Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 30.03.2011, Az. VIII ZR 133/10

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] ZR 133/10 Verkündet am: 30. März 2011 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 30. März 2011 durch den Vorsitzenden [X.], die Richterinnen [X.], [X.] und [X.] sowie [X.] Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der [X.] des [X.] vom 21. April 2010 in der Fassung des [X.] vom 19. Juni 2010 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Klägerin erkannt [X.] ist. Die Berufung der [X.] gegen das Urteil des [X.] vom 9. September 2009 wird zurückgewiesen. Die [X.] hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Klägerin ist Vermieterin, die [X.] Mieterin einer Wohnung in B.

. Die Klägerin hatte mit der Nebenkostenabrechnung für 2005 die [X.] für die Betriebskosten und Heizkosten ab 2006 erhöht. Der [X.] ist von der [X.] jedoch für die Monate Februar bis November 2007 nicht gezahlt worden. Durch rechtskräftiges Urteil des [X.] vom 15. November 2007 ist die erhöhte Vorauszahlungsforderung der Klägerin als 1 - 3 - wirksam anerkannt worden. Mit Datum vom 10. Dezember 2008 erstellte die Klägerin die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007. In dieser wies die Klä-gerin statt der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen von 1.895,75 • (verse-hentlich) den erhöhten Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen, nämlich 2.640,96 •, aus und kennzeichnete ihn handschriftlich mit "Sollvorauszahlun-gen". Aus der Abrechnung ergab sich deshalb statt einer Nachforderung von 532,78 • ein Guthaben zugunsten der [X.] in Höhe von 203,02 •. Dieses verrechnete die [X.] mit der Miete für Januar 2009. Mit Schreiben vom 14. Januar 2009 korrigierte die Klägerin ihre Abrech-nung und legte dieser die tatsächlich von der [X.] geleisteten [X.] zugrunde, so dass nunmehr der tatsächliche Saldo in Höhe von 532,78 • zu Lasten der [X.] ausgewiesen wurde. Die Klägerin hat [X.] der Nachforderung von 532,78 •, die restliche Miete für Januar 2009 in Höhe von 203,02 • sowie für Februar 2009 in Höhe von 8,91 • jeweils nebst Zinsen begehrt. 2 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der [X.] hat das [X.] die Klage bis auf den Betrag von 8,91 • nebst Zin-sen abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: 5 - 4 - Die Klägerin habe gegen die [X.] lediglich einen Anspruch auf [X.] rückständiger Miete für Februar 2009 in Höhe von 8,91 • aus § 535 Abs. 2 BGB. 6 7 Dagegen könne sie die Nebenkostenvorauszahlungen für 2007 nicht mehr verlangen, da die Abrechnungsperiode abgelaufen sei und nach der [X.] vom 10. Dezember 2008 eine Nachforderung ausgeschlossen sei, weil der Rechnungsabschluss ein Guthaben zugunsten der [X.] [X.]. Nebenkostenvorauszahlungen seien zwar grundsätzlich Teil der Miete gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Sie könnten nach der Rechtsprechung des Bundes-gerichtshofs ([X.] ZR 261/06) in bestimmten Fällen auch noch nach [X.] verlangt werden, etwa wenn der Vermieter erst nach Fristablauf ge-mäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abrechne, eine Nachforderung zu Lasten des Mieters ermittle und diese bis zur Höhe der ursprünglich zu leistenden [X.] verlange. Anders sei dies jedoch, wenn innerhalb des Abrechnungs-zeitraums eine in formeller Hinsicht wirksame Abrechnung mit einem Guthaben zugunsten des Mieters erstellt werde, die sich als inhaltlich unrichtig erweise, weil die Vorschüsse zu Lasten des Vermieters zu hoch eingestellt gewesen [X.]. Dies müsse unabhängig davon gelten, ob der Abrechnung - wie hier - Soll-Vorauszahlungen oder - wie in dem vom [X.] entschiedenen Fall ([X.] ZR 190/06) - Ist-Vorauszahlungen zugrunde gelegen hätten. 8 Nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB seien Korrekturen der Abrechnung zu Lasten des Mieters nur ausnahmsweise zulässig, etwa wenn dem Vermieter eine vorherige Angabe überhaupt nicht oder nicht korrekt möglich sei, wie beispielsweise bei einer noch nicht oder neu festgesetzten Grundsteuer. 9 - 5 - Die Höhe der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen müsse der [X.] dagegen kennen. Sinn der Abrechnung und der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB sei es, für Vermieter und Mieter in absehbarer Zeit die jeweilige Abrechnungsperiode abschließend zu regeln. Unstreitig seien die Zahlungen der [X.] auch nicht zunächst in voller Höhe auf die Vorauszahlungen und erst dann auf die Nettokaltmiete zu verrechnen mit dem Ergebnis, dass letztlich keine Nebenkostenvorauszahlung, sondern nur noch die Nettokaltmiete offen sei. 10 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Zwar gibt das Berufungsurteil die Rechtsprechung des Se-nats zum Ausschluss von [X.] im [X.] gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB für den Regelfall zutreffend wieder. Allerdings verkennt das Berufungsgericht, dass sich die [X.] im hier vorlie-genden Fall nach [X.] gemäß § 242 BGB ausnahmsweise nicht mit Erfolg auf den Ablauf der Ausschlussfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB be-rufen kann. 11 1. Grundsätzlich kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren. Das gilt namentlich auch dann, wenn das Ergebnis der [X.] - wie hier - ein Guthaben des Mieters ist ([X.]surteil vom 12. Dezember 2007 - [X.] ZR 190/06, [X.], 150 Rn. 12). Die [X.] aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollen Streit vermeiden. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn der Vermieter einen Abrechnungsfehler nach Ab-lauf der Abrechnungsfrist noch zum Nachteil des Mieters korrigieren könnte. 12 - 6 - Entgegen der Auffassung der Revision kommt es nicht darauf an, worauf der Fehler der Abrechnung beruht. Vielmehr ist eine nachträgliche Korrektur der Abrechnung grundsätzlich auch dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter zu-gunsten des Mieters irrtümlich höhere als die tatsächlich erbrachten [X.] angesetzt und deshalb zu Unrecht ein Guthaben des Mieters oder eine zu geringe Nachforderung errechnet hat. 13 Dass es sich bei den Nebenkostenvorauszahlungen um einen Teil der Miete handelt, rechtfertigt entgegen der Auffassung der Revision keine andere Wertung. Nach der Rechtsprechung des [X.]s kann der Vermieter [X.] als Vorauszahlungen nur solange geltend machen, als eine Abrechnung noch nicht erteilt und die Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Nach dem Eintritt der Abrechnungsreife kann er nur noch die sich aus der Abrechnung ergebenden Beträge verlangen ([X.]surteil vom 16. Juni 2010 - [X.] ZR 258/09, [X.], 736 Rn. 22 mwN). 14 2. Das Berufungsgericht hat aber zu Unrecht dem Umstand keine Bedeu-tung beigemessen, dass der hier der Klägerin unterlaufene Fehler für die [X.] auf den ersten Blick erkennbar war. Zwischen den von der [X.] geleisteten Vorauszahlungen von 1.895,75 • und den zu ihren Gunsten berück-sichtigten, in der Abrechnung handschriftlich als "Sollvorschüsse" bezeichneten Vorauszahlungen von 2.640,96 • besteht eine erhebliche Differenz. Zudem [X.] die Parteien zuvor gerade über die Erhöhung der Vorauszahlungen auf die von der Klägerin in die Abrechnung eingestellten "Sollvorschüsse" einen Rechtsstreit geführt, weil die [X.] die Erhöhung nicht akzeptiert und dem entsprechend in den Monaten Februar bis November 2007 [X.] nur in der ursprünglichen Höhe geleistet hatte. Unter diesen Umständen ist es der [X.] nach [X.] (§ 242 BGB) verwehrt, die Klägerin an ihrem für die [X.] offensichtlichen und kurz nach Ablauf der [X.] korrigierten Versehen festzuhalten. 15 - 7 - III. 16 Hiernach kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der [X.] entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung. [X.] [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom [X.] - 4 C 145/09 - [X.], Entscheidung vom [X.] - 67 S 522/09 -