Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 22.10.2003, Az. XII ZR 119/02

[X.]DES VOLKESURTEIL[X.]ZR 119/02Verkündet am:22. Oktober 2003Küpferle,[X.]Geschäftsstellein dem [X.]2 -- 3 -Der XII. Zivilsenat des [X.]hat auf die mündliche [X.]22. Oktober 2003 durch die Richter Gerber, Sprick, die Richterin Weber-Monecke, den Richter [X.]und die Richterin [X.]Recht erkannt:Auf die Rechtsmittel der [X.]zu 1 werden das Urteil des2. Zivilsenats des [X.]in [X.]vom8. Mai 2002 aufgehoben, soweit es die Beklagte zu 1 betrifft, unddas Urteil des [X.]vom 15. August 2001 dahin ab-geändert, daß die Klage gegen die Beklagte zu 1 abgewiesenwird.Die Klägerin trägt die Kosten der Revision und die in den [X.]entstandenen ausscheidbaren außergerichtlichen Kostender [X.]zu 1. Die Beklagte zu 1 trägt keine Gerichtskosten.Die Klägerin trägt weiter die außergerichtlichen Kosten der Streit-helferinnen.Von Rechts wegenTatbestand:Die Klägerin verlangt wegen behaupteter [X.]aus einem "[X.]-Die Klägerin, ein Unternehmen der Fertighausbranche, schloß [X.]März 1993 mit der [X.]zu 2 im Rahmen der von dieser veranstaltetenGarten- und Fertighausausstellung in E. einen Nutzungsvertrag über [X.]auf dem Ausstellungsgelände. Vertragszweck war die [X.]Musterhauses neben verschiedenen Musterhäusern anderer Hersteller zuVerkaufszwecken. Die Beklagte zu 2 verpflichtete sich, die Ausstellung währendder fünfjährigen Mietvertragsdauer durchzuführen. Eigentümerin des [X.]war der Alleingesellschafter der [X.]zu 2, der [X.](nicht beigetretener Streitverkündeter).Im Zusammenhang mit einer Änderung des Ausstellungskonzepts über-eignete der [X.]das Ausstellungsgelände an die [X.]zu 1, die am 7. August 1996 als Eigentümerin im Grundbuch eingetra-gen wurde. Die Beklagte zu 2 teilte der Klägerin mit Schreiben vom 28. [X.]mit, daß das Vertragsverhältnis ab dem 1. Juli 1995 auf die Beklagte zu 1übergehe und Zahlungen künftig an diese erfolgen sollten. Unter [X.]Februar 1996 informierten die damaligen Prozeßbevollmächtigten der [X.]zu 1 als deren Vertreter und als Vertreter des [X.]dieKlägerin darüber, daß das Eigentum an der vermieteten Fläche vom FreistaatThüringen, für welchen die Beklagte zu 2 "quasi als Verwalter" die Verträge [X.]habe, auf die Beklagte zu 1 übergegangen sei. Gleichzeitig wurdeder Nutzungsvertrag vom 18. März 1993 fristgemäß zum Ende der fünfjährigenVertragslaufzeit gekündigt. Mit Schreiben vom 29. April 1996 beanstandete dieKlägerin gegenüber der [X.]zu 2 die nicht ordnungsgemäße [X.]der Ausstellung und drohte eine Mietzinsminderung an.Seit Juni 1996 hat die Klägerin die Miete u.a. wegen angeblicher Beein-trächtigung der Ausstellung durch Verringerung der Anzahl der [X.]und behindernder Baumaßnahmen auf Null gemindert.- 5 -Mit der Klage verlangt die Klägerin von der [X.]zu 1 gemäߧ§ 538, 537 [X.]aus dem nach ihrer Ansicht gemäß § 571 BGB a.F. aufdiese übergegangenen Vertrag Schadensersatz, weil die Beklagte zu 1 und dievon ihr beauftragten Baufirmen die im Vertrag zugesicherte Durchführung einerMusterhausausstellung geradezu vereitelt hätten. Sie nimmt die Beklagte zu [X.]§ 571 Abs. 2 Satz 1 BGB gleich einer Bürgin, die auf den Einwand [X.]verzichtet hat, in Anspruch.Das [X.]hat mit Grundurteil vom 15. August 2001 die Beklagtezu 1 dem Grunde nach zum Schadensersatz verurteilt und die Klage gegen [X.]zu 2 abgewiesen. Auf die Berufungen der Klägerin und der [X.]hat das [X.]das Urteil des [X.]nebst dem zugrun-deliegenden Verfahren aufgehoben und die Sache an das [X.]zurück-verwiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte zu 1 ihren [X.]auf Abweisung der gegen sie gerichteten Klage weiter.Entscheidungsgründe:Die Revision der [X.]zu 1 hat Erfolg, da ein Schadensersatzan-spruch der Klägerin gegen die Beklagte zu 1 weder aus [X.]aus gesetzlichem Übergang der Rechte und Pflichten aus dem [X.]begründet ist.1. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Das landgerichtliche Verfahrenleide an einem wesentlichen Mangel. Das [X.]habe eine Haftung der[X.]zu 1 aus § 538 BGB a.F. angenommen, ohne Beweis über das [X.]der streitigen Mängel zu erheben. Es stehe deshalb nicht mit der für den- 6 -Erlaß eines Grundurteils erforderlichen Wahrscheinlichkeit fest, daß der Klag-anspruch gegen die Beklagte zu 1 in irgendeiner Höhe bestehe. Ein [X.]sei dem Grunde nach nicht - wie vom [X.]angenommen - ausrechtsgeschäftlicher Vertragsübernahme durch die Beklagte zu 1 begründet.Eine konkludente Zustimmung der Klägerin zur Vertragsübernahme sei nichterfolgt. Die Klägerin habe ausdrücklich erklärt, daß sie einer Vertragsübernah-me durch die Beklagte zu 1 nicht zustimme. Deshalb könne auch die [X.]an die Beklagte zu 1 nicht als stillschweigende Genehmigungdes Vertragsübergangs gewertet werden.Die Beklagte zu 1 hafte jedoch ab dem Zeitpunkt ihrer Eintragung als Ei-gentümerin im Grundbuch, da sie in entsprechender Anwendung von § 571Abs. 1 BGB a.F. kraft Gesetzes an die Stelle der Vermieterin getreten sei. [X.]die Anwendbarkeit von § 571 BGB a.F. geforderten Identität von [X.]veräußerndem Grundstückseigentümer stehe es gleich, wenn nicht [X.]selbst, sondern - wie hier - mit seiner Zustimmung seinVerwalter in eigenem Namen den Vertrag geschlossen habe. Dies folge ausdem Zweck dieser Regelung. Daß grundsätzlich Identität von [X.]und Vermieter erforderlich sei, diene in erster Linie dem Schutz [X.]vor einer Haftung gleich einem Bürgen für Verpflichtungen, die ernicht selbst eingegangen sei (§ 571 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F.). Diese Schutzbe-dürftigkeit des veräußernden Grundstückseigentümers bestehe nicht, wenn ermit dem Abschluß des [X.]einverstanden gewesen sei. Der Anwend-barkeit von § 571 BGB a.F. stehe auch nicht das Vorliegen eines gemischtenVertrages entgegen. Denn die mietvertraglichen Elemente seien nicht von un-tergeordneter Bedeutung.2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.- 7 -a) Allerdings ist die Annahme des Berufungsgerichts, eine rechtsge-schäftliche Vertragsübernahme durch die Beklagte zu 1 sei nicht erfolgt, revisi-onsrechtlich nicht zu beanstanden. Die von der Revision als ihr günstig hinge-nommene Auslegung des Verhaltens der [X.]zu 1 verstößt weder gegengesetzliche Auslegungsregeln noch gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze.Soweit die Revisionserwiderung in diesem Zusammenhang eine Verfahrensrü-ge erhoben hat, hat der Senat diese geprüft und für nicht durchgreifend erachtet(§ 565 a ZPO a.F.).b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Beklagte zu [X.]nicht kraft Gesetzes nach § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB) in die Rechte [X.]des zwischen der Klägerin und der [X.]zu 2 abgeschlossenenVertrages vom 18. März 1993 eingetreten, auf deren angebliche Verletzung dieKlägerin ihre Schadensersatzansprüche stützt.§ 571 BGB a.F. setzt voraus, daß das vermietete Grundstück durch [X.]veräußert wird. Wie das Berufungsgericht im Ansatz richtig sieht, ist§ 571 BGB a.F. deshalb grundsätzlich nur bei Identität zwischen Vermieter undveräußerndem Eigentümer anwendbar ([X.]Urteil vom 3. Juli 1974 - [X.]- NJW 1974, 1551; Staudinger/[X.]Neubearbeitung 2003 § 566Rdn. 23; MünchKomm/[X.]3. Aufl. § 571 Rdn. 10; Heile in Bub/[X.]der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. [X.]II Rdn. 861;Wolf/Eckert/[X.]Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts8. Aufl. Rdn. 1376 f.; [X.]Mietrecht 8. Aufl. § 566 Rdn. 40).Diese Voraussetzung liegt hier nicht vor. Die Beklagte zu 2 war Vermie-terin. Eigentümerin des Grundstücks war der Freistaat Thüringen.§ 571 BGB a.F. ist auch nicht entsprechend [X.]8 -Ob der Eigentümer - der [X.]- mit der Vermietung durchdie Beklagte zu 2 an die Klägerin einverstanden war, ist in diesem Zusammen-hang ohne Bedeutung. Ein solches Einverständnis des Eigentümers mit derVermietung, das bei jeder erlaubten Untervermietung vorliegt, ist nicht der Iden-tität zwischen Eigentümer und Vermieter gleichzusetzen. Ebensowenig recht-fertigt der Umstand, daß der [X.]Alleingesellschafter der [X.]zu 2 war, die analoge Anwendung des § 571 BGB a.F.. Bei der [X.]zu 2 handelt es sich um eine GmbH, also um eine juristische Person [X.]Rechtspersönlichkeit. Durch den von ihr abgeschlossenen Mietvertragmit der Klägerin sind keine vertraglichen Beziehungen zwischen der [X.]dem [X.]entstanden. Wer Gesellschafter der vermietetenGmbH ist, ist für die Anwendbarkeit des § 571 BGB a.F. ohne Bedeutung.Zu Unrecht beruft sich das Berufungsgericht für seine Ansicht, § 571[X.]sei im vorliegenden Fall zumindest analog anwendbar, auf eine Ent-scheidung des [X.](Beschluß vom 27. November 1995- 1 BvR 1063/95 - ZMR 1996, 120 f.). Es kann dahingestellt bleiben, ob das Be-rufungsgericht dieser Entscheidung zu Recht entnimmt, § 571 BGB a.F. könneanalog anwendbar sein, wenn ein zum Abschluß von Mietverträgen [X.]Hausverwalter einen Mietvertrag im eigenen Namen - nicht im [X.]- abgeschlossen und der Eigentümer das Hausgrundstückanschließend veräußert habe (vgl. OLG Celle, ZMR 2000, 284; Heile inBub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. II Rdn. 861;Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts,8. Aufl. Rdn. 1377). Im vom [X.]entschiedenen Fall hattezwar ein vom Eigentümer zum Abschluß von Mietverträgen bevollmächtigterHausverwalter den Mietvertrag im eigenen Namen abgeschlossen. Im übrigenunterschied sich seine Tätigkeit aber nicht von der Tätigkeit eines Hausverwal-ters, der den Mietvertrag im Namen des von ihm vertretenen [X.]9 -gentümers abgeschlossen hat. Er hatte über die Verwaltertätigkeit hinaus keineigenes Interesse an dem Zustandekommen und der Durchführung des Miet-vertrages. In einem solchen Fall mag es gerechtfertigt sein, den [X.]mit § 571 BGB a.F. so zu behandeln, als hätte der [X.]vermietet.Der vorliegende Fall liegt grundlegend anders. Geschäftszweck der [X.]zu 2 war die Veranstaltung von Ausstellungen. Den Vertrag mit der Klä-gerin hat sie zur Erfüllung dieses ihres Geschäftszwecks abgeschlossen. [X.]an dem Mietvertrag ging deshalb über die Beteiligung eines reinenVerwalters hinaus. Auch wenn keine Feststellungen dazu getroffen sind, [X.]sie ihre Befugnis herleiten konnte, den Mietvertrag über ein ihr nicht gehö-rendes Grundstück abzuschließen, entspricht ihre Position der eines Unterver-mieters. Daß sie sich nach Abschluß des Vertrages ohne nähere [X.]Verwalterin für den [X.]bezeichnet hat, rechtfertigt keineandere Beurteilung.c) Da die (auch analoge) Anwendung des § 571 BGB a.F. schon an derfehlenden Identität von Eigentümer und Vermieter scheitert, kann offen bleiben,ob diese mietrechtliche Vorschrift auch deshalb nicht anwendbar wäre, weil es- 10 -sich bei dem Nutzungsvertrag nicht um einen reinen Mietvertrag handelt, [X.]um einen auch andere Elemente enthaltenden gemischten Vertrag.GerberSprickWeber-MoneckeFuchsVézina