Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 05.03.2008, Az. VIII ZR 95/07

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/07 Verkündet am: 5. März 2008 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB § 307 Abs. 1 Satz 2 Bb, § 306 Abs. 2 a) Eine [X.] in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den Mieter für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig sind, dazu verpflichtet, "angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu [X.]", ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam. b) Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Än-derung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist grundsätzlich kein Vertrauensschutz zuzubilligen (Bestätigung von [X.] 132, 6, 12). [X.], Urteil vom 5. März 2008 - [X.]/07 - [X.] [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. Januar 2008 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] Frellesen, die Richterinnen [X.] und [X.] sowie [X.] Achilles für Recht erkannt: Auf die Revision des [X.] wird das Urteil der 21. Zivilkammer des [X.] vom 22. Februar 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Parteien streiten über die Kosten der Durchführung von [X.]. 1 Die Beklagten hatten vom Kläger eine Drei-Zimmer-Wohnung in [X.]

gemietet. Das Mietverhältnis dauerte vom 1. September 1998 bis zum 31. August 2002. 2 Über die Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume enthält der Mietvertrag in § 8 Ziffer 2 unter anderem folgende vorgedruckte Klausel: 3 - 3 - "Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen – auszuführen bzw. ausführen zu [X.] sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, [X.] spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkei-ten– spätestens nach sieben Jahren zu tätigen." 4 In § 12 Ziffer 1 des [X.] heißt es weiter: "Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen - vgl. § 8 Ziff. 2 - befinden müssen, wobei aufgelaufene Renovierungsintervalle - vgl. § 8 Ziff. 2 - vom Mieter zeit-anteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Re-novierung durch den Mieter." Der Kläger behauptet, die Beklagten hätten bei ihrem Auszug die erfor-derlichen Schönheitsreparaturen trotz Setzung einer Nachfrist nicht bzw. nicht ordnungsgemäß durchgeführt. Er hat zunächst Zahlung der ihm entstandenen Kosten eines Malerbetriebs in Höhe von 4.199,36 • begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Im (ersten) Berufungsverfahren hat der Kläger sei-nen Anspruch noch in Höhe von 3.330,17 • weiterverfolgt. Das [X.] hat die Berufung zurückgewiesen. Es hat eine Verpflichtung der Beklagten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verneint, weil die Klausel in § 8 Zif-fer 2 des Mietvertrags einen starren [X.] enthalte und deshalb [X.] sei. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen (ersten) Revision hat der Kläger sein Begehren noch in Höhe von 2.581,35 • weiterverfolgt. Mit Urteil vom 13. Juli 2005 ([X.] ZR 351/04, NJW 2005, 3416) hat der Senat das Beru-fungsurteil im Umfang der Anfechtung aufgehoben und den Rechtsstreit zur 5 - 4 - Nachholung der erforderlichen weiteren Tatsachenfeststellungen (insbesondere zur Schadenshöhe) und zur erneuten Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. 6 Das [X.] hat die Berufung des [X.] erneut zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht wiederum zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren im Umfang von 2.581,35 • - wie im vorangegange-nen Revisionsverfahren - weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt: 8 Dem Kläger stehe kein Anspruch auf Ersatz der Kosten für [X.] zu. Die in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags bestimmte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei wegen unangemessener Benachteili-gung der Beklagten gemäß § 9 [X.] (jetzt § 307 BGB) unwirksam, denn die darin bezeichnete Frist sei hinsichtlich der Toilette zu kurz. 9 Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Klausel sei - ab-gesehen von dem Fall starrer Fristen - auch dann unwirksam, wenn sie so ge-nannte verkürzte Fristen gegenüber den im Mustermietvertrag des [X.] vorgesehenen [X.]abständen für die Renovierung enthal-te. Hier sei die Renovierungsfrist für die Toilette von fünf auf drei Jahre verkürzt. Da innerhalb dieser Frist bei normaler Wohnungsnutzung noch kein [X.] - 5 - rungsbedarf entstehe, benachteilige die verkürzte Frist den Mieter unangemes-sen. Hieraus folge die Unwirksamkeit der gesamten Regelung über die Schön-heitsreparaturen, denn es käme einer unzulässigen geltungserhaltenden Re-duktion gleich, nur die Regelung über den Toilettenraum als unwirksam anzu-sehen. 11 Dem Kläger stehe auch kein Anspruch auf Zahlung anteiliger Renovie-rungskosten gemäß der in § 12 Ziffer 1 des Mietvertrags enthaltenen [X.] zu. Zwar nehme diese Vertragsbestimmung Bezug auf den in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags enthaltenen "weichen" [X.]. Die in der vorge-nannten Regelung enthaltene Öffnungsklausel beziehe sich jedoch nicht, [X.] nicht ausdrücklich, auf die [X.]. Der Mieter könne der [X.] nicht eindeutig entnehmen, dass sich die Höhe seiner Zahlungs-pflicht im konkreten Fall am tatsächlichen Zustand der Wohnung bemessen [X.]. Vielmehr dränge sich der Schluss auf, dass der Zahlungsanspruch des [X.] zwingend mit Ablauf der Fristen entstehe. Auch wenn eine andere Aus-legung denkbar wäre, ginge die Mehrdeutigkeit zu Lasten des [X.] als [X.] der [X.]. [X.] Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. 12 1. Das Berufungsgericht durfte einen Schadensersatzanspruch des [X.] wegen unterlassener Durchführung fälliger Schönheitsreparaturen nicht (erneut) mit der Begründung verneinen, die in § 8 Ziffer 2 des [X.] formularmäßig bestimmte Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die [X.] sei wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 9 [X.] (jetzt § 307 BGB) insgesamt unwirksam. Diese Frage ist vom Senat [X.] - 6 - reits im ersten Revisionsverfahren mit Bindungswirkung für das Berufungsge-richt im gegenteiligen Sinn entschieden worden. 14 Die Bindungswirkung nach § 563 Abs. 2 ZPO bezieht sich auf diejenige rechtliche Beurteilung, auf der die Entscheidung des [X.] beruht ([X.] 51, 131, 135; 132, 6, 10; 145, 316, 319; 163, 223, 233). [X.] Grund für die Aufhebung des ersten Berufungsurteils war die rechtli-che Beurteilung des Senats, dass die Schönheitsreparaturen durch die Rege-lung in § 8 Ziffer 2 des [X.] - entgegen der Auffassung des [X.] - wirksam auf den Mieter übertragen sind und dem Kläger des-halb bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen, zu denen noch tatsächliche Feststellungen zu treffen sind, ein Schadensersatzspruch wegen Nichtausfüh-rung geschuldeter Schönheitsreparaturen zusteht. Das erste Revisionsurteil in dieser Sache beruht mithin unmittelbar auf der Rechtsauffassung des Senats, dass § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB standhält. Diese Beurteilung hatte das Berufungsgericht nach [X.] der Sache gemäß § 563 Abs. 2 ZPO seiner Entscheidung zugrunde zu legen. Es durfte deshalb nicht - mit der nunmehr gegebenen Begründung, die Klausel benachteilige den Mieter unter dem Aspekt einer zu kurzen Renovie-rungsfrist für die Toilette unangemessen - wiederum darauf abstellen, dass § 8 Ziffer 2 des [X.] nach § 307 BGB nicht standhalte. 2. Im Ergebnis ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Auffas-sung des Berufungsgerichts, dass der Kläger den geltend gemachten Zah-lungsanspruch nicht auf die Regelung in § 12 des Mietvertrags stützen könne. Die darin enthaltene [X.] ist wegen unangemessener Be-nachteiligung des Mieters unwirksam. 15 - 7 - a) Allerdings lässt die Klausel - entgegen der Ansicht des Berufungsge-richts - bei der Berechnung der Abgeltungsquote die zur Vermeidung einer [X.] Benachteiligung des Mieters gebotene Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zu, denn sie verweist auf die in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags genannten Renovierungsintervalle. Dort sind aber - wie der Senat im ersten Revisionsurteil in dieser Sache (aaO) entschieden hat - keine starren Renovierungsfristen vorgesehen. Bei einem unterdurch-schnittlichen Abnutzungsgrad kann der Mieter nach diesem ausdrücklich nur "in der Regel" geltenden [X.] eine längere Renovierungsfrist in Anspruch nehmen. Dass dies auch für die Berechnung der Abgeltungsquote gilt, ergibt sich ohne weiteres daraus, dass die [X.] - ohne Einschränkung - auf § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags verweist, der - wie ausgeführt - einen flexiblen [X.] enthält. Dass dieser (flexible) [X.] deshalb auch der Berech-nung der Abgeltungsquote zugrunde zu legen ist, ist für einen verständigen Mieter unschwer zu erkennen. 16 b) Die [X.] benachteiligt den Mieter jedoch deswegen un-angemessen, weil sie im Hinblick auf die konkrete Berechnung des vom Mieter hiernach als "zeitanteilige Entschädigung [X.]" geschuldeten Betrags nicht hinreichend klar und verständlich ist. Das in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB normierte Transparenzgebot gebietet es, tatbestandliche Voraussetzungen und Rechtsfolgen in [X.] so genau zu be-schreiben, dass einerseits für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurtei-lungsspielräume entstehen und andererseits der Vertragspartner seine Rechte und Pflichten ohne fremde Hilfe möglichst klar und einfach feststellen kann ([X.] vom 26. September 2007 - [X.] ZR 143/06, NJW 2007, 2632, [X.]. 31). Diesen Anforderungen wird die in § 12 des Mietvertrags enthaltene [X.] nicht gerecht. 17 - 8 - Es ist bereits zweifelhaft, ob der weitere [X.], dass die Entschädi-gung nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines - nicht näher bezeich-neten - Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter zu geschehen habe, für einen durchschnittlichen Mieter hinreichend ver-deutlicht, dass Ausgangspunkt für die Berechnung der von ihm an den [X.] in Geld zu entrichtenden zeitanteiligen Entschädigung das Angebot eines Malerbetriebes für die (hypothetische) vollständige Renovierung der Wohnung sein soll. Vor allem aber kann der Mieter der Klausel nicht entnehmen, wie der von ihm zu tragende Anteil an einer mit Hilfe eines Kostenvoranschlags ermit-telten Summe der Renovierungskosten (Abgeltungsquote) zu bestimmen ist. Nach der Klausel hat der Mieter "angelaufene Renovierungsintervalle zeitantei-lig zu entschädigen". Was mit einem "angelaufenen Renovierungsintervall" gemeint ist und wie das für die konkrete Berechnung der dem Mieter auferleg-ten Abgeltungsquote maßgebliche Intervall ermittelt werden soll, wird nicht er-läutert und kann der Klausel nicht entnommen werden. Dies gilt insbesondere für den Fall, dass während der Mietzeit nur eine unterdurchschnittliche [X.] eingetreten ist, z.B. trotz Ablaufs der für die Vornahme der Schönheitsreparaturen vorgesehenen Regelfristen noch kein Renovierungsbe-darf besteht. 18 c) Entgegen der Auffassung der Revision ist die [X.] auch nicht deswegen unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes für das vor-liegende Vertragsverhältnis als wirksam zu behandeln, weil der Senat in frühe-ren Entscheidungen vergleichbare [X.]n als zulässig angesehen hat ([X.] 105, 71, 76 ff.; Urteil vom 3. Juni 1998 - [X.] ZR 317/97, NJW 1998, 3114, unter [X.] 3; Urteil vom 6. Oktober 2004 Œ [X.] ZR 215/03, [X.], 903, unter II 1; zur Frage des Vertrauensschutzes vgl. [X.], [X.], 545, 546 f.; [X.], [X.], 265, 268; [X.], [X.] 2007, 122, 130; Bub/von der Osten, [X.], 76, 79; [X.], [X.], 185, 191 f.). 19 - 9 - Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erwei-sen, ist im Allgemeinen kein Vertrauensschutz zuzubilligen (vgl. [X.] 132, 6, 12). [X.] sind kein Gesetzesrecht und erzeugen damit [X.] vergleichbare Rechtsbindung. Gerichtliche Entscheidungen, die die Wirk-samkeit eines Rechtsgeschäfts betreffen, wirken schon ihrer Natur nach auf einen in der Vergangenheit liegenden, in seiner rechtlichen Bewertung noch nicht abgeschlossenen Sachverhalt ein. Für diese grundsätzlich zulässige so genannte unechte Rückwirkung können sich zwar im Einzelfall unter dem Ge-sichtspunkt des Vertrauensschutzes Schranken aus dem Prinzip der Rechtssi-cherheit ergeben. Das Risiko, dass eine zunächst unbeanstandet gebliebene Klausel in späteren höchstrichterlichen Entscheidungen wegen unangemesse-ner Benachteiligung des Vertragspartners als unwirksam beurteilt wird, trägt aber grundsätzlich der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen ([X.], aaO). Ein Vertragspartner, der sich nicht mit der gesetzlichen Regelung [X.] und zur Erweiterung seiner Rechte den Weg der [X.] wählt, wird in der Regel nicht dadurch in seinem schutzwürdigen Vertrauen beeinträchtigt, dass eine Klausel geraume [X.] unbeanstandet geblieben ist und erst nach Jahren gerichtlich für unwirksam erachtet wird ([X.], aaO). Soweit der [X.] in den von der Revision angeführ-ten Fällen ([X.] 130, 19, 35; 137, 153, 156 f.; 153, 311, 312), gleichwohl für besonders gelagerte Sachverhalte auch dem Verwender Allgemeiner Ge-schäftsbedingungen teilweise Vertrauensschutz zugebilligt hat, besteht mangels Vergleichbarkeit für eine Übertragung dieser Rechtsprechung auf unwirksame Schönheitsreparaturklauseln kein Anlass. In diesen Fällen tritt vielmehr gemäß § 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB an die Stelle der unzulässigen Klausel (Senatsurteile vom 28. Juni 20 - 10 - 2006 - [X.] ZR 124/05, [X.], 2915, [X.]. 21 sowie vom 18. Oktober 2006 - [X.] ZR 52/06, [X.], 3778, [X.]. 27). I[X.] 21 Das Berufungsurteil kann keinen Bestand haben, weil die vom [X.] gegebene Begründung die Verneinung eines Schadensersatzan-spruchs des [X.] wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht trägt; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 2 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). [X.] [X.] [X.] [X.] [X.]
Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 08.04.2004 - 23 C 6319/03 - [X.], Entscheidung vom [X.] - 21 S 241/04 -