Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 22.11.2002, Az. V ZR 96/02

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.] 96/02 Verkündet am:22. November 2002K a n i k,[X.] Geschäftsstellein dem [X.] 2 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 22. November 2002 durch [X.], Dr. Klein, [X.],[X.] und [X.] Recht erkannt:Die Revision gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des [X.] vom 31. Januar 2002 wird auf [X.] Klägerin mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Klagegegen den Beklagten zu 2 als unzulässig abgewiesen wird.Von Rechts [X.]:Das heute zum Stadtgebiet [X.]gehörende Grundstück [X.] war früher Teil eines etwa 14 Morgen großen Wiesengrundstücks mit [X.] 16/2 an der [X.], das der Familie der Klägerin und [X.] dieser selbst gehörte. Das Grundstück wurde nach deren nicht geneh-migten Übersiedlung in den Westen zunächst unter staatliche Verwaltung ge-stellt und später enteignet. Am 12. März 1969 wurde es als —Eigentum des [X.] eingetragen und später in das etwa 5 Morgen große Flurstück 16/3 unddas streitbefangene etwa 9 Morgen große Flurstück 16/4 geteilt.Das Flurstück 16/4 wurde 1969 der [X.] zur Nutzung über-lassen, deren Betriebsgrundstück in dieser Zeit enteignet worden war. Die [X.] richtete auf dem Wiesengrundstück ihren Betrieb neu ein und- 3 -errichtete auch einige Betriebsgebäude. Die [X.] hatte auf [X.] Vorgaben den VEB (K) [X.] als Kommanditisten aufnehmenmüssen und war so zu einem Betrieb mit staatlicher Beteiligung geworden.1972 wurde das Unternehmen in Volkseigentum überführt und als Betriebsteilin den VEB Stadtbau [X.] eingegliedert. Auch der VEB errichtete auf [X.] Betriebsgebäude. Komplementärin der [X.] war bis 1972 die [X.] Beklagten zu 2. Sie hatte mit einer Vereinbarung vom 15. September 1969ihre Gesellschafterstellung auf den Beklagten zu 2, damals auch Kommanditistder [X.], übertragen. Die erforderliche Genehmigung der Stadt [X.] erteilt. Eine Eintragung der Veränderung in das [X.].Im Frühjahr 1990 bemühte sich der Beklagte zu 2 auf der Grundlage desGesetzes über die Gründung und Tätigkeit privater Unternehmen vom [X.] (GBl. I Nr. 17 S. 141) um die Rückführung des enteigneten [X.]. Er schloß am 11. Juni 1990 mit dem VEB Stadtbau [X.] eine [X.] über die Umwandlung des Betriebsteils, zu dem das [X.] war. Diese Vereinbarung bildete die Grundlage einer Feststellungder Umwandlung durch die Bezirksverwaltungsbehörde vom 25. Juli 1990. Obdie Umwandlung auch notariell beurkundet worden ist, ist nicht festgestellt. [X.]. [X.]wurde am 5. November 1990 als einzelkaufmännisches Unter-nehmen in das [X.] eingetragen.Mit Schreiben vom 27. Juni und 8. August 1990 beantragte die Klägerindie Rückübertragung u. a. von 14 Morgen Wiesenland, gelegen im Bereich [X.], [X.]([X.] ). Mit Bescheid vom 30. September 1998wurde der Klägerin das Eigentum an dem Flurstück 16/3 zurückübertragen.- 4 -Eine Rückübertragung des Flurstücks 16/4 lehnte das Amt hingegen mit [X.] auf einen Verkauf dieses Flurstücks an den Beklagten zu 2 ab. Der dage-gen gerichtete Widerspruch blieb erfolglos. Eine gegen die Versagung [X.] auch dieses Grundstücks gerichtete verwaltungsgerichtlicheKlage ist anhängig und noch nicht beschieden.Der Beklagte zu 2 hatte dieses Grundstück durch Kaufvertrag vom24. Juli 1990 für 5 DM/m2, insgesamt 44.060 DM, vom Rat der Stadt [X.]ge-kauft. Dieser Kaufvertrag war wegen Bedenken des Liegenschaftsamts der [X.] zu 1 nicht vollzogen worden. Am 5. November 1990 schloss der [X.] zu 2 mit der Beklagten zu 1 einen Kaufvertrag, demzufolge er unter Be-zugnahme auf die erhobenen Bedenken das Grundstück zum gleichen Preiserneut kaufte. Dieser Kaufvertrag wurde vollzogen. Der Beklagte zu 2 ist [X.] dieses Grundstücks in das Grundbuch eingetragen worden.Die Klägerin strebt die Feststellung an, daß der Grundstückskaufvertragvom 5. November 1990 nichtig ist. Sie trägt dazu vor, daß der [X.] Grundstücks zwischen 50 und 90 DM/m2 gelegen habe und der [X.] der Beklagten deshalb ein wucherähnliches Geschäft darstelle. [X.] die Beklagte zu 1 das Grundstück nicht verkaufen können, da es nicht [X.] gewesen sei. Zumindest habe sie eine kommunalaufsichtliche [X.] gebraucht, die nicht erteilt worden sei. Die Beklagten hätten sie umihr Grundstück bringen wollen. Die Beklagten verweisen demgegenüber darauf,daß der Verkauf des Grundstücks der Rückübertragung des seiner Familie un-rechtmäßig entzogenen Unternehmens an den Beklagten zu 2 gedient [X.] nach dem Gesetz über besondere Investitionen auch zulässig [X.] 5 -Die Klage war in den Vorinstanzen erfolglos. Mit der Revision verfolgtdie Klägerin ihr negatives Feststellungsbegehren weiter. Die Beklagten bean-tragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht hält die Klage gegenüber beiden Beklagten fürzulässig. Sie sei allerdings nicht begründet, weil der Vertrag nicht nichtig sei.Die erforderliche Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung sei er-teilt worden. Eine Genehmigung nach § 49 der Kommunalverfassung sei ent-behrlich geworden, weil die Beklagte zu 1 auf Grund von § 8 des Vermögens-zuordnungsgesetzes ([X.]) gehandelt habe. Eine Nichtigkeit wegen [X.]scheide aus, da keines der dafür erforderlichen besonderen Merkmale des§ 138 Abs. 2 BGB erfüllt sei. Der Vertrag sei auch nicht als wucherähnlichesGeschäft unwirksam. Dazu sei neben einem auffälligen Mißverhältnis von [X.] und Gegenleistung noch ein Umstand erforderlich, der auf eine verwerfli-che Gesinnung schließen lasse. Ein grobes Missverhältnis begründe dabeieine Vermutung für eine solche verwerfliche Gesinnung. Hier könne zwar eingrobes Mißverhältnis zwischen dem Kaufpreis (5 DM/m2) und dem Verkehrs-wert (nach den Angaben der Klägerin: 50 bis 90 DM/m2) unterstellt werden. DieVermutung der verwerflichen Gesinnung sei hier aber widerlegt. Der [X.] habe nicht dazu gedient, der Klägerin das Grundstück zu entziehen. [X.] habe damit die Rückgabe des dem Beklagten zu 2 enteigneten [X.] unterstützt und dessen Bestand abgesichert werden sollen. Dabei seizu berücksichtigen, daß dem Unternehmen der Familie des Beklagten zu 2 das- 6 -Betriebsgrundstück entzogen worden sei und das Unternehmen das [X.] erst nutzbar gemacht und bebaut [X.] -[X.].Die hiergegen gerichteten Einwände der Revision bleiben im Ergebnisohne Erfolg.1. Die Klage ist allerdings entgegen der Ansicht des Berufungsgerichtsnur gegen die Beklagte zu 1 zulässig. Gegen den Beklagten zu 2 ist sie dage-gen unzulässig.a) Bedenken gegen die Zulässigkeit des Rechtswegs zu den [X.] Gerichten bestehen nicht. Hierfür bedarf es keines Rückgriffs auf [X.] des [X.] zur Abgrenzung des ordentlichen vom [X.] in Sachverhalten, die zugleich Tatbestände des Vermögens-gesetzes und des allgemeinen Zivilrechts erfüllen (dazu: [X.]. vom21. Juni 2000, [X.], NJW 2001, 683). Gegenstand der Klage ist nämlichnicht der Kaufvertrag des Beklagten zu 2 mit dem Rat der Stadt [X.] vom24. Juli 1990, sondern der Kaufvertrag der beiden Beklagten vom 5. [X.], der nach dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossen wurde und [X.] nicht (mehr) Gegenstand des Vermögensgesetzes ist. Daran ändert [X.], daß dieser Kaufvertrag die [X.] an den [X.] vom 25. Juli 1990 ergänzen sollte. Maßstab für die Beurteilung der Wirk-samkeit oder Unwirksamkeit dieses Kaufvertrags bleibt das Bürgerliche Ge-setzbuch.b) Das Berufungsgericht hat im Ergebnis zutreffend auch ein Feststel-lungsinteresse der Klägerin gegenüber der Beklagten zu 1 angenommen. [X.] Feststellungsinteresse folgt allerdings entgegen der Ansicht des [X.] -fungsgerichts nicht daraus, daß die Feststellung der Nichtigkeit des [X.]s der Beklagten "möglicherweise Auswirkungen auf ihre Rechtsposition imvermögensrechtlichen Verfahren hat". Denn diese Feststellung kann und mußin dem Rechtsstreit der Klägerin vor dem [X.] getrof-fen werden. Die Klägerin kann aber in diesem Rechtsstreit vor dem [X.] ihr Rechtsschutzziel nicht vollständig verwirklichen.Würde das Verwaltungsgericht der Klägerin folgen und den [X.] Beklagten als nichtig ansehen, könnte es der Klägerin das [X.] nicht zurückübertragen oder dem Amt zur Regelung offener Vermö-gensfragen die Rückübertragung aufgeben. Dem stünde die vollzogene [X.] an den Beklagten zu 2 entgegen. Das Verwaltungsgericht könnte demAmt zur Regelung offener Vermögensfragen allenfalls die [X.], die dieses erst nach Rückübertragung des Grundstücks auf die [X.] zu 1 vornehmen könnte. Um ihr Rechtsschutzziel vollständig zu verwirk-lichen, muß die Klägerin erreichen, daß die Beklagte zu 1 den ihr bei Nichtig-keit des Kaufvertrags der beiden Beklagten zustehenden Rückübertragungsan-spruch auch gegen den Beklagten zu 2 geltend macht. Nur so kann [X.] der Restitution wieder zugänglich gemacht werden (BVerwG, [X.]. 28. August 1997, 7 [X.] 63.96, [X.] § 3 VermG 2b/97, [X.], 6). Das möchte dieKlägerin auch mit ihrem im [X.] zusätzlich gestellten Antragerreichen, nämlich festzustellen, daß der Beklagten zu 1 gegen den [X.] ein Rückübertragungsanspruch zusteht. Gemeint ist nach dem Vortrag derKlägerin die Feststellung, daß die Beklagte zu 1 auf Grund des aus § 3 Abs. 3des Vermögensgesetzes abgeleiteten gesetzlichen Schuldverhältnisses ihrgegenüber verpflichtet ist, den sich aus einer Nichtigkeit des Kaufvertrags er-gebenden Rückübertragungsanspruch gegen den Beklagten zu 2 geltend zumachen. An sich hätte die Klägerin dazu eine Leistungsklage gegen die Be-- 9 -klagte zu 1 erheben müssen. Da es sich bei dieser aber um eine öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaft handelt, ist die Annahme gerechtfertigt, daßdiese als solche auch einem Feststellungsausspruch folgen [X.]) Ein Interesse der Klägerin an einer solchen Feststellung gegenüberdem Beklagten zu 2 besteht demgegenüber nicht. Die Feststellung der Nichtig-keit gegenüber dem Beklagten zu 2 kann die Rechtsposition der Klägerin nichtfördern. Im [X.] wird der Beklagte zu 2 zwar beigeladenwerden. [X.] dieses Rechtsstreits ist ungeachtet dieser Möglichkeit nur [X.] der Stadt [X.] als untere Verwaltungsbehörde. Ein [X.] auf Rückübertragung kann nur gegenüber der Beklagten zu 1 bestehenund nicht auch gegenüber dem Beklagten zu 2. [X.] auch nur im Verhältnis der Klägerin zu [X.] der beiden Beklagten entfalten können. Die Rückführung des [X.]s könnte aber nur gefördert werden, wenn das Urteil Rechtskraft auch imVerhältnis der Beklagten untereinander entfalten würde. Das ist indessen nichtder Fall.Ein Feststellungsinteresse läßt sich gegenüber dem Beklagten zu [X.] nicht unter dem Gesichtspunkt der Feststellung eines sog. Drittrechtsver-hältnisses bejahen. Ein Interesse an der Feststellung der Wirksamkeit oderUnwirksamkeit eines Rechtsverhältnisses des Beklagten zu einem Dritten wirdin der Rechtsprechung nur angenommen, wenn die Feststellung für [X.] des [X.] zum Beklagten bedeutsam ist ([X.], 122,125; [X.], Urt. v. 16. Juni 1993, [X.], NJW 1993, 2539, 2540). [X.] Rechtsverhältnis besteht zwischen der Klägerin und dem [X.] indessen [X.] -2. Das Berufungsgericht hält die Klage gegen die Beklagte zu 1 im Er-gebnis zu Recht für unbegründet. Der Kaufvertrag der beiden Beklagten vom5. November 1990 ist unter keinem der in Betracht kommenden [X.]. Deshalb kann die Klägerin von der Beklagten zu 1 auch nicht ver-langen, daß sie den Beklagten zu 2 auf Rückauflassung des Grundstücks [X.]) Der Vertrag ist nicht nach § 134 BGB nichtig. Das wäre zwar der Fall,wenn der Kaufvertrag einer oder mehrerer Genehmigungen bedürfte und diesenicht vorlägen und mit ihrer Erteilung auch nicht zu rechnen ist. Entgegen derAnnahme der Revision sind diese Voraussetzungen nicht gegeben.aa) Der Kaufvertrag der Beklagten unterlag nach § 2 der [X.] vom 15. Dezember 1997 (GBl. 1978 I Nr. 5 S. 73) in [X.] der Anlage [X.] Kapitel [X.]I Sachgebiet B Abschnitt [X.] Nr. 1 des [X.] der Grundstücksverkehrsgenehmigung. Diese Grundstücksver-kehrsgenehmigung ist am 24. April 1991 erteilt worden. Der Revision ist [X.], dass diese Genehmigung nicht mit dem Fehlen von Anmeldungen hatbegründet werden können. Die Klägerin hatte mit Schreiben vom 27. Juni und8. August 1990 ihre Ansprüche u. a. wegen des streitbefangenen [X.]. Diese Anmeldung brauchte nach § 4 Abs. 1 Satz 1 der [X.] vom 11. Juli 1990 (GBl. I Nr. 44 S. 718) in der Fassung der Anla-ge [X.] Kapitel [X.]I Sachgebiet B Abschnitt I Nr. 2 des [X.] auch [X.] genaue Bezeichnung anzugeben. Nach § 6 Abs. 2 der Anmeldeverordnungin der vorzitierten Fassung hätte die Grundstücksverkehrsgenehmigung [X.] nicht ohne weiteres erteilt werden dürfen.- 11 -Dieser Fehler stellt die Wirksamkeit des Kaufvertrags der beiden [X.] vom 5. November 1990 aber nicht in Frage. Diese hängt nur von [X.] der Genehmigung als solcher, nicht von der Rechtmäßigkeit dieserGenehmigung ab. Etwas anderes würde nach § 44 Abs. 1 des hier in Erman-gelung eines eigenen Verwaltungsverfahrensgesetzes des [X.] anwendbaren Verwaltungsverfahrensgesetzes des [X.] nur gelten,wenn die Grundstücksverkehrsgenehmigung an einem besonders [X.] Fehler leiden würde und dies offensichtlich wäre. Ein besondersschwerwiegender Fehler ist nicht schon dann anzunehmen, wenn das [X.] richtig angewendet wird oder wenn entscheidungserhebliche Tatsachenübersehen werden. Besonders schwerwiegend sind nur Rechtsfehler, die [X.] mit der Rechtsordnung unter keinen Umständen vereinbar sein können,weil sie tragenden Verfassungsprinzipien oder den sich der [X.] Wertvorstellungen widersprechen (BVerwG, Urt. v. 22. Februar1985, 8 [X.] 107/83, NJW 1985, 2658, 2659; [X.]/Ramsauer, [X.], 7. Auflage 2000, § 44 Rdnr. 8 m. w. N.). Dafür ist hier nichtsvorgetragen oder sonst ersichtlich. Der Fehler, der bei der Erteilung derGrundstücksverkehrsgenehmigung unterlaufen ist, ist den besonderen Schwie-rigkeiten geschuldet, in denen sich die Kommunen im Beitrittsgebiet bis weit [X.] befunden hatten. Ihnen war durch die Anmeldeverordnung [X.] die Aufgabe übertragen worden, Anmeldungen vermögensrecht-licher Ansprüche entgegenzunehmen, ohne daß Vorschriften darüber, wasweiter mit diesen Anmeldungen geschehen und welche materiellrechtlichenAnsprüche bestehen sollten, erlassen waren. Dies folgten erst mit dem [X.], das als Teil des [X.] mit dem Wirksamwerden [X.] am 3. Oktober 1990 in [X.] trat. Dieser Geschehensablauf führte da-- 12 -zu, daß sich mehrere Hunderttausend Anmeldungen, die zudem - wie die An-meldungen der Klägerin - allgemein gehalten sein durften, in den [X.] und nicht sinnvoll zugeordnet werden konnten. Bei dieser [X.], die sich auch nicht zeitnah ändern ließ, waren Fehler bei der Ermittlung [X.] nicht zu vermeiden. Ihr Auftreten im Einzelfall läßt jedenfallskeinen Widerspruch zu tragenden [X.] und Wertvorstellungen der Rechts-ordnung erkennen. Hinzu kommt, daß der von den Beklagten abgeschlosseneVertrag auf das Gesetz über besondere Investitionen Bezug nahm, inhaltlichden Anforderungen dieses Gesetzes entsprach und insbesondere auch diedanach erforderliche sog. [X.] enthielt. Für den Vertrag wäre [X.] und im Ergebnis eine Grundstücksverkehrsge-nehmigung zu erteilen gewesen.bb) Der Kaufvertrag der Beklagten ist auch nicht deshalb unwirksam,weil dieser Kaufvertrag von der Kommunalaufsichtsbehörde nicht genehmigtwurde. Eine solche Genehmigung war nach § 49 Abs. 3 Buchstabe c des- nach Art. 9 des [X.] als Landesrecht weitergeltenden - [X.] über die Selbstverwaltung der Gemeinden und Landkreise in der [X.](Kommunalverfassung) vom 17. Mai 1990 (GBl. I Nr. 28 S. 255) für [X.], durch die eine Gemeinde ein Grundstück verkaufte. Ob das streit-befangene Grundstück dazu gehört (einschränkend in solchen Fällen: Senat,[X.]Z 141, 184, 188; [X.], [X.] 1994, 83), bedarf keiner Ent-scheidung. Für dieses Grundstück ist eine nach der genannten Vorschrift etwabestehende Genehmigungspflicht jedenfalls mit dem Inkrafttreten des demheutigen § 8 Abs. 1a Satz 1 [X.] entsprechenden früheren § 6 Abs. 1 Satz 2am 22. Juli 1992 (Art. 9 Nr. 6 Buchstabe a des Gesetzes v. 14. Juli 1992,BGBl. I 1257) entfallen. Nach § 8 Abs. 1a Satz 1 [X.] (und dem früheren § 6- 13 -Abs. 1, 2 [X.]) brauchen Kommunen bei Verfügungen über Grundstücke, dieals Eigentum des Volkes in der [X.] des Rats der betreffendenStadt oder des [X.] der betreffenden Stadt eingetragen [X.], die Vorschriften in Bezug auf die Verfügungen über ihr eigenes Vermögennicht einzuhalten. Zu diesen Vorschriften gehört auch § 49 des Gesetzes vom17. Mai 1990. § 8 Abs. 1a Satz 1 [X.] gilt, weil die Überleitungsvorschrift inArt. 14 Abs. 4 des Gesetzes vom 14. Juli 1992 keine entsprechende Ein-schränkung enthält, nicht nur für künftige, sondern auch für Rechtsgeschäfte,die vor diesem Zeitpunkt vorgenommen worden und deshalb mit Fortfall einesetwa bestehenden Genehmigungserfordernisses wirksam geworden sind (vgl.[X.]. v. 15. Dezember 1995, [X.], [X.] § 145 BGB 1/95 S. 3; vgl.auch [X.]Z 127, 368, 375; [X.], [X.] 1993, 41, 42; ebenso für Freistellungdurch Runderlaß: [X.]. vom 3. November 2000, [X.], [X.] 2001,108). Der Begriff der Verfügung in jener Vorschrift ist nicht im technisch-sachenrechtlichen Sinne zu verstehen. Er umfaßt vielmehr neben den eigentli-chen Verfügungen auch die schuldrechtlichen Grundgeschäfte ([X.]/Hiestand in: [X.] in der ehe-maligen [X.] § 8 [X.] Rdnr. 6). Der Anwendung des § 8 [X.] steht auchnicht entgegen, daß weder § 8 [X.] noch § 6 [X.], aus dem § 8 [X.] her-vorgegangen ist, bei Abschluß des Kaufvertrags der Beklagten galten. Dennbeide Vorschriften sind auch auf Verfügungen anzuwenden, die wie der hier zubeurteilende Vertrag vor Einführung der Verfügungsbefugnis als solcher [X.] worden sind ([X.]. v. 15. Dezember 1995, [X.], [X.]§ 145 BGB 1/95).b) Der Vertrag ist nicht wegen [X.] nach § 138 Abs. 2 BGB nichtig.Das dazu erforderliche auffällige Missverhältnis zwischen Leistung und [X.] 14 -genleistung ist hier zu unterstellen, da das Berufungsgericht der Frage nachdem Verkehrswert des Grundstücks nicht nachgegangen ist, sondern [X.] der Klägerin unterstellt hat. Das aber reicht, wie das [X.] Recht festgestellt hat, nicht aus. Nichtig ist ein Vertrag wegen [X.]nach § 138 Abs. 2 BGB nur, wenn außerdem eine Zwangslage des [X.] oder seine Unerfahrenheit ausgenutzt worden ist. Die Beklagte zu 1 [X.] sich nicht in einer Zwangslage. Sie konnte vielmehr frei entscheiden, obund zu welchem Preis sie dem Beklagten zu 2 das Grundstück verkaufte. [X.] eher der Beklagte zu 2, der sich in einer Zwangslage befand. Für die Er-haltung des ihm gerade zurückgegebenen Unternehmens war der Erhalt [X.] von großer Bedeutung. Dies hat die Beklagte zu 1 nichtausgenutzt. Die Beklagte zu 1 mag - wie die meisten Kommunen des [X.] noch kein Gespür für die Bewertung von Grundstücken im [X.] entwickelt gehabt haben und deshalb in dieser Hinsicht unerfahren ge-wesen sein. Das ging dem Beklagten zu 2 aber nicht anders, da er Bürger der[X.] war und ihm ebenfalls diese Erfahrung fehlte. Anhaltspunkte dafür, daßder Beklagte zu 2 die Unerfahrenheit der Beklagten zu 1 ausgenutzt habenkönnte, bestehen nicht.c) Der Kaufvertrag ist auch nicht als wucherähnliches Rechtsgeschäftnach § 138 Abs. 1 BGB unwirksam.aa) Nach der ständigen Rechtsprechung des [X.] kannein Rechtsgeschäft, das den Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB nicht inallen Punkten erfüllt, auch dann gegen die guten Sitten verstoßen und damitnach § 138 Abs. 1 BGB nichtig sein, wenn ein auffälliges Mißverhältnis zwi-schen Leistung und Gegenleistung besteht und weitere Umstände [X.] -insbesondere der Begünstigte aus verwerflicher Gesinnung gehandelt hat. Dasist namentlich dann der Fall, wenn der begünstigte Vertragspartner die wirt-schaftlich schwächere Lage des anderen Teils bewußt zu seinem Vorteil aus-nutzt oder wenn er sich leichtfertig der Einsicht verschließt, daß sich der [X.] nur unter Zwang der Verhältnisse auf den ungünstigen Vertrag einläßt. [X.] besonders grob, so ist allein deswegen der Schluß auf be-wußte oder grob fahrlässige Ausnutzung irgendeines den Vertragspartner inseiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Umstandes und damit auf ei-ne verwerfliche Gesinnung zulässig. Von einem besonders groben Mißverhält-nis ist auszugehen, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wieder Wert der Gegenleistung des Begünstigten (vgl. nur Senat, [X.]Z 146, 298,301, 302 m. w. N.; [X.]. v. 5. Oktober 2001, [X.] 237/00, [X.]). Die tatsächliche Vermutung kann aber durch besondere Umstände er-schüttert sein und damit nicht den Rückschluß auf eine verwerfliche Gesinnungeröffnen. Solche Umstände können sich namentlich aus sachgerechten, eineÜbervorteilung regelmäßig ausschließenden Bemühungen zur Ermittlung einesden Umständen nach angemessenen [X.] ergeben, wie [X.] bei einem (fehlerhaften) Verkehrswertgutachten als Grundlage der Kauf-preisbemessung ([X.]. v. 19. Juli 2002, [X.] 240/01, z. Veröff. best.;[X.]Z 146, 298, 305; [X.]. v. 21. März 1997, [X.] 355/95, [X.] 1997,1155, 1156). Von diesen Grundsätzen ist das Berufungsgericht ausgegangen.Es hat unterstellt, daß der Verkehrswert des Grundstücks - wie von der Kläge-rin vorgetragen - zwischen 50 und 90 DM/m2 gelegen hat und damit weit überdem vereinbarten Kaufpreis lag. Auf dieser Grundlage hat es die Vermutungangewandt. Es ist indessen auf Grund der besonderen Umstände dieses Falleszu dem zutreffenden Ergebnis gelangt, daß die Vermutung widerlegt und Nich-tigkeit nicht anzunehmen [X.] -bb) Die Beklagten haben den zugrunde zu legenden Preis durch [X.] ermitteln lassen und sich auf dieses Gutachtenverlassen. Das würde nach ständiger Rechtsprechung des [X.] gewöhnlichschon für sich genommen ausreichen, die Vermutung der Verwerflichkeit zuerschüttern. Hier liegt aber die Besonderheit vor, daß der Gutachter den [X.] und den Gebäudewert getrennt berechnet hat und die Beklagten nur denreinen Bodenwert zur Grundlage ihrer Kaufpreisbestimmung gemacht haben.Das Berufungsgericht hat deshalb die Einholung des [X.] hier nicht ausreichen lassen und geprüft, ob es auch für dieses an [X.] anschließende Vorgehen der Beklagten einen sachlichen Grundgibt.cc) Diesen sachlichen Grund, der die gegen die Beklagten streitendeVermutung der Verwerflichkeit widerlegt, hat das Berufungsgericht mit Rechtdarin gesehen, daß die Beklagten mit ihrem Kaufvertrag einen Restitutions-und einen Investitionszweck verfolgt haben.(1) Das Berufungsgericht führt zunächst aus, mit dem Verkauf des [X.] Grundstücks an den Beklagten zu 2 habe die Restitution dessenUnternehmens an den Beklagten zu 2 ergänzt und abgesichert werden sollen.Dem Beklagten zu 2 sei bis dahin nur sein Unternehmen einschließlich [X.] zurückübertragen worden; der Kaufvertrag habe ihm das [X.] und damit die Grundlage dieser Restitution verschaffen sollen. [X.] wendet die Revision ein, der Beklagte zu 2 sei nicht restitutionsberech-tigt; dies sei seine Mutter. Die Restitution sei nicht wirksam geworden. [X.] sei das Grundstück nie Betriebsvermögen des Unternehmens der Familie- 17 -des Beklagten zu 2 gewesen. Diese Einwände haben keinen Erfolg. Für diehier zu entscheidende Frage, ob die gegen die Beklagten streitende Verwerf-lichkeitsvermutung widerlegt ist, kommt es nicht auf die wirkliche Restitutions-lage, sondern darauf an, ob die Beklagten tatsächliche Anhaltspunkte für ihreAnnahme hatten, daß dem Beklagten zu 2 der Anspruch zusteht, den sie mitdem Kaufvertrag (vollständig) erfüllen wollten. Das aber ist der Fall.Der Revision ist zwar einzuräumen, daß Gläubiger einer [X.] grundsätzlich der seinerzeit enteignete [X.] (vgl.jetzt § 6 Abs. 1a Satz 1 und 2 des Vermögensgesetzes) ist und dies die seiner-zeit noch bestehende [X.] und nicht der Beklagte zu 2 persönlichwar. Die Beklagten durften aber davon ausgehen, daß die [X.] im Zuge [X.] erlöschen und das Unternehmen als Restitutionsgegenstand demBeklagten zu 2 zurückzuübertragen sein würde. Die Mutter des Beklagten zu [X.] diesem ihren Anteil übertragen. Diese Übertragung war damals nur ander fehlenden Zustimmung des staatlichen Zwangskommanditisten gescheitert,dessen Anteil im Zuge der Restitution nicht würde bestehen bleiben können.Damit war der Beklagte zu 2 aus der Sicht der beiden Beklagten der Berech-tigte der Unternehmensrestitution.Es spricht einiges für die Annahme der Klägerin, die Restitution des [X.] an den Beklagte zu 2 auf Grund der §§ 17 ff. des [X.] über die Gründung und Tätigkeit privater Unternehmen und über [X.]beteiligungen vom 7. März 1990 (GBl. I Nr. 17 S. 141) im Wege derUmwandlung sei nicht wirksam geworden. Die frühere Fa. [X.][X.] istnämlich nicht in einem nur aus ihrem Unternehmen bestehenden [X.], sondern ein Betriebsteil des VEB Stadtbau [X.] geworden. [X.] -Rückübertragung wäre daher eine Abspaltung dieses Betriebsteils notwendiggewesen, die aber seinerzeit rechtlich nicht vorgesehen war und deshalb auchnicht durch die Eintragung des Beklagten zu 2 in das [X.]. 231 § 7 Abs. 4 EGBGB geheilt worden sein dürfte. Das spricht aber [X.] für, sondern gegen die verwerfliche Gesinnung der Beklagten. Bei dervon der Klägerin angenommenen Sachlage konnte das sachlich nicht zu bean-standende [X.] der Restitution des Unternehmens nur durch einerechtsgeschäftliche Übertragung der Vermögenswerte erreicht werden, die zudiesem Unternehmensteil gehörten. Dazu war jedenfalls im Zeitpunkt des [X.], nachdem nämlich das [X.] mit [X.] des Beitritts ersatzlos entfallen war, die Übertragung des [X.] an dem Grundstück erforderlich. Anders konnte dem Beklagte zu [X.] das zugedachte Eigentum an den von dem Familienunternehmen er-richteten und den anderen übernommenen Gebäuden noch das Betriebsgrund-stück also solches verschafft werden.Keinen Erfolg hat die Revision schließlich mit dem Argument, [X.] habe nie zum Betriebsvermögen des enteigneten Familienunter-nehmens des Beklagten zu 2 gehört. Ein Unternehmen ist nach § 6 Abs. 1 [X.] auch in seiner damals geltenden Fassung der Anlage [X.]Kapitel [X.]I Sachgebiet B Abschnitt I Nr. 5 des [X.] nicht in [X.] zurückzugeben, den es bei Enteignung hatte, sondern in dem Zu-stand, den es im Zeitpunkt der Restitution hat. Verbesserungen und Ver-schlechterungen sind in Geld auszugleichen. Bei Abschluß des Kaufvertragsgehörte das Grundstück zum Betriebsvermögen der aus dem VEB Stadtbau[X.] hervorgegangenen GmbH, wobei offen bleiben kann, ob dies mit § 11Abs. 2 des Treuhandgesetzes, mit § 2 der [X.] -zum Treuhandgesetz oder mit einer Umwandlung des VEB als Kommunalbe-trieb nach Art. 22 des [X.] i. V. m. § 58 des damaligen Umwand-lungsgesetzes zu begründen ist. Das Grundstück war dem Betriebsteil [X.], der restituiert werden sollte. Das berechtigte die Beklagten zu der An-nahme, daß der Beklagte zu 2 im Rahmen der Restitution auch die Übertra-gung des Betriebsgrundstücks würde verlangen können und bei der Berech-nung der Verbesserungen und Verschlechterungen im Rahmen der [X.] würde berücksichtigt werden müssen, daß das Unternehmen früher [X.] hatte, das ihm entzogen und durch den bloßen Besitz andem streitbefangenen Grundstück —ersetztfi worden ist.(2) Dagegen wendet die Revision ohne Erfolg ein, eine Restitution sei-nes Unternehmens an den Beklagten zu 2 im vermögensrechtlichen Verfahrenhätte anders als die rechtsgeschäftliche Übertragung des Grundstücks an [X.] zu 2 eine Rückübertragung des Grundstücks an sie selbst nicht ver-hindert.Richtig ist allerdings, daß eine Rückübertragung durch eine Entschei-dung des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen nicht die Sperrwirkungeiner rechtsgeschäftlichen Veräußerung hat. Fraglich ist aber schon, ob [X.] der Klägerin nicht an § 5 Buchstabe d des [X.]es scheitern würde. Diese Frage ist nach dem Vortrag der Klägerinbislang nur aus der Sicht des VEB Stadtbau [X.] als [X.] geprüft und durch das Amt zur Regelung offener [X.] worden. Hier geht es aber um die Rückgabe des auf dem [X.] des [X.] als eigenes Unternehmen. Ob das Amtzur Regelung offener Vermögensfragen aus dieser Perspektive die [X.] -barkeit von § 5 Buchstabe d des Vermögensgesetzes genauso beantwortenwürde, ist offen, bedarf indessen keiner Vertiefung.Die Beklagten haben ihren Kaufvertrag inhaltlich an den Anforderungendes Gesetzes über besondere Investitionen ausgerichtet. Dieses Gesetz er-laubte ihnen den Verkauf des Grundstücks trotz bestehender Restitutionsan-sprüche, allerdings deshalb, weil ein Vorgehen nach diesem Gesetz gemäßdessen § 3 den Verfügungsberechtigten - hier also die Beklagte zu 1 - gesetz-lich dazu verpflichtete, dem Restitutionsgläubiger den Verkehrswert [X.] zu zahlen, wenn er bei Veräußerung Restitution verlangen konn-te. Diese Vorschrift kommt hier nicht unmittelbar zum Tragen, weil eine Investi-tionsbescheinigung nach diesem Gesetz nicht erteilt worden ist und auch nichtdurch die Investitionsbescheinigung des Oberbürgermeisters der Stadt [X.] nach der [X.] ersetzt wurde. Diese war zwar unter ähnlichen Voraus-setzungen zu erteilen wie die Bescheinigung nach dem Gesetz über besondereInvestitionen. Sie hatte aber einen anderen Zweck und war auch für Verfügun-gen möglich, die nicht unter das Gesetz über besondere Investitionen fielen.Nach § 4 [X.] ersetzt auch nicht die Bescheinigung nach der [X.] dieBescheinigung nach dem Gesetz über besondere Investitionen, sondern um-gekehrt die Bescheinigung nach dem Gesetz die Bescheinigung nach [X.] Beklagten haben aber nach diesem Gesetz vorgehen und die Kläge-rin so stellen wollen, wie sie nach dem Gesetz über besondere Investitionenstehen sollte. Diese Absicht haben sie durch die Bezugnahme auf die §§ 1 und2 des Gesetzes über besondere Investitionen und die Aufnahme der nach § 1Abs. 3 dieses Gesetzes geforderten sog. [X.] in ihrem Vertrag zum- 21 -Ausdruck gebracht. Damit hat die Beklagte zu 1 stillschweigend die bei einemVorgehen nach diesem Gesetz zwingende Verpflichtung übernommen, derKlägerin einen Betrag in Höhe der Differenz zwischen dem Verkaufspreis unddem Verkehrswert zu zahlen, wenn sich im vermögensrechtlichen Verfahrenergibt, daß sie Rückübertragung des Grundstücks hätte verlangen können unddiesem Anspruch eine Betriebsnotwendigkeit des Grundstücks für das an [X.] zu 2 zurückzuübertragende Unternehmen nicht entgegengestandenhätte.dd) Eine Nichtigkeit des Vertrags nach § 138 Abs. 1 BGB läßt sichschließlich auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer Gemeinschafts- oderDrittschädigung annehmen. Extrem niedrige Kaufpreise sind, worauf die Revi-sion zu Recht aufmerksam macht, vielfach unter dem Gesichtspunkt einer Ge-meinschafts- (oder Dritt-) Schädigung als sittenwidrig eingestuft worden ([X.], [X.] 1992, 27; [X.], [X.] 1994, 33 [zu diesem Fall auch [X.],Urt. v. 17. Februar 1999, 5 [X.], NJW 1999, 1489, 191]; [X.],[X.] 1997, 389, 391). Hier geht es aber nicht um die Verschleuderung vonstaatlichem oder Vermögen Dritter, sondern um die Rückgabe eines [X.] unter Anwendung auch des Gesetzes über besondere Investitionen.[X.]I.Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.Tropf Klein Lemke Gaier [X.]