Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 11.01.2008, Az. V ZR 85/07

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/07 Verkündet am: 11. Januar 2008 [X.] Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 3 Abs. 10 a) § 3 Abs. 10 [X.] enthält ein relatives [X.]. b) § 3 Abs. 10 [X.] steht nur der Veräußerung nach diesem Gesetz er-worbener Grundstücke entgegen; andere Verfügungen werden von dem Verbot nicht erfasst, ebenso wenig eine im Wege der Zwangsvollstreckung eingetragene Hypothek. [X.], Urteil vom 11. Januar 2008 - [X.]/07 - [X.] [X.] - Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Januar 2008 durch [X.] Dr. [X.], [X.] [X.], die Richterin [X.] und [X.] Czub und [X.] für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 7. Zivilsenats des [X.] vom 26. April 2007 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die [X.]([X.] ) war als Eigentümerin einer Vielzahl ehemals volkseigener Grundstücke in [X.]

im Grundbuch eingetragen. Aufgrund [X.] mit der Klägerin wurden die Grundstücke mit Bescheid vom 1. April 1996 dieser zugeordnet. Ohne dass der Eigentumswechsel im Grundbuch ver-lautbart war, verkaufte die Klägerin im eigenen Namen und als Vertreterin der [X.] die Grundstücke zusammen mit weiteren noch als volkseigen in Rechtsträ-gerschaft eines Forstwirtschaftsbetriebs gebuchten Grundstücken mit Notarver-trag vom 6. Dezember 1996 nach dem [X.] verbilligt an eine zwischen den Eheleuten [X.]vereinbarte [X.] (GbR) und ließ die Grundstücke den Eheleuten [X.]als Gesellschaf-tern auf. Die GbR verpflichtete sich zur forstwirtschaftlichen Nutzung der Grundstücke und dazu, über diese nicht ohne Zustimmung der Klägerin zu ver-1 - 3 - fügen. Ein Verstoß gegen die Bewirtschaftungsverpflichtung oder das Verfü-gungsverbot berechtigte die Klägerin zum Rücktritt vom Vertrag. Zur Sicherung des aus einem Rücktritt folgenden Anspruchs auf Auflassung der Grundstücke bewilligten die Käufer die Eintragung einer Vormerkung. In § 8 Abs. 1 des [X.] stellten die Vertragsparteien fest, dass die Grundstücke dem Verbot von § 3 Abs. 10 [X.] unterlägen und ohne Genehmigung der Verkäuferin nicht veräußert werden dürften. Am 21. Dezember 1998 wurde die Auflassung der Grundstücke im Grundbuch vollzogen. In Abteilung II des Grundbuchs wurde zugleich eingetra-gen: "[X.] mit Genehmigungsvorbehalt gemäß § 3 Abs. 10 [X.] bis 20. Dezember 2018" und "Rückauflassungsvormerkung, [X.], befristet für die [X.] ,

". 2 Am 12. November 2002 erwirkte der Beklagte im Wege der [X.] die Belastung einzelner Grundstücke mit Sicherungshypotheken. Am 20. Dezember 2002 trat die Klägerin von dem Kaufvertrag zurück. Die [X.] wurden am 16. Juli 2004 der Klägerin aufgelassen. Am 2. September 2004 "berichtigte" das Grundbuchamt die Eintragung der Vormer-kung vom 21. Dezember 1998 "von Amts wegen" dahin, dass die Klägerin "seit dem 21. Dezember 1998 Berechtigte" des gesicherten Anspruchs sei. Am 13. Dezember 2004 wurde sie als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. 3 Die Klägerin hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen, der Löschung der für ihn eingetragenen Hypotheken zuzustimmen. Das [X.] hat der Klage stattgegeben, das [X.] hat sie abgewiesen. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die [X.] des landgerichtlichen Urteils. 4 - 4 - Entscheidungsgründe:[X.] Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Klägerin auf Zustim-mung zur Löschung der Hypotheken. Es meint, aus der eingetragenen Vormer-kung könnten sich Ansprüche der Klägerin nur gegen Belastungen ergeben, die nach der Berichtigung der Eintragung vom 2. September 2004 erfolgt seien und damit nicht gegen die zuvor für den Beklagten eingetragenen Hypotheken. Auch aus dem [X.] folge kein Anspruch gegen den Beklagten auf Zustimmung zu der verlangten Löschung. Das Verbot erfasse die Belastung der Grundstücke durch die eingetragenen Hypotheken nicht. 5 I[X.] Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand. 6 1. Ein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Löschung der einge-tragenen Hypotheken gemäß § 888 Abs. 1 [X.] besteht nicht. Der zur Siche-rung des Anspruchs der Klägerin auf Übertragung der Grundstücke eingetrage-nen Vormerkung kommt ein Vorrang gegenüber den für den [X.] Hypotheken nicht zu. 7 a) Die zugleich mit der Eintragung der Eheleute [X.] als Eigentümer des Grundstücks eingetragene Vormerkung führte nicht zur Sicherung des im Kaufvertrag für die Klägerin vereinbarten bedingten Rückübertragungsan-spruchs, weil durch die Eintragung der [X.] als Vormerkungsberechtigte nicht die für die Klägerin bewilligte Vormerkung gewahrt wurde (vgl. Senat, [X.] 123, 298, 301). 8 - 5 - Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt und die Revision auch nicht in Zweifel zieht, konnte die Eintragung vom 2. September 2004 den Schutz der Klägerin durch die Vormerkung ihres Anspruchs nicht rückwirkend auf den 21. Dezember 1998 herbeiführen. Eine derartige Rückwirkung ist mit der Funktion des Grundbuchs, den bestehenden Rechtszustand zu verlautba-ren, unvereinbar. 9 b) Entgegen der Meinung der Revision kommt es nicht darauf an, ob das Berufungsgericht die Abtretung eines durch die zunächst eingetragene Vormer-kung gesicherten Anspruchs der [X.] an die Klägerin zu Recht verneint hat. Ein Anspruch der [X.] auf Übertragung der Grundstücke, der durch die Vormer-kung gesichert und den die [X.] an die Klägerin hätte abtreten können, ist durch den [X.] nicht begründet worden. 10 Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob der [X.] ein Anspruch ge-gen die GbR auf Übertragung der Grundstücke zustand. Die Frage ist zu ver-neinen. Zu dieser Feststellung ist der Senat in der Lage, weil weiteres Vorbrin-gen der Parteien insoweit nicht in Betracht kommt. Die Klägerin war [X.] des größten Teils der verkauften Grundstücke. Der Kaufvertrag über sämtli-che Grundstücke wurde zwischen ihr und der GbR geschlossen. Ein Recht zum Rücktritt vom Vertrag wurde nur für die im Vertrag als "Verkäuferin" bezeichnete Klägerin vereinbart. Zu deren Sicherung wurde die Rückerwerbsvormerkung bewilligt. Auch wenn der Verkauf der Grundstücke, wie die Revision geltend macht, im Auftrag der [X.] geschehen ist, fehlt es an einem [X.]altspunkt in dem Vertrag dafür, dass die Ausübung des der Klägerin eingeräumten Rück-trittsrechts dazu führen sollte, dass die [X.] die Übertragung der Grundstücke auf sich verlangen können sollte und ein Anspruch der [X.] durch die einzutra-gende Vormerkung habe gesichert werden sollen. Das wird durch das Verhal-ten der Vertragsparteien nach der Erklärung des Rücktritts vom Vertrag durch 11 - 6 - die Klägerin bestätigt: Die Klägerin hat nach der vorgelegten Klageschrift die Auflassung der Grundstücke aus eigenem Recht verlangt und erreicht. Sie und nicht die [X.] wurde durch die Eintragung vom 13. Dezember 2004 [X.] der Grundstücke. 2. Der geltend gemachte Anspruch ergibt sich auch nicht aus dem in das Grundbuch eingetragenen [X.] gemäß § 3 Abs. 10 [X.] iVm § 888 Abs. 2 [X.]. 12 a) Allerdings enthält § 3 Abs. 10 [X.] ein für den Schutz des § 888 Abs. 2 [X.] erforderliches relatives [X.] im Sinne von § 135 [X.] ([X.] in [X.]/[X.]/[X.]/[X.], [X.], [X.], Stand Januar 2007, § 3 [X.], [X.]. 183; zweifelnd Kimme/Ludden, Offene Vermögensfragen, [X.], Stand [X.] 2007, § 3 [X.] [X.]. 218). Zweck eines absoluten [X.] ist der Schutz der Allgemeinheit oder der Schutz des [X.] vor den Folgen seines Handelns ([X.]/[X.], 5. Aufl., § 135 [X.]. 7; [X.]/[X.], [X.] [2003], § 135 [X.]. 43; ferner Soergel/ Hefermehl, [X.], 13. Aufl., §§ 135, 136 [X.]. 2, 5; RGRK-[X.], [X.]-Nieland/[X.], 12. Aufl., § 135 [X.]. 11). So verhält es sich bei dem Verbot von § 3 Abs. 10 [X.] nicht. Ziel der Vorschrift ist es, Gewinne aus dem [X.] nach dem [X.] verbilligt erworbener Grundstü-cke zu verhindern ([X.] in [X.]/[X.]/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen [X.], [X.], Stand November 2004, § 3 [X.] [X.]. 169; [X.] in [X.]/[X.]/[X.]/[X.]/[X.], [X.], [X.], Stand 1995, § 3 [X.] [X.]. 147), und nicht, den Handel mit Grundstücken zu beschränken oder den Erwerber vor einem Weiterverkauf zu bewahren. Die verbotswidrige Veräußerung ist auch nicht nichtig, sondern ge-nehmigungsfähig. Die Erteilung der Genehmigung hängt davon ab, dass ein im 13 - 7 - Zusammenhang mit der Weiterveräußerung erzielter Mehrerlös der Treuhand-anstalt oder ihrer Nachfolgerin zufließt, § 10 Abs. 3 Satz 2 [X.]. Das Verbot ist befristet. Es wird erst mit Eintragung in das Grundbuch wirksam, § 3 Abs. 10 Satz 3 [X.]. Das ist mit einer absoluten Wirkung kaum zu ver-einbaren. Absolute [X.]e sind grundsätzlich weder eintragungs- (Demharter, GBO, 25. Aufl., [X.]. zu § 13 [X.]. 35) noch rangfähig. b) § 3 Abs. 10 Satz 1 [X.] steht jedoch nur der Veräußerung nach dem Augleichsleistungsgesetz verbilligt erworbener Grundstücke [X.]. Andere Verfügungen werden von dem Verbot nicht erfasst ([X.] in [X.]/[X.]/[X.]/[X.], aaO, [X.]. 222). Im Hinblick auf diese soll nach der gemäß § 4 Abs. 3 [X.] zur Regelung der Einzelhei-ten des verbilligten Verkaufs ehemals volkseigener Grundstücke von der [X.] erlassenen Flächenerwerbsverordnung in den Kaufverträgen vielmehr ein Zustimmungsvorbehalt vereinbart werden, § 12 Abs. 3 [X.] Nach der Begründung dieser Bestimmung soll hiervon gerade die Belastung mit Hypotheken erfasst werden ([X.]). Weshalb dabei zwi-schen rechtsgeschäftlichen Belastungen und Belastungen im Wege der Zwangsvollstreckung zu unterscheiden sei, wie die Revision meint, ist nicht er-sichtlich. Der Zweck der Eintragung einer Hypothek in das Grundbuch, die [X.] eines Grundstücks zu begründen, hängt nicht davon ab, ob die Hypothek durch Rechtsgeschäft oder Hoheitsakt begründet wird. 14 c) Die von dem [X.] und der Flächenerwerbsver-ordnung dem Bereich der Vereinbarung zugewiesene Frage der Belastung ist einer dinglichen Wirkung unzugänglich, vgl. § 137 [X.]. Als Mittel der Siche-rung des Zustimmungsvorbehalts bieten sich daher die Vereinbarung eines Rechts zum Rücktritt des Verkäufers vom Vertrag und die Sicherung des [X.] auf Rückübertragung durch die Bewilligung und Eintragung einer [X.] - 8 - merkung an. Dem entsprechen der Kaufvertrag und die Bewilligung der Eheleu-te [X.] vom 6. Dezember 1996. Dass aufgrund der verwirrenden Gestaltung des Vertrages und der Unaufmerksamkeit von Grundbuchamt und [X.] die Vormerkung zunächst nicht entsprechend ihrer Bewilligung eingetragen worden ist, bedeutet einen Zufall, dem zur Auslegung des Ausgleichsleistungs-gesetzes nichts entnommen werden kann. Erst das Zusammenwirken der be-sonderen Umstände des Falles hat es ermöglicht, dass der Beklagte Rechte an den Grundstücken erworben hat, die trotz des Rücktritts der Klägerin von dem Kaufvertrag gegen diese Bestand haben. II[X.] [X.] folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. 16 [X.] [X.] Stresemann
Czub Roth

Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 26.05.2005 - 4 O 246/04 - [X.], Entscheidung vom 26.04.2007 - 7 U 67/05 -