Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 26.02.2004, Az. VII ZR 8/03

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]Verkündet am:26. Februar 2004Heinzelmann,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z: neinBGB §§ 133 [X.], 157 [X.] Verständnis einer Vereinbarung, nach der Nutzen und Lasten mit Über-gabe des bezugsfertigen Verbrauchermarktes auf den Erwerber übergehen.[X.], Urteil vom 26. Februar 2004 - [X.] - [X.]LG Mosbach- 2 -Der VII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 26. Februar 2004 durch den [X.] Prof. Dr. [X.] als Vorsitzenden unddie [X.] [X.], [X.], Prof. Dr. [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des [X.] vom 27. November 2002 imKostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Beklagten verurteiltworden sind, mehr als 53.000 [X.] (27.098,47 % Zin-sen seit dem 2. Februar 1999 zu zahlen, und die Widerklage ab-gewiesen worden ist.Soweit die Klage durch das Urteil der 2. Zivilkammer des [X.] vom 16. Mai 2001 hinsichtlich eines Betrages von150.000 [X.] ([X.] und der Kläger auf die Widerklage verurteilt worden ist, an die [X.] 119.700 [X.] ([X.] % Zinsen aus92.955 [X.] seit dem 16. September 1999 und aus 26.745 [X.] seitdem 7. Februar 2001 zu bezahlen, wird die Berufung des [X.].Im übrigen, Zahlung von 29.344,78 [X.] (15.003,75 Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch überdie Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zu-rückverwiesen.Von Rechts wegen- 3 -Tatbestand:Der Kläger verlangt den Erwerbspreis und Verzugszinsen aus [X.] über die Errichtung eines Verbrauchermarkts auf einem zu übereignen-den Grundstück. Die Beklagten machen mit Aufrechnung und Widerklage einenAnspruch auf Auszahlung vereinnahmter Mieten geltend.Die Beklagten erwarben von dem Kläger am 9. Oktober 1998 ein [X.]. Das Grundstück war zu diesem Zeitpunkt mit einer Grundschuld in [X.] 2.800.000 [X.] belastet. Der Kläger verpflichtete sich, den teilweise bereitserrichteten Verbrauchermarkt bis zum 30. November 1998 fertigzustellen. [X.] betrug 4.060.000 [X.]. Der [X.] enthält folgende [X.] 2 (1)...Der Kaufpreis ist wie folgt zu entrichten:1.ein Teilbetrag von 30 % ist fällig innerhalb von zwei Wochen nach Beginn [X.] und sobald eine Auflassungsvormerkung zu Lasten des Kaufge-genstandes und zu Gunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen ist, unddem Käufer eine [X.] gem. § 3 der [X.] von der [X.]. Filiale [X.] hinsichtlich der Grundschuld über2.800.000 [X.] ausgehändigt ist."Unter Ziff. 2 dieser Regelung ist die Zahlung weiterer Raten nach [X.] vereinbart.In § 3 des [X.]es ist geregelt:"(1)Die Übergabe des [X.]sgegenstandes erfolgt, sobald dieser bezugsfertig istund alle bis dahin fälligen [X.] einschließlich evtl. Zinsen vom [X.] sind.- 4 -...(3)Mit der [X.] gehen Nutzen, Lasten und Gefahr auf den Käufer über....(8)Über das noch zu erstellende [X.]sobjekt sind bereits mit folgenden [X.] abgeschlossen, in welche der Käufer mit allen Rechten und Pflichteneintritt:...In diese Mietverträge ... tritt der Käufer mit Wirkung vom [X.] an ein."Am 18. November 1998 erfolgte die Übergabe an die [X.], die denVerbrauchermarkt von diesem Zeitpunkt an betrieb. Der Kläger zog die ab [X.] Januar 1999 fälligen Mieten von der [X.] in Höhe von insgesamt [X.] ein.Die Auflassungsvormerkung für die Beklagten wurde am 25. [X.] eingetragen. Die Freistellungsbescheinigung der [X.] wurdeder Hausbank der Beklagten am 23. Dezember 1998 übergeben. Zuvor [X.] Kläger dem Notar eine [X.] übermittelt, von der nachZahlung des [X.] bis zum 30. Januar 1999 Gebrauch gemacht wer-den durfte. Der Notar hatte einen Treuhandauftrag insoweit abgelehnt.Von dem Erwerbspreis von 4.060.000 [X.] bezahlten die [X.] [X.] aus verschiedenen Gründen nicht. Der Kläger hat Zahlung [X.] von 203.000 [X.] nebst 10 % Zinsen seit dem 2. Februar 1999und von Verzugszinsen in Höhe von 29.344,78 [X.] sowie die Herausgabe [X.] verlangt. Die Beklagten haben in Höhe von 53.000 [X.] einZurückbehaltungsrecht geltend gemacht. Gegenüber der Restforderung von- 5 -150.000 [X.] haben sie mit einem Anspruch auf Auszahlung der vom [X.] aufgerechnet. Wegen des Restbetrages der eingezoge-nen Mieten von 119.700 [X.] nebst Zinsen haben sie Widerklage erhoben.Das [X.] hat zur Herausgabe der Bürgschaft verurteilt, die Klageim übrigen abgewiesen und der Widerklage nebst modifizierter Zinsen stattge-geben. Die [X.] ist nicht in die Berufung gelangt. Das Berufungs-gericht hat das Urteil des [X.]s abgeändert, der Klage stattgegeben unddie Widerklage abgewiesen. Der Senat hat die Revision zugelassen, soweit [X.] verurteilt worden sind, mehr als 53.000 [X.] (27.098,47 %Zinsen seit dem 2. Februar 1999 zu zahlen und soweit die Widerklage [X.] worden ist. In diesem Umfang verfolgen die Beklagten ihre Anträgeweiter.Entscheidungsgründe:Die Revision ist im Umfang ihrer Zulassung begründet. Sie führt [X.] Aufhebung des Berufungsurteils und teilweise zur Wiederherstellung deslandgerichtlichen Urteils, teilweise zur Zurückverweisung der Sache an das [X.].Das für das Schuldverhältnis maßgebliche Recht richtet sich nach [X.] zum 31. Dezember 2001 geltenden Gesetzen (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB).- 6 -I.Das Berufungsgericht führt aus: Zwischen den Parteien sei unstreitig,daß dem Kläger gegen die Beklagten ein restlicher Kaufpreis von232.344,78 [X.] zustehe. Zum Zeitpunkt der Übergabe an die [X.] am18. November 1998 sei die gesamte Restkaufpreisforderung fällig gewesen, dadas [X.]sobjekt vollständig fertiggestellt gewesen sei, wesentliche Mängelnicht vorgelegen hätten und die sonstigen Fälligkeitsvoraussetzungen jedenfallsab Januar 1999 gegeben gewesen seien.Die Widerklage sei unbegründet. Mit der Übergabe an die [X.] habekein vertragsgemäßer Besitzübergang auf die Beklagten stattgefunden, weil [X.] den fälligen Erwerbspreis nicht vollständig gezahlt hätten.[X.] hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Die Klage ist unbe-gründet, soweit die Beklagten mit einem Betrag von 150.000 [X.] aufgerechnethaben. Die Widerklage ist begründet. Im übrigen (Verzugszinsforderung) führtdie Revision zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.1. Der Senat hat die Revision nicht zugelassen, soweit das Berufungsge-richt die Beklagten zur Zahlung von 53.000 [X.] nebst Zinsen verurteilt hat. In-soweit ist das Urteil [X.] Soweit der Kläger die Zahlung des darüber hinaus noch offenenWerklohns von 150.000 [X.] verlangt, ist die Klage unbegründet. Die Werk-lohnforderung ist in diesem Umfang unstreitig. Sie ist durch die Aufrechnungder Beklagten mit dem Anspruch auf Zahlung von 150.000 [X.] erloschen,- 7 -§ 389 BGB. Den Beklagten stand gegen den Kläger ein Anspruch auf [X.] 150.000 [X.] zu.a) Dieser Anspruch ergibt sich aus dem [X.] vom 9. Oktober 1998.Darin haben die Parteien vereinbart, daß den Beklagten jedenfalls im Verhältnisder [X.]sparteien zueinander die von der [X.] zu entrichtende Miete [X.] des bezugsfertigen Objekts zusteht. Das Berufungsgericht läßt beiseiner gegenteiligen Würdigung den maßgeblichen Inhalt des [X.]es vom9. Oktober 1998 unberücksichtigt. Der Senat ist deshalb an die gegenteiligeAuslegung des [X.]es durch das Berufungsgericht nicht gebunden.aa) Der Kläger hat nach § 3 Abs. 8 des [X.]es vom 9. Oktober 1998einen Mietvertrag mit der [X.] geschlossen. In diesen Mietvertrag sollten [X.] mit Wirkung vom Tag der Bezugsfertigkeit mit allen Rechten [X.] eintreten. Diese Rechtsfolge konnte zu diesem Zeitpunkt [X.] eintreten, wenn die [X.] damit einverstanden war. Dazu fehlen [X.]. Darauf kommt es für die Entscheidung des Rechtsstreits auch nicht an.Denn der Vereinbarung zwischen den Parteien ist zu entnehmen, daß den [X.] jedenfalls in deren Innenverhältnis die Miete zustehen sollte, also auchdann, wenn die [X.] nicht zustimmen sollte. Damit korrespondiert im Grund-satz die weitere vertragliche Regelung des § 3 Abs. 3. Danach gehen mit der[X.] Nutzen, Lasten und Gefahr auf den Käufer über. Aus dem Ge-samtzusammenhang dieser [X.]sgestaltung folgt, daß jedenfalls mit Über-gabe des bezugsfertigen Verbrauchermarktes die Beklagten die Lasten und [X.] übernehmen sollten. Zu den Nutzen gehören die Mieteinnahmen.bb) Aus § 3 Abs. 1 des [X.]es folgt entgegen der Auffassung des [X.]s nicht, daß dem Kläger im Innenverhältnis die Mieten zustehensollten. § 3 Abs. 1 regelt die Verpflichtung zur Übergabe des [X.] -marktes. Diese Verpflichtung hängt davon ab, daß die Beklagten alle bis [X.] fälligen Erwerbspreisraten einschließlich eventueller Zinsenbezahlt haben. § 3 Abs. 1 enthält hingegen keine Regelung dazu, wem [X.] für den Fall zusteht, daß der Besitz übergeht und der Verbrauchermarktgenutzt wird. Diese Regelung findet sich vielmehr in § 3 Abs. 3 des [X.]es.Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, eine [X.] im Sinnedes § 3 Abs. 3 des [X.]es habe nicht stattgefunden. Es kommt nicht daraufan, ob der Kläger verpflichtet war, den Besitz zu übergeben. Maßgeblich ist [X.], daß der Besitz am 18. November 1998 übergegangen ist. Ausreichend istder Besitzübergang auf die [X.] als [X.]) Steht den Beklagten nach dem [X.] vom 9. Oktober 1998 die vonder [X.] zu zahlende Miete zu, ist der Kläger in ergänzender Auslegung [X.] verpflichtet, etwa eingezogene Mieten an die Beklagten abzufüh-ren. Das gilt jedenfalls dann, wenn eine weitere Inanspruchnahme des [X.] die [X.], etwa aus ungerechtfertigter Bereicherung, ausgeschlossen ist.Das ist der Fall, denn die [X.] hat etwaige Ansprüche auf Rückzahlung derMieten an die Beklagten abgetreten.Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß die Übergabe des bezugsferti-gen Objekts noch im Jahre 1998 stattgefunden hat, so daß den Beklagten [X.] ab dem 1. Januar 1999 zusteht. Der Kläger ist demnach verpflichtet,die von der [X.] eingezogenen Mieten für die Monate ab Januar 1999 an [X.] abzuführen. Die Beklagten haben in Höhe von 150.000 [X.] wirksammit dem entsprechenden vertraglichen Zahlungsanspruch aufgerechnet. [X.] weiteren von der Revision gerügten Rechtsfehler, der darin besteht, daßdas Berufungsgericht die Fälligkeit der Restforderung zum Zeitpunkt des Be-- 9 -sitzüberganges nicht prüft, sondern lediglich für Anfang Januar 1999 bejaht,kommt es in diesem Zusammenhang nicht mehr [X.] Aus den vorstehenden Gründen ist die Widerklage begründet. Mit ihrwird der unstreitige Restbetrag der von dem Kläger eingezogenen Mieten inHöhe von 119.700 [X.] geltend gemacht. Den Beklagten stehen die vom [X.] ausgeurteilten Verzugszinsen zu. Gegen die entsprechende [X.] hat der Kläger nichts [X.] Soweit der Kläger seinerseits bis zum 2. Februar 1999 [X.] geltend macht, kann das Berufungsurteil ebenfalls keinen [X.] haben. Der Hinweis des Berufungsgerichts darauf, es sei zwischen [X.] unstreitig, daß eine Erwerbspreisforderung von 232.344,78 [X.] beste-he, ist unzutreffend. Der Kläger hat lediglich eine Erwerbspreisforderung in [X.] von 203.000 [X.] geltend gemacht. Die restliche Forderung von29.344,78 [X.] hat er, wie das Berufungsgericht offenbar verkennt, mit dem [X.] auf vertragliche Verzugszinsen begründet. Die Verurteilung zur Zahlungdieses Betrages ist vom Berufungsgericht nicht begründet worden, § 547 Nr. 6ZPO n. [X.] Urteil ist deshalb aufzuheben und die Sache an das Berufungsge-richt zurückzuverweisen. Das Berufungsgericht wird diesen Anspruch unter Be-rücksichtigung der vorstehenden Ausführungen zu prüfen haben. [X.] der Senat darauf hin, daß nach der vertraglichen Regelung die [X.] Raten nicht eintreten konnte, solange die Auflassungsvormerkungnicht eingetragen war und den Beklagten eine [X.] [X.] der [X.] ausgehändigt worden war. Die [X.] ist [X.] 23. Dezember 1998 übergeben worden. Die [X.] hat die- 10 -[X.] schon deshalb nicht ersetzt, weil die Bindung daranbis zum 30. Januar 1999 begrenzt war.[X.] [X.] Wiebel [X.] Bauner