 durch den Vizepräsidenten des [X.] Dr. [X.], [X.] [X.], [X.], [X.] und die Rich-terin Dr. [X.]

für Recht erkannt: Auf die Revision des [X.] wird das Urteil des 22. Zivilsenats des [X.] vom 10. Juli 2003 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Ent-scheidung, auch über die Kosten des [X.], an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte zu 1, deren geschäftsführender Gesellschafter der Beklagte zu 2 ist, kauft Altwohnbestände auf, nimmt an ihnen Renovierungsmaßnahmen vor und veräußert sie nach Aufteilung in Wohnungseigentum weiter. Mit [X.] vom 19. April 1995 verkaufte sie dem Kläger und dessen heutiger Ehefrau aus einer 1974 errichteten Wohnanlage in [X.]

eine Anfang 1995 durch Teilung entstandene 57 qm große Eigentumswohnung. Mit [X.] vom gleichen Tag traten die Käufer einer [X.] ([X.]) bei, die von einer Schwesterfirma der [X.] zu 1 verwaltet wird. Die Vertragsabschlüsse wurden durch einen —Repräsentantenfi der [X.] zu 1 herbeigeführt. Er erstellte auf Formblättern zwei —Besuchsaufträgefi, die

- 3 - Informationen zum Objekt, zur Finanzierung des Kaufs sowie zu den Einnahmen und Ausgaben enthielten. Bei der darin vermerkten Mieteinnahme handelt es sich um den auf 57 qm entfallenden Anteil aus den in den [X.] fließenden Ge-samteinnahmen des Objekts. In den folgenden Jahren überstieg der von dem Kläger und seiner Ehefrau zu tragende Eigenaufwand für die Wohnung den in den Besuchsaufträgen ge-nannten Betrag. Es waren Nachzahlungen an den [X.] zu leisten; ferner wurde die monatliche Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum ab 1998 um 1.- DM/qm erhöht. Der Kläger behauptet, die Rentabilitätsberechnung der [X.] zu 1 sei unrichtig, weil die Instandhaltungsrücklage zu niedrig angesetzt und damit die kalkulierte monatliche Mieteinnahme von 7,50 DM/qm unrealistisch gewesen sei. Ferner hält er den Kaufpreis für sittenwidrig überhöht. Er verlangt aus eigenem und aus abgetretenem Recht seiner Ehefrau die Rückabwicklung des [X.] sowie die Feststellung, daß die [X.] verpflichtet sind, ihm weiteren Schaden aus dem Erwerb der Wohnung zu ersetzen. Landgericht und [X.] haben die Klage abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seine Anträge weiter. Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hält Ansprüche des [X.] aus ungerechtfertigter Bereicherung für unbegründet; mangels krassen Mißverhältnisses zwischen [X.] und Gegenleistung sei der Kaufvertrag wirksam. Schadensersatzansprüche aufgrund positiver Vertragsverletzung eines selbständigen [X.]

- 4 - stünden dem Kläger nicht zu. Ein Beratungsvertrag werde geschlossen, wenn der Verkäufer als Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen einen ausdrücklichen Rat erteile oder ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs [X.], das die Vermittlung des Geschäfts fördern solle. Solche Um-stände lägen nicht vor, denn den Besuchsaufträgen lasse sich nicht entnehmen, daß sie das Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen darstellten. Zudem ent-hielten sie, von der Absetzung für Abnutzung (AfA) abgesehen, keine Erläuterung der steuerlichen Seite. Die von dem [X.] bisher entschiedenen [X.] beträfen demgegenüber Sachverhalte, in denen sich das Berechnungsbeispiel des Verkäufers auf die zu erzielende Steuerersparnis bezogen habe. Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung überwiegend nicht stand. I[X.] 1. Zutreffend nimmt das Berufungsgericht allerdings an, daß der [X.] nicht sittenwidrig und deshalb wirksam ist. Die Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB liegen nicht vor, da sich ein besonders grobes Mißverhältnis zwi-schen Leistung und Gegenleistung, welches die Vermutung für die erforderliche verwerfliche Gesinnung des begünstigten Vertragspartners begründet (Senat, [X.], 298, 302 ff.), weder aus dem Gutachten des gerichtlich bestellten Sachverständigen noch aus der klägerseits vorgelegten Wertermittlung ergibt. Entgegen der Auffassung der Revision war das Berufungsgericht nicht gehalten, ein weiteres, nunmehr anhand der Vergleichswertmethode erstelltes Gutachten zu dem Verkehrswert der Eigentumswohnung einzuholen. Die Auswahl des [X.] steht, wenn das Gesetz, wie hier, keine bestimmte Methode vorschreibt, im pflichtgemäßen Ermessen des Tatrichters (Senat, Urt. v. 2. Juli 2004, [X.], NJW 2004, 2671, 2672 m.w.N.). Einen Ermessensfeh-

- 5 - ler zeigt die Revision nicht auf. Das von dem Sachverständigen zugrunde gelegte Ertragswertverfahren ist bei Objekten, die der laufenden Ertragserzielung dienen, unbedenklich (Senat, [X.]O) und war daher zur Wertermittlung für die von dem Kläger als Renditeobjekt erworbene Wohnung geeignet. Hinzu kommt, daß die Behauptung des [X.], der nach der Vergleichs-wertmethode ermittelte Wert der Wohnung stünde in einem groben Mißverhältnis zu dem vereinbarten Kaufpreis, hier nicht geeignet ist, die Sittenwidrigkeit des Kaufvertrags darzutun. Die Vermutung verwerflicher Gesinnung greift nicht ein, wenn verschiedene geeignete Wertermittlungsmethoden in rechtlich nicht zu [X.] Weise zu sich bei der Beurteilung der Sittenwidrigkeit des Rechts-geschäfts unterschiedlich auswirkenden abweichenden Ergebnissen gelangen (vgl. Senat, Urt. v. 2. Juli 2004, [X.], NJW 2004, 2671, 2673). Ohne [X.] besonderer, hier nicht ersichtlicher, Umstände kann einem Verkäufer in diesem Fall nicht vorgehalten werden, sich der Erkenntnis leichtfertig verschlos-sen zu haben, daß der Vertragspartner - was in der Regel nicht ohne Not oder andere den Begünstigten hindernde Umstände geschieht - eine außergewöhnli-che Gegenleistung erbringt; nur dieser Vorwurf rechtfertigt bei einem Unwissen-den aber die Vermutung verwerflicher Gesinnung (Senat, [X.]O). 2. Rechtsfehlerhaft verneint das Berufungsgericht jedoch das [X.] eines [X.] zwischen den Parteien. a) Nicht zu beanstanden ist zwar sein rechtlicher Ausgangspunkt, wonach ein Beratungsvertrag zustande kommen kann, wenn der Verkäufer im Rahmen eingehender Vertragsverhandlungen dem Käufer einen ausdrücklichen Rat erteilt (Senat, Urt. v. 14. März 2003, [X.] 308/02, NJW 2003, 1811, 1812; Urt. v. 8. Ok-tober 2004, [X.] 18/04, [X.], 2349, 2351), was der Senat insbesondere bei von dem Verkäufer vorgelegten [X.] über Kosten und [X.] Vorteile des Erwerbs angenommen hat, die den Käufer zum [X.] bewegen sollen (Senat, [X.], 111, 115; 156, 371, 374; Urt. v.

- 6 - 6. April 2001, [X.] 402/99, NJW 2001, 2021; Urt. v. 14. März 2003, [X.] 308/02, [X.]O). Das Berufungsgericht verkennt jedoch die Anforderungen an das Zustan-dekommen eines [X.], wenn es entscheidend darauf abstellt, daß das Ergebnis der Vertragsverhandlungen und diese widerspiegelnde Berech-nungsbeispiele über Kosten und insbesondere steuerliche Vorteile des Erwerbs aus den von der [X.] zu 1 verfaßten und vom Kläger unterschriebenen [X.] ersichtlich sein müsse. Weder erfordert der Abschluß eines Bera-tungsvertrags die Dokumentation des Verhandlungsverlaufs noch kommt es dar-auf an, ob die durch das [X.] zu erzielende steuerliche Ersparnis den Mittelpunkt der Beratung bildet (Senat, [X.], 371, 374 f.). Es genügt, daß sich als Ergebnis eines die Vorteile des Erwerbs hervorhebenden Verkaufsge-sprächs eine Empfehlung zum Vertragsabschluß feststellen läßt (Senat, [X.], 371, 374; Urt. v. 8. Oktober 2004, [X.] 18/04, [X.], 2349, 2351). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Nach dem Tatbestand des Beru-fungsurteils ist unstreitig, daß der Zeuge S.

dem Kläger als Ergebnis des ersten Vermittlungsgesprächs zu dem Kauf einer nahezu vollständig [X.] Eigentumswohnung geraten und diese Empfehlung in einem zweiten [X.] - nunmehr bezogen auf die Wohnung in [X.]

- unter Darstellung der aus dem Besuchsbericht vom 18. April 1995 ersichtlichen [X.], der Einnahmen und Ausgaben sowie steuerlicher [X.] wiederholt hat.
Der Einwand der [X.], die in den [X.] vom 18. und 19. April 1995 enthaltenen Angaben des Zeugen [X.] könnten den [X.] des [X.] nicht gefördert haben, weil dieser nach den Fest-stellungen des Berufungsgerichts die Beklagte zu 1 bereits am 14. April 1995 mit der Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrags und eines [X.]vertrags für

- 7 - die Wohnung in [X.] beauftragt habe, führt zu keiner anderen Beurteilung. Nach dem Tatbestand des Berufungsurteils ist der Kläger nicht mit dem Wunsch, eine bestimmte Wohnung in [X.] zu erwerben, sondern auf der Suche nach steuersparenden [X.] an den Zeugen S.

herangetre-ten, wobei dieser zunächst allgemein den Kauf einer fremdfinanzierten Wohnung und nachfolgend den Erwerb des Objekts in [X.]

empfohlen hat. Der Auf-trag des [X.] zur Vorbereitung des entsprechenden notariellen Vertrags kann damit nur Folge der Bemühungen [X.]gewesen sein. Der genaue zeitli-che Ablauf ist unerheblich, solange außer Zweifel steht, daß der Kläger keinen vorgefaßten [X.] umgesetzt hat, sondern einer Empfehlung des [X.] gefolgt ist.
b) Daß der Zeuge [X.]für die Beklagte zu 1 aufgetreten ist, wird von dieser nicht in Abrede gestellt. Die Vollmacht zur Beratung ergibt sich aus der Vertriebsstruktur. Stellt die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine we-sentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluß der Verkaufsbemühun-gen dar und ist diese von dem Verkäufer einem Makler oder —Repräsentantenfi überlassen worden, kann den Umständen in der Regel - und so auch hier - eine stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschluß eines [X.] ent-nommen werden (vgl. Senat, [X.], 371, 375; Urt. v. 14. März 2003, [X.] 308/02, NJW 2003, 1811, 1812 f.).
c) Auf der Grundlage eines [X.] läßt sich eine Aufklärungs-pflichtverletzung der [X.] zu 1 mit der von dem Berufungsgericht - zur [X.] aus Verschulden bei Vertragsschluß - gegebenen Begründung nicht vernei-nen.
[X.]) Der Beratungsvertrag verpflichtet den Verkäufer zu richtiger und voll-ständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den [X.]

- 8 - des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können (vgl. [X.], 126, 129; Senat, Urt. v. 20. November 1987, [X.] 66/86, [X.], 95, 96). Bei dem Erwerb einer Immobilie zu Anlagezwecken sind dies vor allem die Auf-wendungen, die der Interessent erbringen muß, um das Objekt mit seinen Mitteln erwerben und halten zu können. Die Ermittlung des (monatlichen) [X.] bildet das Kernstück der Beratung; sie soll den Käufer von der Möglichkeit über-zeugen, das Objekt mit seinen Mitteln erwerben und halten zu können (Senat, [X.], 371, 377). Bei der Berechnung des [X.] muß der Verkäu-fer daher auch im Zeitpunkt der Beratung bereits abzusehende ungünstige Ver-änderungen der Mieteinnahmen oder Unterhaltungskosten berücksichtigen (Se-nat, [X.], 371, 378). Schließt der Käufer auf Empfehlung des Beratenden - wie hier - einen [X.]vertrag ab, durch den die am [X.]vertrag Beteilig-ten die gemeinsame Verwaltung und Instandhaltung des jeweiligen [X.] übernehmen, muß der Beratende bei der Berechnung des [X.] auch das damit verbundene Kostenrisiko, etwa in Form einer angemessenen Rücklage für die Instandhaltung des Sondereigentums, berücksichtigen (Senat, [X.], 371, 378). Er verletzt seine Beratungspflichten, wenn er ein in tat-sächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie gibt und den Interessenten dadurch zum Vertragsschluß veranlaßt (vgl. Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, [X.] 223/03, [X.], 69, 70).
[X.]) Der Kläger hat schlüssig und unter Beweisantritt dargetan, daß der von dem Zeugen [X.]ermittelte monatliche Eigenaufwand unzutreffend ist, weil bei einer realistisch kalkulierten Instandhaltungsrücklage für das Gemein-schafts- und das Sondereigentum Mieteinnahmen von 7,50 DM/qm nicht zu er-warten seien. Für die Wohnungen der Anlage sei aufgrund ihrer Sozialbindung maximal eine Miete von 8,37 DM/qm (als Einnahme des [X.]s) zu erzielen gewesen. Der verbleibende Betrag von 0,87 DM/qm reiche nicht aus, um den bei Abschluß des Kaufvertrags zu erwartenden künftigen [X.]

- 9 - nachhaltig zu decken. Im Hinblick auf das Alter der Wohnanlage und das - unstreitige - Fehlen jeglicher Instandhaltungsrücklage sei eine Rückstellung von mindestens 2,08 DM/qm monatlich erforderlich gewesen. Damit habe die reali-stisch anzusetzende Mieteinnahme bei höchstens 6,31 DM/qm gelegen.
d) Trifft diese Behauptung zu, liegt eine schuldhafte Verletzung des Bera-tungsvertrags vor, weil der Verkäufer, der die Wirtschaftlichkeit einer zu Anlage-zwecken vertriebenen Eigentumswohnung herausstellt, die nach Alter und Zu-stand der Wohnanlage sowie vorhandener Rücklagen absehbaren Instandhal-tungskosten nicht außer Acht lassen darf (vgl. Senat, [X.], 371, 376). Die Ursächlichkeit des Beratungsfehlers für den [X.] wird dann vermutet (vgl. Senat, Urt. v. 6. April 2001, [X.] 402/99, NJW 2001, 2021, 2022). II[X.]

Das angefochtene Urteil kann danach keinen Bestand haben. Zur Feststel-lung der für den behaupteten Beratungsfehler maßgeblichen Tatsachen ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Behauptung des [X.], an der Wohnanlage habe bei [X.] des Kaufvertrags ein Instandhaltungs- und Renovierungsstau von 50-80 DM/qm bestanden, ist nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand allerdings nicht zugrunde zu legen. Die Annahme des Berufungsgerichts, der für einen Bera-tungsfehler darlegungs- und beweispflichtige Kläger habe durch die Bezugnahme auf den Besichtigungsbericht des Sachverständigen B.

vom November 1994 nicht aufgezeigt, welche Instandhaltungsarbeiten zum Zeitpunkt des Vertrags-

- 10 - schlusses im April 1995 erforderlich gewesen seien, ist angesichts der Behaup-tung der [X.], die in dem Bericht genannten Mängel vor Vertragsschluß [X.] zu haben, frei von [X.].

[X.]
[X.]
[X.]

Schmidt-Räntsch

[X.]