Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 17.06.2009, Az. VIII ZR 131/08

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] 131/08 Verkündet am: 17. Juni 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: [X.] §§ 535, 536 Eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude weist, wenn nicht vertraglich etwas [X.] vereinbart ist, in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Trittschallschutz den zur [X.] der Errichtung des Gebäudes geltenden [X.]-Normen entspricht. Das gilt auch dann, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei Anmietung der Wohnung verschlechtert (Abgrenzung zu [X.]surteil vom 6. Oktober 2004 - [X.] 355/03, [X.], 218). [X.], Urteil vom 17. Juni 2009 - [X.] 131/08 - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. April 2009 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] Frellesen, die Richterinnen [X.] und [X.] sowie [X.] Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 13. Zivilkammer des [X.] vom 15. April 2008 wird [X.]. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Eigentumswohnung der Klägerin in einem um das Jahr 1970 errichteten Gebäude. Die Streithelfer der Klägerin sind Ei-gentümer der darüber gelegenen Wohnung. Nachdem sie in ihrer Wohnung den früher vorhandenen PVC-Belag durch Bodenfliesen ersetzt hatten, rügte die Beklagte das Vorhandensein von Schallbrücken. In einem von der Klägerin ge-gen die Streithelfer eingeleiteten selbständigen Beweisverfahren stellte ein Sachverständiger fest, dass mit 61 dB zwar die [X.] der im [X.]punkt der Errichtung des Gebäudes geltenden [X.] 4109 - Schallschutz im Hochbau - in der Fassung von 1962 (maximal 63 dB), nicht aber diejenigen der [X.] 4109 in der Fassung von 1989 (maximal 53 dB) eingehalten und dass 1 - 3 - durch die Fliesen Schallbrücken entstanden waren. Die Beklagte minderte [X.] ab Juli 2002 die Miete um monatlich 30 % der Nettomiete (125,11 •) und behielt weitere 20 % (83,40 •) zurück. 2 Mit ihrer Klage hat die Klägerin Zahlung der rückständigen Beträge bis April 2005 (35 Monate x 208,51 •) in Höhe von 7.297,85 • und Ersatz der Kos-ten des selbständigen Beweisverfahrens von 2.769,21 •, jeweils nebst Zinsen, verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage lediglich in Höhe von 1.459,50 • (10 % der Nettomiete) nebst Zinsen stattgegeben. Mit ihrer - auch von den [X.] geführten - Berufung hat die Klägerin ihren erstinstanzlich geltend gemach-ten Anspruch auf rückständige Miete in vollem Umfang weiterverfolgt und die Klage um rückständige Miete für die [X.] von Mai 2005 bis Dezember 2007 in Höhe von 5.337,60 • (32 Monate x 166,80 • = 40 % der Nettomiete) nebst Zin-sen erweitert. Das [X.] hat unter teilweiser Abänderung des Urteils des Amtsgerichts der Mietklage in vollem Umfang stattgegeben und die Beklagte zur Zahlung von weiteren 11.175,95 • nebst Zinsen verurteilt. Dagegen wendet sich die Beklagte mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit dies für das Revisionsverfahren noch von Interesse ist, ausgeführt: 4 Die Klägerin habe gemäß § 535 Abs. 2 BGB über die bereits erstinstanz-lich zugesprochenen Beträge hinaus Anspruch auf Zahlung aller weiteren von 5 - 4 - der Beklagten im [X.]raum von Juli 2002 bis Dezember 2007 nicht gezahlten [X.] in Höhe von 11.175,95 •. Die Beklagte könne sich weder nach § 536 Abs. 1 BGB auf eine Minderung des Mietzinses noch auf ein Zurückbe-haltungsrecht berufen, weil die gemietete Wohnung nicht [X.] sei. 6 Trittschallfreiheit sei bei Anmietung der Wohnung nicht vereinbart [X.]. Es komme deshalb nur darauf an, ob die Mietsache den technischen Nor-men genüge, die zur [X.] ihrer Errichtung gegolten hätten. Das sei hinsichtlich der [X.] 4109 in der Fassung von 1962 der Fall. Der darin festgelegte Tritt-schallschutzwert von 63 dB werde nach den Feststellungen des vom [X.] beauftragten Sachverständigen [X.]eingehalten. Zwar könne ein Mieter nach der Rechtsprechung des [X.] erwarten, dass der Vermieter, der bauliche Änderungen vornehme, dabei den Lärmschutzanforderungen der zur [X.] des Umbaus geltenden [X.]-Normen genüge. Eine reine Veränderung des Bodenbelags werde jedoch in der Recht-sprechung jedenfalls zum Wohnungseigentumsrecht nicht als bauliche Ände-rung angesehen. Gleiches müsse im Wohnraummietrecht gelten. Die Arbeiten der Streithelfer seien in diesem Rahmen geblieben. Nach dem Gutachten des Sachverständigen [X.]

sei es nicht in einem solchen Ausmaß zu Eingrif-fen in die Zwischendecke gekommen, dass es gerechtfertigt sei, die Einhaltung neuerer Schallnutznormen zu fordern. 7 I[X.] Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat der Klägerin zu Recht einen Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete für die [X.] von Juli 2002 bis Dezember 2007 zuerkannt, weil die vermietete Wohnung nicht mit einem 8 - 5 - Mangel behaftet ist, so dass weder die Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemin-dert ist noch der Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete zusteht. 9 1. Ein Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tat-sächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand. Maßgeblich sind daher, wie das Berufungsgericht zutreffend gesehen hat, in erster Linie die Vereinbarungen der Parteien ([X.]surteil vom 6. Oktober 2004 - [X.] 355/03, [X.], 218, unter [X.]). Vertragliche Abreden über Art und Umfang des Trittschallschutzes der vermieteten Wohnung oder über deren Lärmfreiheit im Allgemeinen sind nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hier jedoch nicht getroffen worden. 2. Fehlen ausdrückliche Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsa-che, so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen ge-schuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei der Er-richtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen ([X.]surteile vom 26. Juli 2004 - [X.] 281/03, [X.], 527, unter [X.], und vom 6. Oktober 2004, aaO). Danach genügt die Wohnung der Beklagten den gebo-tenen schallschutztechnischen Standards. Zur [X.] der Errichtung des [X.] galt für die Schalldämmung die [X.]-Norm 4109 in der Fassung von 1962. Deren Werte werden nach den unbeanstandet gebliebenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch nach dem Austausch des Bodenbelags in der Woh-nung der Streithelfer eingehalten. 10 3. Nach der Rechtsprechung des [X.]s kann allerdings der Mieter er-warten, dass Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur [X.] des Umbaus geltenden [X.]-Normen genügen, wenn der Vermieter selbst bauliche Veränderungen vornimmt, die zu Lärmimmissionen führen kön-nen ([X.]surteil vom 6. Oktober 2004, aaO). Der [X.] hat dies in einem Fall 11 - 6 - entschieden, in dem das über der Wohnung des Mieters gelegene [X.] zunächst nur als Abstellraum gedient hatte und während der Mietzeit von dem Vermieter erstmals als Wohnung ausgebaut und genutzt worden ist. Das Berufungsgericht hat jedoch zu Recht angenommen, dass der jetzt zu be-urteilende Sachverhalt damit nicht vergleichbar ist. Die Maßnahmen, die die Beklagte beanstandet, sind schon nicht von der Klägerin als Vermieterin selbst, sondern von den [X.] vorgenommen worden, die Eigentümer der über der Wohnung der Beklagten gelegenen Wohnung sind. Vor allem aber sind [X.] Maßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her dem erstmaligen Ausbau eines Dachgeschosses für eine Wohnnutzung nicht gleichzustellen. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Streithelfer in ihrer Wohnung nur den [X.] ausgetauscht; der darunter liegende Estrich und die Geschossdecke sind unverändert geblieben. Es handelt sich also ausschließlich um solche Arbeiten, die aufgrund der Abnutzung des Fußbodens zum Zwecke der Instandhaltung der Wohnungsausstattung von [X.] zu [X.] erforderlich sind, ohne dass damit eine Veränderung oder Modernisierung des Gebäudes als solchem einhergeht. Bei einem bloßen Austausch des [X.], sei es durch den Vermieter selbst, sei es durch einen anderen Sondereigentü-mer, kann der Mieter nicht erwarten, dass die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Trittschallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur [X.] des Austauschs geltenden [X.]-Normen genügt. Die damit verbundenen Eingriffe in die Gebäudesubstanz sind - anders als der erstmalige Ausbau des Dachgeschosses zur Wohnnutzung - mit einem Neubau oder einer grundlegen-den Veränderung des Gebäudes nicht vergleichbar. Der Mieter kann deshalb nicht verlangen, dass bei ihrer Durchführung höhere [X.] werden, als sie bis dahin für das Gebäude galten. 12 - 7 - 4. Der Mieter kann, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist, auch nicht erwarten, dass Veränderungen des [X.] über ihm, sei es durch den Vermieter selbst, sei es durch einen anderen Sondereigentü-mer, unterbleiben, wenn dadurch die schallschutztechnische Situation zwar ver-schlechtert wird, der Trittschallschutz aber - wie hier - auch nach der Verände-rung den technischen Normen genügt, die bei Errichtung des Gebäudes galten und deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet ist (siehe oben unter 2). Dafür kommt es entgegen der Auffassung der Revision nicht darauf an, ob der [X.] selbst nach § 14 Nr. 1 WEG von dem handelnden Wohnungseigentümer Unterlassung der Maßnahme oder jedenfalls deren fachgerechte Ausführung zum Zwecke der Verringerung der Lärmimmissionen verlangen könnte. Weist das Gebäude im [X.]punkt der Begründung des Mietverhältnisses tatsächlich einen schallschutztechnischen Standard auf, der höher ist, als der Mieter nach den maßgeblichen technischen Normen vom Vermieter verlangen kann, kann der Mieter im Allgemeinen nicht davon ausgehen, dass der Vermieter ihm ge-genüber dafür einstehen will, dass dieser Zustand während der gesamten [X.] des Mietverhältnisses erhalten bleibt. Mangels konkreter - hier weder von der Revision angeführter noch sonst ersichtlicher - Anhaltspunkte für die Übernah-me einer dahingehenden Verpflichtung durch den Vermieter kann der Mieter vielmehr sowohl zu Beginn des Mietverhältnisses als auch im weiteren Verlauf nur erwarten, dass die für den Schallschutz einschlägigen [X.]-Normen ein- 13 - 8 - gehalten werden. Das ist in der Wohnung der Beklagten, wie ausgeführt, der Fall. [X.] Dr. Frellesen [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 28.03.2006 - 32 C 1298/05 - [X.], Entscheidung vom 15.04.2008 - 13 S 128/06 -