Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.12.2007, Az. VIII ZR 190/06

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/06 Verkündet am: 12. Dezember 2007 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB § 556 Abs. 3 Satz 3 Eine nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genann-ten Frist einen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters übersteigenden Betrag fordert. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteil-ten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist. [X.], Urteil vom 12. Dezember 2007 - [X.]/06 - [X.] AG [X.]
- 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 16. Oktober 2007 durch [X.] [X.] und [X.], [X.]innen [X.] und [X.] sowie [X.] [X.] für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des [X.]s [X.] vom 8. Juni 2006 wird [X.]. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen

Tatbestand: Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in [X.]. Am 1. Dezember 2004 erstellte die Klägerin die Abrechnung für das [X.] über die von den Beklagten übernommenen Nebenkosten. Nach der den Beklagten übersandten Abrechnung stand diesen unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen ein Guthaben in Höhe von 208,73 • zu. Mit Schreiben vom 23. Februar 2005 korrigierte die Klägerin in einigen Positionen ihre Abrechnung, die nunmehr einen Nachzahlungsbetrag von 115,06 • zu Las-ten der Beklagten auswies. 1 - 3 - Die Beklagten erklärten gegen den Anspruch der Klägerin auf Zahlung der Miete für Mai 2005 die ([X.] mit dem ursprünglich ausgewie-senen Guthaben in Höhe von 208,37 • und behielten die Miete in entsprechen-der Höhe ein. 2 3 Die Klägerin hat den einbehaltenen Differenzbetrag sowie die Kosten für die Rücklastschrift in Höhe von 8,66 • gerichtlich geltend gemacht. Das [X.] hat der Klage bis auf einen Teil der Zinsforderung stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das [X.] hingegen die Klage insgesamt [X.]. Mit der vom [X.] zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht ([X.], [X.], 447) hat zur [X.] ausgeführt: 5 Der ursprünglich aus § 535 Abs. 2 BGB begründete Mietzinsanspruch der Klägerin sei durch Aufrechnung erloschen. Den Beklagten habe zum Zeit-punkt der [X.] eine wirksame Gegenforderung in Höhe von 208,37 • zugestanden. Durch die Abrechnung vom 1. Dezember 2004 hätten die Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung des ausgewiesenen Guthabens erworben. Die erst am 23. Februar 2005 erfolgte Korrektur der [X.] habe sich nicht mehr zum Nachteil der Beklagten auswirken können, 6 - 4 - weil Nachforderungen des Vermieters nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auch dann ausgeschlossen seien, wenn sich aus der fristgerechten Abrechnung ein Guthaben zugunsten des Mieters ergebe. Dies folge aus einer sach- und interessengerechten Auslegung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. 7 Nach dem Wortlauf der Vorschrift seien sämtliche Nachforderungen aus-geschlossen. Dies umfasse der Wortbedeutung nach nicht nur den die Summe der Vorauszahlungen übersteigenden Betrag, sondern alle zum Zeitpunkt des [X.] nicht geforderten Beträge. Dazu gehöre auch die bei Fristablauf als Guthaben ausgewiesene Summe, die der Vermieter erst mit der nachträglichen Korrektur als - weiteren - Teil seines mietvertraglichen Anspruchs auf Erstattung der Nebenkosten geltend mache. Dies werde besonders deutlich, wenn der Guthabensbetrag dem Mieter nach fristgerechter Abrechnung bereits zurück-gewährt worden sei. Dann könne kein Zweifel daran bestehen, dass jede über den innerhalb der dafür vorgesehenen Frist abgewickelten Status hinausge-hende Forderung als "Nachforderung" aufzufassen sei. Nichts anderes könne gelten, wenn der Vermieter den [X.] nicht umgehend zurückgezahlt habe, obwohl der Mieter dies sogleich mit der Erteilung der Abrechnung habe beanspruchen können. Auch bei einer systematischen Betrachtung könne sich der Ausschluss von Nachforderungen im Fall einer fristgemäß erteilten Abrechnung nur auf de-ren Ergebnis - und nicht auf die geleisteten Vorauszahlungen - beziehen. Dies unterliege keinem Zweifel im Fall einer fristgerechten Abrechnung, deren Er-gebnis die Summe der geleisteten Vorauszahlungen übersteige. Warum sich der Bezugspunkt für den Ausschluss von "Nachforderungen" (Ergebnis der fristgerechten Abrechnung) allein durch den Inhalt der Abrechnung (ober- oder unterhalb der Summe der Vorauszahlungen) ändern solle, sei nicht ersichtlich. 8 - 5 - Eine Ausnahme bestehe nur dann, wenn noch keine Abrechnung erteilt worden sei. Dann liege ein Abrechnungsergebnis als Bezugsgröße für den Nachforde-rungsausschluss nicht vor, so dass auf einen Vergleich mit der Summe der Vorauszahlungen zurückgegriffen werden müsse. 9 Für diese Auslegung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB spreche [X.] auch der Sinn und Zweck der Norm. Die Ausschlussfrist diene der [X.] für den Mieter und solle Streit vermeiden. Spätestens nach ei-nem Jahr solle der Mieter zuverlässig erfahren, ob und inwieweit er die [X.] zurückverlangen könne oder eine Nachzahlung zu leisten habe. Die-ser Zweck, zeitnah Gewissheit über die Höhe des Guthabens bzw. der [X.] zu erlangen, werde konterkariert, wenn dem Mieter das ausgewiesene Guthaben auch weit nach Ablauf der Abrechnungsfrist durch eine Korrektur wieder entzogen werden könne. [X.] Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. 10 1. Die Restmietforderung der Klägerin für den Monat Mai 2005 ist gemäß wirksamer Aufrechnung seitens der Beklagten mit ihrer Forderung auf Auszah-lung ihres Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung für das [X.] vom 1. Dezember 2004 nach § 389 BGB erloschen. Der Senat schließt sich der ein-gehenden und insgesamt überzeugenden Begründung des Berufungsgerichts an. Lediglich ergänzend ist auszuführen: 11 Zwischen den Parteien ist allein streitig, ob der Vermieter eine Betriebs-kostenabrechnung nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB geregelten Frist bis zur Höhe der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen wirksam korrigieren 12 - 6 - kann. Das hat das Berufungsgericht zu Recht verneint. Eine nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur dann vor, wenn - wie die Klägerin meint - nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genann-ten Frist ein die geleisteten Vorauszahlungen übersteigender Betrag gefordert wird. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer be-reits erteilten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn die-ses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist. a) Dies entspricht, wie auch die Revision nicht verkennt, der vom [X.] zutreffend wiedergegebenen Rechtsprechung des Senats. Danach dienen die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Frist-ablauf der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollen Streit vermeiden. Sie gewährleisten eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem über-schaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (Senatsurteil vom 17. November 2004 - [X.] ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter [X.]; Senatsurteil vom 18. Januar 2006 Œ [X.] ZR 94/05, [X.], 903, unter [X.]). Dieser Zweck würde verfehlt, wenn bei Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung innerhalb der Frist ein darin enthaltener materieller Fehler auch noch nach Fristablauf zu Lasten des Mieters korrigiert werden könnte. Das gilt sowohl hinsichtlich der Art als auch hinsichtlich der Höhe der abgerechneten Einzelpositionen und unabhängig von dem Ausmaß der Abweichung. Der Ablauf der Abrechnungsfrist hat deshalb zur Folge, dass die Nachforderung nach einer erst später erfolgenden inhaltlichen Korrektur das Ergebnis der fristgemäß vorgelegten Rechnung weder in den Einzelpositionen noch insgesamt überschreiten darf (Senatsurteil vom 13 - 7 - 17. November 2004, aaO, m.w.N.). Dementsprechend liegt eine nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung unter anderem dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB einen Betrag verlangt, der eine bereits erteilte [X.] übersteigt (Senatsurteil vom 9. März 2005 - [X.] ZR 57/04, NJW 2005, 1499, unter II 5 c; Senatsurteil vom 31. Oktober 2007 Œ [X.] ZR 261/06, z.[X.]., unter [X.] a aa (1)). Das schließt den hier gegebenen Fall ein, dass diese [X.] mit einem Guthaben des Mieters endet. b) Gegen diese Rechtsansicht wendet die Revision ohne Erfolg ein, [X.] stünde der Vermieter besser, der binnen Jahresfrist überhaupt keine [X.] erteile, denn dieser Vermieter könne noch bis zur Höhe der geleiste-ten Vorauszahlungen nachberechnen, während bei fristgerecht erteilter [X.] der Vermieter auf deren Höhe begrenzt werde. Wie das Berufungsge-richt bereits zutreffend ausgeführt hat, besteht für den Vermieter kein Anreiz, auf eine fristgemäße Abrechnung - die mit einem Guthaben des Mieters enden könnte - zu verzichten. Denn dies würde seine Rechtsposition unter mehreren Gesichtspunkten schwächen und kann zu erheblichen Kosten und Nachteilen führen. So kann der Mieter unmittelbar nach Ablauf der Abrechnungsfrist auf Erteilung einer (formell) ordnungsgemäßen Abrechnung klagen. Bereits die [X.] verursachten und letztlich vom Vermieter zu tragenden Kosten werden vielfach den vermeintlichen Vorteil, noch kein Guthaben ausgewiesen zu ha-ben, übersteigen. Auch steht dem Mieter sogleich nach Fristablauf ein Zurück-behaltungsrecht aus § 273 BGB hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvoraus-zahlungen zu. Wie das Berufungsgericht weiter richtig ausgeführt hat, begibt sich der Vermieter, der nicht fristgemäß abrechnet, ohne Not der Möglichkeit, über die Summe der Vorauszahlungen hinaus gehende Nachforderungen gel-tend zu machen. 14 - 8 - 2. Die Klägerin hat hiernach keinen Anspruch auf Ausgleich der Kosten für die Rücklastschrift nach § 280 BGB. Mit ihrem Widerspruch gegen die Ab-buchung eines Teils der Miete für Mai 2005 haben die Beklagten keine Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt. In der fraglichen Höhe war die Miete bereits durch die vorgenommene Aufrechnung beglichen. 15 [X.] [X.] [X.] [X.] Dr. [X.] Vorinstanzen: AG [X.], Entscheidung vom [X.] 7084/05 - [X.], Entscheidung vom 08.06.2006 - 11 S 26/06 -