LG Frankfurt a.M., Urteil vom 02.03.2023, Az. 2-17 O 64/22

[X.] ist zulässig.

Das [X.] ist örtlich nach § 12, 13 ZPO und sachlich nach § 281 Abs. 2 S. 4 ZPO zuständig.

[X.] ist jedoch nicht begründet.

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Zahlung von 4.998,75 Euro gegen die [X.]eklagten nicht zu.

A)

Ansprüche der Klägerin auf Zahlung des begehrten [X.]etrages stehen ihr gegen die [X.]eklagte zu 1) nicht zu.

Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus § 652 Abs. 1 S. 1 [X.]G[X.] i.V.m. der zwischen den [X.]en getroffenen Provisionsvereinbarung („[X.]“).

Denn der zwischen den [X.]en geschlossene Maklervertrag ist nach §§ 656c Abs. 1 S. 2, Abs. 2, 134 [X.]G[X.] unwirksam ([X.]); jedenfalls jedoch hat die Klägerin einen bestehenden Lohnanspruch nach § 654 [X.]G[X.] verwirkt (I[X.]).

[X.]

Nach § 656c Abs. 1 S. 2 [X.]G[X.] kann sich ein Makler, der für beide [X.]en eines Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus tätig wird, von der einen [X.] keinen Maklerlohn versprechen lassen, wenn er mit der anderen [X.] des Vertrages vereinbart, für diese unentgeltlich tätig zu werden. Ein hiervon abweichender Maklervertrag ist unwirksam, § 656c Abs. 2 S. 1 [X.]G[X.].

Die Vorschrift ist sowohl zeitlich als auch sachlich und persönlich anwendbar.

1.

Die Norm ist zeitlich anwendbar. Denn der zweite Maklervertrag wurde erst im Frühjahr 2021 geschlossen.

Nach Art. 229 § 53 EG[X.]G[X.] (Übergangsvorschrift zum Gesetz über die Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser) sind auf „Rechtsverhältnisse“, die vor dem 23.12.2020 entstanden sind, die Vorschriften des [X.]ürgerlichen Gesetzbuches in der bis zu diesem Tage geltenden Fassung weiter anzuwenden.

Eine ausdrückliche Regelung dahingehend, ob bereits der Abschluss des ersten Maklervertrages vor dem Stichtag ausreichend für die Anwendung des alten Rechts ist oder aber ob für die Anwendung des neuen Rechts ausreichend ist, dass zumindest ein Vertrag nach dem Stichtag abgeschlossen wurde, findet sich in den [X.] nicht.

Dass es auf den Zeitpunkt des Abschlusses des [X.] ankommen muss, ergibt sich indes bereits daraus, dass die zwischen den [X.]eteiligten geschlossenen Verträge streng zu trennen sind. Die den sachlichen Anwendungsbereich der Norm überhaupt erst eröffnende dreipolige Konstellation ergibt sich nämlich erst mit dem Abschluss des [X.]. Ein „Rechtsverhältnis“ i.S.d. Art. 229 § 53 EG[X.]G[X.] liegt daher erst mit dem Abschluss des [X.] vor, so dass es nicht vor dem Stichtag entstanden sein kann, wenn ein es begründender Vertragsteil zeitlich danach konstituiert wurde.

Dem entspricht es, dass der Gesetzgeber bewusst eine halbjährige Übergangsfrist geschaffen hat, um insbesondere Maklern die Möglichkeit zu geben, ihre Geschäftspraktiken der neuen Rechtslage anzupassen ([X.]T-Drs. 19/15827, [X.] – „Zu Artikel 4 (Inkrafttreten)“; vgl. auch [X.], Urteil vom 07.07.2022, [X.]. [X.], Rn. 33 nach [X.] = [X.] RS 2022, 8868).

2.

Die Norm ist persönlich anwendbar.

Nach § 656b [X.]G[X.] findet § 656c [X.]G[X.] nur dann Anwendung, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Zwischen den [X.]en ist unstreitig, dass es sich bei den [X.]eklagten um Verbraucher handelt.

3.

Die Norm ist auch sachlich anwendbar.

Zunächst ist die [X.] der Klägerin zwanglos zu bejahen. Sie ist sowohl für die [X.] als auch für die Käuferseite als Maklerin tätig geworden. Ebenfalls nicht im Streit steht zwischen den [X.]en der Umstand, dass die Klägerin mit den Verkäufern der Immobilie die Unentgeltlichkeit ihrer Tätigkeit vereinbart hat.

Der Kaufvertrag wurde auch „über ein Einfamilienhaus“ i.S.d. § 656c Abs. 1 S. 1 [X.]G[X.] geschlossen.

Dabei ist zunächst klarzustellen, dass der Kaufvertrag freilich nicht über das Haus, sondern über das bebaute Grundstück geschlossen wird, der Vertrag gleichwohl ganz offensichtlich nach der gesetzgeberischen Intention von der Vorschrift erfasst werden soll.

Unter einem Einfamilienhaus ist nach Auffassung des Gesetzgebers ein Gebäude, „das in erster Linie zu Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient“ zu verstehen ([X.]T-Drucks. 19/15827, 18). [X.] ist jedoch eine weitere Wohnung von untergeordneter [X.]edeutung (zum [X.]eispiel eine Einliegerwohnung). Auf die rechtliche Ausgestaltung kommt es nicht an (a.a.[X.]).

[X.]ei der streitgegenständlichen Immobilie handelte es sich zum Zeitpunkt sowohl des Abschlusses der Maklerverträge, als auch bei Abschluss des Hauptvertrages objektiv nicht um ein Einfamilienhaus in diesem Sinne, da das Haus in drei eigenständige Wohnungen aufgeteilt war.

Hierauf kommt es jedoch nicht an. Denn maßgeblich für die Einordnung als Einfamilienhaus ist der von dem Käufer verfolgte und offengelegte Erwerbszweck [X.] in NJW 2020, 3553 Rn. 6; [X.] in [X.], 289; anders [X.] in [X.], 905).

Die §§ 656a ff. [X.]G[X.] enthalten keine Regelungen darüber, ob auf den Erwerbszweck oder aber den Ist-Zustand der zu erwerbenden Immobilie abzustellen ist. Der Gesetzeber hat die Auslegung bewusst der Rechtsprechung überlassen ([X.]T-Drs. 19/15827 S. 25 ff.)

Zur Überzeugung der Kammer macht das Ziel des Gesetzes ein Abstellen auf den Erwerbszweck notwendig.

Aus den Gesetzgebungsunterlagen ergibt sich eindeutig, dass der Gesetzgeber sowohl in der Identifizierung des Problems, als auch in der durch die Reform verwirklichten Lösungsidee durchgehend auf den Erwerbszweck abstellt. Die Erwägungen sind geprägt von dem Gedanken, dass schutzbedürftige Käufer von hohen Erwerbsnebenkosten entlastet werden sollen ([X.]T-Drs. 19/15827 S.11). Als schutzbedürftig werden Käufer herausgestellt, die eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus erwerben. Eine solche Eigentumsbildung wird insbesondere für Familien mit Kindern als wichtig angesehen.

Hieraus folgt, dass diejenigen Käufer schutzbedürftig sind, die sich ein Eigenheim schaffen wollen. Denn auch die von dem Gesetzeber festgestellte Zwangslage knüpft an die Situation der Käufer, aus der sich der Erwerbszweck ableitet, nicht aber an den Ist-Zustand des ins Auge gefassten Objekts an.

Für die Schutzbedürftigkeit der Käufer kann es dann aber nicht darauf ankommen, ob der dringend benötigte Wohnraum in einem Einfamilienhaus erst durch einen Umbau der Immobilie in der beabsichtigten Gestalt hergestellt werden muss oder sich die Immobilie bereits in einem derartigen Zustand befindet.

Dem entspricht es, dass der Gesetzeber von einer vergleichbaren Zwangslage nicht ausgeht, wenn eine Gewerbeimmobilie oder ein an eine Vielzahl von [X.]en vermietetes Wohnhaus Gegenstand des Kaufvertrages ist ([X.]T-Drs. 19/15827 S. 18). Derartige Immobilien werden gerade regelmäßig zu gewerblichen Zwecken erworben.

Für ein Abstellen auf den Erwerbszweck spricht überdies, dass der Gesetzeber die Erweiterung der Handlungsoptionen am Markt für Familien mit Kindern intendierte ([X.]T-Drs. 19/15827 S. 11, Ziff. 2 Abs. 3). Diesem Ziel wird man nur dann vollständig zum Durchbruch verhelfen können, wenn man die Marktoptionen nicht wiederum dahingehend einschränkt, dass nur bereits als Einfamilienhäuser bestehende Objekte für Käufer in [X.]etracht kommen, die sich nicht dem Schutz des § 656c [X.]G[X.] benehmen wollen.

Letztlich bringt der Gesetzgeber durch die – von der sachenrechtlichen [X.]eurteilung abweichende – [X.]ezugnahme auf Kaufverträge über Einfamilienhäuser, ein auf die Nutzung fokussiertes Verständnis der Immobilie zum Ausdruck („dient“). Dann aber kann es nur auf die Nutzung des Erwerbers ankommen.

b.

Anders als die Klägerseite meint, ist dieses Ergebnis auch nicht mit unüberwindbaren praktischen Schwierigkeiten verbunden, da hiermit ein für den Makler nicht kontrollierbares subjektives Element der Käuferseite über seinen Lohnanspruch entscheide.

In der beschriebenen Konstellation muss es vielmehr maßgeblich auf die bei Vertragsschluss offengelegte Kaufintention des Käufers ankommen (so auch [X.]/[X.] (2021) [X.]G[X.] § 656a, Rn. 4). Dabei fällt es dem Makler zu, sich über die Kaufintention Klarheit zu verschaffen.

Es ist die Obliegenheit des Maklers, Sorge dafür zu tragen, dass er im Falle einer [X.] einen wirksamen Maklervertrag abschließt. Hat er – wie hier – bereits einen Vertrag mit der Verkäuferseite abgeschlossen, weiß er allein um die konkreten Umstände dieses Vertrages und des sich anbahnenden [X.]. Es liegt daher auch in seiner Verantwortung, einen potentiellen Käufer im Rahmen vorvertraglicher Sondierungen dahingehend zu befragen, welchen Erwerbszweck dieser verfolgt. An einer dahingehenden Äußerung wird sich der Käufer festhalten lassen müssen. Der Makler ist vor dem Hintergrund des Ergebnisses frei, von der weiteren Vertragsanbahnung Abstand zu nehmen oder etwa auch für diesen Fall vertragliche Regelungen mit dem Verkäufer zu treffen. Für die Absicherung eben dieser Konstellationen hat der Gesetzgeber eine Übergangszeit vorgesehen (s.o.).

c.

Die [X.]eklagten haben den von ihnen verfolgten Erwerbszweck hinreichend offengelegt.

Hierzu haben sie bereits bei der ersten Kontaktaufnahme angegeben, dass sie das Objekt „zur Selbstnutzung“ erwerben möchten. Das ergibt sich bereits unzweifelhaft aus dem von der [X.]eklagtenseite vorgelegten Ausdruck ([X.]l. 51 d.A.).

Diese Aussage kann vor dem Hintergrund, dass die Immobilie in dem Exposé als geeignet „für eine Großfamilie zur Selbstnutzung“ beschrieben wurde, nicht anders verstanden werden, als dass die [X.]eklagten das gesamte Objekt zur Selbstnutzung erwerben wollten, womit die Wandlung in ein Einfamilienhaus regelmäßig einhergeht. Zwischen den [X.]en steht auch außer Streit, dass es sich um drei eher kleine Wohnungen handelte. Dass die einzelnen Wohnungen für eine Großfamilie in [X.]etracht kamen, ist fernliegend. Nach dem Vortrag der Klägerin sollten die Mietverträge über die Wohnungen überdies gerade deshalb gekündigt werden, um den Käufern freie Arbeiten an der Immobilie zu ermöglichen.

Ihre Absicht haben die [X.]eklagten im weiteren Schriftverkehr kontinuierlich und unmissverständlich bestätigt und vertieft. Dies ergibt sich aus den weiteren vorgelegten Schriftstücken ([X.]l. 52, 54 d.A.) ebenfalls unzweifelhaft. Von einem geheimein Vorbehalt der [X.]eklagten kann daher keine Rede sein. Die Klägerin kann sich auch nicht darauf zurückziehen, dass ihr dieser Umstand bei Vertragsschluss nicht klar gewesen sei, denn sie hätte im Zweifelsfalle auf eine Klärung hinwirken müssen (s.o.).

I[X.]

Ohne dass es hiernach noch darauf ankäme, hätte die Klägerin einen bestehenden Lohnanspruch nach § 654 [X.]G[X.] verwirkt.

Die Verwirkung des [X.] nach § 654 [X.]G[X.] kommt auch in den Fällen des § 656c [X.]G[X.] weiterhin in [X.]etracht, § 656c Abs. 2 S. 2 [X.]G[X.].

Nach § 654 [X.]G[X.] wird ein Makler seines Provisionsanspruches verlustig, wenn er sich seiner durch Verletzung einer Treupflicht als unwürdig erwiesen hat (vgl. [X.]GH, [X.]eschluss vom 22. 10. 2009 - V Z[X.] 77/09).

Auch wenn die [X.] bei Immobiliengeschäften nach dem Inhalt des Vertrages generell zulässig ist, wenn der Makler für die Verkäuferseite als Vermittlungs- und für die Käuferseite als Nachweismakler tätig wird, obliegen ihm besondere und strikte [X.].

Der Makler ist zunächst zur [X.] seiner doppelten [X.]indung verpflichtet ([X.]GH, Urteil vom 8. 6. 2000 - [X.]). Der Doppelmakler ist weiter zu strikter Unparteilichkeit verpflichtet, er hat beiden Seiten in gleicher Weise fair zu dienen. [X.]ei Pflichtenkollisionen geht die Aufklärungspflicht gegenüber der einen Seite der Verschwiegenheitspflicht gegenüber der anderen vor ([X.]/[X.] (2021) [X.]G[X.] § 654, Rn. 8). Er darf also bei einem [X.] nicht einen Auftraggeber dadurch bevorzugen, dass er etwa den Vorteil des anderen "schlecht" oder "gewissenlos" wahrnimmt oder gar Mittel anwendet, die gegen die guten Sitten verstoßen ([X.], Urteil vom 8. Oktober 1999 – 7 U 68/98 –, Rn. 4, juris).

Nach diesen Maßstäben hat die Klägerin gegen die ihr obliegenden [X.] verstoßen.

Die Klägerin hat durch die Ankündigung der Aufnahme von Verhandlungen mit anderen Interessenten unter der Ankündigung eines dortigen Vertragsabschlusses dahingehend Druck auf die Käuferseite ausgeübt, von den weiteren Preisverhandlungen Abstand zu nehmen und schnell zu einem Vertragsschluss zu kommen. Den [X.]eklagten wurde durch diese Information der Eindruck einer deutlich schlechteren Verhandlungsposition vermittelt, als dies tatsächlich der Fall war. Das Verhalten stellt sich als besonders treuwidriges dar, denn - anders als die [X.]eklagten – wusste die Klägerin, dass anderen Interessenten zu diesem Zeitpunkt bereits eine Absage erteilt worden war und die Herbeiführung eines Vertragsabschlusses dort gerade nicht mehr ohne weiteres möglich war. Über diesen Umstand hätte die Klägerin als ehrliche Maklerin indes informieren; jedenfalls jedoch von der Weitergabe einer solchen falschen Information absehen müssen.

Sie hat damit gegen die Pflichten eines Doppelmaklers zu strikter Neutralität in so schwerwiegendem Maße verstoßen, dass es gerechtfertigt ist, in entsprechender Anwendung des § 654 [X.]G[X.] den Anspruch auf Zahlung einer Provision abzuerkennen.

[X.])

Ansprüche gegen den [X.]eklagten zu 2) bestehen ebenfalls nicht.

Die Klägerin hat mit dem [X.]eklagten zu 2) keinen Vertrag geschlossen. Der Vertrag wurde lediglich von der [X.]eklagten zu 1) ausgefüllt und unterschrieben. Ein konkludenter Vertragsschluss scheitert bereits an dem [X.] nach § 656a [X.]G[X.].

Auch eine Mitverpflichtung nach § 1357 Abs. 1 S.1 [X.]G[X.] kommt nicht in [X.]etracht. Es handelt sich bereits nicht um ein Geschäft zur Deckung des Lebensbedarfes der Familie.

Dass der Provisionsanspruch auch beim Erwerb des Kaufgegenstandes durch den Ehepartner anfällt, begründet für diesen freilich ebenfalls keine eigene Verbindlichkeit.

[X.].

Die Widerklage ist demgegenüber zulässig und weitgehend begründet.

Die Widerklage ist zulässig. Der geltend gemachte Anspruch steht mit dem mit der Klage verfolgen Anspruch in unmittelbarem Zusammenhang.

Die Widerklage ist auch überwiegend begründet.

Die [X.]eklagte zu 1) hat einen Anspruch auf Rückzahlung der von ihr geleisteten 29.660,00 Euro aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 [X.]G[X.].

Die Leistung dieses [X.]etrages erfolgte an die Klägerin ohne rechtlichen Grund, denn der Maklervertrag war tatsächlich unwirksam. Hiervon haben die [X.]eklagten unstreitig auch erst im Nachhinein erfahren, sodass eine Sperre nach § 814 [X.]G[X.] nicht in [X.]etracht kommt.

Die Widerklage ist jedoch unbegründet, soweit die [X.]eklagten Zinsen in Höhe von über fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen [X.]asiszinssatz begehren.

Der Zinssatz für Prozesszinsen beträgt nach §§ 291, 288 Abs. 1 S. 1 [X.]G[X.] fünf Prozentpunkte über dem jeweiligen [X.]asiszinssatz. Die Voraussetzungen des § 288 Abs. 2 [X.]G[X.] liegen nicht vor, denn bei den [X.]eklagten handelt es sich unstreitig um Verbraucher. Überdies handelt es sich bei einem Kondiktionsanspruch nicht um eine Entgeltforderung.

C.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 2 ZPO.