Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 05.10.2001, Az. V ZR 295/00

[X.] DES VOLKESURTEILV ZR 295/00Verkündet am:5. Oktober 2001R i e g e l ,[X.] Geschäftsstellein dem [X.] 2 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch [X.], [X.], Prof. Dr. [X.],[X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision des [X.] wird das Urteil des [X.] [X.] vom 23. Juni 2000aufgehoben.Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das [X.] zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Mit notariellem Vertrag vom 3. Februar 1998 kaufte der Kläger von [X.] ein mit einem Mietshaus bebautes Grundstück in [X.]zum Preis von 2.400.000 DM. In § 3 des Vertrages heißt [X.]...Die Verkäuferin versichert, ... daß der Gesamtjahresnettomietzin-seingang für das Jahr 1996 DM 191.000 und für das [X.] 198.000 betrug. Dies ergibt sich aus der dem Käufer überge-benen Aufstellung der Mieten, zuzüglich Betriebs- und Heizkosten-vorauszahlungen, die gemäß den übergebenen Mietverträgen von- 3 -den Mietern getragen werden; die vorgenannten Mietzinseiliegen der Kaufpreisfindung zugrunde...."Diese Aufstellung der Mieten war bei [X.] nicht vorhanden.Am 20. Mrz rmittelte die Beklagte dem [X.] eine Mietaufstellung,die sich auf die Mieteinnahmen zum "Stand 1. Mrz 1998" bezog.Der [X.] macht geltend, nach der Aufstellung von 1998 wrden diemonatlichen Mietzinseinnahmen nur 15.472 DM betragen. Deshalb sei derjrlich Mietzinseingang fr das Jahr 1997 nicht wie von der [X.]in im [X.] angegeben mit 198.000 DM, sondern lediglich mit 185.669 DM anzuneh-men. Der [X.] verlangt deshalb die Rckzahlung eines entsprechendenKaufpreisanteils in Höhe von 172.032 DM. Das [X.] hat die Klage [X.]. Die Berufung des [X.]s hat das [X.]. Hiergegen richtet sich die Revision des [X.]s. Die Beklagte beantragtdie Zurckweisung des Rechtsmittels.[X.]:[X.] Berufungsgericht geht davon aus, [X.] Angaben zu tatschlich er-zielten [X.] einem Grundstckskaufvertrag zwar grundstzlich [X.] einer vertraglichen Zusicherung werden. Die ausdrckliche Zusi-cherung einer Mindestmieteinnahme von 198.000 DM lasse sich entgegen derMeinung des [X.]s dem Vertrag allerdings nicht entnehmen. Die [X.] 4 -der Vereinbarung könne allenfalls ergeben, [X.] - bezogen auf einen Zeitraumvon zwei Jahren - eine Mindesteinnahme von 191.000 DM und eine Höchstein-nahme von 198.000 DM zugesichert sei. Mit dem [X.] sei indes vonbesonderen Umstszugehen, die gegen eine vertragsmûige Zusiche-rung sprchen. Dem [X.] könne es entgegen seinem Vorbringen auf die ge-nannten Mietertricht angekommen sein, weil die Mietaufstellungen bei[X.] nicht vorlagen, sie aber trotzdem in Bezug genommen wordenseien; der [X.] habe sie auch nicht nachtrlich verlangt, sondern sich mitder Mietaufstellung zum 1. Mrz 1998 zufriedengegeben. Nach seinem eige-nen Vortrag habe er die vorhandenen Vermietungsstrukturen mit rwiegendmöbliert vermieteten Einzelzimmern oder -wohnungen aufgeben und gröûereWohnungen vermieten wollen. Der [X.] habe selbst vorgetragen, [X.] [X.] nur zu einem Verkauf "nicht unter 2,4 Mio. DM" bereit gewesen sei.Den Vertragsentwurf mit einer behaupteten Kaufpreiskalkulation mit der zwölf-fachen Jahresmiete sei vom [X.] nicht vorgelegt worden. Der im [X.] genannte Betrag von 191.000 DM werde vom [X.] nicht angezweifelt.Die von der Beklagten erstinstanzlich vorgelegte Berechnung der [X.] in Höhe von 197.692,71 DM habe der [X.] in derBerufungsinstanz nicht mehr angegriffen.Dies lt einer revisionsrechtlichen Prfung nicht stand.- 5 -II.Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann dem [X.] ge-gen die Beklagte ein Anspruch auf Kaufpreisminderung nach den §§ 459Abs. 2, 462 BGB wegen des Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft zuste-hen.1. Die Revision rt mit Erfolg Rechtsfehler bei der Auslegung des [X.]. Das Berufungsgericht hat die maûgeblichen UmstInteres-sen nicht vollstig bercksichtigt und umfassend gewrdigt (vgl. [X.], Urt. [X.] Oktober 1994, [X.], [X.], 45, 46; v. 16. Oktober 1991,VIII ZR 140/90, NJW 1992, 170). Entgegen der Auffassung des Berufungsge-richts hat die Beklagte "[X.]" in [X.] Sinne von § 459 Abs. 2 BGB zugesichert.a) Nach gefestigter - und vom Berufungsgericht im Ansatz auch beach-teter - Rechtsprechung sind die in einem Kaufvertrag enthaltenen und aus-drcklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemachten Ar tat-schlich erzielte [X.] als Zusicherung einer Eigenschaft zuverstehen ([X.], Urt. v. 8. Februar 1980, [X.], NJW 1980, 1456, 1457;v. 19. September 1980, [X.], NJW 1981, 45, 46; v. 2. Dezember 1988,V [X.], NJW 1989, 1795; vom 3. November 1989, [X.], NJW1990, 902; v. 30. Mrz 2001, [X.], NJW 2001, 2551, 2552). Dies giltauch hier. Der [X.] ist nicht allein fr den obligatorischen Anspruch ge-gen die Mieter bedeutsam. Da sich ein vertraglich vereinbarter Mietzins in [X.] nach marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten als Marktpreis bildet, gilt [X.] des Vertragsabschlusses tatschlich aus dem Hausgrundstck gezo-- 6 -gene Nutzen nach der Verkehrsanschauung als ein sicherer Maûstab und alseine der wichtigsten Grundlagen fr die Ertragsfigkeit und damit [X.] eines Hausgrundstcks. Dies ist auch der Grund [X.], [X.] [X.] [X.] Grundstckskaufvertrfgefrt werden (vgl.[X.], Urt. v. 8. Februar und 19. September 1980, [X.]) Selbst wenn der [X.] von Anfang an beabsichtigt haben sollte, daserworbene Hausgrundstck durch eine andere Art der Vermietung zu nutzen,kte dies an einer Eigenschaftszusicherung nichts rn. Um eine Zusiche-rung auszuschlieûen, tte der [X.] aufgrund besonderer [X.] den Wert des Kaufgrundstcks hegen mssen, als die nachder Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Mieter-trag verbundenen (vgl. [X.], Urt. v. 3. November 1989 aaO). Dies war [X.] der Fall. Durch seine etwaigen Plwurde weder die Bedeutung desbisher erzielten [X.]es fr die Bestimmung des Verkehrswertes berrt,noch sein Interesse, den zu zahlenden Kaufpreis an dem Ertragswert zu orien-tieren.c) Die von der Revision herangezogenen weiteren Einzelheiten der [X.] vor dem [X.], bei denen der [X.] seine Vorstellungenr die Zusicherung der Beklagten, der Kaufpreis entspreche einer [X.], nicht durchsetzen konnte, und die von ihr daraus gezogenenrechtlichen Folgerungen sind in diesem Zusammenhang nicht maûgeblich. Ausihnen ergeben sich auch nicht besondere Umsts Einzelfalles, die zueiner anderen Wrdigung der vertraglich vereinbarten Zusicherung frenkten (vgl. [X.], Urt. v. 26. Februar 1993, [X.], NJW 1993, 1385).- 7 -Entscheidend ist damit nur, was zwischen den Parteien im notariellen Kaufver-trag vereinbart wurde.2. Gegen die [X.] zum Inhalt einer Zusi-cherung bestehen rechtlich keine Bedenken. Sie laufen auf die Pflicht der [X.] hinaus, [X.] § 459 Abs. 2 BGB mit der Folge der verlangten Minde-rung (§ 462 BGB) [X.] einzustehen, [X.] nach den Verltnissen bei [X.] eine Jahresmiete zwischen 191.000 DM und 198.000 DM erzieltwird; [X.] die zugesicherten Grenzwerte ihre Prognosegrundlage in [X.] haben, spielt dabei allerdings keine Rolle. Zur [X.] umstrittenen Mieteinkfte zum maûgeblichen Zeitpunkt ist die Sache andas Berufungsgericht zurckzuverweisen.Tropf[X.] KrrKleinGaier