Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 21.04.2010, Az. VIII ZR 131/09

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/09 Verkündet am: 21. April 2010 [X.], Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: [X.] § 536a, § 275 Abs. 2 a) Der Mieter hat keinen Anspruch auf Kostenvorschuss für Maßnahmen, die zur nachhaltigen Mangelbeseitigung ungeeignet sind. b) Zum Ausschluss des Mangelbeseitigungsanspruchs des Mieters wegen Überschreitens der "[X.]" für den Vermieter (Fortführung von [X.], Urteil vom 20. Juli 2005 - [X.], NJW 2005, 3284). [X.], Urteil vom 21. April 2010 - [X.]/09 - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. April 2010 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] Frellesen, die Richterin [X.] sowie [X.] [X.] und Dr. [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der [X.]n wird das Urteil der 4. Zivilkammer des [X.] vom 22. April 2009 aufgehoben. Die Klägerin wird verurteilt an die [X.] 53.442,90 • nebst Zin-sen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 47.576 • seit dem 11. Juni 2009 zu zahlen. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin verlangt von der [X.]n die Zahlung eines Vorschusses zur Mängelbeseitigung an einem Reihenhaus in [X.]. Sie mietete das Haus mit Vertrag vom 2. Mai 1988 von dem VEB Gebäudewirtschaft [X.], dem Rechtsvorgänger der [X.]n. Das Eigentum an dem Grundstück ging auf-grund des [X.] im Oktober 1990 auf die Stadt [X.] über, die eine Teilfläche Ende Juni 1991 auf die [X.] übertrug und diese im Übrigen mit der Verwaltung beauftragte. Die Grundmiete beträgt seit dem 1. Januar 1 - 3 - 1997 monatlich 351,87 •. Mit Schreiben vom 23. Juni 2006 verzichtete die [X.] gegenüber der Klägerin im Zusammenhang mit der Privatisierung des Wohnungsbestandes der Stadt [X.] im Rahmen der "[X.] Sozialchar-ta" auf das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wegen [X.] und wegen Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen [X.] des Mietobjektes. Das etwa in den Jahren 1965 bis 1975 errichtete Haus weist an den [X.] und Außenwänden erhebliche Risse auf. Damit zusammen hängen [X.] am Schornstein und am Dach sowie an Fenstern und Türen. Die [X.] hat seit August 1995 Kenntnis von diesen Mängeln. Bereits seit dem Jahr 1990 bemühte sich die Klägerin um einen Ankauf der Immobilie. Sie bot der [X.] im Rahmen eines von dieser durchgeführten Ausschreibungsverfahrens mit Schreiben vom 26. Oktober 2000 an, das Objekt auf der Grundlage eines von ihr in Auftrag gegebenen Sachverständigengutachtens "zum gutachterlichen Verkehrswert zuzüglich 5.000 [X.], mindestens aber [X.] 160.000, vorbehaltlich meiner Mieterrechte, zum halben Verkehrswert zu erwerben". Die [X.] lehnte das Angebot mit Schreiben vom 13. November 2000 mit der Begründung ab, dass die Klägerin nicht zu den [X.] gehöre, und gab der Klägerin Gelegenheit, ein erneutes Gebot abzugeben. Die Klägerin blieb in ihrem Schreiben vom 29. Januar 2001 bei ihrem Angebot. Daraufhin lehnte die [X.] das Kaufangebot mit Schreiben vom 13. Februar 2001 unter Hinweis auf wesentlich höhere Angebote anderer Interessenten endgültig ab. 2 Die Klägerin verlangte mit Schreiben vom 7. September 2001 erstmals die Beseitigung der Mängel. In den folgenden Jahren wiederholte sie die [X.]. Nachdem es im [X.] zu [X.] gekommen war, ließ die [X.] am 10. März 2004 das Haus von einem Sachverständigen besichtigen und Notreparaturen am Dach durchführen; ferner wurde die Decke 3 - 4 - im Vorraum des Hauses ausgebessert. Das von der [X.]n beauftrage In-genieurbüro S. brachte am 10. März 2005 Prüfplaketten an den Wänden des Hauses an, um die Rissbildung zu verfolgen. 4 Die Klägerin legte der [X.]n mit Schreiben vom 25. September 2007 ein Gutachten des [X.]vom 24. August 2007 vor und drohte an, Klage zu erheben, wenn die [X.] nicht innerhalb von zehn Ta-gen anerkenne, dass die Schäden zu beseitigen seien, und entsprechende [X.] unterbreitet würden. Der Gutachter, der auftragsgemäß keine Untersu-chung der Ursache für die festgestellten Schäden durchgeführt hatte, bezifferte die Kosten für eine Beseitigung der Risse mit [X.] und die Repara-tur der übrigen Schäden einschließlich der erforderlichen Vor- und Nacharbei-ten auf 47.546 •, wies aber darauf hin, dass es vor Beginn dieser Arbeiten [X.] sei, die Ursache für die protokollierten Rissbilder im [X.] und nach Möglichkeit zu beseitigen. Die [X.] antwortete mit Schreiben vom 2. Oktober 2007, dass eine Risssanierung ohne dauerhaften Erfolg wäre, wenn weitere [X.] aufträten. Sie bat die Klägerin, derzeit von einer Klage abzusehen, und bot ab 1. Oktober 2007 eine Mietminderung um 20 % - monatlich 98,95 • - an, die von der Klägerin in der Folgezeit in Anspruch genommen wurde. Mit [X.] vom 8. Oktober 2007 teilte die [X.] ergänzend mit, dass die [X.] der neu gesetzten Gipsplomben bis zum 15. Februar 2008 erfolgen werde. Sollten keine oder nur noch geringfügige Setzungserscheinungen vorhanden sein, werde die Sanierung umgehend in Auftrag gegeben; werde jedoch ein Fortschreiten der Rissbildung festgestellt, sei eine Risssanierung nicht erfolg-versprechend. In diesem Fall werde bis zum 28. Februar 2008 ein Gutachten über die Ursachen in Auftrag gegeben. Erst wenn dieses Ergebnis vorliege, könnten Art und Umfang der notwendigen Arbeiten eingeschätzt werden. 5 - 5 - Nachdem die [X.] mit Schreiben der Klägerin vom 14. April 2008 vergeblich aufgefordert worden war, das Ergebnis der Auswertung mitzuteilen, hat die Klägerin Klage auf Zahlung von 47.576 • erhoben, um mit diesem Be-trag die in dem Gutachten des [X.]

vorgesehenen [X.] durchführen zu lassen; außerdem begehrt sie die Erstattung außerge-richtlicher Anwaltskosten. Die Klägerin hat behauptet, dass sich die Mängel des Hauses durch die im Gutachten [X.]

aufgeführten Maßnahmen beseiti-gen ließen, weil die Rissbildung abgeschlossen sei. 6 Die [X.] hat demgegenüber behauptet, dass eine dauerhafte Besei-tigung der Risse wie auch der weiteren Mängel mit einem Sanierungsaufwand von 47.576 • nicht möglich sei; ohne die Ursachen der Rissbildungen zu [X.] und von Grund auf zu beseitigen, sei das im Gutachten [X.]

be-schriebene Verschließen der Risse mit einer [X.] zwecklos. Die [X.] bezieht sich insoweit auf das Gutachten des Ingenieurbüros S. vom 2. Mai 2007, demzufolge die Risse weiterhin in Bewegung sind. In dem Gutachten werden Mängel in der Standfestigkeit des Baugrundes als vorrangi-ge Ursache für die Risse gesehen. In geringerem Maß kämen thermische Spannungen infolge unzureichender Wärmedämmung an Dach und Wand so-wie Konstruktionsmängel des Gebäudes als Ursachen hinzu. Um Klarheit hin-sichtlich der Art und des Umfanges der Sanierung des Gebäudes zu erhalten, seien umfangreiche Baugrunduntersuchungen sowie Untersuchungen der Dachkonstruktion und des Ringankers sowie des [X.] des Gebäudes unbedingt notwendig. Die Standsicherheit des Gebäudes sei ge-genwärtig gegeben; für den Gesamtzustand des Gebäudes sei es aber [X.] notwendig, die Sanierung möglichst bald zu beginnen. Das Gutachten schließt mit der Feststellung, dass zur Behebung der [X.]n mit großer Sicherheit Sanierungsmaßnahmen im Baugrund erforderlich sein würden. In welcher Art und welchem Umfang diese Maßnahmen notwendig seien, könne 7 - 6 - erst nach den entsprechenden Untersuchungen festgestellt werden. Die [X.]e Tiefe und Stärke von [X.] könne nur in Abhängigkeit von der Lage der tragenden Bodenschicht festgelegt werden. Die Schätzung der Gesamtkosten für die Risssanierung könne ohne die Erkenntnisse aus dem Baugrund und die weiteren Untersuchungen am Bauwerk nicht festgestellt wer-den. Auf der Grundlage dieser Ausführungen schätzt die [X.] die mögli-chen Sanierungskosten auf mindestens das Doppelte des von der Klägerin gel-tend gemachten Betrages, im ungünstigsten Fall auf etwa 170.000 •; den [X.] gibt sie mit 28.000 • an. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläge-rin hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Die [X.] begehrt mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision die Wiederherstellung des Urteils des Amtsgerichts und beantragt, die Klägerin zur Rückzahlung des zur Abwen-dung der Zwangsvollstreckung gezahlten Betrages von 53.442,90 • nebst Zin-sen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 47.576 • seit dem 11. Juni 2009 zu verurteilen. 8 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 9 [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt: 10 Die Klägerin habe gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 [X.] Anspruch auf [X.] eines zweckgebundenen Vorschusses in Höhe der zu erwartenden Män-11 - 7 - gelbeseitigungskosten. Die Mietsache sei seit 1995 mit mehreren gravierenden Mängeln behaftet, die der [X.]n spätestens seit 1995 bekannt seien. Die [X.] habe die Mängelbeseitigung endgültig abgelehnt, weshalb sie sich mit der Mangelbeseitigung in Verzug befinde. Ein Fall der objektiven Unmöglichkeit (§ 275 Abs. 1 [X.]) liege nicht vor. Auch die [X.] bestreite nicht die Mög-lichkeit der Mangelbeseitigung, sondern wende die Unwirtschaftlichkeit der Sa-nierung ein. Diesen Fall der behaupteten Überschreitung der "[X.]" fasse die Rechtsprechung unter § 275 Abs. 2 [X.]. Im vorliegenden Fall sei die [X.] nicht überschritten. Dabei könnten die Angaben der [X.]n zu den Sanierungskosten und zum Verkehrswert des Grundstücks als wahr unter-stellt werden. Auch bei einem groben Missverhältnis von Sanierungskosten und Verkehrswert verstoße es in mehrfacher Hinsicht gegen [X.] (§ 242 [X.]), wenn sich die [X.] nunmehr auf eine [X.] berufe. Zum einen habe es die [X.] zu einem [X.] kommen [X.]. Ihr seien die Mängel seit 1995 bekannt gewesen, ohne dass sie, von einer Notreparatur abgesehen, Reparaturmaßnahmen durchgeführt hätte. Zum ande-ren habe die [X.] durch Kaufvertragsverhandlungen mit der Klägerin einen Vertrauenstatbestand geschaffen, aufgrund dessen die Klägerin einen [X.] auf Mangelbeseitigung in Erwartung ihres Erwerbs aus nachvollziehba-ren Gründen nicht forciert habe. Auch mit der Beauftragung des Gutachters, der die Rissbildungen über Jahre beobachtet habe und mit dem Schreiben vom 8. Oktober 2007, in dem eine Beseitigung der Mängel dem Grunde nach [X.] worden sei, habe die [X.] Umstände geschaffen, die die Klägerin da-von abgehalten hätten, Mangelbeseitigungsmaßnahmen zu verlangen. Zum dritten verhalte sich die [X.] auch deshalb treuwidrig, weil sie der Klägerin umfassenden Kündigungsschutz gewährt habe. Das Unterlassen von Mangel-beseitigungsmaßnahmen lasse diesen Kündigungsschutz leerlaufen, weil die Klägerin wegen der Mangelhaftigkeit und der zu erwartenden weiteren [X.] - 8 - schlechterung der Mietsache faktisch zum Auszug gedrängt sei. Schließlich halte die Kammer das Berufen auf ein grobes Missverhältnis von Sanierungs-kosten und Verkehrswert auch deshalb für treuwidrig, weil die Klägerin der [X.]n ein Kaufangebot unterbreitet gehabt habe, dessen Kaufpreis den beklagtenseits behaupteten Verkehrswert deutlich überschreite. 13 Die von der Klägerin auf der Grundlage des von ihr vorprozessual einge-holten Sachverständigengutachtens ermittelten voraussichtlichen Mangelbesei-tigungskosten seien der Höhe nach von der [X.]n nicht in Abrede gestellt; diese behaupte vielmehr einen sogar darüber hinausgehenden Kostenaufwand. Ein bestimmtes Vorgehen zur Mangelbeseitigung könne die [X.] der Klä-gerin nicht vorgeben, nachdem sie selbst eine Mangelbeseitigung ausdrücklich abgelehnt habe. Darüber hinaus habe die Klägerin Anspruch auf Ersatz der aus dem Streitwert entstandenen außergerichtlichen Anwaltskosten. I[X.] Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Der Klägerin kann der geltend gemachte Anspruch aus § 536a Abs. 2 [X.] auf Zahlung ei-nes Vorschusses in Höhe von 47.556 • zur Durchführung der in dem Gutachten des [X.]

beschriebenen Arbeiten nicht mit der vom Be-rufungsgericht gegebenen Begründung zuerkannt werden. Damit entfällt auch der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Ersatz vorprozessualer Rechtsanwaltskosten. 14 Gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 [X.] kann der Mieter den Mangel der [X.] selbst beseitigen (lassen) und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist. Zu diesem Zweck kann der Mieter vom Vermieter die Zahlung eines Vorschus-ses in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Beseitigungskosten verlangen 15 - 9 - (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - [X.] ZR 271/07, [X.], 2432, [X.]. 8; [X.] 56, 136, 141). Diese Tatbestandsvoraussetzungen für den von der Klägerin gel-tend gemachten Vorschussanspruch liegen nach dem revisionsrechtlich zu-grunde zu legenden Sachverhalt nicht vor. 16 1. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass es sich bei den Rissen an den Innen- und Außenwänden des Hauses und den damit zu-sammenhängenden weiteren Schäden am Schornstein und am Dach um gra-vierende Mängel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 [X.] handelt. Dies ist zwischen den Parteien auch nicht im Streit. 2. Das Berufungsgericht hat aber verkannt, dass die Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 [X.] für den von der Klägerin geltend gemachten [X.] gegenwärtig nicht erfüllt sind, weil die Reparaturen, welche die Klägerin gemäß dem Gutachten des von ihr beauftragten [X.] durchführen lassen will, nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Vorbringen der [X.]n zwecklos sind, solange nicht die Ursachen der Rissbildung erforscht und beseitigt worden sind. [X.] Maßnahmen sind ungeeignet und damit nicht erforderlich im Sinne des § 536a Abs. 2 [X.]. Auf die Ausführungen des Berufungsgerichts zur [X.] (§ 275 Abs. 2 [X.]) kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. Ebenso kann dahingestellt bleiben, ob sich die [X.] mit der Mangelbeseitigung in Verzug befindet; auch wenn dies der Fall ist, hat die Klägerin keinen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für ungeeignete Maßnahmen zur Mangelbeseitigung. 17 a) Verlangt der Mieter gemäß § 536a Abs. 2 [X.] Kostenvorschuss für Maßnahmen, mit denen er die Mängel selbst beseitigen lassen will, so besteht ein solcher Anspruch nur dann, wenn die als Vorschuss verlangten [X.] zur Mangelbeseitigung erforderlich sind (Senatsurteil vom 28. Mai 18 - 10 - 2008, aaO). Die Ersatzpflicht des Vermieters beschränkt sich danach auf die Aufwendungen, die der Mieter bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt für angemessen halten darf; darunter fallen lediglich solche Kosten, die nach vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtungsweise nötig und zweckmäßig sind ([X.]/[X.], [X.] (2006), § 536a [X.]. 32; vgl. zum Werkver-tragsrecht: [X.], Urteile vom 29. September 1988 - [X.], NJW-RR 1989, 86, unter [X.]; vom 31. Januar 1991 - [X.], NJW-RR 1991, 789, unter [X.]). Erforderlich in diesem Sinn können Beseitigungskosten nur sein, wenn die Maßnahmen, die der Mieter mit dem verlangten Vorschuss durchzu-führen beabsichtigt, voraussichtlich zur Mangelbeseitigung geeignet sind. [X.] kann nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachverhalt im vorliegenden Fall nicht ausgegangen werden. Die Revision rügt insoweit mit Recht, dass das Berufungsgericht den Vortrag der [X.]n übergangen hat, wonach die Rissbildung noch nicht ab-geschlossen sei und aus diesem Grund das in dem von der Klägerin in Auftrag gegebenen Gutachten [X.]

als Sanierungsmaßnahme vorgesehene [X.] mit [X.] jedenfalls derzeit zwecklos sei. Dies wird auch in dem Gutachten [X.]

selbst angedeutet, wenn es dort ein-schränkend heißt, dass auftragsgemäß keine Untersuchung der Ursache für die festgestellten Schäden durchgeführt worden sei und es vor Beginn der nachfol-gend beschriebenen Arbeiten notwendig sei, die Ursache für die protokollierten Rissbilder im Gebäude festzustellen und nach Möglichkeit zu beseitigen. Über-einstimmend damit wird in dem von der [X.]n eingeholten Gutachten des Ingenieurbüros S. vom 2. Mai 2007 darauf hingewiesen, dass vorab Unter-suchungen zu den [X.]n unbedingt notwendig seien, um Klarheit ins-besondere hinsichtlich der Art und des Umfangs der Sanierung des Gebäudes zu erhalten; zur Behebung der [X.] seien mit großer Sicherheit Sanie-rungsmaßnahmen im Baugrund erforderlich. Aus beiden Gutachten ergibt sich 19 - 11 - somit, dass es mit dem im Gutachten [X.]

beschriebenen Verschließen der Risse mit [X.] nicht getan ist, wenn die Rissbildung, wie die [X.] behauptet, noch nicht abgeschlossen ist. Daher müssen zunächst die Ursachen der Rissbildung geklärt und - wenn möglich - beseitigt werden. Erst dann kann eine Sanierung gemäß dem Gutachten [X.]

in Angriff ge-nommen werden. Ohne vorherige Klärung der Frage, ob die Rissbildung noch fortschreitet und worauf dies gegebenenfalls beruht, sind die im Gutachten [X.] vorgesehenen Maßnahmen zur nachhaltigen Mangelbeseitigung nach dem gegenwärtigen Erkenntnisstand ungeeignet, weil mit ihnen der zweite Schritt vor dem ersten getan würde. Auch eine Teilsanierung - etwa die Beseiti-gung der rissebedingten Feuchtigkeitsschäden an Fenstern und Türen - ist nicht sachgerecht, solange nicht geklärt ist, worin die Ursache der Risse liegt und ob und mit welchem Aufwand sie beseitigt werden kann. Ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung eines Vorschusses zur Durchführung der im Gutachten [X.] vorgesehenen Arbeiten kann danach vor einer Klärung der vorgenannten Fra-gen nicht bejaht werden. Da somit bereits die Tatbestandsvoraussetzungen für den Anspruch aus § 536a Abs. 2 [X.] hinsichtlich der Erforderlichkeit der [X.] derzeit nicht erfüllt sind, kommt es nicht darauf an, ob der Einwand der Unzumutbarkeit der Mangelbeseitigung (§ 275 Abs. 2 [X.]) durchgreift. b) Es kann dahingestellt bleiben, ob die Klägerin einen Vorschuss zur [X.] und gegebenenfalls Beseitigung der Ursachen für die Rissbildung verlangen könnte. Denn einen solchen Anspruch macht die Klägerin nicht gel-tend. Sie hat die Auffassung vertreten, dass es nicht ihre Aufgabe sei, die Ursa-che der Rissbildung begutachten zu lassen; das sei Sache der [X.]n. Dies trifft zwar für den Fall zu, in dem der Mieter vom Vermieter Mangelbeseitigung verlangt. Anders ist es dagegen, wenn der Mieter - wie hier - die Mangelbeseiti-gung selbst durchführen lassen will. Da der Mieter nur Anspruch auf Vorschuss 20 - 12 - für solche Maßnahmen hat, die zu einer nachhaltigen Mangelbeseitigung [X.] sind, muss er die Mangelursache selbst feststellen lassen, wenn die [X.] von ihm beabsichtigten Maßnahmen von der Ursache des Mangels abhängt. Ist der Mieter dazu nicht bereit oder nicht in der Lage, so hat er keinen Anspruch auf Kostenvorschuss für Maßnahmen, deren Eignung zweifelhaft ist. 21 3. Nicht gefolgt werden kann auch der Auffassung des Berufungsge-richts, dass es der [X.]n trotz einem - vom Berufungsgericht unterstellten - "rechnerisch krassen" Missverhältnis zwischen den Sanierungskosten und dem Verkehrswert des Mietobjekts nach [X.] (§ 242 [X.]) verwehrt sei, sich gemäß § 275 Abs. 2 [X.] darauf zu berufen, dass die Sanierung we-gen unverhältnismäßig hoher Kosten für sie unzumutbar sei. a) Der Senat hat entschieden, dass die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels dort endet, wo der dazu erforderliche Aufwand die "[X.]" überschreitet. Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss von Fall zu Fall unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinte-ressen wertend ermittelt werden. Doch darf kein krasses Missverhältnis entste-hen zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts und den aus ihm zu ziehenden Einnahmen andererseits (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - [X.], NJW 2005, 3284, unter [X.], m.w.N.; so bereits [X.], NJW-RR 1995, 849, 850; vgl. auch [X.], [X.], 343, 344; LG [X.], [X.], 165). 22 Danach lässt sich eine Überschreitung der "[X.]" nicht aus einer bloßen Gegenüberstellung zwischen Sanierungskosten und Verkehrswert [X.]; erforderlich ist eine Würdigung aller Umstände. Bei der Bestimmung der dem Schuldner zuzumutenden Anstrengungen ist auch ein etwaiges [X.] - 13 - den des Schuldners zu berücksichtigen (§ 275 Abs. 2 Satz 2 [X.]); dies war bereits vor der Schuldrechtsmodernisierung in der Rechtsprechung des [X.] anerkannt ([X.], Urteil vom 2. Oktober 1987 - [X.], NJW 1988, 699, unter I[X.] b; vgl. auch [X.], aaO). 24 Es besteht jedoch ein Zusammenhang zwischen der Frage, wie sich [X.] die Sanierungskosten und der Verkehrswert "rechnerisch" zueinander [X.], und der Frage, ob dem Vermieter die Beseitigung des Mangels unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen und eines etwaigen [X.] zugemutet werden kann. Je ungünstiger sich das Verhältnis zwi-schen Sanierungskosten und Verkehrswert darstellt, desto gewichtiger müssen die entgegenstehenden Umstände sein, die es dem Vermieter trotz bestehen-dem Missverhältnis zwischen Sanierungskosten und Verkehrswert verwehren sollen, sich auf den Einwand der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit (§ 275 Abs. 2 [X.]) zu berufen. Ein auffälliges Missverhältnis indiziert eine Überschreitung der Zumutbarkeitsgrenze. Im Extremfall kann dieses Indiz so stark sein, dass schwer vorstellbar erscheint, welche weiteren Umstände zu einer anderen Ab-wägung sollten führen können. Das ist gemeint mit der vom Senat aufgegriffe-nen Formulierung, es dürfe kein "krasses Missverhältnis" entstehen (Urteil vom 20. Juli 2005, aaO, im [X.] an [X.], aaO; vgl. auch [X.], aaO). Mit diesem Hinweis sollte aber, wie sich bereits aus dem Zusam-menhang des Senatsurteils ergibt, nicht zum Ausdruck gebracht werden, dass es nur auf das rechnerische Verhältnis zwischen Sanierungskosten und Ver-kehrswert ankomme und weitere Umstände - etwa ein bereits nach § 275 Abs. 2 Satz 2 [X.] zu berücksichtigendes Verschulden - von vornherein nicht maßgeblich wären. b) Von diesen Grundsätzen geht auch das Berufungsgericht aus. Es un-terstellt das Vorbringen der [X.]n als wahr, dass einem aktuellen [X.] - 14 - kehrswert des [X.] von 28.000 • Sanierungskosten mindestens in der doppelten Höhe des von der Klägerin geltend gemachten Vorschusses, das heißt in Höhe von etwa 95.000 •, ungünstigstenfalls sogar in Höhe von etwa 170.000 • gegenüber stünden, und verkennt nicht, dass damit - jedenfalls "rechnerisch" - ein "grobes" oder "krasses" Missverhältnis zwischen dem be-haupteten Verkehrswert und der behaupteten Höhe der Sanierungskosten [X.]. Das Berufungsgericht meint jedoch, dass auch bei einem solchen Miss-verhältnis die "[X.]" im vorliegenden Fall nicht erreicht sei, weil die [X.] sich auf das - zu unterstellende - Missverhältnis nach [X.] nicht berufen könne. Dies hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Revision rügt mit Recht, dass die Tatsachenfeststellungen des Berufungsge-richts nicht die Annahme rechtfertigen, dass sich die [X.] nach [X.] auch dann nicht auf den Einwand der Unzumutbarkeit der Mangelbe-seitigung (§ 275 Abs. 2 [X.]) berufen kann, wenn ihre Angaben zur voraus-sichtlichen Höhe der Sanierungskosten und zum Verkehrswert der Immobilie zutreffen sollten. Zwar obliegt die Beurteilung, ob dem Vermieter die Mangelbeseitigung unter Berücksichtigung aller Umstände wirtschaftlich unzumutbar ist, dem [X.] (vgl. Senatsurteil vom 9. Januar 2008 - [X.] ZR 210/06, [X.], 1371, [X.]. 15, zur Mangelbeseitigung beim Kauf). Die tatrichterliche Würdigung kann aber vom Revisionsgericht daraufhin überprüft werden, ob ein Rechtsfehler der Art vorliegt, dass der Tatrichter die maßgeblichen Tatsachen nicht vollständig festgestellt und gewürdigt oder die allgemein anerkannten Maßstäbe nicht [X.] oder nicht richtig angewandt hat (vgl. [X.] vom 21. Oktober 2009 - [X.] ZR 64/09, [X.], 3781, [X.]. 19, m.w.N.). Ein solcher Rechtsfeh-ler liegt hier vor. 26 - 15 - aa) Das Berufungsgericht meint, die Klägerin könne sich auf den [X.] aus § 275 Abs. 2 [X.] schon deshalb nicht berufen, weil sie es zu einem "[X.]" habe kommen lassen und deshalb die Höhe der Sanierungs-kosten zu vertreten habe (vgl. dazu [X.], Mietrecht, 9. Aufl., § 536 [X.] [X.]. 504). Dieser Vorwurf ist nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachverhalt nicht gerechtfertigt. 27 Die Revision rügt mit Recht, dass es bereits an Feststellungen des [X.] dazu fehlt, dass der Sanierungsaufwand und die damit verbunde-nen Kosten zu einem früheren Zeitpunkt wesentlich niedriger gewesen wären. Davon ist auch nicht ohne Weiteres auszugehen, wenn die vom Berufungsge-richt unterstellte Behauptung der [X.]n zutrifft, dass die Risse, wie in dem Gutachten [X.] ausgeführt, weiterhin in Bewegung sind und die wesentliche Ursache dafür in der mangelnden Tragfähigkeit des Baugrundes und in [X.] des Gebäudes zu suchen ist. Denn dann bestanden die für die Rissbildung verantwortlichen Mängel, deren Beseitigung nur mit hohen Kos-ten möglich ist, schon seit der Errichtung des Gebäudes; sie sind nicht erst [X.] entstanden, dass die [X.] auf das Beseitigungsverlangen der Kläge-rin nur zögerlich eingegangen ist. 28 [X.]) Auch verhält sich die [X.] nicht deshalb treuwidrig, weil sie, wie das Berufungsgericht meint, durch die von ihr in Auftrag gegebene Begutach-tung einen Vertrauenstatbestand geschaffen und der Klägerin im Schreiben vom 8. Oktober 2007 eine Sanierung "dem Grunde nach" zugesagt hätte, [X.] die Klägerin davon abgehalten worden sei, Mangelbeseitigung zu verlan-gen. Dem kann schon deshalb nicht gefolgt werden, weil eine solche Zusage dem Schreiben vom 8. Oktober 2007 nicht zu entnehmen ist; vielmehr heißt es dort, dass eine Risssanierung bei einem Fortschreiten der Rissbildung nicht erfolgversprechend sei und erst aufgrund des Ergebnisses einer dann erforder-29 - 16 - lichen Ursachenforschung Art und Umfang der notwendigen Arbeiten einge-schätzt und weitere Aussagen dazu getroffen werden könnten. Davon abgese-hen ist die Klägerin weder durch die Begutachtung noch durch das Schreiben davon abgehalten worden, Mangelbeseitigung zu verlangen. Bereits seit dem [X.] verlangte die Klägerin Mangelbeseitigung. Dieses Verlangen führte gerade dazu, dass die [X.] das Gutachten S. in Auftrag gab. cc) Ebenso wenig lässt sich ein dem Einwand aus § 275 Abs. 2 [X.] entgegenstehender Verstoß der Klägerin gegen [X.] daraus [X.], dass sich die Klägerin bis zum [X.] erfolglos um einen Ankauf des Hauses bemüht hat. Das Berufungsgericht legt nicht nachvollziehbar dar, auf-grund welcher Umstände die Klägerin bis zum [X.], als die [X.] das Kaufangebot der Klägerin ablehnte, darauf hätte vertrauen dürfen, die Immobilie zu erwerben, und aus welchen Gründen ein insoweit vor dem [X.] etwa bestehender Vertrauenstatbestand auf Seiten der Klägerin dazu führen soll, der [X.]n die Berufung auf den Einwand aus § 275 Abs. 2 [X.] zu versagen. Einen Zusammenhang, der eine solche "Sanktion" rechtfertigen würde, vermag der Senat nicht zu erkennen. 30 [X.]) Schließlich ist auch nicht nachzuvollziehen, inwiefern der Umstand, dass die Klägerin der [X.]n im Jahr 2006 im Rahmen der [X.] [X.] umfassenden Kündigungsschutz gewährt hat, dem Einwand aus § 275 Abs. 2 [X.] entgegenstehen soll. Soweit das Berufungsgericht in diesem Zu-sammenhang meint, dass die [X.] die Mangelbeseitigung unterlasse, um die Klägerin zum Auszug zu drängen, setzt die Berechtigung eines solchen Vorwurfs voraus, dass die [X.] zur Mangelbeseitigung verpflichtet ist. Das Bestehen einer solchen Verpflichtung hängt aber davon ab, ob der Einwand aus § 275 Abs. 2 [X.] durchgreift, darf also bei der Prüfung dieses Einwands nicht vorausgesetzt werden. 31 - 17 - II[X.] 32 Da die Revision Erfolg hat, ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Dies hat zur Folge, dass die Klägerin auf den von der [X.]n gestellten Antrag zu verurteilen ist, an die [X.] den Betrag von 53.442,90 • zurückzuzahlen, den die [X.] nach ihrem von der Klägerin in der mündli-chen Verhandlung vor dem Senat nicht bestrittenen Vorbringen aufgrund des Berufungsurteils an die Klägerin gezahlt hat (§ 717 Abs. 3 Satz 2 ZPO). Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 717 Abs. 3 Satz 4 ZPO in Verbindung mit §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 [X.]. Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif und deshalb an das [X.] zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 und 3 ZPO). Die Klägerin hat unter Beweisantritt behauptet, dass die Rissbildung abgeschlossen sei und deshalb die vom Gutachter [X.]

vorgesehenen Maßnahmen und der [X.] veranschlagte Betrag von 47.576 • zur nachhaltigen Mangelbeseitigung er-forderlich, aber auch ausreichend seien. Die [X.] hat demgegenüber unter Beweisantritt behauptet, dass die Feststellungen des Sachverständigen [X.]zuträfen, nach denen die Risse weiter in Bewegung seien und insbesondere auch Sanierungsmaßnahmen im Baugrund erforderlich machten, und dass sich die Sanierungskosten deshalb auf mindestens das Doppelte des von der Kläge-rin geltend gemachten Betrages, ungünstigstenfalls auf 170.000 • beliefen; dem stehe nur ein Verkehrswert der Immobilie in Höhe von etwa 28.000 • gegen-über. Zu diesen Behauptungen hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. Vom Ergebnis der durchzuführenden Beweisaufnahme hängt es ab, ob die Maßnahmen gemäß dem Gutachten [X.]
, zu deren Durchführung die Klägerin Vorschuss verlangt, zur nachhaltigen Mangelbeseitigung geeignet sind, wie sich das Verhältnis von Sanierungskosten und Verkehrswert der [X.] tatsächlich darstellt und ob es der [X.]n unter Berücksichtigung 33 - 18 - dieser und der weiteren Umstände zugemutet werden kann, die Mängel zu [X.]. [X.] [X.] [X.] [X.] Dr. [X.] Vorinstanzen: AG [X.], Entscheidung vom 05.09.2008 - 141 C 2898/08 - LG [X.], Entscheidung vom [X.] - 4 S 479/08 -