Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 24.03.2004, Az. VIII ZR 133/03

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] ZR 133/03 Verkündet am: 24. März 2004 [X.] , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit

- 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und [X.] Hübsch, [X.], Dr. Leimert und [X.] für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der [X.] des [X.] vom 31. März 2003 aufgehoben und das Urteil des [X.] vom 12. Dezember 2002 abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 2.019,84 • nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 23. Oktober 2002 zu [X.]. Im übrigen werden die Klage abgewiesen und die Rechtsmittel der Kläger zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen

- 3 - Tatbestand: Die Kläger sind Mieter einer [X.] in dem [X.] der Beklagten in dem Anwesen [X.]in [X.]. In § 1 des [X.] vom 15. Februar 1993 heißt es: "Wohnfläche ca. 96 m2". In § 5 Ziff. 6 des [X.], der die Umlegung der Betriebskosten regelt, ist die Wohnfläche mit 96,00 m2 angegeben. Die Wohnfläche der vermieteten [X.] beträgt tatsächlich nur 85,91 m2. Mit der Klage verlangen die Kläger zuletzt noch Rückzahlung der auf die [X.] entfallenden Miete für die Zeit von Juni 1998 bis Mai 2002 in Höhe von 2.040,24 •. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das [X.] hat die [X.] zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht, dessen Urteil in [X.] 2003, 882 veröffentlicht ist, hat zur Begründung ausgeführt: Den Klägern stehe kein Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Mie-te zu. Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag mit "ca. 96 m2" stelle keine Zusicherung dar, sondern sei lediglich eine unverbindliche Beschreibung des Objekts. Ein Mangel der Mietsache liege ebenfalls nicht vor. Es sei nicht er-sichtlich, daß durch die [X.] die Gebrauchstauglichkeit der Räume in nicht nur unerheblicher Weise beeinträchtigt sei. Zudem sei die Flä-- 4 - chendifferenz von 10,51 % noch von der allgemein anerkannten Maßtoleranz von 10 % gedeckt. I[X.] Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand. [X.] eine gemietete Wohnung tatsächlich eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand einen Mangel der Mietsache nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB n.F. und einen Fehler nach § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. dar, der den Mieter zur Minde-rung berechtigt (Senat, Urteil vom 24. März 2004 - [X.] ZR 295/03, zur [X.] bestimmt). Im vorliegenden Fall ist die Erheblichkeitsgrenze von 10 % überschritten. Eine darüber hinausgehende Maßtoleranz ist entgegen der Ansicht des [X.] im Interesse der Rechtssicherheit nicht anzuerkennen. Sie wider-spräche der gesetzlichen Regelung des ohnehin schon als Ausnahme gefaßten § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB n.F. (§ 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.). Mit der [X.] auf 10 % steht einerseits fest, daß geringere Abweichungen eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit darstellen. Ande-rerseits ergibt sich daraus, daß größere Differenzen in jedem Fall als erheblich anzusehen sind. Dem steht nicht entgegen, daß die Wohnfläche im Mietvertrag nur mit "ca. 96 m2" angegeben ist. Zwar läßt diese Formulierung, wie das Berufungsur-teil im Ansatz zutreffend angenommen hat, erkennen, daß es den Parteien nicht entscheidend auf die genaue Wohnungsgröße von 96 m2 ankam, sondern durchaus Toleranzen hingenommen werden sollten. Auch für solche Toleran-- 5 - zen ist jedoch die Grenze dort zu ziehen, wo die Unerheblichkeit einer Taug-lichkeitsminderung im Sinne der §§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB n.F. und 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. endet. Diese Grenze ist, wie oben ausgeführt, im Interesse der Praktikabilität und Rechtssicherheit bei 10 % zu ziehen. Eine zusätzliche [X.] ist dann nicht mehr gerechtfertigt; sie würde im übrigen das Problem der Abgrenzung zwischen unwesentlicher und nicht mehr unwesentlicher Tauglich-keitsminderung nur verlagern. II[X.] Auf die Revision der Kläger ist daher das Berufungsurteil aufzuheben. Da es weiterer Feststellungen nicht bedarf, ist die Sache zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die gezahlte Miete betrug im maßgeblichen Zeitraum 4,17 •/m2, so daß sich bei einer Abweichung von 10,09 m2 eine monatliche Überzahlung von 42,08 • ergibt. Für den Zeitraum Juni 1998 bis Mai 2002 er-rechnet sich damit ein Gesamtbetrag von 2.019,84 •, der als ungerechtfertigte Bereicherung nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB an die Kläger zurückzuzahlen ist. Hinsichtlich der darüber hinausgehenden geringfügigen Zuvielforderung von - 6 - 20,40 •, die sich kostenmäßig nicht auswirkt (§ 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), ist die Klage unbegründet.

[X.] [X.] Dr. Leimert [X.] zugleich für die wegen Urlaubs an der Unterschriftsleistung verhinderte Vorsitzende Richterin [X.]