Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 31.01.2003, Az. V ZR 389/01

[X.] DES VOLKESURTEILV ZR 389/01Verkündet am:31. Januar 2003K a n i k ,[X.] Geschäftsstellein dem [X.] 2 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 13. Dezember 2002 durch den Vizepräsidenten des [X.]Dr. [X.] und [X.], Dr. Klein, [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Klägerin wird das [X.]eil des [X.] [X.] vom 4. Oktober 2001unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels imKostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Abweisung der ge-gen die [X.] zu 2 und gegen den [X.]n zu 3 gerichtetenKlage bestätigt worden ist.Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten [X.] und Entscheidung, auch über die Kosten des [X.], an das Berufungsgericht zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Die Klägerin beabsichtigte den Erwerb einer Immobilie in den neuenBundesländern. Die Finanzierung sollte die [X.] zu 1 erbringen. [X.] im Jahr 1995 abgeschlossener Kaufvertrag nicht durchgeführt worden war,beauftragte die Klägerin die [X.] zu 2, die auch als Maklerin tätig ist, mitder Beschaffung eines anderen [X.] -Mit Schreiben vom 20. August 1997 übermittelte die [X.] zu 1 [X.] der [X.]n zu 2 der Klägerin ein Angebot über das Objekt undteilte ihr mit, daß ein Mietinteressent vorhanden sei, der die Gewerbeeinheit zueinem Mietpreis von 25 DM/qm anmieten wolle.In der Folgezeit erhielt die Klägerin einen unter dem 19. [X.] unterzeichneten [X.], abgeschlossen zwischeneiner aus dem [X.]n zu 3 und einem Dritten bestehenden Objektgesell-schaft als Vermieter und dem Steuerberater [X.]als Mieter; danachsollte das Objekt auf zehn Jahre zu einem Nettomietzins von 3.300 [X.] vermietet gewesen sein. [X.], der mit dem [X.]n zu 3 in [X.] und geschäftlichem Kontakt stand, war zu der [X.] noch Mieter ineinem anderen Objekt des [X.]n zu 3. Dort war er mit der Bezahlung vonzwei Monatsmieten im Rückstand. Bereits 1996 war gegen ihn eine Haftandro-hung zur Erzwingung der Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung [X.].Mit notariell beurkundetem [X.] erwarb dieKlägerin von dem [X.]n zu 3 für 588.039,56 DM die Teileigentumseinheit.In Abschnitt IV Nr. 6 heißt es unter der Überschrift "[X.] besteht ein Mietverhältnis.Das bestehende Mietverhältnis wird vom Erwerber übernommen.Der Inhalt des Vertrages ist dem Erwerber bekannt.Der Veräußerer sichert zu, daß- zur [X.] keine Mietrückstände bestehen,- 4 -- keine Mietstreitigkeiten außergerichtlich oder gerichtlich geführtwerden."[X.] bezog die von der Klägerin erworbene Gewerbeeinheit [X.] zahlte auch keine Miete.Die Klägerin behauptet, der [X.] zu 3 habe die finanzielle und per-sönliche Situation [X.] gekannt; sie meint, er habe sie auf Zweifel andessen Bonität hinweisen müssen. Auch habe der [X.] zu 3 in dem Kauf-vertrag zu Unrecht das Bestehen eines Mietverhältnisses und das Fehlen [X.] hinsichtlich des anderen Objekts und der Mietkaution versi-chert. Weiter behauptet die Klägerin, die [X.] zu 1 habe die fehlendeZahlungsfähigkeit [X.] gekannt. Nach ihrer Auffassung muß sich die [X.] zu 2 diese Kenntnis zurechnen lassen. Auch seien die [X.]n zu 1und zu 2 verpflichtet gewesen, die Bonität [X.] zu prüfen oder auf dieunterlassene Prüfung hinzuweisen.Die Klägerin hat von den [X.]n die Zahlung von Mietausfall in [X.] 58.335,25 DM nebst Zinsen verlangt; weiter hat sie die Feststellung [X.], daß die [X.]n ihr zur Erstattung der künftig fällig werdenden Mietzin-sen verpflichtet sind. Hilfsweise hat die Klägerin die Verurteilung der [X.]nzur Zahlung von 588.039,56 DM Zug um Zug gegen Übertragung des [X.] auf die [X.]n als Gesamtberechtigte und die Feststellung [X.], daß die [X.]n verpflichtet sind, sie von sämtlichen Ansprüchen der[X.]n zu 1 freizustellen, die über den [X.], und daß sie auch verpflichtet sind, ihr die bereits an die [X.]zu 1 erbrachten Darlehensrückzahlungen zu [X.] 5 -Das [X.] hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin,mit der sie ihre Haupt- und Hilfsanträge weiter verfolgt hat, ist erfolglos geblie-ben.Mit ihrer Revision, deren Zurückweisung die [X.]n beantragen, [X.] die Klägerin weiterhin die Durchsetzung der Klage.Entscheidungsgründe:I.Nach Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Anspruch der Klä-gerin gegen den [X.]n zu 3 aus § 463 S. 1 BGB a.F., weil er das [X.] oder einen [X.] nicht zugesichert habe. Auch [X.] [X.] zu 3 nicht aus § 463 S. 2 BGB a.F., weil die Klägerin kein arglisti-ges Verhalten bewiesen habe. Ebenso scheide ein Anspruch gegen den [X.]n zu 3 aus c.i.c. aus. Mangels Vorsatzes bestehe auch kein Anspruchgegen ihn aus § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 263 StGB. Die [X.]zu 2 hafte mangels einer Pflichtverletzung nicht; die Zurechnung des Wissensvon Mitarbeitern der [X.]n zu 1 sei nicht geboten. Schließlich besteheauch kein Anspruch gegen die [X.] zu 1; sie habe keine Maklerleistungenerbracht und keine Pflichten aus dem [X.] verletzt.Das hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punktenstand.- 6 -- 7 -II.1. Zu Unrecht versagt das Berufungsgericht der Klägerin einen Scha-denersatzanspruch gegen den [X.]n zu 3.a) Allerdings rügt die Revision ohne Erfolg, daß das [X.] Anspruch aus § 463 S. 1 BGB a.F. wegen Fehlens einer zugesichertenEigenschaft verneint. Zutreffend geht es nämlich davon aus, daß nur die in ei-nem Kaufvertrag enthaltenen und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinba-rungen gemachten Angaben über tatsächlich erzielte Mieterträge als Zusiche-rung einer Eigenschaft zu verstehen sind, wenn der Käufer nicht aufgrund [X.] Umstände andere Vorstellungen über den Wert des Kaufgrundstückshegt, als sie nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zu-gesicherten [X.] verbunden sind (Senat, [X.]. v. 30. März 2001,V [X.], [X.], 1155, 1156 f m.w.N.). Im vorliegenden Fall fehlt esbereits an einer Aufnahme der ab Fertigstellung des Objekts zu erzielendenMieterträge in den Kaufvertrag. Es sind weder konkrete Mieteinnahmen in [X.] selbst genannt noch durch Verweis auf das [X.] [X.]n zu 1 oder den der Klägerin vor Vertragsschluß übergebenenMietvertrag einbezogen. Danach fehlt die Angabe eines bestimmten [X.], der Gegenstand einer Zusicherung sein könnte.b) Fehlerfrei verneint das Berufungsgericht auch einen Anspruch derKlägerin aus § 463 Satz 2 BGB a.F. wegen arglistigen Verschweigens einesFehlers. Ob ein errichtetes Gewerbeobjekt bereits vermietet ist, kann zwar Ge-genstand einer Beschaffenheitsangabe i.S.d. § 459 Abs. 1 BGB a.F. sein. [X.] hat sich jedoch nicht davon überzeugen können, daß der Be-- 8 -klagte zu 3 die Vermietung in arglistiger Absicht vorgespiegelt hat. Diese tat-richterliche Würdigung ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Die hierge-gen erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und für nicht durch-greifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird abgesehen (§ 565aZPO a.[X.]) Zu Unrecht verneint das Berufungsgericht jedoch eine Haftung des[X.]n zu 3 aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertrag-sabschluß (culpa in contrahendo) wegen unterlassener Aufklärung über Zweifelan der Bonität des [X.] ist dem Berufungsgericht im Ansatz darin zu folgen, daß [X.] einer Gewerbeeinheit grundsätzlich nicht verpflichtet ist, dem [X.] Angaben zu etwaigen negativen persönlichen und wirtschaftlichenVerhältnissen des Mieters des Objekts zu machen. Aus den konkreten Um-ständen des Einzelfalls kann sich jedoch auch etwas anderes ergeben. So ver-hält es sich hier. Die Tatsache, daß der [X.] zu 3 der Klägerin unter Be-zugnahme auf den Inhalt des ihr vorher zugeleiteten Mietvertrags mit demZeugen [X.]in dem Kaufvertrag versichert hat, daß "zur [X.] keineMietrückstände bestehen (und) keine Mietstreitigkeiten außergerichtlich odergerichtlich geführt werden", war irreführend und geeignet, bei der Klägerin denfalschen Eindruck zu erwecken, als sei die Immobilie an jemanden vermietet,dessen Bonität bei Vertragsabschluß außer Zweifel stehe. Der [X.] zu [X.] daher der Klägerin nicht die ihm bekannten Umstände verschweigen, dieeinem solchen Eindruck entgegenstanden, die also Zweifel daran [X.] konnten, ob der Zeuge B. den Mietvertrag auch werde [X.] 9 -Nach den von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen wurdeder Zeuge [X.] wegen Alkoholkrankheit seit Ende 1996 fast durchge-hend in verschiedenen Krankenanstalten behandelt. Die Krankheit war [X.] des Mietvertrags offen ausgebrochen, so daß er seine Praxis [X.] vom Krankenzimmer aus leiten und sein altes Büro am [X.] aufgeben mußte, weil es infolge des [X.] zu teuer wur-de. Ob der [X.] zu 3 von alledem Kenntnis besaß oder nicht, stellt [X.] nicht fest, sondern läßt es offen, weil es diese Kenntnis fürnicht entscheidend hält. Das greift die Revision zu Recht an. Denn wenn er dievon der Klägerin behauptete Kenntnis hatte, hätte der [X.] zu 3 ihr die ge-samten Umstände mitteilen müssen, weil sich daraus unschwer das Risiko er-gab, daß der Zeuge [X.] den Mietvertrag nicht werde erfüllen können.Zumindest hätte der [X.] zu 3 es fahrlässig unterlassen, die Klägerin voreinem von ihm hervorgerufenen Irrtum über die Bonität des Zeugen als Mieterzu bewahren.2. Zu Unrecht versagt das Berufungsgericht der Klägerin einen Scha-denersatzanspruch gegen die [X.] zu 2. Sie hat nämlich ihr obliegendeAufklärungspflichten aus dem Maklervertrag verletzt (pFV.).a) Ohne Erfolg bleibt die von dem Prozeßbevollmächtigten der [X.] zu 2 in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erhobene Rüge, [X.] des Berufungsgerichts, die [X.] zu 2 habe den von dem [X.]n zu 3 abgeschlossenen Mietvertrag an die Klägerin weitergegeben, [X.] nicht dem Sachvortrag der Klägerin und sei jedenfalls von den [X.]n zu 1 und zu 2 bestritten worden. Diese tatsächliche Feststellung hat- 10 -das Berufungsgericht in zulässiger Weise in den Entscheidungsgründen seines[X.]eils mit tatbestandlicher Wirkung (§ 314 ZPO) getroffen (vgl. Senat, [X.]Z119, 300, 301). Das gilt selbst dann, wenn zwischen dem Inhalt der vorberei-tenden Schriftsätze und der Wiedergabe des [X.] in dem [X.] [X.]eil ein Widerspruch bestünde; denn in einem solchen Fall sinddie Ausführungen in dem [X.]eil maßgeblich (vgl. [X.], 335, 339). DieBeweiskraft des Tatbestands könnte nur dann entfallen, wenn er in sich wider-sprüchlich wäre ([X.]Z aaO). Das ist hier jedoch nicht der Fall. Zwar hat [X.] in dem Tatbestand seiner Entscheidung wegen weiterer [X.] des Sach- und Streitstands umfassend auf die zwischen den [X.] der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze verwiesen. Aber aus diesenSchriftsätzen ergibt sich nichts, was der gerügten Feststellung entgegensteht.Vielmehr hat die Klägerin auf Seite 6 ihres Schriftsatzes vom 6. Juni 2000 vor-getragen, daß der - für die [X.] zu 2 handelnde - Zeuge [X.][X.] vom 19. September 1997 den von dem Zeugen [X.] unter-zeichneten Mietvertrag an die Klägerin übersandt hat. Das haben die [X.] zu 1 und zu 2 nicht bestritten. Somit ist die gerügte Feststellung für [X.] bindend (§ 561 Abs. 1 Satz 1 ZPO a.F.).b) Der Makler muß den Auftraggeber nicht nur über das aufklären, wasunerläßlich ist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, sondern auch über alledem Makler bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebersvon Bedeutung sein können; diese Erklärungen des Maklers müssen insge-samt so beschaffen sein, daß sie seinem Kunden keine unzutreffenden [X.] vermitteln ([X.], [X.]. v. 28. September 2000, [X.], [X.], 92 f). Davon geht auch das Berufungsgericht aus. Nicht zu folgen ist [X.] darin, daß die [X.] zu 2 keine Veranlassung gehabt habe, die Klä-- 11 -gerin darauf hinzuweisen, daß sie die Bonität des Mieters [X.] nicht ge-prüft habe. Wenn nämlich, was das Berufungsgericht unterstellt, die Klägeringegenüber der [X.]n zu 2 deutlich gemacht hatte, daß es ihr darauf an-kam, daß das anzukaufende Objekt gut vermietet sei, dann durfte die [X.]zu 2 sich nicht einfach mit der Weiterleitung des mit dem Zeugen [X.] abgeschlossenen Mietvertrags an die Klägerin begnügen, sondern mußte ent-weder prüfen, ob der Mietvertrag den von der Klägerin gestellten Anforderun-gen entsprach oder aber darauf hinweisen, daß sie diese Prüfung nicht vorge-nommen habe. Dies war umso notwendiger, als der Mitarbeiter [X.]der [X.]n zu 1 als Vertreterin der [X.]n zu 2 der Klägerin mit Schreiben vom20. August 1997 mitgeteilt hatte, die Immobilie weise eine "gesicherte Vermiet-barkeit an einen auserlesenen Interessentenkreis" auf. Auch soll [X.]dieKlägerin auf einen "etablierten Steuerberater" als Mietinteressenten hingewie-sen haben, der die [X.] von 25 DM bezahlen könne und wolle.Da [X.]insoweit für die [X.] zu 2 handelte, mußte die Klägerin den [X.] gewinnen, der in dem ihr übersandten Mietvertrag aufgeführte Mieter [X.] etablierte Steuerberater, der zu dem "erlesenen Interessentenkreis" [X.]. Die [X.] zu 2 hätte daher die Klägerin darüber aufklären müssen,daß sie hinsichtlich der Bonität des Mieters über keinerlei Informationen verfü-ge. Auf die Frage, ob die [X.] zu 2 sich das Wissen der Kreditabteilungder [X.]n zu 1 zurechnen lassen muß, kommt es danach nicht [X.] Zu Recht verneint das Berufungsgericht dagegen eine Haftung der[X.]n zu 1. Nach den getroffenen Feststellungen ist die [X.] zu [X.] selbst als Maklerin, sondern nur in Vertretung der als Maklerin aufgetre-tenen [X.]n zu 2 tätig geworden. Die hiergegen erhobenen Verfahrensrü-gen hat der Senat geprüft und für nicht durchgreifend erachtet. Von einer nähe-- 12 -ren Begründung wird abgesehen (§ 565a ZPO a.F.). Rechtsfehlerfrei [X.] Berufungsgericht auch eine Eigenhaftung der [X.]n zu 1 als Vertrete-rin der [X.]n zu 2. Die Voraussetzungen einer solchen Haftung ([X.]Z 88,67, 69; [X.], [X.]. v. 1. Juli 1991, [X.], ZIP 1991, 1140, 1142; [X.]Z126, 181, 189; [X.], [X.]. v. 13. Juni 2002, [X.], [X.], 34, 35) sindnicht erfüllt. Die hierzu getroffenen Feststellungen sind revisionsrechtlich [X.] Nach alledem hat das angefochtene [X.]eil im Kostenpunkt und inso-weit keinen Bestand, als es die Abweisung der gegen die [X.] zu 2 undgegen den [X.]n zu 3 gerichteten Klage bestätigt hat. Hinsichtlich des [X.]n zu 3 muß das Berufungsgericht aufklären, ob er die Einzelheiten [X.] des Zeugen [X.]und den darauf beruhenden Ge-schäftsverfall kannte. Hinsichtlich der Klage gegen die [X.] zu 2 ist aufzu-klären, ob die Klägerin die [X.] zu 2 ausdrücklich darauf hingewiesen hat,daß es ihr auf eine gute Vermietung des Objekts ankam.[X.]TropfKleinLemkeSchmidt-Räntsch