Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 10.04.2003, Az. IX ZR 106/02

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/02Verkündet am:10. April 2003PreußJustizangestellteals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem [X.]:[X.]:ja [X.] § 10 Abs. 1 Nr. 1a)Ausgaben der Zwangsverwaltung genießen nur dann den Vorrang vor Grund-pfandrechten, wenn von ihnen im Einzelfall eine objekterhaltende oder - verbessernde Wirkung ausgeht; hierfür reicht es weder aus, daß die Zwangs-verwaltung mit Recht angeordnet ist, noch, daß die Ausgaben bei vorhandenenNutzungen aus diesen zu bestreiten gewesen [X.])Die Vergütung des [X.] kann nur berücksichtigt werden, wenn [X.] notwendig war, um das Grundstück für die Zwangsversteige-rung zu erhalten oder wiederherzustellen. Im Falle der Versteigerung eines [X.] muß regelmäßig hinzukommen, daß sich die Tätigkeit des[X.] gerade auf das Sondereigentum und nicht auf das Gemein-schaftseigentum bezog.c)Wird ein Wohnungs- oder Teileigentum versteigert, sind erbrachte Wohngeld-zahlungen des [X.] nur insoweit zu berücksichtigen, als sie objekt-erhaltend oder - verbessernd verwandt worden sind; dies muß der die Zwangs-verwaltung betreibende Gläubiger darlegen und beweisen.[X.], Urteil vom 10. April 2003 - [X.]/02 - [X.] AG Frankfurt a.[X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch [X.] Kreft und die [X.]. [X.], [X.], [X.] und für Recht erkannt:Auf die Anschlußrevision der Beklagten wird das Urteil [X.] des [X.] vom28. März 2002 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als [X.] der Beklagten erkannt ist.Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des [X.] am Main vom 4. Oktober 2001 - 30 C 2493/00 - 25 - wirdinsgesamt zurückgewiesen.Die Revision der Klägerin wird zurückgewiesen.Die Klägerin hat die Kosten der Rechtsmittelzüge zu tragen.Von Rechts [X.]:Die Klägerin ist Verwalterin (§ 26 WEG) einer aus acht Wohneinheitenbestehenden [X.]. Die im Aufteilungsplan mit [X.] 8 bezeichnete Wohnung, belegen im Dachgeschoß (fortan nur Woh-- 3 -nung), befand sich in den Jahren 1998/99 noch im [X.]. Die Fen-steröffnungen waren teilweise mit Folie verschlossen, die Löcher aufwies; [X.] zu der Wohnung durch das gemeinschaftliche Treppenhaus war [X.] möglich, weil die Trennwände noch nicht gesetzt waren und die [X.] fehlte.Die beklagte Bank betrieb seit August 1998 aus der erstrangigen [X.] die Zwangsversteigerung der Wohnung, die am 14. [X.] dem Meistbietenden zugeschlagen wurde. Während des laufendenZwangsversteigerungsverfahrens erwirkte die Klägerin als [X.]e-rin der übrigen Wohnungseigentümer wegen titulierter Wohngeldrückstände [X.] der Wohnung. Auf Anforderung des Vollstreckungsgerichtserbrachte sie Kostenvorschüsse von 8.000 DM sowie 2.000 DM, die [X.] für Reparaturmaßnahmen, seine eigene Verwaltervergütung,die Befriedigung der laufenden [X.] sowie die Bezahlung [X.] bis auf einen Betrag von 122,05 DM verbrauchte. Am Tag derZuschlagserteilung hob das Vollstreckungsgericht die Zwangsverwaltung auf.Im Verteilungstermin nach der Zwangsversteigerung meldete die [X.] 10.000 DM in der [X.] § 10 Abs. 1 Nr. 1 [X.] an. Nach dem festge-stellten Teilungsplan fiel sie vollständig aus, weil das Gericht die [X.] Vorschüsse zur Erhaltung und nötigen Verbesserung des Wohnungseigen-tums als nicht nachgewiesen ansah und die Teilungsmasse nicht einmal aus-reichte, um das erstrangige Grundpfandrecht der Beklagten vollständig zu [X.]. Die Klägerin erhob Widerspruch. Das Gericht teilte den von der [X.] beanspruchten Betrag dieser für den Fall zu, daß ihr Widerspruch sich [X.] erweise, anderenfalls der Beklagten, und führte den Teilungsplaninsoweit durch Hinterlegung aus (§ 124 [X.]).- 4 -Mit ihrer in [X.] der Wohnungseigentümer erhobenen [X.] hat die Klägerin die Feststellung begehrt, daß ihr Widerspruch begründetund der Teilungsplan in Höhe von (10.000 DM abzüglich 122,05 DM =)9.877,95 DM abzuändern sei. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von3.056,02 DM stattgegeben. Die Berufung der Klägerin war in Höhe von [X.] erfolgreich. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin [X.] weiter. Die Beklagte erstrebt mit der [X.] Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung.Entscheidungsgründe:Die Revision ist unbegründet. Die rechtzeitig erhobene (§ 554 Abs. 2Satz 2 ZPO) Anschlußrevision hat dagegen Erfolg.I.1. Das Berufungsgericht legt § 10 Abs. 1 Nr. 1 [X.] dahin aus, daß "[X.] eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz sei-ner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks" [X.] eines der Zwangsversteigerung vorangegangenen [X.] grundsätzlich nicht erfasse. Diese seien regelmäßig aus den in [X.] zu erzielenden Nutzungen des Objekts zu bestreiten (§ 155Abs. 1 [X.]). [X.] diese - wie im Streitfall - nicht aus, gehe dies zu [X.] betreibenden Gläubigers. Nur wenn die Zwangsverwaltung als solche be-reits eine notwendige Maßnahme im Sinne des § 10 [X.] darstelle, also letzt-lich auch im Interesse des die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubigers- 5 -liege, weil der Wert des Grundstücks erhöht oder ein Wertausfall vermiedenwerde, könnten diese Kosten in die [X.] § 10 Abs. 1 Nr. 1 [X.] fallen.2. Dieser Ausgangspunkt des Berufungsgerichts trifft zu. Die [X.] demgegenüber keine überzeugenden Gründe aufzuzeigen, die für [X.] Erstreckung des § 10 Abs. 1 Nr. 1 [X.] auf sämtliche Kosten [X.] sprechen.a) Schon nach seinem Wortlaut erfaßt die Vorschrift nicht alle Ausgabeneines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers, sondern nur diejenigen"zur Erhaltung" oder "nötigen Verbesserung" des Grundstücks. Der [X.] hat die gegenüber den dinglich Berechtigten bevorzugten Ausgaben nurinsoweit der ersten [X.] zurechnen wollen, als es sich bei ihnen [X.] um nützliche Verwendungen (impensae utiles) handelt (vgl. Denkschriftzum Bundesratsentwurf des Zwangsversteigerungsgesetzes, Materialien zuden Reichs-Justizgesetzen, herausgegeben von [X.] und [X.], Band [X.] unter Bezugnahme u.a. auf das [X.] betreffend [X.] in das unbewegliche Vermögen vom 13. Juli 1883, dort§ 24, und [X.], 273, 275; 25, 227, 229 f; s. ferner [X.], 397, 401 f;[X.]/[X.]/[X.]/[X.], [X.] 12. Aufl. § 10 Rn. 7; [X.], [X.]17. Aufl. § 10 Rn. 2 [X.]. 2.1).b) Dies stellt letztlich auch die Revision nicht in Frage. Sie meint jedoch,alle mit der Zwangsverwaltung entstehenden Kosten seien zwangsläufig solchezur Substanzerhaltung und würden damit von § 10 Abs. 1 Nr. 1 [X.] erfaßt, [X.] ausgegangen werden müsse, eine angeordnete Zwangsverwaltung [X.] ordnungsgemäß und gesetzeskonform durchgeführt. Diese Auffassung trifftnicht zu. In einem Zwangsverwaltungsverfahren können - rechtmäßig - auch- 6 -Aufwendungen erbracht werden, die im parallel laufenden [X.] keinen Vorrang genießen.aa) Nach der Rechtsprechung des [X.] ([X.]. [X.] Juli 2002 - [X.], [X.], 1809, 1811 zur [X.] in[X.]Z vorgesehen) verfolgt die Wohnungseigentümergemeinschaft mit einervon ihr beantragten Zwangsverwaltung selbst dann keine zweckwidrigen undinsoweit nicht schutzwürdigen Ziele, wenn sie sich bei der Antragstellung unteranderem von der Überlegung leiten läßt, weitere Wohngeldausfälle mit Hilfe desZwangsverwaltungsverfahrens zu vermeiden. Wird in einem solchen Fall [X.] angeordnet, folgt hieraus indes nicht, daß die von der [X.] oder dem [X.] als[X.]er an den Zwangsverwalter geleisteten Vorschüsse nach§ 10 Abs. 1 Nr. 1 [X.] privilegiert sind. Dies zeigt bereits der Vergleich mit§ 155 Abs. 1 [X.], der bestimmt, daß "die Ausgaben der Verwaltung" aus [X.] des Grundstücks vorweg zu bestreiten sind. In die deutlich engergefaßte [X.] des § 10 Abs. 1 Nr. 1 [X.] fallen erbrachte Aufwendungenerst, wenn die dort genannten weiteren Voraussetzungen gegeben sind. Diesverdeutlicht auch die Entstehungsgeschichte. Im Gesetzgebungsverfahren sindmehrere Anträge von Kommissionsmitgliedern, das Vorrecht des § 10 Abs. 1Nr. 1 [X.] auf alle Aufwendungen im Interesse des Grundstücks zu erweitern,abgelehnt worden, weil dies - wie in dem Kommissionsbericht ausdrücklich her-vorgehoben wird - den [X.] "in nachteiligster Weise beeinflussen" würde(vgl. Bericht der [X.] Kommission, Materialien zu den [X.]). Eine solche zu mißbilligende Entwertung des Grundpfandrechtsist in gleicher Weise zu befürchten, wenn die [X.] ihren Ausfällen beim laufenden, nicht einmal titulierten Wohngeld mitHilfe der Zwangsverwaltung und des Rechtsinstituts des [X.] -(§ 161 Abs. 3 [X.]) in der Zwangsversteigerung Vorrang vor den Forderungender Realgläubiger verschaffen könnte.bb) Deshalb können nur diejenigen Ausgaben der Zwangsverwaltung inder Zwangsversteigerung Vorrang vor den bestellten Grundpfandrechten ge-nießen, von denen eine im Einzelfall festzustellende objekterhaltende oder -verbessernde Wirkung ausgeht. Dazu reicht es nicht aus, daß die Ausgabendes [X.] wie zum Beispiel das an den Verwalter einer [X.] "zurückgeflossene" Wohngeld (§ 28 Abs. 2WEG) zur Bestreitung der Bewirtschaftungskosten der Wohnungseigentums-anlage und der versteigerten Wohnung objektiv bestimmt waren. Die Leistun-gen des die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers müssen vielmehr fürden Gegenstand der Zwangsverwaltung auch zweckentsprechend verwendetworden sein und sich werterhöhend ausgewirkt haben, wofür der [X.] und beweispflichtig ist (vgl. [X.], 273, 276; LG Mönchenglad-bach RPfleger 2000, 80; [X.]/[X.]/[X.]/[X.] aaO § 10 Rn. 7;a.A. wohl [X.] [X.], 321, 324).II.Danach erweisen sich die von der Klägerin im Rahmen der Zwangsver-waltung geleisteten Aufwendungen, soweit über sie nicht bereits rechtskräftigentschieden ist, insgesamt als nicht im Sinne des § 10 Abs. 1 Nr. 1 [X.] privile-giert. Der Widerspruch der Klägerin gegen den Teilungsplan ist deshalb inso-weit unbegründet. Dies gilt auch für diejenigen Aufwendungen, die das [X.] - über das amtsgerichtliche Erkenntnis hinausgehend - als erstat-tungsfähig anerkannt [X.] -1. Die weiteren Gebühren und Auslagen des [X.] sindnicht bevorrechtigt.a) aa) Diese Aufwendungen können dem Versteigerungsobjekt und [X.] dem [X.]geber nur werterhöhend oder werterhaltend zugute kommen,wenn die Tätigkeit des [X.] über den üblichen Rahmen hinaus-geht. Schon nach allgemeinen Grundsätzen hat der Verwalter auch für die Er-haltung des Grundstücks zu sorgen. Diese Fürsorge ist aber nur eine Folge undnicht - wenigstens nicht in der Regel - der Zweck der angeordneten Zwangs-verwaltung, so daß die dem Verwalter zu gewährende Vergütung nicht ohneweiteres der Erhaltung oder notwendigen Verbesserung des Grundstücks dient.In dieser Beziehung unterscheidet sich das Honorar des [X.]nicht von den sonstigen Kosten der Zwangsverwaltung ([X.], 227, 230).Anders liegt es nur dann, wenn durch die Einleitung der Zwangsverwal-tung der Verwalter an die Stelle des Eigentümers tritt, um das Grundstück fürdie Zwangsversteigerung zu erhalten oder wieder herzustellen. Das Reichsge-richt (aaO) nennt hierzu den Beispielsfall, daß durch die Einleitung der Zwangs-verwaltung "Verwüstungen des Gutes durch den Eigentümer Einhalt gethanwurde". Nur in diesen oder vergleichbaren Fällen kann die dem Verwalter ge-zahlte, aus den Einkünften nicht zu deckende Vergütung als eine zur Erhaltungoder Wiederherstellung des Grundstücks dienende Ausgabe angesehen [X.]n ([X.] aaO; [X.]/[X.]/[X.]/[X.] aaO § 10 Rn. 8; [X.] aaO§ 10 Rn. 2 [X.]. 2.1).bb) Im Streitfall ist weiterhin zu berücksichtigen, daß Gegenstand derImmobiliarvollstreckung kein Grundstück, sondern ein Wohnungseigentum ist(vgl. § 1 Abs. 2 WEG, § 864 Abs. 2 ZPO). Sicherungsmaßnahmen hinsichtlich- 9 -des Gemeinschaftseigentums (vgl. § 5 Abs. 2 und 3 WEG) fallen deshalb in denZuständigkeitsbereich des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft(§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG) oder können als Maßnahmen der [X.] Wohnungseigentümer gerechtfertigt sein (§ 21 Abs. 2 WEG). Nur soweit [X.] aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nichtselbst oder durch den Verwalter der [X.] kann, in aller Regel also nur dann, wenn sich die Sicherungsmaßnahmenauf das Sondereigentum des Schuldners (vgl. § 5 Abs. 1 WEG) beschränken,kann die Vergütung des [X.] als bevorrechtigte Aufwendung an-gesehen werden.b) Hierzu fehlt ein hinreichender Sachvortrag der Klägerin. Dies gilt so-wohl für den Teil der Vergütung (23,20 DM), die das Berufungsgericht über [X.] zuerkannten Betrag hinaus zugesprochen hat und der Gegen-stand der Anschlußrevision der Beklagten ist, als auch für die mit der [X.] für den Zeitraum ab Abschluß der Arbeiten imJuli 1999 bis zur Aufhebung der Zwangsverwaltung. Die den Vergütungsanträ-gen des [X.] beigefügten Übersichten über den Zeitaufwand ge-ben für diesen Zeitraum keinen Hinweis auf besondere objekterhaltende [X.]; im wesentlichen wird "allgemeine Verwaltung" und "Objektbegehung"abgerechnet. Der notwendige Bezug gerade zum Sondereigentum des [X.] wird ebenfalls nicht hinreichend dargelegt. Die Aufrechterhaltung [X.] ab Juli 1999 diente ersichtlich dem Zweck, sich den [X.] Reparaturkosten aus § 10 Abs. 1 Nr. 1 [X.] zu erhalten, weil dieser von [X.] der Verwaltung bis zur Zuschlagserteilung abhängig war. Eine ob-jekterhaltende Wirkung ging hiervon nicht mehr aus. Aus dem gleichen Grundkann auch der fiktive Zeitaufwand, der im Falle einer frühzeitigen Beendigung- 10 -der Zwangsverwaltung angefallen wäre, entgegen der Rechtsauffassung [X.] nicht berücksichtigt werden.2. Gleiches gilt für die vom [X.] (teilweise) zuerkannten Kontofüh-rungsgebühren sowie die von der Klägerin beanspruchten, aber von den [X.] nicht berücksichtigten Gerichtsgebühren für die Anordnung [X.]. Diese Aufwendungen mögen zwar als Ausgaben der [X.] unter § 155 Abs. 1 [X.] fallen, wirken sich aber nicht [X.] genießen deshalb keinen Vorrang (vgl. [X.] RPfleger 2001, 92;[X.]/[X.], [X.]. § 45 Rn. 15).3. Die übrigen laufenden Bewirtschaftungskosten der Wohnungseigen-tumsanlage, zu denen der Zwangsverwalter im Streitfall durch Zahlung einer(herabgesetzten) monatlichen Wohngeldzahlung (§ 28 Abs. 2 WEG) beigetra-gen hat, stellen ebenfalls Ausgaben der Verwaltung im Sinne des § 155 Abs. 1[X.] dar (vgl. [X.] 1993, 431, 432), genießen aber nicht [X.] des § 10 Abs. 1 Nr. 1 [X.], soweit sie nicht der Erhaltung oder Verbes-serung des Versteigerungsobjekts dienten (vgl. [X.], 395,396; LG Mönchengladbach RPfleger 2000, 80; siehe ferner [X.]RPfleger 2001, 92; a.A. LG Aachen NZM 2002, 141, 142; [X.] am [X.], 635; [X.]/[X.] aaO § 45 Rn. 15; [X.] [X.], [X.]) Daß vorliegend mit dem Wohngeld Reparaturen am [X.] Schuldners oder andere Erhaltungs- oder Verbesserungsmaßnahmen imengeren Sinne durchgeführt worden sind, die dem Versteigerungsobjekt zugutegekommen wären, ist von der Klägerin in den Tatsacheninstanzen nicht [X.] 11 -b) Nach ihrem Vortrag sind die laufenden Wohngeldzahlungen aus-schließlich auf Straßenreinigung, Feuer- und Gebäudehaftpflichtversicherungsowie anteilige Einzahlungen zur Instandhaltungsrücklage verwandt worden.Von diesen Positionen kommt nur der Teil des Wohngeldes als vorrangi-ge Forderung in Betracht, der auf die Feuerversicherung (§ 21 Abs. 5 Nr. 3Fall 1 WEG) entfällt, weil Leistungen dieser Sachversicherung im Gegensatz zuLeistungen der Gebäudehaftpflichtversicherung dem Objekt im Sinne des § 10Abs. 1 Nr. 1 [X.] zugute gekommen wären ([X.] RPfleger 2001, 92;a.A. [X.] aaO § 10 Rn. 2 [X.]. 2.1). Die Klägerin hat den auf diese Versiche-rung entfallenden Teilbetrag nicht spezifiziert, sondern verweist auf Seite 5 ih-res Schriftsatzes vom 13. Juni 2001 wegen der Verwendung der [X.] auf die diesem Schriftsatz als Anlage Nr. 20 beigefügte Wohngeldab-rechnung für das [X.]; diese weist keinen besonderen Betrag für die Feu-erversicherung aus. Der Prämienanteil kann deshalb nicht berücksichtigt [X.]n.Die Einzahlungen des [X.] in die Instandhaltungsrückstel-lung (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG) kommen nicht dem Versteigerungsobjekt, son-dern allenfalls mittelbar dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung zugute, wennnämlich die angesammelten Mittel zu einem späteren Zeitpunkt anstelle einerSonderumlage eingesetzt werden, um Ausgaben der [X.] zu begleichen. Erst die spätere Beschlußfassung in der Wohnungs-eigentümerversammlung (§ 23 Abs. 1 WEG) und die Durchführung des [X.] durch den Verwalter (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) entscheiden darüber,ob die Rücklage für eine nützliche Verwendung oder für andere, nicht privile-gierte Zwecke eingesetzt wird (z.B. für eine nicht werterhöhende Umgestaltung- 12 -der Außenanlagen). Die Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage stellendeshalb keine bevorrechtigten Aufwendungen dar.4. Schließlich fällt auch die von dem Zwangsverwalter für die versteigerteWohnung an die [X.] entrichtete Grundsteuer nicht unter§ 10 Abs. 1 Nr. 1 [X.]. Nur hierüber ist im Streitfall zu entscheiden. [X.] ruht zwar als öffentliche Last nach § 12 GrStG auf dem [X.]. Ihre Begleichung durch den Zwangsverwalter dient aber wederder Objekterhaltung noch der [X.].Kreft[X.][X.]Richter am Bundesgerichtshofverhindert, seine Unterschriftbeizufügen.[X.]Kreft