Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 07.02.2003, Az. V ZR 42/02

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]Verkündet am:7. Februar 2003K a n i k,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:nein[X.]R: ja[X.] a.[X.] § 326 Abs. 1Die Saldierung der Ansprüche und Leistungen aufgrund eines Schadensersatzver-langens gemäß § 326 Abs. 1 [X.] a.[X.] steht dem Anspruch des [X.] eines Grundstücks nicht entgegen, wenn die Auflassung vor [X.] der dem Käufer zur Bezahlung des Kaufpreises gesetzten Nachfrist erklärt [X.], die Eintragung des Käufers in das Grundbuch jedoch erst nach Fristablauf er-folgt ist.[X.], [X.]. v. 7. Februar 2003 - [X.] - [X.]LG Rostock- 2 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch den Vizepräsidenten des [X.]Dr. [X.] und [X.] [X.], [X.], [X.] undDr. [X.] Recht erkannt:Auf die Rechtsmittel des Beklagten werden das [X.]eil des7. Zivilsenats des [X.] vom23. August 2001 im Kostenpunkt und im Umfang der An-nahme der Revision aufgehoben und das [X.]eil der9. Zivilkammer des [X.] vom 28. Juli 2000abgeändert.Die Klage wird abgewiesen, soweit die Kläger die Feststel-lung beantragen, der Kaufvertrag vom 22. September 1997über das Grundstück Flur 2, Flurstück der [X.]sei nicht seit dem Ablauf des 22. Januar 1999gem. § 326 Abs. 1 [X.] a.[X.] abzuwickeln.Der Rechtsstreit wird zur anderweitigen Verhandlung [X.], auch über die Kosten des [X.], an das Berufungsgericht zurückverwiesen, soweit [X.] von den Klägern die Auflassung und die Heraus-gabe des Grundstücks verlangt.Von Rechts wegen- 3 -Tatbestand:Der Beklagte war Eigentümer eines mit einem Hotelgebäude bebautenGrundstücks in [X.]. Zum Verkauf des Grundstücks nahm er 1997Verhandlungen mit den Klägern auf. Die Kläger beabsichtigten, das [X.] umzubauen und das Grundstück als [X.] zu bebauen. Hierzu stellten sie am 14. August 1997 im [X.] Beklagten eine Bauvoranfrage.Mit Notarvertrag vom 22. September 1997 kauften sie das Grundstück.Zum Kaufpreis vereinbarten die Parteien [X.] vereinbarte Kaufpreis beträgt[X.] 1.150.000,00 (in Worten: [X.] einemillioneinhundertfünf-zigtausend)und wird wie folgt belegt:Ein erster Teil des Kaufpreises in Höhe von [X.] 1.000.000,00 ist zahlfäl-lig binnen acht Wochen ab Vertragsbeurkundung auf das durch den [X.] Notar noch einzurichtende [X.]. ...Der Restkaufpreis von [X.] 150.000,00 ist auf das Anderkonto des beur-kundenden Notars erst dann und nur unter der Voraussetzung [X.], daß der vom Käufer beantragten Baugenehmigung eine [X.] mindestens 1,458 und eine [X.] von mindestens 0,432 zugrunde-liegt - auch wenn sie im konkreten Fall nicht vollständig ausgenutzt [X.] sein sollte. ...Werden die Sollzahlen von [X.] und/oder [X.] unterschritten, mindertsich der Kaufpreis um [X.] 150.000,00 auf [X.] 1.000.000,00. ...- 4 -Die Vertragsparteien weisen den amtierenden Notar hiermit unwiderruf-lich an, die Umschrift beim Grundbuchamt auf den Namen des [X.] zu veranlassen, wenn der gesamte Kaufpreis auf dem [X.] hinterlegt bzw. belegt ist. ...Bei Zahlungsverzug des Käufers ist der Verkäufer berechtigt,a) Verzugszinsen in Höhe von 5 % p.a. über dem jeweiligen Diskontsatzder [X.] - mindestens jedoch 10 % p.a. - bis zurZahlung bzw. Hinterlegung zu verlangen undb) auf Kosten des Käufers von diesem Kaufvertrag zurückzutreten, fallsder Käufer mit den Zahlungsverpflichtungen länger als vier Wochen [X.] gerät. ..."...Die Auflassung erfolgte in der Notarverhandlung. Die Kläger zahlten aufden Kaufpreis 1.000.000 [X.]. Der Besitz wurde ihnen überlassen. Für den [X.] und die weitere Bebauung des Grundstücks wandten die Kläger nach [X.] mehr als 11.000.000 [X.] auf. Die von den Klägern beantragteBaugenehmigung, der Umbau und die weitere Bebauung bleiben hinter denvereinbarten Kennzahlen zurück. Tatsächlich ist das Grundstück mit einer [X.]von 0,6 bei einer [X.] von 1,6 bebaubar.Am 23. September 1998 beantragte der [X.] die Eintragungder Kläger als Eigentümer in das Grundbuch. Mit Schreiben vom28. September 1998 verlangte der Beklagte von den Klägern die Zahlung [X.] von 150.000 [X.] auf den Kaufpreis. Mit Schreiben vom9. November 1998 mahnte er die Kläger zur Zahlung. Mit Schreiben vom6. Januar 1999 setzte er den Klägern Zahlungsfrist bis zum 22. Januar 1999und erklärte, nach Ablauf der Frist die Annahme abzulehnen und Schadenser-satz wegen Nichterfüllung zu verlangen. Die Kläger zahlten [X.] des Beklagten, den Notar gemäß § 15 [X.] zur [X.] anzuweisen, und durch einstweilige Verfügung [X.] den Erwerb des Grundstücks zu verbieten, blieben erfolglos. [X.] Juni 1999 wurden die Kläger als Eigentümer in das Grundbuch eingetra-gen.Sie haben beantragt festzustellen, daß der Kaufvertrag vom22. September 1997 durch die Erklärung des Beklagten vom 6. Januar 1999nicht in ein Abwicklungsverhältnis umgestaltet worden sei und auch nicht auf-grund Anfechtung durch den Beklagten nichtig sei. Der Beklagte hat widerkla-gend beantragt, die Kläger zur Berichtigung des Grundbuchs, hilfsweise [X.], und zur Herausgabe des Grundstücks zu verurteilen. Das [X.] hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Die [X.] Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit der Revision erstrebt der [X.] Abweisung der Klage und die Verurteilung der Kläger nach den zur [X.] gestellten Anträgen. Der Senat hat die Revision nur insoweit angenom-men, als sie gegen die Feststellung gerichtet ist, daß der Kaufvertrag nicht inein Abwicklungsverhältnis umgestaltet ist, und als der Beklagte die [X.] der Kläger zur Auflassung und Herausgabe des Grundstücks beantragt.[X.] Berufungsgericht verneint die Umgestaltung des [X.] in ein Abwicklungsverhältnis. Es meint, das Verlangen des Beklagten nachSchadensersatz gemäß § 326 Abs. 1 [X.] a.[X.] schließe einen Anspruch auf- 6 -Rückauflassung aus. Im übrigen stünden die den Kaufpreis um ein Mehrfachesübersteigenden Investitionen der Kläger zum Umbau und zur weiteren Bebau-ung des Grundstücks einem Vorgehen des Beklagten nach § 326 Abs. 1 [X.]a.[X.] entgegen. Zur Durchsetzung eines Anspruchs auf den Restkaufpreis seidem Beklagten die Erhebung einer Zahlungsklage zuzumuten.Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.[X.] von den Klägern erhobene Feststellungsklage ist nicht begründet,soweit über sie noch zu entscheiden ist. Der Kaufvertrag ist durch die Erklä-rung des Beklagten vom 6. Januar 1997 mit Ablauf des 22. Januar 1997 gem.§ 326 Abs. 1 [X.] a.[X.] in ein Abwicklungsverhältnis umgewandelt worden.1. Der für das Grundstück vereinbarte Kaufpreis betrug 1.150.000 [X.].Dieser Preis minderte sich bei Eintritt der im [X.] um 150.000 [X.]. Insoweit streiten die Parteien um [X.] des Vertrags. Der Beklagte meint, die Herabsetzung werde nurwirksam, wenn das Grundstück nicht in dem vereinbarten Maß baulich genutztwerden könne. Demgegenüber machen die Kläger geltend, die Herabsetzungkomme auch zum Zuge, wenn das Grundstück aufgrund ihrer Entschließungnicht in dem vereinbarten Umfang genutzt werde.Die von dem Beklagten vertretene Auslegung des Vertrages trifft zu. [X.] des Kaufpreises ist es nicht gekommen. Da das [X.] 7 -richt die Auslegung des Vertrages unterlassen hat, kann sie der Senat selbstvornehmen, weil Feststellungen nicht zu treffen sind und weiteres Vorbringender Parteien zu dieser Frage nicht zu erwarten ist (vgl. Senat, [X.]Z 122, 308,316, [X.]. v. 24. Juni 1988, [X.], NJW 1988, 2878, 2879, u. v.27. Dezember 1991, [X.], NJW 1992, 183). Das Bestreben des [X.] in den Vertragsverhandlungen war darauf gerichtet, für das Grundstück1.150.000 [X.] zu erzielen, während die Kläger nur 1.000.000 [X.] bezahlenwollten. Der Beklagte setzte sich dahin durch, daß der "vereinbarte Kaufpreis... 1.150.000 [X.]" betrug. Das Einverständnis des Beklagten zur [X.] konnten die Kläger nicht dahin verstehen, daß sie es in [X.] haben sollten, die für die Herabsetzung vereinbarten Voraussetzungenherbeizuführen. Die Kläger hatten wegen ihres Bauvorhabens schon [X.] des Kaufvertrags eine Voranfrage gestellt. Damit stand der [X.] grundsätzlich fest. Für die Vereinbarung einer [X.] vereinbarten Kaufpreises im Hinblick auf den Umfang der Bebauung [X.] war aus der Sicht des Beklagten damit nur Raum, wenn die Klä-ger das Grundstück mit einer [X.] von 0,432 bei einer [X.] von 1,458 baulichnutzen wollten, hierfür aber keine Baugenehmigung erhielten. Schöpften ihreVoranfrage und ihr Baugesuch diese Ziffern dagegen gar nicht aus, bestand füreine Minderung kein Anlaß. Dies hat in der Abrede seinen Ausdruck gefunden,daß die Minderung nicht wirksam werden solle, wenn die Genehmigung [X.] Kläger "im konkreten Fall nicht vollständig ausgenutzt werden sollte". [X.] sonst leer laufen.Das Vorbringen der Kläger in den Schriftsätzen vom 25. Februar 1999und vom 12. Februar 2001, auf das die Revisionserwiderung verweist, führt zukeinem anderen Ergebnis. Die Kläger gehen nicht von dem Kaufvertrag vom- 8 -22. September 1997 aus, sondern von einem anderen Sachverhalt. Die [X.] haben den Kaufpreis für das Grundstück nicht auf 1.000.000 [X.] vereinbartund daneben die Vereinbarung getroffen, den Kaufpreis bei Eintritt bestimmterUmstände um 150.000 [X.] zu erhöhen. Daß den Klägern die bauliche [X.] frei stand und sie nicht verpflichtet waren, das Grundstück inweiterem Maße als geschehen baulich in Anspruch zu nehmen, ist für die Be-stimmung des für das Grundstück vereinbarten Kaufpreises ohne Bedeutung.2. Mit der Zahlung des Restkaufpreises von 150.000 [X.] kamen die Klä-ger durch die Mahnung des Beklagten in Verzug. Der Betrag von 150.000 [X.]ist gemessen an dem für das Grundstück vereinbarten Kaufpreis erheblich. [X.] war nicht gehindert, zur Erfüllung seines Anspruchs den [X.] gemäß § 326 Abs. 1 [X.] a.[X.] zu setzen, und anzudrohen, die An-nahme der Leistung der Kläger nach Fristablauf abzulehnen und Schadenser-satz wegen Nichterfüllung zu verlangen. Daß die Kläger bis zum 6. [X.] Aufwendungen zur Bebauung des Grundstücks gemacht hatten, die [X.] um ein Mehrfaches übersteigen, beschränkte die Rechte des [X.] nicht. Der Ausschluß des Rücktrittsrechts gem. § 454 [X.] a.[X.] ist [X.] zwischen den Parteien abbedungen. Daher kann dahingestelltbleiben, ob der Ausschluß des Rücktrittsrechts nach dieser Vorschrift die [X.] auf Rückgewähr der [X.] im Falle des Verlan-gens von Schadensersatz wegen Nichterfüllung beschränkt (vgl. Pa-landt/Putzo, [X.], 61. Aufl., § 454 Rdn. 3; [X.]/[X.], [X.] [1995],§ 454 Rdn. 1 einerseits; [X.]/Grunewald, [X.], 10. Aufl. § 454 Rdn. 4;MünchKomm-[X.]/[X.], 3. Aufl., § 454 Rdn. 8; Soergel/[X.], [X.],12. Aufl. § 454 Rdn. 8 ff andererseits). Mit der Bebauung des Grundstücks oh-ne vollständige Bezahlung des Kaufpreises gingen die Kläger das Risiko [X.] -bei einem Scheitern des Vertrags keinen Nutzen aus ihren Baumaßnahmenziehen zu können. Für eine Beschränkung dieses Risikos gibt es keineGrundlage im Vertrag zwischen den Parteien. Der von dem Berufungsgerichtaufgestellte Rechtssatz, der Verkäufer eines Grundstücks sei nach [X.] Bebauung des Grundstücks durch den Käufer zur Durchsetzung [X.] auf den Weg der Zahlungsklage zu verweisen, bestehtnicht.[X.] Widerklage ist begründet. Die Kläger schulden dem Beklagten gem.§ 326 Abs. 1 [X.] a.[X.] die Rückauflassung des Grundstücks und dessen Her-ausgabe.1. [X.] von Schadensersatz gemäß § 326 [X.] a.[X.] schließtallerdings grundsätzlich Ansprüche auf Rückgewähr von Leistungen aus, [X.] Erfüllung der Leistungspflichten aus dem Schuldverhältnis bereits [X.] sind (Senat, [X.]Z 87, 156, 159; 126, 131, 136). Anders verhält es [X.] bei Leistungen, die erst nach der Umwandlung des [X.] in ein Abwicklungsverhältnis bewirkt worden sind. So liegt der Fall hier.Mit dem Ablauf der von dem Beklagten für die Zahlung des [X.] gesetzten Frist am 22. Januar 1999 sind die [X.] dem Kaufvertrag vom 22. September 1997 erloschen (vgl. [X.], [X.]. [X.] Mai 1988, [X.], [X.], 1171, 1172, Senat, [X.]. v. 28. Oktober1988, [X.], NJW-RR 1989, 201, 202; Beschl. v. 6. Oktober 1994, [X.], [X.], 2287, 2288; [X.]. v. 25. Juni 1999, [X.], [X.] 1999,1726, 1728; [X.], 347 f; [X.]/Battes, [X.], 10. Aufl., § 326 Rdn.36;- 10 -Soergel/[X.], [X.], 12. Aufl., § 326 Rdn. 48; [X.]/[X.], [X.][2001], § 326 Rdn. 149, 154). Zu diesem Zeitpunkt waren zwar schon die [X.] erklärt und der Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuch-amt gestellt. Der geschuldete Erfolg, der Eigentumsübergang, ist aber [X.] mit der Eintragung eingetreten. In einem solchen Fall bewirkt der Erwerbdes Eigentums nicht mehr die Erfüllung einer Forderung gegen den [X.] dem Kaufvertrag, sondern führt zu einem Schaden, der nach § 249 [X.]durch Rückübertragung zu regulieren ist.V.Zu einer abschließenden Entscheidung des Rechtsstreits ist der [X.] in der Lage. Nach den Grundsätzen der Vorteilsausgleichung hat der [X.] nämlich den Klägern den Betrag zu erstatten, um den die [X.] zu einer Wertsteigerung des Grundstücks geführt haben. Der Kläger kanndaher die Auflassung und die Herausgabe des Grundstücks nur Zug um [X.] einen entsprechenden Ausgleich verlangen. Die Höhe der Wertsteige-rung ist festzustellen.[X.]KrügerKleinGaier Schmidt-Räntsch