Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.03.2019, Az. I ZR 134/18

Der Kläger ist als Vermittler von Mietwohnungen im Raum [X.] tätig. Die Beklagte erteilte ihm am 29. September 2016 einen "[X.]" für eine Ein- bis Zwei-Zimmerwohnung in [X.] in der Nähe der [X.] mit einer Kaltmiete bis 600 €. In der Folgezeit mietete der [X.] der Beklagten von der T. [X.] GmbH (im Weiteren: Vermieterin) eine Wohnung im F.      in [X.] an, die er zuvor auf Veranlassung des Klägers zusammen mit seiner Mutter besichtigt hatte. An der Besichtigung der Wohnung hatte außer dem Vormieter und dem Immobilienkaufmann [X.]     der Kläger teilgenommen.

Mit Schreiben vom 4. November 2016 verlangte der Kläger von der Beklagten für die Vermittlung der Wohnung ein Honorar in Höhe von 1.094,80 € (zwei Netto-Kaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer).

Da die Beklagte diesen Betrag nicht bezahlte, hat der Kläger sie vor dem Amtsgericht auf Zahlung dieses Betrags nebst Zinsen sowie Erstattung außergerichtlich entstandener Rechtsanwaltsgebühren in Anspruch genommen. Die Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 17. August 2017 ihren Suchauftrag widerrufen und dazu vorgetragen, sie habe keine Widerrufsbelehrung erhalten.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat der Klage stattgegeben. Mit der von ihm zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt, erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des Urteils erster Instanz.

I. Das Berufungsgericht hat einen Anspruch des [X.] auf Zahlung des begehrten [X.]s aus § 652 Abs. 1 [X.] bejaht. Dazu hat es ausgeführt:

In der Folge des zwischen den Parteien am 29. September 2016 geschlossenen [X.] sei auf Nachweis des [X.] ein Mietvertrag zustande gekommen. Der Kläger habe nicht gegen das für ihn als [X.] in § 2 Abs. 1a in Verbindung mit § 6 Abs. 1 des [X.] (WoVermittG) bestehende Verbot verstoßen, sich vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume nur dann ein Entgelt versprechen zu lassen oder zu fordern, wenn er ausschließlich wegen des [X.] mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag zum Anbieten der Wohnung einhole. Der Kläger habe den Auftrag, die streitgegenständliche Wohnung der [X.] anbieten zu dürfen, ausschließlich wegen des mit dieser geschlossenen [X.] eingeholt. Der Vermittler werde dann nicht ausschließlich im Sinne von § 2 Abs. 1a WoVermittG für den Wohnungssuchenden tätig, wenn der Vermieter ihm nach der Anfrage die Wohnung an die Hand gebe, um einen Mieter zu finden, oder wenn er sie bereits vor der Anfrage in seinem "[X.]" habe oder wenn der Wohnungssuchende einen Vermittlungsvertrag geschlossen habe und der Vermieter sich danach zwecks [X.] an ihn wende. Der in zweiter Instanz vernommene Zeuge V.     habe glaubhaft bekundet, sich nach der Anfrage des [X.] daran erinnert zu haben, dass ein Freund ihn mit der Suche nach einem Nachmieter für seine Wohnung beauftragt habe. In der Folge habe sich der Zeuge den Suchauftrag der [X.] vom Kläger per Mail zusenden lassen und sei es dann zu der Besichtigung der Wohnung und alsdann zum Abschluss des Mietvertrags gekommen.

Berechtigter im Sinne des § 6 Abs. 1 WoVermittG könne auch ein Mieter, der vorzeitig ausziehen wolle und in Absprache mit seinem Vermieter einen Nachmieter suche, sowie ein von diesem Mieter beauftragter [X.] sein. Die Einvernahme des [X.]     habe ergeben, dass diese Voraussetzung im Streitfall ebenfalls erfüllt gewesen sei.

Die Beklagte habe den Vermittlungsvertrag nicht wirksam widerrufen. Sie behaupte zwar, keine Widerrufsbelehrung erhalten zu haben. Mit ihrer Unterschrift auf dem [X.] habe die Beklagte aber bestätigt, die Widerrufsbelehrung gelesen und verstanden zu haben und mit ihr einverstanden zu sein. Diesen Widerspruch habe sie trotz eines ihr vom Berufungsgericht erteilten Hinweises nicht aufgelöst.

[X.]. Die gegen diese Beurteilung gerichtete Revision der [X.] ist begründet und führt zur Zurückverweisung der Sache an die Vorinstanz. Das Berufungsgericht hat zwar mit Recht angenommen, dass die nach § 652 Abs. 1 Satz 1 [X.], § 2 Abs. 1 WoVermittG bestehenden Voraussetzungen für den vom Kläger geltend gemachten Anspruch auf Zahlung von [X.] vorlagen (dazu [X.]). Der Kläger hat bei seiner Tätigkeit auch nicht gegen das in § 2 Abs. 1a WoVermittG bestimmte Verbot verstoßen, sich vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume ein Entgelt versprechen zu lassen oder zu fordern, wenn der Auftrag zum Anbieten der Wohnung vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten nicht ausschließlich wegen des [X.] mit dem Wohnungssuchenden eingeholt wird (dazu [X.]). Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht bislang getroffenen Feststellungen kann jedoch nicht beurteilt werden, ob der von der [X.] erklärte Widerruf ihrer Vertragserklärung wirksam war und dadurch die ansonsten aus § 652 Abs. 1 [X.], § 2 Abs. 1 WoVermittG, § 280 Abs. 1 und 2, §§ 286, 288 Abs. 1, § 291 [X.] begründeten und der Höhe nach unstreitigen [X.] erloschen sind (dazu [X.] 3).

1. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass die nach § 652 Abs. 1 Satz 1 [X.], § 2 Abs. 1 WoVermittG bestehenden Voraussetzungen für den vom Kläger geltend gemachten Anspruch auf Zahlung von [X.] erfüllt waren.

a) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen [X.] verspricht, ist nach § 652 Abs. 1 Satz 1 [X.] zur Entrichtung des Lohnes verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Nach § 2 Abs. 1 WoVermittG hat der [X.] einen Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt. Der Entgeltanspruch des [X.]s nach § 2 Abs. 1 WoVermittG setzt danach den Abschluss eines wirksamen [X.] zwischen dem [X.] und seinem Kunden nach § 652 Abs. 1 Satz 1 [X.] voraus ([X.], [X.], 2010, § 2 Rn. 3).

b) Die Beklagte hat mit dem Kläger einen Maklervertrag geschlossen, indem sie ihm am 29. September 2016 den "[X.]" erteilt hat. Darin war vereinbart, dass die Beklagte verpflichtet war, an den Kläger nach einem Vertragsabschluss eine [X.] in Höhe von 2,38 Netto-Kaltmieten inklusive Mehrwertsteuer zu zahlen. Ferner war vereinbart, dass der [X.]anspruch für den Kläger auch entstand, wenn die Beklagte einen Mietvertrag für eine Wohnung "von den durch den Kläger hergestellten Kontakten" erhielt.

c) Der Kläger sollte die Wohnung unstreitig für den [X.] der [X.] suchen. Diese sollte die vereinbarte [X.] dem Kläger danach auch dann zu zahlen haben, wenn der Mietvertrag über die Wohnung mit ihrem [X.] zustande kam.

d) Zwischen dem [X.] der [X.] und der Vermieterin der Wohnung ist nach den vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellungen des Amtsgerichts ein Mietvertrag geschlossen worden. Dieser Mietvertrag beruhte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts darauf, dass der Kläger die Wohnung benannt und den ersten Kontakt mit dem von der Vermieterin zur Suche eines Nachmieters ermächtigten Vormieter der Wohnung hergestellt hat.

e) Die Revision rügt, das Berufungsgericht habe nicht berücksichtigt, dass der Kläger sich gemäß Nr. 2 des ihm von der [X.] erteilten Suchauftrags

Die Tätigkeiten, die der Kläger im Blick auf den ihm von der [X.] erteilten Auftrag entfaltet hat, begründeten den von ihm geltend gemachten Anspruch auf [X.]. In dem Auftrag hieß es zwar, der Auftragnehmer werde Wohnungen vorstellen, Kontakte mit Wohnungsunternehmen herstellen, Besichtigungstermine vereinbaren, den Auftraggeber bei den Wohnungsunternehmen vorstellen, für den Auftraggeber Verhandlungen mit Wohnungsunternehmen führen und den abschließenden Vertrag bis zur Unterschriftsreife vorbereiten. Das bedeutete aber nicht, dass der Auftragnehmer die [X.] vom Auftraggeber nur dann erhalten sollte, wenn er alle diese Tätigkeiten erbracht hatte. In dem Auftrag war ausdrücklich bestimmt, dass ein [X.]anspruch nach einem Vertragsabschluss für den Auftragnehmer erwuchs, sofern der Auftraggeber einen Mietvertrag für eine Wohnung von den durch den Auftragnehmer hergestellten Kontakten erhielt, und dass die Vermittlungs- und Suchaktivitäten des Auftragnehmers diese [X.]pflicht begründeten.

2. Das Berufungsgericht hat mit Recht auch angenommen, dass der Kläger bei seiner Tätigkeit nicht gegen das in § 2 Abs. 1a WoVermittG bestimmte sogenannte Bestellerprinzip verstoßen hat.

a) Nach § 2 Abs. 1a WoVermittG darf der [X.] vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der [X.] holt ausschließlich wegen des [X.] mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten. Nach § 6 Abs. 1 WoVermittG darf der [X.] Wohnräume nur anbieten, wenn er dazu einen Auftrag von dem Vermieter oder einem anderen Berechtigten hat.

b) Die Revision macht ohne Erfolg geltend, dem Vergütungsanspruch des [X.] stehe schon entgegen, dass dieser von der Vermieterin keinen Auftrag eingeholt habe, die Wohnung anzubieten. Nach den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen hat der Vormieter von der Vermieterin die Erlaubnis bekommen, sich selbst um einen Nachmieter zu kümmern. Das Berufungsgericht hat nicht festgestellt, dass die Vermieterin es dem Vormieter in diesem Zusammenhang untersagt hat, bei der Suche nach einem Nachmieter weitere Personen wie insbesondere Makler einzuschalten. Damit war der Vormieter berechtigt, den mit ihm befreundeten [X.]     um die Vermittlung der Wohnung zu bitten, und war dieser berechtigt, dem Kläger auf dessen Anfrage zu gestatten, die Wohnung der [X.] anzubieten. Der Kläger hat damit den Auftrag, die Wohnung anzubieten, von einem im Sinne des § 2 Abs. 1a WoVermittG Berechtigten eingeholt. Für einen solchen Auftrag genügt jede ausdrücklich oder konkludent, schriftlich oder mündlich erklärte Zustimmung des Berechtigten zur Vermittlung der betreffenden Wohnung durch einen bestimmten Makler (vgl. Begründung des [X.], BT-Drucks. 18/3121, [X.]; [X.], [X.], 391, 395 f. mwN).

c) Die Revision macht weiterhin ohne Erfolg geltend, einem Vergütungsanspruch des [X.] stehe zumindest entgegen, dass der Kläger den Auftrag zum Angebot der Wohnung nicht im Sinne von § 2 Abs. 1a Halbsatz 1 WoVermittG ausschließlich wegen des [X.] mit dem Wohnungssuchenden eingeholt habe.

aa) Nach § 2 Abs. 1a Halbsatz 1 WoVermittG darf der [X.] vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrags über Wohnräume nur dann ein Entgelt fordern, wenn der [X.] den Auftrag vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten ausschließlich zu dem Zweck eingeholt hat, dem Wohnungssuchenden die Wohnung anzubieten. Diese Regelung dient der Durchsetzung eines materiell verstandenen "Bestellerprinzips" (vgl. BT-Drucks. 18/3121, [X.]). Der Wohnungssuchende soll nur dann "Besteller" sein, wenn der Vermittler sich für ihn auf die Suche begibt und die Wohnung ausschließlich für ihn und in seinem Interesse sucht (vgl. BT-Drucks. 18/3121, [X.]). Das Kriterium der Ausschließlichkeit der Vermittlertätigkeit für die Interessen des Wohnungssuchenden ist danach für die Grenzziehung zwischen einer Provisionsverpflichtung des Vermieters einerseits und des Wohnungssuchenden andererseits entscheidend (vgl. [X.], [X.], 183, 185). Es kann offenbleiben, ob nach diesem Ausschließlichkeitsprinzip der [X.] in Fällen der Mehrfachbeauftragung oder der Vorbefassung, in denen er den Auftrag des Vermieters zum Angebot der Wohnräume nicht ausschließlich im Interesse des Wohnungssuchenden eingeholt hat, mit dem der Vermieter anschließend den Mietvertrag geschlossen hat, kein Entgelt fordern darf (vgl. [X.] 142, 268 Rn. 76 bis 82). Jedenfalls in Fällen, in denen der [X.] den Auftrag zum Angebot der Wohnung im Interesse und auf Initiative eines einzigen Wohnungssuchenden eingeholt hat, mit dem der Vermieter anschließend den Mietvertrag geschlossen hat, ist der [X.] im Sinne von § 2 Abs. 1a Halbsatz 1 WoVermittG ausschließlich im Interesse dieses Wohnungssuchenden tätig geworden.

[X.]) Danach hat der Kläger den Auftrag zum Angebot der Wohnung ausschließlich wegen des [X.] mit der [X.] eingeholt. Er hat die mit Einwilligung der Vermieterin erklärte Zustimmung des [X.]     zum Angebot der Wohnung ausschließlich im Interesse und auf Initiative der [X.] eingeholt. Diese Tätigkeit des [X.] hat zum Zustandekommen des nachfolgend zwischen dem [X.] der [X.] und der Vermieterin geschlossenen Mietvertrags geführt. Die Revision macht ohne Erfolg geltend, der Kläger habe gegen die Beklagte keinen Vergütungsanspruch erlangt, weil seine Vermittlungstätigkeit sehr stark im Interesse des [X.] erfolgt sei, der ein extrem hohes eigenes Interesse an der baldigen Vermietung der Wohnung an einen Nachmieter gehabt habe. Im Blick auf den Sinn und Zweck der Regelung des § 2 Abs. 1a WoVermittG kommt es hier allein darauf an, ob das Tätigwerden des [X.] ausschließlich im Interesse der [X.] oder aber immerhin auch im Interesse der Vermieterin gelegen hat. Die Interessen des [X.] spielen in diesem Zusammenhang keine Rolle.

3. Die Revision hat aber deshalb Erfolg, weil auf der Grundlage der vom Berufungsgericht bislang getroffenen Feststellungen nicht abschließend beurteilt werden kann, ob die [X.] dadurch erloschen sind, dass die Beklagte ihre Vertragserklärung wirksam widerrufen hat.

a) Nach § 312g Abs. 1 [X.] steht dem Verbraucher bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen [X.] und bei Fernabsatzverträgen ein Widerrufsrecht gemäß § 355 [X.] zu. Mangels gegenteiliger Feststellungen des Berufungsgerichts ist für die rechtliche Nachprüfung in der Revisionsinstanz zugunsten der [X.] davon auszugehen, dass dieser danach ein Widerrufsrecht zustand.

b) Nach § 355 Abs. 1 Satz 1 [X.] sind die Vertragsparteien bei einem Verbrauchervertrag, wenn dem Verbraucher durch Gesetz ein Widerrufsrecht nach § 355 [X.] eingeräumt wird und der Verbraucher seine Willenserklärung fristgerecht widerrufen hat, nicht mehr an ihre auf den Abschluss des Vertrags gerichteten Willenserklärungen gebunden. Die Widerrufsfrist beträgt nach § 355 Abs. 2 Satz 1 [X.] 14 Tage und beginnt, sofern - wie im Streitfall - nichts anderes bestimmt ist, nach § 355 Abs. 2 Satz 2 [X.] mit dem Vertragsschluss. Bei [X.], die - wie hier - keine Finanzdienstleistungen betreffen, beginnt die Widerrufsfrist nach § 356 Abs. 3 Satz 1 [X.] erst, wenn der Unternehmer den Verbraucher entsprechend den Anforderungen des Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EG[X.] unterrichtet hat. Danach hat der Unternehmer den Verbraucher über die Bedingungen, die Fristen und das Verfahren für die Ausübung des Widerrufsrechts nach § 355 Abs. 1 [X.] sowie das Muster-Widerrufsformular in der Anlage 2 zu informieren. Nach § 356 Abs. 3 Satz 2 in Verbindung mit § 355 Abs. 2 Satz 2 [X.] erlischt das Widerrufsrecht bei [X.], die - wie im Streitfall - nicht dem § 356 Abs. 2 [X.] unterfallen, spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem Vertragsschluss.

c) Der von der [X.] in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht erklärte Widerruf ihrer Vertragserklärung wäre danach fristgerecht gewesen, wenn der Kläger die Beklagte nicht über ihr Widerrufsrecht informiert hätte. Das Berufungsgericht hat den vom Kläger bestrittenen Vortrag der [X.], sie habe die "Widerrufsbelehrung für Verbraucher" des [X.] gemäß Blatt 20 der Akten nicht vorgelegt bekommen und (dementsprechend) auch nicht unterschrieben, im angefochtenen Urteil als unsubstantiiert angesehen. Dazu hat es ausgeführt, die Beklagte habe den Widerspruch dieser Behauptung zu der Tatsache, dass sie auf dem [X.] mit ihrer Unterschrift bestätigt habe, die Widerrufsbelehrung gelesen, verstanden und sich mit ihr einverstanden erklärt zu haben, trotz Aufforderung im Hinweisbeschluss des Berufungsgerichts vom 8. Februar 2018 nicht aufgelöst.

d) Das Berufungsgericht hat bei dieser von ihm zunächst im Hinweisbeschluss vom 8. Februar 2018 und daran anknüpfend auch in seinem Urteil vorgenommenen Beurteilung zwei Gesichtspunkte übersehen, die beide gegen seine Annahme sprechen, die Beklagte habe den Widerruf nicht rechtzeitig erklärt.

aa) Nach § 361 Abs. 3 [X.] trifft, wenn der Beginn der Widerrufsfrist - hier: gemäß § 355 Abs. 2 [X.]; vgl. oben Rn. 25 - streitig ist, die Beweislast den Unternehmer. Dieser hat daher alle Tatsachen darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, aus denen er die Nichteinhaltung der Widerrufsfrist herleiten will, wie insbesondere die Belehrung des anderen Vertragsteils und deren Ordnungsmäßigkeit, ihren Zeitpunkt sowie ihre Mitteilung ([X.]/[X.], [X.], 78. Aufl., § 361 Rn. 3; MünchKomm.[X.]/[X.], 8. Aufl., § 361 Rn. 18).

[X.]) Nach der auf [X.] anwendbaren Bestimmung des § 309 Nr. 12 Halbsatz 1 Buchst. b [X.] ist eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die der Verwender die Beweislast zum Nachteil des anderen Vertragsteils ändert, insbesondere dann grundsätzlich unwirksam, wenn er diesen bestimmte Tatsachen bestätigen lässt. Die Bestimmung erfasst namentlich Erklärungen, mit denen der andere Vertragsteil bestätigt, eine ihm zu erteilende Widerrufsbelehrung gelesen und verstanden zu haben (vgl. [X.], Urteil vom 15. Mai 2014 - [X.]I ZR 368/13, NJW 2014, 2857 Rn. 28 bis 34). Abweichendes gilt nach § 309 Nr. 12 Halbsatz 2 [X.] zwar für Empfangsbekenntnisse, die gesondert unterschrieben oder mit einer gesonderten qualifizierten elektronischen Signatur versehen sind. Im Streitfall fehlte es aber an einer gesonderten Unterschrift oder Signatur. Die Unterschrift der [X.] bezieht sich nicht nur auf die Erklärung, die Widerrufsbelehrung gelesen, verstanden und sich mit ihr einverstanden erklärt zu haben, sondern zugleich auf die Vertragserklärungen des [X.]s (vgl. [X.], Urteil vom 24. März 1988 - [X.]I ZR 21/87, NJW 1988, 2106, 2108 [juris Rn. 36] mwN).

[X.]I. Das Berufungsgericht wird danach in der wiedereröffneten Berufungsinstanz unter Berücksichtigung der vorstehend in Rn. 27 bis 29 dargestellten Grundsätze für die Darlegungs- und Beweislast erneut zu prüfen und - gegebenenfalls nach einer Beweisaufnahme - zu entscheiden haben, ob der von der [X.] in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht vom 17. August 2017 - außerhalb der Frist des § 355 Abs. 2 [X.], oder aber noch innerhalb der Frist des § 356 Abs. 3 Satz 2 in Verbindung mit § 355 Abs. 2 Satz 2 [X.] - erklärte Widerruf wirksam gewesen ist.