Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 28.09.2005, Az. VIII ZR 101/04

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] ZR 101/04 Verkündet am: 28. September 2005 [X.] r c h g e ß n e r, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit

- 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 10. August 2005 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und die Richter [X.], Dr. Leimert, [X.] sowie die Richte-rin [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 24. Zivilkammer des [X.] vom 17. Februar 2004 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen

Tatbestand: Die Kläger mieteten eine im Dachgeschoß des Hauses der Beklagten ge-legene Drei-Zimmer-Wohnung mit Balkon in [X.]

. Dabei handelte es sich ursprünglich um eine Zwei-Zimmer-Wohnung, die die Beklagte vor Beginn des Mietverhältnisses auf Wunsch der Kläger durch einen Wanddurchbruch um [X.] vergrößern ließ. In § 1 Ziff. 1 des [X.] vom 7. Mai 1995 heißt es: "Vermietet werden im [X.]eine Einl.-Wohnung m. sep. Eingang u. Treppenhaus folgende Räume: - 3 - [X.], ... 1 Küche, 1 Treppenh. m. Diele ... Wohnfläche: 86,87 m2" Die monatliche Miete betrug zunächst 1.129,31 DM (577,41 Euro). [X.] ließen die Kläger die Wohnung durch einen Privatgutachter ausmes-sen. Dieser ermittelte unter Zugrundelegung von §§ 42 f. der [X.] eine Wohnfläche von 73,18 m2. Das Mietverhältnis endete zum 31. Dezember 2002. Mit der Klage haben die Kläger im Hinblick auf die ihrer Ansicht nach zu geringe Wohnfläche anteilige Rückzahlung der geleisteten Mieten von monat-lich 90,90 • für 48 Monate, mithin insgesamt einen Betrag von 4.363,20 • nebst Zinsen geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das [X.] hat die hier-gegen gerichtete Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit der vom Berufungs-gericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Den Klägern stehe der geltend gemachte Zahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu. Die von den Klägern behauptete Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von den Angaben im Mietvertrag stelle sich nicht als Mangel der Mietsache dar. Die Kläger hätten daher den von ihnen geforderten Betrag mit rechtlichem Grund geleistet. Trotz der genauen Angabe der Woh-nungsgröße im Mietvertrag sei aufgrund der vorangegangenen Umbauarbeiten - 4 - ohne anschließende Neuvermessung der Wohnung bereits zweifelhaft, ob die Angabe der Wohnungsgröße nicht lediglich als unverbindliche [X.] zu verstehen sei. Zudem läge ein zur Minderung berechtigender Mangel auch bei einer Flächenunterschreitung von mehr als 10% nur dann vor, wenn dadurch die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht unerheblich [X.] sei. Hiervon könne bereits deshalb nicht ausgegangen werden, weil die Wohnung vor der Anmietung den Bedürfnissen der Kläger entsprechend umge-baut worden sei. I[X.] Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand. 1. Das Berufungsgericht hat aufgrund seiner bisherigen Feststellungen einen Mangel der Mietsache zu Unrecht mit der Begründung verneint, bei der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag habe es sich lediglich um eine unver-bindliche Objektbeschreibung gehandelt. Diese Auslegung (§§ 133, 157 BGB) ist rechtsfehlerhaft, wie die Revision zu Recht rügt. Dass die durch einen Um-bau vergrößerte Wohnung vor Abschluss des Mietverhältnisses nicht neu ver-messen worden war, spricht gerade gegen das vom Berufungsgericht [X.]. Besteht nach einem Umbau Unsicherheit über die tat-sächliche Größe einer Wohnung, so lässt die genaue Angabe einer Wohnfläche im Mietvertrag - wie hier von 86,87 m2 - vermuten, dass die Vertragsparteien diese Unsicherheit beseitigen und eine bestimmte Wohnungsgröße verbindlich festlegen wollten. Hätten die Parteien hingegen weiterhin von einer nicht fest-gestellten Wohnfläche ausgehen wollen, so hätten sie im Mietvertrag entweder keine Größe aufgeführt oder deutlich gemacht, dass die erwähnte Fläche als eine bloße Schätzung oder die Angabe einer unverbindlichen Größenordnung zu verstehen sei. Der [X.] kann diese Auslegung selbst vornehmen, da keine - 5 - weiteren Feststellungen zu erwarten sind. Dass der im Mietvertrag aufgeführten Wohnungsgröße hier nach dem Willen der Parteien aus anderen Gründen aus-nahmsweise keine Verbindlichkeit zukommen sollte oder aber die vertragliche Vereinbarung lediglich den Sinn haben sollte, die Wohnfläche unabhängig von den tatsächlichen Umständen verbindlich festzulegen, ist nicht ersichtlich. 2. Das Urteil des Berufungsgerichts kann auch mit der weiteren [X.], ein Mangel der Mietsache sei bereits deshalb zu verneinen, weil die Klä-ger eine Minderung der Gebrauchstauglichkeit nicht dargetan hätten, keinen Bestand haben. Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser [X.] grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Der [X.] hat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden, dass es einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, infolge der [X.] sei die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert, nicht bedarf ([X.], Ur-teile vom 24. März 2004 - [X.] ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter [X.] und [X.] ZR 133/03, [X.], 456 unter II). Dies gilt auch für den vorliegenden Fall. Dass die Wohnung vor Abschluss des [X.] durch Vergrößerung an die Bedürfnisse der Kläger angepasst wurde, ist unerheblich. Es macht kei-nen Unterschied, ob die Kläger, die eine Drei-Zimmer-Wohnung suchten, eine derartige Wohnung, die ihren Bedürfnissen von Anfang an entsprach, [X.] oder ob eine Zwei-Zimmer-Wohnung auf ihren Wunsch entsprechend [X.] wurde. Die mietvertraglich vereinbarte Fläche einer Wohnung stellt in beiden Fällen ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Wohnung dar. Dieser ist ohne weitere Darlegung beeinträchtigt, wenn die tat-sächliche Fläche der Wohnung um mehr als 10 % geringer ist ([X.] aaO). - 6 - II[X.] Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Das an-gefochtene Urteil ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO), und die Sache ist zur [X.] und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif. Das Berufungsgericht hat - aus seiner Sicht folgerichtig - offengelassen, ob und in welchem Umfang die tatsächliche Wohnfläche von der im Vertrag angegebenen Größe abweicht. Diese Frage ist entscheidungserheblich, da hiervon das [X.] eines Mangels der Mietsache und entsprechende Rückforderungsan-sprüche der Kläger aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB abhängen. Dazu bedarf es weiterer tatsächlicher Feststellungen, insbesondere zu der von der Beklagten geltend gemachten Anrechnung der Flurflächen im Treppenhaus und der [X.] des Balkons. Zu letzterem können im Regelfall die Bestimmungen der §§ 42 bis 44 I[X.] Berechnungsverordnung in der Fassung vom 12. Oktober 1990, - 7 - die ab dem 1. Januar 2004 durch die Verordnung zur Berechnung der [X.] vom 25. November 2003 im wesentlichen gleichlautend ersetzt worden sind, herangezogen werden ([X.], Urteil vom 24. März 2004 - [X.] ZR 44/03, NJW 2004, 2230 unter [X.]).

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[X.] Dr. Leimert

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