Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.06.2016, Az. V ZR 295/14

Die Klägerin kaufte von dem Beklagten mit notariellem Vertrag vom 21. März 2012 ein mit einer [X.] bebautes Grundstück. Vor Vertragsabschluss hatte der Notar den Vertragsparteien den Vertragsentwurf übersandt, in dem es u.a. heißt:

Die Klägerin verlangt von dem Beklagten Schadensersatz in Höhe von 24.802,05 € nebst Zinsen, weil die Fläche der [X.] nur 540 qm beträgt und weil der Beklagte vor Übergabe des Grundstücks die Einbauküche entfernt hat. Das [X.] hat die Klage abgewiesen. Das [X.] hat die Berufung durch einstimmigen Beschluss zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Klageantrag weiter. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Nach Ansicht des Berufungsgerichts haben die [X.]en keine Vereinbarung über eine bestimmte [X.] und über den Verkauf von [X.]inrichtungsgegenständen getroffen. Die Besonderheit des Falles liege darin, dass den [X.]en vor der Beurkundung ein schriftlicher [X.]ntwurf vorgelegen habe, auf den die notarielle Urkunde Bezug nehme. Sämtliche auf dem [X.]ntwurf angebrachten handschriftlichen Änderungen seien in den notariellen Vertrag übernommen worden. Das lasse darauf schließen, dass die [X.]en den [X.]ntwurf haben so beurkunden wollen, wie er in der handschriftlichen Fassung gestaltet gewesen sei. Damit sei die Vermutung der materiellen Richtigkeit des beurkundeten Textes widerlegt. Jedenfalls aber sei der Notarvertrag bezüglich der von dem [X.]ntwurf abweichenden Regelungen perplex und unwirksam, da die [X.]en - wie sich aus dem einleitenden Hinweis in der notariellen Urkunde auf den [X.]ntwurf ergebe - einerseits den Inhalt des [X.]ntwurfes hätten gelten lassen wollen, andererseits auch den anderslautenden Wortlaut des nach dem Vorbringen der Klägerin von dem Notar verlesenen Vertragstextes. Ginge man hingegen davon aus, dass die Klägerin den Inhalt des [X.] gewollt habe, der [X.] dagegen den des [X.]ntwurfs, läge hinsichtlich der streitigen Klauseln ein offener Dissens vor.

Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

1. Rechtsfehlerhaft nimmt das Berufungsgericht an, zwischen den [X.]en sei ein Vertrag mit dem Inhalt des [X.] zustande gekommen.

a) Die notarielle [X.] vom 21. März 2012 ist eine öffentliche Urkunde im Sinne von § 415 ZPO. Solche Urkunden erbringen vollen Beweis darüber, dass die [X.]rklärung mit dem niedergelegten Inhalt so, wie beurkundet, abgegeben wurde (vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 1965 - [X.], [X.], 868, 870). Darüber hinaus besteht für die über ein Rechtsgeschäft aufgenommenen Urkunden nach der ständigen Rechtsprechung des [X.] die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit (Senat, Urteil vom 5. Juli 2002 - [X.], [X.], 3164, 3165 mwN); es wird also vermutet, dass das, was im beurkundeten Text steht, der Vereinbarung entspricht und nur das vereinbart ist ([X.]/[X.], [X.], 11. Aufl., Rn. 24). Die [X.], die sich auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände - sei es zum Nachweis eines vom Urkundstext abweichenden übereinstimmenden Willens der Beteiligten, sei es zum Zwecke der Deutung des Inhalts des Beurkundeten aus der Sicht des [X.]rklärungsempfängers (§§ 133, 157 [X.]) - beruft, trifft die Beweislast für deren Vorliegen (Senat, Urteil vom 5. Juli 2002 - [X.], [X.], 3164, 3165 mwN). Da der [X.] behauptet, abweichend von dem Inhalt der [X.] seien weder eine bestimmte [X.] zugesagt noch [X.]inrichtungsgegenstände verkauft worden, muss er die durch den notariellen Kaufvertrag begründete Vermutung widerlegen. [X.]s reicht nicht, dass die Beweiswirkung erschüttert ist (Senat, Urteil vom 19. Juni 1998 - [X.], NJW-RR 1998, 1470).

b) [X.]ntgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat der [X.] die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit des notariellen Kaufvertrages nicht durch die Vorlage des [X.] widerlegt. Mit dieser Sichtweise verkennt das Berufungsgericht den Zweck der notariellen Beurkundung und des Beurkundungsverfahrens.

aa) Zweck der in § 311b Abs. 1 Satz 1 [X.] vorgeschriebenen notariellen Beurkundung von Verträgen über Grundstücke ist es, Veräußerer und [X.]rwerber vor übereilten Verträgen zu bewahren, sie auf die Wichtigkeit des Geschäftes hinzuweisen und ihnen die Möglichkeit rechtskundiger Belehrung und Beratung zu eröffnen (Senat, Urteil vom 30. April 1982 - [X.], [X.], 395, 397). Mit der Durchführung eines strengen Regeln unterworfenen Beurkundungsverfahrens, insbesondere durch die dem Notar in §§ 17 ff. [X.] auferlegten Prüfungs- und [X.], soll sichergestellt werden, dass der Inhalt der Urkunde dem Willen der mit der rechtlichen Tragweite vertraut gemachten Beteiligten entspricht (vgl. [X.]/[X.]/[X.], [X.] und [X.], 7. Aufl., [X.]inleitung Rn. 11).

Die bei [X.] in § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 [X.] normierte Amtspflicht des Notars (vgl. [X.], Urteil vom 24. November 2014 - [X.] ([X.]) 3/14, [X.]Z 203, 273 Rn. 16), den beabsichtigten Text des Rechtsgeschäfts den Vertragsparteien schon vor der Beurkundung zur Verfügung zu stellen, dient dazu, ihnen Gelegenheit zu geben, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen, Unklarheiten und Änderungswünsche vorher zu klären und sich auf die Beurkundungsverhandlung vorzubereiten (vgl. [X.] Notarhandbuch/[X.], 4. Aufl., Teil 1 Kap. 2 Rn. 153). Der [X.]ntwurf dokumentiert hingegen nicht den abschließenden [X.]willen. Die Aufgabe des Notars, diesen zu ermitteln und den [X.]rklärungen eine Fassung zu geben, die den Absichten und Interessen der Beteiligten gerecht wird ([X.] in [X.]/[X.]/[X.], [X.] und [X.], 7. Aufl., § 17 Rn. 40), bringt es gerade mit sich, dass es während der Beurkundungsverhandlung - etwa aufgrund einer Anregung durch den Notar oder aufgrund entsprechender [X.]wünsche - noch zu Änderungen in dem vorab zur Verfügung gestellten [X.]ntwurfstext kommen kann (vgl. BNotK, Rundschreiben Nr. 20/2003 vom 28. April 2003, Abschnitt [X.]; [X.] Notarhandbuch/[X.], 4. Aufl., Teil 1 Kap. 2 Rn. 162). [X.]rst mit der in der Beurkundungsverhandlung gefertigten Niederschrift (§§ 8, 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 [X.]) erhalten die [X.]rklärungen der Beteiligten ihre endgültige Form (Huhn/von Schuckmann/[X.], [X.], 4. Aufl., § 8 Rn. 1). Die notarielle Urkunde dokumentiert, zu welchem [X.]rgebnis die Beurkundungsverhandlung vor dem Notar geführt hat. Die [X.]rklärungen der Beteiligten gelten mit der Beweiskraft des § 415 ZPO als abgegeben (Piegsa in [X.]/[X.]/[X.], [X.] und [X.], 7. Aufl., § 8 [X.] Rn. 3).

bb) Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass allein durch die Vorlage des [X.] die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit notarieller Urkunden widerlegt werden könne, führte zu dem [X.]rgebnis, dass nicht der notariellen Urkunde, sondern letztlich dem vorläufigen [X.]ntwurfstext, der gerade nicht Bestandteil der Beurkundungsverhandlung ist (Grziwotz/[X.], [X.], 2. Aufl., § 8 Rn. 7) und daher auch nicht die tatsächlich abgegebenen [X.]rklärungen der [X.]en dokumentiert, die maßgebliche Bedeutung zukommt. Dies ist mit dem Sinn und Zweck des strengen Anforderungen unterliegenden Beurkundungsverfahrens und der darin begründeten Beweiskraft notarieller Urkunden (§ 415 ZPO) nicht vereinbar.

2. Anders als das Berufungsgericht annimmt, führt die in der notariellen Niederschrift aufgenommene [X.]rklärung der [X.]en, dass sie ausreichend Gelegenheit zur Prüfung des [X.]ntwurfes und einer Auseinandersetzung mit dessen Inhalt hatten, nicht dazu, dass die Regelungen in der notariellen Urkunde, die von dem [X.]ntwurfstext abweichen, wegen Perplexität (Widersprüchlichkeit) nichtig sind.

Der im Vorspann der Niederschrift aufgenommenen Bestätigung der [X.]en kommt nicht - wie das Berufungsgericht meint - der [X.]rklärungsgehalt zu, dass der [X.]ntwurfstext rechtsverbindlich gelten soll und bei der sich anschließenden Beurkundungsverhandlung keine Veränderungen erfahren wird. Mit einem solchen Verständnis lässt das Berufungsgericht sowohl den eindeutigen Wortlaut der [X.]rklärung als auch den Zusammenhang, in dem sie abgegeben wurde, außer [X.]. Bereits nach ihrem Wortlaut besagt die [X.]rklärung der [X.]en nur, dass sie ausreichend Gelegenheit zur Prüfung des [X.]ntwurfes hatten. Gegen einen darüber hinausgehenden [X.]rklärungsgehalt spricht auch der Kontext der [X.]rklärungen. Die Bestätigung der Beteiligten wird eingeleitet mit den Worten „Vom Notar über die Bestimmungen des Beurkundungsgesetzes in § 17 (2a) belehrt, erklären die [X.]rschienenen, …“. Hieraus wird deutlich, dass es nicht um die Niederschrift von Willenserklärungen der Beteiligten im Zusammenhang mit dem beabsichtigten Rechtsgeschäft geht, sondern allein um die Dokumentation der [X.]rfüllung der dem Notar in § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 [X.] auferlegten Amtspflicht. Nach dieser Vorschrift soll der Notar bei [X.] darauf hinwirken, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen; bei [X.], die der Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 [X.] unterliegen, soll er dem Verbraucher den beabsichtigten Text des Rechtsgeschäfts zur Verfügung stellen.

3. Rechtsfehlerhaft nimmt das Berufungsgericht schließlich an, es liege, wenn man davon ausginge, dass die Klägerin die notariell beurkundeten [X.]rklärungen, der [X.] hingegen die [X.]rklärungen des [X.]ntwurfes gewollt habe, ein offener Dissens gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 [X.] vor.

[X.]in offener Dissens im Sinne von § 154 Abs. 1 Satz 1 [X.] besteht, wenn sich beide [X.]en bewusst sind, dass sie sich noch nicht über alle [X.] einig geworden sind, über die nach der [X.]rklärung auch nur einer [X.] eine Vereinbarung getroffen werden soll ([X.]/[X.], 7. Aufl., § 154 Rn. 4). Um eine solche Fallkonstellation geht es hier nicht. In Betracht käme allenfalls ein versteckter [X.]inigungsmangel im Sinne von § 155 [X.]. Dies setzt allerdings voraus, dass die [X.]rklärungen der [X.]en in ihrem objektiven [X.]rklärungsinhalt nicht übereinstimmen; es genügt nicht, dass eine [X.] mit ihrer [X.]rklärung einen von deren objektiven Inhalt abweichenden Sinn verbunden hat ([X.], Urteil vom 31. Mai 1961 - [X.], NJW 1961, 1668, 1669; Urteil vom 5. Dezember 2002 - [X.], [X.], 743; [X.]/[X.]llenberger, [X.], 75. Aufl., § 155 Rn. 2). Danach liegt hier auch kein versteckter [X.]inigungsmangel vor. Maßgeblich sind die in dem notariellen Kaufvertrag beurkundeten [X.]rklärungen der [X.]en. Diese stimmen in ihrem objektiven [X.]rklärungsgehalt, auch soweit es um die streitigen Regelungen geht, überein.

4. Das angefochtene Urteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). [X.]ntgegen der in der Revisionserwiderung vertretenen Auffassung ist der Kaufvertrag von dem [X.]n nicht wirksam angefochten worden. [X.]s fehlt an einer Anfechtungserklärung. [X.]ine solche liegt nicht in dem Vorbringen des [X.]n, er sei aufgrund verschiedener Umstände davon ausgegangen, dass ein Vertrag mit dem Text des [X.] abgeschlossen worden sei.

[X.]ine Anfechtungserklärung (§ 143 Abs. 1 [X.]) ist jede Willenserklärung, die unzweideutig erkennen lässt, dass das Rechtsgeschäft rückwirkend beseitigt werden soll. [X.]s bedarf nicht des Gebrauchs des Wortes "anfechten". Je nach den Umständen kann es genügen, wenn eine nach dem objektiven [X.]rklärungswert der Willensäußerung übernommene Verpflichtung bestritten oder nicht anerkannt oder wenn ihr widersprochen wird. In jedem Fall ist aber erforderlich, das sich unzweideutig der Wille ergibt, das Geschäft gerade wegen des [X.] nicht bestehen zu lassen ([X.], Urteil vom 14. November 2001 - [X.], NJW-RR 2002, 380, 381 mwN). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Dem Vorbringen des [X.]n lässt sich nicht unzweideutig der Wille entnehmen, dass er an dem Vertrag als Ganzes nicht festhalten wolle. Sein Hinweis, der Vertrag sei seiner Meinung nach mit dem Inhalt des [X.]ntwurfstextes geschlossen worden, lässt im Gegenteil eher den Schluss zu, dass der [X.] die Geltung des Kaufvertrages als solches nicht in Frage stellt, sondern er sich lediglich gegen einzelne Regelungen in dem Vertrag wendet. [X.]in eindeutiger Wille zur Rückabwicklung des Vertrages kommt darin jedenfalls nicht zum Ausdruck.

Das angefochtene Urteil kann damit keinen Bestand haben. [X.]s ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur [X.]ndentscheidung reif ist, wird sie zur neuen Verhandlung und [X.]ntscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen (§ 563 Abs. 1 ZPO).

Sollte das Berufungsgericht bei erneuter Prüfung zu dem [X.]rgebnis gelangen, dass der [X.] zum Nachweis eines vom Urkundstext abweichenden übereinstimmenden Willens der [X.] außerhalb der Urkunde liegende Umstände bewiesen hat, wird vorsorglich darauf hingewiesen, dass das im Berufungsverfahren erfolgte Vorbringen der Klägerin zu den Umständen der Beurkundungsverhandlung nicht verspätet ist (§ 531 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Das [X.] hat es versäumt, die Klägerin auf seine (fehlerhafte) Rechtsansicht hinzuweisen, dass schon durch die Vorlage des [X.]ntwurfstextes die Vermutung der Richtigkeit der notariellen Urkunde widerlegt worden sei und daher seiner Meinung nach die Beweislast bei der Klägerin liege.